房屋建筑面积测绘技术规范细则.docx

1、房屋建筑面积测绘技术规范细则35东莞房屋建筑面积测绘技术规范细则(排版)东莞市；房屋建筑面积测绘技术规范；Specificationsforestates；(征求意见稿)；2006-XX-XX发布2006-XX-XX实施；目录；一、总则；1.1适用范围；3.1计算通则；12；15；30；一、总则；1.1适用范围；本标准规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及；东莞市房屋建筑面积测绘技术规范Specifications for estate surveying and mapping(征求意见稿)2006-XX-XX发布 2006-XX-XX实施一、总则1.1 适用范围 1.2 引用资料 1.

2、3 参考资料 二、名词解释及相关建筑术语 2.1 房产测绘名词 2.2 建筑容量名词 2.3 房产测绘专业术语 三、房屋建筑面积计算规定3.1 计算通则 3.2 计算细则 3.3 共有建筑面积的计算与分摊222246121530一、 总则1.1 适用范围本标准规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。1.2 引用资料房产测量规范GB/T179861-2000、关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号） 关于规范房产面积测算的通知（东建200451号）关于贯彻执行国家房产测量规范的通知（东建20004号）1.3 参考资料房产测量员（测绘行业

3、特有工种职业技能培训教材） 深圳房屋建筑面积测绘技术规范建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005） 广州市房地产测绘行业手册房产测量规范与房地产测绘技术（房产测量规范有关技术说明） 房产测绘政策法规汇编二、名词解释及相关建筑术语2.1 房产测绘名词 2.1.1 房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分幢进行。2.1.2 房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在220米以上（含220米，以下同

4、），有上盖，结构牢固的永久性建筑。2.1.3 房屋的套内建筑面积房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。2.1.4 房屋套内使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。使用面积的计算，应符合下列规定：a住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等b室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面装饰厚度计入使用面积）墙体有复合保温、隔热层，按内皮尺寸计算；c不包括在结构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖井等均计入使用面积。d非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用

5、面积总和计入使用面积； e套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。2.1.5 房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。2.1.6 房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.7 房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2.1.8 房屋建筑

6、面积预售测绘（预测）依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。2.1.9 房屋建筑面积实地测绘 (实测)依据经市政府行政主管部门核准有关资料（包括报建图纸、竣工图纸、验收合格证等）和对竣工房屋的现状进行实地数据采集，所进行的房屋建筑面积测绘。包括房屋建筑面积竣工测绘、房屋建筑面积现状测绘、房屋建筑面积变更测绘、房屋建筑面积分割测绘。2.1.10 房屋建筑面积竣工测绘依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核

7、算、房地产权初始登记和转移登记。2.1.11 房屋建筑面积现状测绘依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。2.1.12 房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.1.13 房屋建筑面积分割测绘依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.2 建筑容量名词 2.2.1 用地面积经城市规划行政主管部门规定的用地范围内

8、的土地面积。2.2.2 建设用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.2.3 总建筑面积建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层（包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层、附层、地下室等）建筑面积之总和。2.2.4 地面以上建筑面积建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.2.5建筑物基底面积按建筑物接触地面自然层外墙(包括栏杆、骑楼、室外楼梯、阳台等) 或结构外围水平投影面积。2.2.6 占有面积指产权人占有本幢房屋的建筑面积，产权不属于本单位的不计算在内。2.2.7 房屋的专有建筑面积建筑物内由单位产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的事套内建筑面积。2

9、.2.8 核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.2.9 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。2.2.10 建筑总层数房屋地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计入层数。（说明：房屋的自然层数是按房屋的楼板和地板结构分层的层数。房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于220m的计算自然层数；层高在220m 以上的架空层也计算自

10、然层数。）2.2.11 户形结构根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额，所确定的每户居室的数量。（问题：麻将房、工人房、娱乐室、厨房、厅、茶室、储存室、杂物间、书房、起居室等，是否算为一个户型？）2.3 房产测绘专业术语2.3.1 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.3.2 楼层净高下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。2.3.3 自然层按楼（地）板结构分层的楼层。2.3.4 标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.3.5 架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层，一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域、

