酬金制物业项目所得税纳税.docx
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酬金制物业项目所得税纳税
（1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。
从会计记账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
这里的营业收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项收入。
实行物业服务酬金制，真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分。
就服务费的性质而言，在酬金制下物管企业收取的服务费属于“代管”性质，并非物管企业的收入，不应计入物管企业的营业收入。
但在物业管理实践中，税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。
为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。
例1：
2007年12月末，××物业管理企业当期向业主收取代管服务费30万元。
账务处理如下：
借：
银行存款现金30万
贷：
主营业务收入--物业管理收入30万
物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。
（2）成本、费用核算。
①营业税的会计处理。
税法规定物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。
会计处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。
例2：
接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处理如下：
应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）
计提应交税金
借：
营业税金及附加15000
贷：
应交税费--应交营业税15000
实际缴纳
借：
应交税费--应交营业税15000
贷：
银行存款15000
这是一个长期困扰物管财务人员的问题。
除佣金外，其余的属于业主暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也要缴税。
既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主的负担。
希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。
物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营业税。
但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。
经营成果核算，缴纳所得税。
①计提和缴纳所得税，区分业主和管理企业各自承担部分。
会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。
酬金制下，物管企业本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。
其企业所得税的计算和会计处理如下：
物业企业各管理处应纳企业所得税额=（管理处的服务费结余±调整的应纳税所得额）×适用税率
物业公司本身应计提应纳企业所得税额=应纳企业所得税额-各管理处应纳企业所得税额
对于酬金制下物管企业而言，物业管理服务费的收支是代收代付性质，不应计入企业收入成本。
但是因为税法的规定，代收服务费计入收入，代付的支出计入成本费用，相应的物管服务费结余并入物管企业的应纳税所得额，交纳所得税，这部分税金也应由业主承担。
而属于物管企业自负盈亏结余部分所交纳的所得税则由企业承担，会计记账所用的科目和方法同上。
酬金制下物管行业的会计处理
一、现阶段我国物管行业的现状
1、酬金制是物业管理服务费的发展方向。
中国的物业管理始于80年代初。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过《物权法》，并于10月1日起正式实施；2007年10月17日深圳市人大常委会修订《深圳经济特区物业管理条例》，于2008年1月1日起实施。
一系列法律法规的颁布解决了物管行业内许多长期悬而未决的问题，对中国物管行业未来的发展具有重要而深远的影响。
法规中明确：
业主与物业管理企业可以约定物业管理服务收费采取酬金制或者包干制的形式。
其中，酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
采用酬金制，物业管理的成本费用取决于物业本身，不受物管企业的操作。
物管企业在收取合理的酬金后，也不再考虑如何采用隐瞒的办法增加利润，减少与业主之间的摩擦。
业主选聘物管企业时主要考虑企业的管理、效率和诚信度，而并非看哪家企业的收费低。
只有这样，物管企业之间的竞争才算公开公正，物管行业才能操作规范，才能发展壮大。
相对于包干制而言，酬金制具有先进性。
酬金制的财务运作更加透明，是物业服务收费方式的发展方向，是推动物业行业市场化进程的重要举措。
目前高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制物业管理收费方式的较多，特别是北京、深圳、广州、上海等经济发达的地区。
2、国家现行的相关税收政策。
现行税法规定，物管行业需要缴纳的税费主要有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税和印花税，其中营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。
物管行业营业税的计税依据是物管企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用包括除代理服务以外向对方收取的手续费等各种性质的价外收费。
营业税按服务业中其他服务业类5%的税率计征。
物管企业从事物管服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。
营业税计算公式为：
应纳税额=营业额×税率。
物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营业税。
但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。
二、现阶段我国物管行业酬金制的会计处理和困惑
1、订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。
酬金制下物管企业的运作过程是在预收的物业服务资金中扣除约定比例的佣金后，按物业服务合同的服务项目进行物业管理，所以物管企业与业委会之间订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。
物业合同书涉及的等级标准和内容越详细，合同双方的权利义务就越具体，日后两者之间的纠纷就越少，这样会计核算就更加有理有据。
例如签订合同时明确规定：
小区每天要扫几遍地，需雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需种几棵树几株花，花费多少；电梯多久维护一次，费用多少；物管人员的工资及福利……将涉及的情况尽可能地列举出来，事无巨细。
在随后的物业服务中，管理有没有达到标准，就一目了然了。
2、每个小区管理处应单独设置账号。
酬金制下，物管企业只是一个代管机构，每笔支出都必须严格按物业服务合同书执行，支出的最终支配权在业主手中。
但在实践操作中，由于业主都很忙，没有专门的人来做账，目前普遍采用的做法是：
业委会授权物管企业预收物业服务费，物管企业充当职业经理人来管理这笔资金，并对日常支出进行账务处理。
物管企业每年不少于一次向全体业主公开其收支账目，业委会派专人审计监督。
