青山区城市综合体星级酒店项目可行性分析Word文档下载推荐.docx
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一、项目所在地简介
本项目所在地——武汉市青山区，位于武汉东南部，南倚东湖风景区，西北濒万里长江，与天兴洲隔江相望，是武汉市中心城区之一，总面积89.5平方公里，常驻人口60万。
该区是全国闻名的钢铁化工生产基地、国家环保产业基地核心区、船舶制造基地、全国循环经济试点区。
境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、华侨城、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学、武汉理工大学等20多个大型企业和科研机构。
在青山区杨春湖畔耗资140亿元兴建的武汉火车站于2009年12月26日正式建成通车，设有20条铁轨线，11座站台，又是京港高速铁路的重要站点，以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。
高效、现代的铁路运输服务质量，运营一年多来，单日最大客流量已达到6万人以上。
按武汉市发展规划，在不久的未来，武汉站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。
计划在2013年3月建成的武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至青山区武汉火车站，途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道，将青山区与武昌区紧密相连，交通将更加便利。
近年来，随着天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”的建设，青山的区位优势日益明显。
区委、区政府着力推进大开发建设，不断加大招商引资力度，引进“华侨城”等多个大型项目，为青山区的发展带来了新的历史机遇。
二、项目区域优势及周边配套
本项目拥有着得天独厚的地理优势。
距武汉火车站和正在建设地铁四号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假区不到两公里。
距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。
而人流如此密集的区域里，像本项目这样的大型城市综合体项目是严重缺乏的。
昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。
现在随着政府大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造，青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。
电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山区成为武汉又一片建设热土。
据统计，目前在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的武汉人愿意到这里买房。
最新城区规划显示，青山区还将打造7.5公里滨江商务带，占地745公顷，由总部经济区、办公居住区、工业文化创意区、科技研发区、中小企业创业区和体育运动区组成。
届时，将吸引大量优秀企业和大批投资者进驻青山区，带动经济发展。
青山过去无高级写字楼，无电影院，无四星级以上的宾馆，无大商场，无体育休闲中心的状况即将改变。
本项目准确地抓住了这一不可多得的契机，确立了以中型购物广场、五星级酒店、餐饮、商务办公于一体的大型城市综合体的建设方案，建成后势必将带动该区域商圈的形成，为60万青山人和每天6万“高铁”旅客以及大量即将入驻青山的企业，提供中型的购物场所，高服务质量的五星级酒店，以及写字楼进行商务办公。
第三章《武汉地区2010～2020城市总体规划》
根据2010年3月8日国务院关于武汉市城市总体规划的批复（国函[2010]24号），相关摘要如下：
一、城市性质
武汉是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。
二、城市规模
严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。
预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；
到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口745.5万人左右，城镇化率约75％。
到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。