11、斜坡或花园，也有在房屋中间层架空的。2.3.6 结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。2.3.7 技术层（设备层）指用作水、暖、卫生、配变电等设备安装的局部层次。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层（设备层），其层高220米以上（含220米）的计算层数。2.3.8 夹层位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋以外部看是两层楼房，从内部看是三层，这三层中间的一层就叫夹层。2.3.9 阁楼坡屋顶下方空间加以利用的楼层，不计层数。2.3.10 避难层建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专

12、门设置的供人们疏散避难的楼层。2.3.11 屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.3.12 地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。2.3.13 半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。2.3.14 走廊建筑物内设置的水平交通空间。2.3.15 过道套内使用的水平交通空间。2.3.16 挑廊指二层以上挑出房屋墙体外,有围护结构,无支柱有顶盖的外走廊，一般分为封闭挑廊和未封闭挑廊。2.3.17 檐廊房屋檐下方两端有支撑墙体的通道。2.3.1

13、8 柱廊有顶盖有支柱，供人通行的建筑物（或位于二层或二层以上，从建筑物室内到露台、平台的有上盖有柱支撑的过渡空间的建筑物），称为有柱走廊，简称柱廊。（东莞市俗称的“阴台”）。2.3.19 回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.3.20 架空通廊建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上，以两端房屋为支撑，有顶盖，有围护结构的架空通道。问题：如上图中间部位架空通廊，顶盖在上一层，首层部位如何定义？如何计算面积？2.3.21 连廊位于地面一层的两建筑物之间的有盖通廊叫连廊2.3.22 门斗在建筑物或房间出入口处设置支撑顶盖为实体墙的一个必经的小间，起分隔、挡风、防寒、避光、隔音等缓

14、冲作用。设置在房间外面的称外门斗；设置在房间内部的称内门斗。外门斗层高大于等于220米计算建筑面积。（一般设置在底层）2.3.23 门廊位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的的开放式建筑空间。2.3.24 雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.3.25 阳台建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。根据其围护情况分为封闭阳台和未封闭阳台。2.3.26 露台与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台，在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的

15、户外活动的无顶盖平台也视为露台。2.3.27 凸窗（飘窗）为房间采光和美化造型而设置有窗台的突出外墙的窗。2.3.28 落地窗窗框与地板直接相连的窗。2.3.29 围护结构围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2.3.30 围护性幕墙直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。2.3.31 装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.3.32 眺望间设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.3.33 勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.3.34 变形缝伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。2.3.35 永久性顶盖经批准设计的结构牢固，可供永久使用的

16、顶盖。2.3.36 骑楼底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的部分。一般建于道、路、街、巷两侧。2.3.37 门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。2.3.38 大堂具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。2.3.39 屋顶指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用，通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热屋以及顶棚等组成，根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折析屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍屋顶、扭壳屋顶等）。2.3.40 屋面指屋顶

17、的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦；油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。2.3.41 楼（电）梯间建筑物内设置的用于布置用于垂直交通的楼梯、电梯的建筑空间。2.3.42 室外楼梯位于建筑物外面依靠房屋外墙体搭建、结构与房屋相连的永久性楼梯。2.3.43 过街楼底层局部有通道穿过建筑的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。2.3.44 台阶位于建筑物室外出入口处或室内不同标高楼地面之间用踏步连接的构件称为台阶。其中室外台阶还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。2.3.45 前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.3.46 管道井建筑物中用于布置

18、竖向设备管线的竖向井道。一、总则；1.1适用范围；本标准规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及；1.2引用资料；房产测量规范GB/T179861-2000；关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知；关于规范房产面积测算的通知（东建2004；关于贯彻执行国家房产测量规范的通知（东建；1.3参考资料；房产测量员（测绘行业特有工种职业技能培训教材；一、 总则1.1 适用范围本标准规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。1.2 引用资料房产测量规范GB/T179861-2000、关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）关于规范房产面积