作为物管企业，应对每个小区管理处单独设置账号，独立核算某小区的经济事项。
既不能与别的管理处共用一个账号，也不能与物管企业本身费用开支的账号混淆，必须保持账号的独立性，会计核算清晰、明了，也方便业委会日后的审计和监督。
3、日常账务处理。
（1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。
从会计记账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
这里的营业收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项收入。
实行物业服务酬金制，真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分。
就服务费的性质而言，在酬金制下物管企业收取的服务费属于“代管”性质，并非物管企业的收入，不应计入物管企业的营业收入。
但在物业管理实践中，税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。
为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。
例1：
2007年12月末，××物业管理企业当期向业主收取代管服务费30万元。
账务处理如下：
借：
银行存款现金30万
贷：
主营业务收入--物业管理收入30万
物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。
（2）成本、费用核算。
①营业税的会计处理。
税法规定物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。
会计处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。
例2：
接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处理如下：
应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）
计提应交税金
借：
营业税金及附加15000
贷：
应交税费--应交营业税15000
实际缴纳
借：
应交税费--应交营业税15000
贷：
银行存款15000
这是一个长期困扰物管财务人员的问题。
除佣金外，其余的属于业主暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也要缴税。
既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主的负担。
希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。
②提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。
实行物业管理服务费用酬金制的，物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本和物业管理企业的酬金。
物业管理服务成本构成包括：
管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；物业管理处办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用。
例3：
2007年12月末，××物业管理企业当期在物业管理服务中发生的人员工资3万、辅助材料1万，间接费用0.5万和管理费用1.5万。
账务处理如下：
借：
营业成本4万
营业间接费用0.5万
管理费用1.5万
贷：
应付工资3万
库存材料1万
银行存款等2万
分配间接费用
借：
营业成本管理费用等科目0.5万
贷：
营业间接费用0.5万
物管企业本身发生的费用是真正意义上的成本，而按物业服务合同书约定的各项支出是代收代付，不属于会计意义上的成本。
由于代管服务费计入收入，所以相应地把该部分支出也纳入成本费用核算，这样收入成本才能配比。
代收的水电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租等属于代收项目，不能进行收入成本核算。
例4：
2007年12月末，××物业管理企业当期代供电局收取电费5万元，按代收总金额1%收取手续费。
收取代收电费
借：
银行存款5万
贷：
代收款项--电费5万
转付委托单位，收取手续费
借：
代收款项--电费5万
贷：
银行存款4.95万
其他业务收入--手续费0.05万
（3）经营成果核算，缴纳所得税。
①计提和缴纳所得税，区分业主和管理企业各自承担部分。
会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。
酬金制下，物管企业本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。
其企业所得税的计算和会计处理如下：
物业企业各管理处应纳企业所得税额=（管理处的服务费结余±调整的应纳税所得额）×适用税率
物业公司本身应计提应纳企业所得税额=应纳企业所得税额-各管理处应纳企业所得税额
例5：
2007年12月末，××物业管理企业服务费盈余5万，适用税率15%，计提并缴纳企业所得税，账务处理如下：
计提所得税
借：
所得税7500
贷：
应交税费--企业所得税7500
结转所得税
借：
本年利润7500
贷：
所得税7500
缴纳所得税
借：
应交税费--企业所得税7500
贷：
银行存款7500
对于酬金制下物管企业而言，物业管理服务费的收支是代收代付性质，不应计入企业收入成本。
但是因为税法的规定，代收服务费计入收入，代付的支出计入成本费用，相应的物管服务费结余并入物管企业的应纳税所得额，交纳所得税，这部分税金也应由业主承担。
而属于物管企业自负盈亏结余部分所交纳的所得税则由企业承担，会计记账所用的科目和方法同上。
②财务成果核算，管理服务费结转余额，不分配。
酬金制下，除了物业服务合同中约定的酬金部分外，其余收支均为代收代付性质，所以扣除物业合同约定的成本费用支出后的结余，并非物管企业的经营成果，其所有权属于全体业主。
因此，利润总额中的管理费结余部分不参加利润分配，不能分配给物管企业股东。
各独立核算单位的管理费结余扣除计提的所得税费用后的余额，从未分配利润项目转至相应的负债项目，转入下一年度物业服务费中或转为专项维修资金。
如物业服务费不足使用，物管企业应提前告知业委会，并告知不足的数额、原因和建议的补足方案。
例6：
2007年12月末，××物业管理企业一管理处管理费结余1万，账务处理如下：
借：
未分配利润1万
贷：
其他应付款--管理费结余1万
三、结论与建议
1、社会法制化是物业管理行业规范发展的瓶颈。
酬金制的推行实际是业主服务费实报实销制。
物管企业作为一个服务机构，从中收取合理的酬金，在小区物业管理中起到职业经理人的作用。
酬金制的实施减少了物管企业与业主之间的摩擦，使物管企业有序健康的发展。
酬金制的推广要有比较先进的法律法规体系，要有完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为等等，显然这些条件目前我国尚未普遍具备。
所以，社会法制化已经成为物管行业规范和发展的瓶颈。
国外和港台地区物业管理实行的是酬金制，推行品牌优质的物业管理，有的物管公司己发展成为上市公司。
2、建立完全的酬金制物管企业，业主和物管企业共赢。
物业管理的目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值增值，保障小区业主的安全，创造和谐的生活环境。
由于目前法规的不完善，我国实行的不是完全的物业酬金制，还需要学习国外和港台地区的成熟经验，了解其配套制度，健全我们的物业管理组织体系。
同时，还需要政府的支持，制定详尽的法律规范和物业服务示范合同，协调业主与物管企业之间的利益，使两者共赢。
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