三、规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。
其中，四新重点建设和培育国际博览、商务办公等生产性服务职能。
杨春湖重点建设区域性客运枢纽和旅游服务职能。
四、提升武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽、六大客运中心之一的地位。
规划至2020年，形成以京广客运专线、沪汉蓉快速客运通道、京广线、武九线、汉宜线和武康线为骨架，衔接北京、西安、重庆（成都）、广州、南昌（福州）、上海等六个方向的特大型环形铁路枢纽格局。
开通联系周边及区域性中心城市的城际列车。
一、根据2010年12月3日中共武汉市委通过的关于制定全市国民经济和社会发展第十二个五年规划的相关内容，摘要如下：
1、“十二五”时期经济社会发展的指导思想和总体目标：
经济又好又快发展。
地区生产总值突破一万亿元，地方一般预算收入与经济保持同步增长，主要经济指标进入全国副省级城市前列，经济增长质量和效益进一步提高，城市综合实力显著增强。
2、积极承担国家发展战略任务，加快建设全国“两型”社会综合配套改革试验区和国家自主创新示范区
3、加快以青山区、阳逻开发区和武汉化工区等为主体的大循环经济示范区建设，搞好东西湖国家级循环经济示范区的试点工作，推进生产、流通、消费各环节循环经济发展，打造全国“两型”社会建设典型示范区。
4、推进王家墩商务区、杨春湖城市副中心、四新生态新城、汉口沿江商务区、汉正街商贸旅游区、武昌滨江商务区、后官湖生态宜居新城、江夏现代机电装备制造产业基地、汉口北商贸物流枢纽区建设，以天河机场、阳逻港为载体大力发展临空和临港经济，加快培育发展一批特色示范区。
加强对功能区建设的组织协调，加快形成国家级开发区、中心城区服务业聚集区和远城区新型工业化示范园区多极支撑的区域协调发展格局。
5、建设现代产业体系，提升产业核心竞争力
加快发展服务业加快推进武汉国际博览中心、东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武商摩尔城等一批服务业大项目建设。
完善支持服务业加快发展的政策体系和推进机制，吸引国内外知名服务企业落户武汉。
积极推进江汉区国家现代服务业综合改革试点，加快建设现代服务业发展示范区。
二、武汉市“十二五”期间的交通规划
轨道交通对城市面貌的改变以及对房地产市场的影响是显而易见的。
作为城市快速路网体系的重要组成部分，轨道交通是连接城市各个片区最重要、最快速的纽带。
轻轨1号线：
已建成运营，并延伸到远城区东西湖区；
二期工程即将开始勘察招标，将向东西延长11.1公里，新增7座车站。
东延汉口北工程起自1号线起点堤角站，至巨龙大道北汉口北站（终点站），线路全长约5.61km，全线高架，设车站3座，停车场一处，总投资约18亿;
西延泾河工程起自1号线终点东吴大道站，至泾河北站（终点站），线路全长约5.5km，全线高架，设车站4座，停车场1处，总投资约17.5亿。
地铁2号线：
截至目前，全线除王家墩东站、青年路站还没有开工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、循礼门站、积玉桥站、螃蟹甲站、名都花园站等8个车站主体结构施工已完成，目前正进入附属工程施工。
另有11个车站正在进行或已完成围护结构施工。
地铁3号线：
王家墩中心站工程10月已开建，王家墩中心站为3号线的第12座车站，位于规划中的王家墩商务区核心区域，在商务东路、珠江路、商务西路及泛海路形成的地块中，规划下沉式广场下方，为地下两层站台，其中地下一层是下沉式广场。
王家墩中心站造价5.3亿元，工期为840天。
地铁3号线为我市第一条穿汉江地铁，全长28公里，设站23座。
地铁4号线：
4号线工业四路站今年元月开工，车站主体结构已完成90%。
10月11日，4号线首台盾构机从工业四路站成功始发，这意味着4号线即将全线开工，武汉“工”字型地铁网络开始画最后一笔。
再过3年，该网络将让武汉三大火车站“握手”。
4号线二期工程是武汉第二条过长江地铁，起点位于汉阳黄金口，沿汉阳大道向东过永安堂至钟家村，右转走鹦鹉大道、腰路堤，然后下穿长江后，沿武昌紫阳路东行，至首义路。
其中，首义路站—拦江路站已于去年先期完成招标，拦江路站去年底开工。
地铁7号线：
2010年9月7号线建设启动，7号线一期是继2号线、4号线二期、8号线之后又一条过长江轨道线。
其走向为：
由金银湖起，经东方马城、常码头、王家墩CBD，沿建设大道、澳门路、三阳路过长江，经武昌老城、武昌火车站至南湖花园。
线路全长29.9公里，设站16座。
规划建设期是2014-2017年。
地铁6号线与10号线：
目前10号线与6号线都尚未开工，但是10号线与6号线交会点上的换乘站唐家墩地铁站8月开建，它位于发展大道与唐家墩路交叉口处。
10号线沿着发展大道走，6号线走唐家墩路，两线十字相交，6号线在下，10号线在上。
