大明宫商业城项目建设可研报告书.docx
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大明宫商业城项目建设可研报告书
第一章总论
1.1项目概况
本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。
由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。
另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。
1.2资金筹措与融资方式
本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。
1.3项目进行可行性研究的依据
（1）委托方提供的有关书面材料；
（2）本项目总体规划设计方案；
（3）《城市居住区规划设计规范》；
（4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）；
（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；
（7）类似工程的相关造价费用水平。
（8）项目投资估算所得到的数据；
（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。
1.4项目的实施进度安排
在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。
本项目建设期总共计划为4年。
其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。
1.5主要技术经济指标
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。
表1.1主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
151637.86
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
13244.84
2
项目内部收益率
20.72%
3
静态投资回收期
年
4.01
4
动态投资回收期
年
4.40
5
资本金财务净现值
万元
13926.74
6
资本金内部收益率
21.79%
7
借款偿还期
年
2.71
8
盈亏平衡点
74%
第二章市场分析
2.1西安市商业物业市场分析
（一）商业概况
目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。
但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。
西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。
西安商圈分布图
（二）典型商圈解析
商圈特征
小寨商圈
轻工、康复路商圈
土门商圈
形成时间
20世纪90年代末
20世纪80年代
20世纪90年代初
业态范围
商超、服装、餐饮
小商品批零、服装
商超、专卖店
辐射半径
大城南
周边省市、市区
城西区域
主力消费群特征
中低收入，年轻化
中小规模商户
厂矿企业职工为主
发展前景
趋于成熟，发展缓慢
规模巨大，发展迅猛
地域限制，前景较小
小结
趋向全市化商圈
省级商圈
区域商圈
小寨商圈——
由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了“小寨”商圈的基础消费群体；区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。
轻工、康复路商圈——
康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华商业区。
目前的康复路商业区影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流集散地。
康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。
土门商圈——
土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。
（三）西安市现有商业街的行业结构分布状况
目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子产品、餐饮、通讯产品等。
主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。
西安市商业街一览表（19个）
名称
功能特色
地址
备注
电子专业街
IT类、电子类、音像类产品
雁塔路
区域型
综合商业街
综合商业
东大街
区域型
咖啡休闲专业街
休闲、饮食、娱乐
德福巷
社区型
古玩字画专业街
文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品
书院门
社区型
电子城步行专业街
休闲、娱乐、饮食、购物
电子城
社区型
餐饮专业街
饮食、娱乐、
南二环
区域型
通讯产品一条街
手机、通讯产品和器材
尚朴路
区域型
清真食品专业街
清真特色食品、干果、糕点
北院门
区域型
图书专业街
书籍、文化用品
东六路
社区型
水产品专业街
海味、水产、特色食品
炭市街
社区型
纺织品专业街
服装、布匹、床上用品、家居装饰用品
文艺路
区域型
精品购物步行街
服装、鞋帽、皮具
骡马市
区域型
纸制品专业街
各类纸品
后宰门
区域型
电子科技专业街
电脑、电脑配件、打印机等电子产品
兴庆路
区域型
餐饮娱乐专业街
餐饮、娱乐
东二环
区域型
康复路服装专业街
服装、日用品
康复路
社区型
古玩民俗商品专业街
古玩、旅游商品
八仙庵
社区型
建材专业街
建筑材料、家装材料
太华路
社区型
体育用品专业街
体育服装、运动用品
体育场北
社区型
（四）商业发展趋势预测
由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。
城内区、城南区和高新区、北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展的主要导向。
2.2西安建材市场现状分析
西安市目前较大的建材市场主要有：
（1）西安现代大明宫家居城
西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地350亩，总建筑面积30万平方米，是西安市政府2003年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。
其中一层主营陶瓷产品、墙地砖、灯饰、电工电料、石材、板材；二层主营木地板、门窗、装饰五金、地毯、壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营精品家具、红木家具、办公家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。
西安现代大明宫家居城主要功能区有：
中央广场观光区、经营展示区、装饰装修区、综合服务区、仓储配送区、商务中心、会展中心、休闲娱乐区和35000平方米的大型建材交易区，并提供2000个泊车车位的停车场。
（2）西安西部建材城
西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资3000余万元，始建于2001年12月，占地120余亩，设有铺面房46800余平方米，位于太华路182号，含元殿游乐园北邻。