19、测算的通知（东建200451号）关于贯彻执行国家房产测量规范的通知（东建20004号）1.3 参考资料房产测量员（测绘行业特有工种职业技能培训教材）深圳房屋建筑面积测绘技术规范建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）广州市房地产测绘行业手册房产测量规范与房地产测绘技术（房产测量规范有关技术说明）房产测绘政策法规汇编二、名词解释及相关建筑术语2.1 房产测绘名词2.1.1 房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分幢进行。2.1.2 房屋的建筑面积房屋外墙（柱

20、）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在220米以上（含220米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。2.1.3 房屋的套内建筑面积房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。2.1.4 房屋套内使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。使用面积的计算，应符合下列规定：a住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等b室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面装饰厚度计入使用面积）墙体有复合保温、隔热层，按内皮尺寸计算；c不包括

21、在结构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖井等均计入使用面积。d非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； e套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。2.1.5 房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。2.1.6 房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.7 房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施

22、工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2.1.8 房屋建筑面积预售测绘（预测）依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。2.1.9 房屋建筑面积实地测绘 (实测)依据经市政府行政主管部门核准有关资料（包括报建图纸、竣工图纸、验收合格证等）和对竣工房屋的现状进行实地数据采集，所进行的房屋建筑面积测绘。包括房屋建筑面积竣工测绘、房屋建筑面积现状测绘、房屋建筑面积变更测绘、房屋建筑面积分割测绘。2.1.10 房屋建筑面积竣工测绘依据竣工房屋的现状和经市政府行政

23、主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。2.1.11 房屋建筑面积现状测绘依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。2.1.12 房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.1.13 房屋建筑面积分割测绘依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘

24、计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.2 建筑容量名词2.2.1 用地面积经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积。2.2.2 建设用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.2.3 总建筑面积建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层（包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层、附层、地下室等）建筑面积之总和。2.2.4 地面以上建筑面积建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.2.5建筑物基底面积按建筑物接触地面自然层外墙(包括栏杆、骑楼、室外楼梯、阳台等) 或结构外围水平投影面积。2.2.6 占有面积指产权人占有本幢房屋的建筑面积，产权不属于本单位的不计算在内。2

25、.2.7 房屋的专有建筑面积建筑物内由单位产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的事套内建筑面积。2.2.8 核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.2.9 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。2.2.10 建筑总层数房屋地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计入层数。（说明：房屋的自然层数是按房屋的楼板和地板结构分层的层数。房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算

26、；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于220m的计算自然层数；层高在220m 以上的架空层也计算自然层数。）2.2.11 户形结构根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额，所确定的每户居室的数量。（问题：麻将房、工人房、娱乐室、厨房、厅、茶室、储存室、杂物间、书房、起居室等，是否算为一个户型？）2.3 房产测绘专业术语2.3.1 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.3.2 楼层净高下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。2.3.3 自然层按楼（地）板结构分层的楼层。2.3.4 标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.3.5 架空层建筑物中仅

27、以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层，一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域、斜坡或花园，也有在房屋中间层架空的。2.3.6 结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。2.3.7 技术层（设备层）指用作水、暖、卫生、配变电等设备安装的局部层次。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层（设备层），其层高220米以上（含220米）的计算层数。2.3.8 夹层位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋以外部看是两层楼房，从内部看是三层，这三层中间的一层就叫夹层。2.3.9

28、 阁楼坡屋顶下方空间加以利用的楼层，不计层数。2.3.10 避难层建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.3.11 屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.3.12 地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。2.3.13 半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。2.3.14 走廊建筑物内设置的水平交通空间。2.3.15 过道套内使用的水平交通空间。房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平；a住宅

29、使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫；b室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面；c不包括在结构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖；d非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然；2.1.5房屋的共有（公用）建筑面积；建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积；2.1.6房屋的产权面房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。使用面积的计算，应符合下列规定：a住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等b室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面装饰厚度计入使用面积）墙体有复合保温、隔热层，按内皮尺寸计算；c不包括在结

30、构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖井等均计入使用面积。d非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； e套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。2.1.5 房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。2.1.6 房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.7 房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2.1.8 房屋建筑面积