从2012年起至2017年，我市每年都有一条新轨道线建成通车。
届时，我市轨道交通总里程将达到215公里，跃居全国各大城市轨道交通建设“第一方阵”。
武汉地铁的竣工时刻表：
从2012年开始，每年将有一条地铁线贯通，其中2012年地铁2号线一期建成，2013年地铁4号线一期建成，2014年地铁4号线二期建成，2015年地铁3号线建成，2016年地铁8号线一期建成，2017年地铁6号线一期建成。
三、武汉高铁经济时代来临
未来5年，将武汉基本建成为全国性综合交通枢纽，健全“铁、水、公、空”一体化的综合交通体系，全面提升武汉的对外交通集聚辐射能力。
武广客专途经20余个城市，近1亿人口，未来广东、湖南、湖北三省的经济互动作用不可小视。
物流、旅游、制造业以及房地产业，将从高铁开通中得到较大机会。
广东与湖北的物流往来将加强，其中武汉的冷链物流将有机会大发展。
同时沿海因土地、劳动力等成本上升，一些劳动密集型产业正向内地迁移。
高速铁路的开通，有助于两地制造业的互动。
目前，广深港高速铁路正在修建，武广客专与之衔接后，武汉到香港的铁路单程将缩至5小时左右，两大区域间的旅游产业会得到较大推动。
高铁经济已有成功案例。
2010年4月，合武客专开通后，武汉到上海、合肥、南京的动车组上座率一直在九成以上。
其中旅游人群占到相当比例，武汉人到南京游览，合肥人到三峡游玩都相当普遍。
武汉与合肥两地旅游局还约定，每年互送60万游客。
未来武广客专带来的旅游、度假经济规模同样可观。
而随着武汉至石家庄的高铁建成，武汉将成为中国高速铁路的中心枢纽，全新的“高铁经济”将极大提升武汉的凝聚力与吸引力，武汉将成为中国高铁经济的“先行军”。
武广高铁开通后，将逐步形成以武汉为中心的1小时中部城市群。
中部地区人口众多且资源各异，各个城市群之间发展不平衡，但在经济结构、产业结构方面有着相似性。
目前，中部各省之间的合作越来越密切，比如一年一度的中博会。
随着合作深入，真正意义上的1小时中部城市群必将形成。
武汉应该发展高端产业，抢占制高点。
从宏观角度来看，武广高铁的最大意义，是提供了缩小沿海和内地的区域经济差异的可能，同时将大力推动产业化转移的时程。
当你到另一座城市的时间比你横穿这座城市的时间还要短，而且所耗费成本更低时，你就会异地投资。
广东作为中国经济开放的前沿，GDP总额超过3.5万亿元，相当于湖北与湖南两省的总和。
针对武广高铁，广州与武汉研究制定了促进产业转移的政策措施，首批项目24个、总投资117.6亿元。
中国两大经济带分别是长三角与珠三角，武汉谁也靠不上。
但是武广高铁与合武高铁的开通，武汉变成了长三角与珠三角的联结点，左右逢源。
相信随着产业化转移的逐步推进，武汉城市圈的影响力将会沿江入海。
一条联结南中国的“高铁经济带”，初具雏形，呼之欲出。
第五章五星级酒店的现状及发展趋势
一、武汉市五星级酒店市场分析
1、武汉市五星级酒店现状
据武汉市旅游局统计，目前，武汉市共有挂牌五星级酒店11家，另有达到五星级标准的酒店7家左右。
5个中心城区拥有的五星级酒店达16家之多，是武汉五星级酒店的主要分布区域。
武汉五星级酒店地理位置情况详见图1-1。
图1-1武汉部分五星级酒店地理位置关系图
武汉五星级酒店基本情况详见下表1-1。
表1-1武汉五星级酒店基本情况一览表
项目
酒店地址
开业时间
星级
客房规模
管理公司
类型
马克孛罗
江岸区
2008
五星标准
363
马克孛罗酒店集团
商务
明珠豪生
2006
挂牌五星
393
豪生国际酒店集团
香格里拉
1999
484
香格里拉酒店集团
华美达天禄
硚口区
2000
308
华美达国际
新华诺富特
江汉区
2002
323
雅高酒店管理集团
锦江国际
2007
400
锦江国际酒店公司
城市名人
1997
326
城市名人酒店集团
新世界
327
新世界酒店集团
光明万丽
武昌区
300
万豪国际酒店集团
最佳西方五月花
2003
285
最佳西方酒店管理集团
凯旋门华天酒店
2005
247
华天集团
东湖大厦
168
自行管理
洪山宾馆
2010
369
保利白玫瑰
1998
371
洪广建国
405
首旅建国酒店管理公司
雄楚国际
洪山区
178
华美达光谷
288
碧桂园凤凰酒店
汉南区
331
从图1-1和表1-1可反映出武汉五星级酒店具有如下主要特征：
（1）五星级酒店分布相对集中
武汉市现有五星级酒店大都分布在长江两岸传统中心的江汉区、江岸区和武昌区，集中在汉口解放大道武广商圈、汉口建设大道西北湖金融商圈、武昌中南-洪山广场商圈、武昌徐东路商圈等几大商圈。
几大酒店圈扎堆有个共同点，即都聚集在金融商业或是文化中心，由此可见对酒店而言，地理地置无疑是最为关键的。
（2）五星级酒店引进的国际酒店品牌较多，服务水平逐渐走高
目前进入武汉市的外资酒店品牌已超过10家，其中主要代表品牌包括：
万豪国际酒店集团公司旗下的万豪、万丽；
最佳西方酒店管理集团旗下的最佳西方；
雅高集团旗下的诺富特；
温德姆集团旗下的华美达等。