商场内店面、通道各占总面积二分之一，分为七条通道，通道宽13—20m以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为“一、二、三”期，第一区域总面积为20000平方米，于2002年3月入驻商户，并挎有独立的“望家旺”建材超市，面积约为7000平方米第二区域店面积为16000平方米，于2002年6月入驻商户，第三区域店面积为10800平方米，于2002年12月建成。
市场门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。
市场商业经营区域划分为：
西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型、五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约7000平方米的建材超市。
（2）百寰建材市场
西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技术开发区、西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位置优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。
公司占地200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流畅，市场由塑钢铝材专营区、不锈钢门窗加工经营区、石材专营区、橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。
（3）明珠家居城
明珠家居西安市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投入营业，随后，相继在一年时间里，总计9万余平方米的营业场地建成并投入运营。
商城的总营业面积超过15万平方米，入驻商户达800多户，汇集来自国内外、各省区、各流派、各档次的民用、办公、钢木等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫类产品近万个品种、十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具、家居用品批发、零售集散地。
依照品类的不同，商城划分为民用品区、钢木区、办公用品区；依照档次的不同，商城划分为国际馆（国内外一线品牌）、精品馆（地方性一线品牌）及中档品经营区。
（4）安美居家居装饰建材仓储超市
安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段136号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购、统一管理、统一结算、明码标价的现代连锁业态的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务；经营范围涉及建材管件、木材、墙面及地面材料、家具家饰、油漆涂料、五金工具、厨卫设备、灯具电料、园艺园及季节性用品九大类近4万品种，并设有BIY、DIY教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。
同时具备物流配送、电子商务等服务。
（5）家世界家居装饰建材中心
家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段120号，是依托天津家世界集团统一经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统一，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。
（6）太白路建材市场
太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。
拥有商户500余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。
由于地处市区，使市场的未来发展必将受到城市建设规划的影响。
（7）三森国际家居汇展中心
陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资3亿元人民币兴建的西安三森家具汇展中心总占地300亩，一期工程建筑面积为13万平方米，投资1.6亿元。
中心一期共分四大展厅，分别是巴黎厅、纽约厅、香港厅、台湾厅。
其中巴黎厅、纽约厅为精品厅。
西安三森家具汇展中心实行统一物业管理，专业仓储；系统照明光线充足，格调高雅；８部人行电梯方便客流，安全通畅；厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。
排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人；24小时保安监控系统，与互联网连接的局域网系统，用于安全和交易过程管理；商场各处均设IC卡公用电话，预留市话接口；除银行、托运、商务中心外，设有洽谈室、商务酒吧、咖啡厅等。
西安市建材市场分布图如下：
就目前而言，西安市现有的建材市场档次高低不匀，主要有建材超市、家居建材城等模式。
其中，超市建材产品在价格上的优势以及在产品质量及售后服务方面的到位，是越来越理性消费的消费者的最佳考虑。
建材超市的消费群体面对的是中低层的消费者，但是建材中有些高端产品在超市中就显示不出其自身的“档次”，因此，家居建材城将会成为高端消费人群的理想之所，在一定的时期内，它仍然占据市场的最高分额。
而摊位式的低端市场会因为经营的分散性、管理不规范、产品质量问题多、售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。
建材超市和家居卖场各有各的优势，只是面对的目标消费群体不同。
短期看来，家居卖场还是会占据更多的市场份额。
但是，大的正规的建材市场的入驻终将兼并或者是淘汰小的、不规范的建材市场，优胜劣汰是市场经济发展的趋势，因此具备相当规模，相当档次的大型建材市场在西安市建材市场是具备一定的市场竞争力的。
陕西省政府常务会议第17次会议审议通过了《唐大明宫遗址保护总体规划》，这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动，大明宫遗址覆盖太华路周边3.5平方公里，四至为：
南起自强东路，北至玄武路，东自太华路，西达铁一村建华西路。
也就是说，太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，太华路东边部分地段500米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖太华路一带3.5平方公里范围。
大明宫遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊大明宫建材市场及大明宫地区40多个专业建材市场将面临拆迁。
目前，在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积60万平方米的大明宫建材家居批发市场，整合大明宫遗址周边40多家专业建材批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大的带动区域发展。
2.3项目所在区域商业物业市场分析
2.3.1市场需求分析
为了了解市场需求现状，工作小组成员进行了近两周的市场调查，本次市场调查的对象主要针对现大明宫建材家居市场内的商户、北郊大学城的教职员工和附近的商户，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。
调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。
通过市场调研得到的成果，汇总了200份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论：
