福建省房地产估价师《制度与政策》：对质量不合格的房地产项目的处理方式考试试题.docx
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福建省2016年房地产估价师《制度与政策》：
对质量不合格的房地产项目的处理方式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1
B．2
C．3
D．6
2、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。
A．建设房屋
B．维修房屋
C．出租房屋
D．维护房屋
3、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。
A．向上波动
B．向下波动
C．上下波动
D．随机波动
4、小区内停车场建设费属于。
A：
公共配套设施建设费
B：
建筑安装工程费
C：
基础设施建设费
D：
物业管理维修资金
E：
借款合同
5、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。
A．发现地下文物
B．银行贷款未按期到账
C．相关建材供应缺货
D．更改建筑设计
6、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务
B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D．承接后出现很大执业风险的估价业务
7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
8、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
9、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。
A：
4000
B：
5000
C：
6000
D：
9000
E：
工业用地的监测点评估价格
10、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A：
国务院各部委
B：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
C：
国务院
D：
全国人大及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
11、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．312.5
B．250
C．562.5
D．812.5
12、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：
548．19
B：
558．15
C：
567．39
D：
675．40
E：
工业用地的监测点评估价格
13、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为__。
A．财产损失保险
B．保证保险
C．责任保险
D．信用保险
14、__是市场营销活动的出发点。
A．市场分析
B．市场调查
C．市场研究
D．市场定位
15、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。
A．38.26
B．40.33
C．46.5
D．62.33
16、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。
A：
耕地占用税用于土地开发和农业发展
B：
土地复垦费用于农业发展
C：
菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D：
征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
18、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。
A．形成权
B．异议权
C．支配权
D．请求权
19、定位于最大的细分市场的营销方式是__。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
20、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
21、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。
A：
出租的房地产
B：
自用的房地产
C：
餐饮的房地产
D：
营业的房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
23、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：
__。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．教育费附加
D．企业所得税
24、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：
1029．92万元
B：
1320．54万元
C：
1634．72万元
D：
1766．43万元
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
2、下列关于丘的表述，正确的是。
A：
丘是指地表上一块无界空间的地块
B：
丘有独立丘和组合丘之分
C：
一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘
D：
一个地块属于几个产权单位时称为组合丘
E：
当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘
3、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括__。
A．重置成本+土地使用权价值
B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失
4、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。
A．992.06
B．983.10
C．1080
D．852
5、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。
A．股份的表现形式是股份证书
B．广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位
C．股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票
D．股票与股份是一种形式与内容的关系
6、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
7、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。
A：
未来净收益的大小
B：
获得净收益的报酬率的大小
C：
获得净收益期限的长短
D：
市场年利率的大小
E：
获得净收益的可靠性
8、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。
A：
商业用地
B：
商品住宅用地
C：
非营利的社会团体用地
D：
娱乐用地
E：
执行层的组织协调
9、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。
A：
试错法
B：
移动平均法
C：
曲线拟合法
D：
线性内插法
E：
指数修匀法
10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。
A：
卖方和买方掌握必要的市场信息
B：
卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C：
买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D：
卖方和买方追求各自利益的最大化
E：
卖方和买方急于完成交易
11、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
12、关于房地产贷款担保的说法，正确的是。
A：
担保能确保贷款得以足额偿还
B：
金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C：
最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D：
贷款质押不转移财产的占有权
E：
借款合同
13、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。
A：
完全产权价值
B：
出租人权益价值
C：
快速变现值
D：
承租人权益价值
E：
残余价值
14、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入__万元以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200
B．400
C．480
D．600
15、抵押权人包括。
A：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C：
接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E：
将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
16、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。
A．完成工程设计和合同约定的各项内容
B．对当地居民有所安置
C．建设单位已按合同约定支付工程款
D．有施工单位签署的工程质量保修书
17、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有。
A：
有15名以上专职注册房地产估价师
B：
专业技术人员达70％
C：
法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D：
专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％
E：
股东中有3名以上专职注册房地产估价师
18、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
19、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
20、房地产开发项目融资过程包括（）。
A．资金筹措
B．直接融资
C．间接融资
D．资金供应
21、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
22、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。
A．企业所得税法定税率33%
B．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按18%的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下（含10万）的减按27%的税率征收
D．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按25%的税率征收
23、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。
A：
时值是资金运动起点的金额
B：
终值是资金运动结束的金额
C：
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D：
不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
E：
借款合同
24、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。
房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。
A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以
25、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。
A．收益法
B．经济法
C．权益法
D．成本法
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