国际酒店品牌的进入不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向，同时也加剧了五星级酒店之间的竞争。
（3）五星级酒店发展迅速
1997年，武汉市建成第一家五星级酒店，随后多年，武汉五星级酒店发展缓慢，新建五星级酒店不多；
但2006年后，武汉五星级酒店的建设突飞猛进，发展迅速，酒店数量有较大幅度的增长。
（4）五星级酒店类型较为单一，功能向多元化发展
武汉五星级酒店基本上为商务型酒店，酒店类型单一。
但酒店功能逐渐增强，从最初的住宿变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。
（5）五星级酒店数量偏少，且等级偏低
武汉五星级酒店数量相比一线城市差距较大，例如上海目前挂牌五星级酒店约41家，五星标准酒店约120家；
北京挂牌五星级酒店约54家，五星标准酒店约140家。
而相对于武汉市的市场总量和发展趋势，武汉市五星级酒店在全国同类城市中只是中等水平，还远没有达到饱和状态。
目前进入武汉的国际五星级酒店品牌多为国际酒店集团旗下的二线品牌，而像希尔顿，喜达屋旗下的喜来登、威斯汀，温德姆旗下的温德姆，雅高旗下的索菲特等五星品牌在已开业的酒店中尚未出现。
2、武汉部分五星级酒店客房配置情况
在武汉18家五星级酒店中，酒店客房设施建设较有特色的有11家，基本代表了武汉五星级酒店客房设施的建设水准，具有较强的市场竞争能力。
武汉部分五星级酒店客房情况详见表1-2、表1-3。
表1-2武汉部分五星级酒店客房情况一览表
（一）
诺富特
客房
数量
客
房
结
构
单
217
138
257
97
227
103
双
174
207
85
84
112
套
8
81
22
126
12
73
标间面积
（㎡）
约45
约37
约40
约32
约28
约38
备注
-
行政套房13间
另有23间公寓，18间可出租办公室
小套房44商务套房44，会所套房38
19间酒店公寓
表1-3武汉部分五星级酒店客房情况一览表
（二）
五月花
华天酒店
336
250
127
135
66
188
110
100
136
90
40
41
50
35
约30
约39
约33
行政房61间
（单间24间,双间37间）
行政客房51间；
豪华套房16间；
总统套房1间；
公寓5间
表1-2和表1-3反映出武汉五星级酒店的客房配置具有如下特点：
（1）客房规模
五星级酒店的客房规模普遍较大，其客房数量普遍在300间以上，且表现出档次越高、客房规模越大的特征，如马可孛罗、明珠豪生、香格里拉、锦江国际等酒店的客房规模均在350间以上；
（2）客房结构
五星级酒店的客房结构差异较大，但大部分酒店的单间数量多于标间数量，其中马可孛罗的单、双比约为1.5:
1，香格里拉酒店的单双比约为1:
1；
新华诺富特的单双比约为2.7:
1，华天酒店的单双比约为0.5:
1。
部分酒店的套房比例也有较大差异，其中马可孛罗、香格里拉、新华诺富特的套房比例均在5%以下，而明珠豪生、华美达光谷的套房比例约为20%，华美达天禄更是达到了40%。
（3）标间面积
大部分酒店的标间面积在30m2以上，其中马可孛罗、明珠豪生和香格里拉的标间面积在36m2以上，达到了国家白金五星酒店对客房面积的评定标准。
3、武汉部分五星级酒店配套设施配置情况
上述11家五星级酒店配套设施基本反映出五星级酒店对配套服务的要求，具有典型意义。
武汉部分五星级酒店配套设施情况详见表1-4。
表1-4武汉部分五星级酒店配套设施一览表
酒店
配套设施
中西餐厅
宴会厅
多功能厅
咖啡厅/酒吧
健身中心
室内游泳池
网球场
KTV/棋牌
按摩/桑拿/SPA
※
（旋转餐厅）
华美达天绿
表1-4反映出五星级酒店为适应人们日益增长的需求,已不再是仅仅提供住宿的场所,而是从衣食住行、视听娱乐,到运动健身、商务购物、医疗美容等各方面提供服务,各项设备设施日趋完善。
提供更有特色的设施服务，将是更多吸引客户，从同质化竞争中脱颖而出的一个重要环节。
3、武汉部分五星级酒店会议设施配置情况
上述11家五星级酒店的会议设施配置也颇具代表性，具有较强的会议接待能力。
武汉部分五星级酒店会议设施情况详见下表1-5、表1-6。
表1-5武汉部分高星级酒店会议设施情况一览表
（一）
项目/酒店
（间套）
数量（个）
1
2
面积（㎡）
660/485
1600/660
1600
428
700/350
层高（m）
10
3.3/3.1
7
4.5
6
最大会议容量（人）
600/350
1800
350
700
最大宴会容量（人）
380
160/140
120
260
大会议室
200/150
170
330
最大容量（人）
中会议室
3
容量（人）
200
60/70/100
60-110
80
70
小会议室
9
5
4
10-30
25-40
30-50
15-60
12-45
会议室总数（个）
11
会议室总面积（㎡）
升级会员 