（1）商铺类型
商业街商铺
底商商铺
社区商铺
商场内席位商铺
74.71%
12.3%
0.95%
10.95%
由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。
因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。
商业街商铺：
单层商业街商铺
多层商业街商铺
44.65%
55.35%
其中多层商业街商铺：
1-2层
2-3层
3-4层
4层以上
69.32%
21.59%
4.55%
4.55%
在对商业街商铺的具体形式的调查中，大部分的被调查者选择多层商业街商铺，其中在选择多层商业街商铺的被调查者中，对于低于3层的多层商业街商铺更为青睐，达到了90%以上，这主要因为商铺的展示性由下到上依次减少，层数越高展示性越差，因此，对商业街商铺而言，设计楼层不宜太高。
底商商铺：
办公楼底商
住宅底商
26.92%
71.08%
经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。
（2）希望商铺具有的功能
产品展示及销售
仓储
办公及商务洽谈
居住
54.06%
24.06%
12.81%
9.06%
调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。
（3）商铺面积
50m2以下
51-100m2
101-200m2
200m2以上
69.32%
21.59%
4.55%
4.55%
考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。
（4）商铺的最高单价和总价
单价：
4000—5000元/m2
5000—6000元/m2
6000—7000元/m2
7000元/m2以上
82.86%
13.81%
2.86%
0.48%
总价：
30万元以下
31—40万元
40—50万元
50—60万元
60—70万元
70万元以上
57.62%
25.24%
10.00%
1.90%
3.81%
1.43%
商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。
这种调查结果出现的原因包括两个方面：
一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。
因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。
但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。
（5）付款方式
按揭贷款
一次性付款
68.10%
31.90%
多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。
因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。
（6）商铺周边的配套设施
金融
机构
酒店
餐饮
休闲娱
乐场所
超市
便利店
物流
中心
服饰
广场
其他
17.45%
11.54%
23.89%
13.42%
13.15%
4.43%
12.21%
3.62%
0.27
其中对酒店的具体需求：
快捷酒店
三星级酒店
四星级及以上酒店
60.47%
27.91%
11.63%
对餐饮的具体需求：
快餐
特色小吃
中档饭店
高档饭店
33.71%
29.21%
32.02%
5.06%
对休闲娱乐场所的具体需求：
洗浴中心
康乐中心
美容美发
健身中心
34%
12%
15%
39%
数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。
其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。
因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。
（7）购买车位
是
否
53.81%
46.19%
选择会购买车位的比例为53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。
（8）客户获得房产信息的主要渠道
电视广告
报纸广告
广播
户外广告
朋友介绍
其他
20.53%
29.33%
2.40%
14.40%
26.67%
6.67%
客户获取信息的渠道主要来自报纸、电视和朋友介绍，特别是在对大明宫建材家居市场的调查中，大多数商户都是通过朋友介绍获取信息，因此在项目开发过程中，建议依托大明宫建材家居市场这个品牌和现有商户进行项目的推广，并通过主流报纸和电视的宣传来引导投资者。
2.3.2市场供给分析
北郊经开区商圈：
北经开区的历史和西高新一样，都不足20年时间。
但随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展迅速。
目前的商业主要集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。
以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近180座，加上沿渭河经济带和市内商业圈的沟通紧密，经开区的发展前景好。
2.4SWOT分析
2.4.1优势
（1）道路交通
项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，毗邻大明宫建材市场新址，可以说是四通发达，交通便捷，加之西面即将兴建的新火车站将使得北郊区的交通更加便利。
（2）市政规划
商业规划根据西安市2004年—2020年远景目标，全市范围内将集中规划建设三个城郊购物中心。
（3）消费人群
按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。
在本项目的辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（38万人）、经济技术开发区、也包括了正在迅速发展的大学城，这些都构成了一定的消费人群。
（4）原有市场
本项目的建设是为了旧的大明宫建材市场的搬迁安置而建设的，而原有大明宫建材市场的已经营造了较好的建材市场氛围，因此经营者、购买者都会考虑到新的建材市场来进行经营或者是消费，这就会给新项目本身带来原有的消费群体。
2.4.2劣势
（1）商业氛围不浓
目前，北火车站并未建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，同时，本项目从建设到销售还需一段时间，该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。
（2）资金用量大
本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。
（3）离城区较远
本项目地处北三环以北，离城区较远，目前大明宫建材市场的目标客户多位于西安市内，因此导致市内部分目标消费者减少购买次数，或是放弃购买。
2.4.3机遇
（1）国民经济迅速发展
省统计局初步统计2008年我省国民生产总值（GDP）完成7133.65亿元，和上年同比增长16.2个百分点，共完成财政总收入1275.5亿元同比增长38.2个百分点。
而西安市生产总值为2190亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。
同时，自“九五”时期以来年均增长超过10%以上，呈高速增长的态势。
西安经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。
（2）城市发展空间加大
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