房屋重置成新价评估技术标准0813.docx

1、房屋重置成新价评估技术标准0813北京市房屋重置成新价评估技术标准第一章 总 则1-1 立法目的和依据为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部房地产价格估价规范，特制定本标准。1-2 适用范围及重置成新价定义本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。1-3 估价技术路线本标准采用成本法测算。1-4 未列入的项目本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。第二章 平房、中式楼房重

2、置成新价评估2-1、估价路线、部件及分值平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按规定的分值计算房屋价格。房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。分值由市国土房管局公布。2-2、标准间房屋的标准间：平房为建

3、筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为：（1）平房标准间数=建筑面积20（2）中式楼房标准间数=房屋基底面积柱高602-3、计算公式：（1）砖木结构房屋房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木结构房屋成新折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率表计算；不计残值的，按成新百分比计算。柱高差率的确定：按柱高差率表执行。附属物据

4、实估价按附属物据实估价表执行。（2）砖混结构房屋房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数（成新折余率+使用年限折余率）2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定：按砖混结构完损等级评定说明及折余率表执行；使用年限折余率的确定：按砖混结构房屋使用年限折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定。柱高差率的确定：按柱高差率表执行。附属物据实估价按附属物据实估价表执行。（3）中式楼房房屋及附属物重置成新价=（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分

5、数） 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木结构房屋成新折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率表计算；不计残值的，按成新百分比计算。附属物据实估价按附属物据实估价表执行。2-4、房屋部件计分表（1）屋面计分表项目说明简称单位分数瓦屋面琉璃瓦各种釉子的琉璃瓦瓦1间102.18筒瓦筒瓦下满铺望板、油毡瓦2间29.14筒瓦筒瓦下满铺席箔瓦3间17.71合瓦合瓦下满铺望板瓦4间29.36合瓦合瓦下满铺席箔瓦5间18.79石板瓦石板瓦下满铺望板

6、、油毡瓦6间26.55石板瓦石板瓦下满铺席箔瓦7间19.10水泥瓦水泥瓦下满铺望板、油毡瓦8间16.06水泥瓦水泥瓦下满铺席箔瓦9间10.80灰瓦屋面干插瓦有无合瓦边稍垄不予区分灰瓦1间9.58仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分灰瓦2间8.87棋盘心前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰灰瓦3间11.82棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间15.51灰屋面青灰顶不分平顶、坡顶，含麦壳灰灰1间6.68焦渣顶不分平顶、坡顶，含泥顶灰2间3.86混凝土屋面现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇间19.53槽型板预制槽型板预1间23.86圆孔板预制圆孔板预2间16.77加气板预制加气板

7、预3间14.37其他屋面玻璃钢各种钢性玻璃坡顶屋面玻坡间9.16玻璃钢各种钢性玻璃平顶屋面玻平间7.75木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡坡间11.16木板油毡木板上铺油毡、石子平顶屋面板毡平间8.89铅铁镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡铅1间15.98铅铁镀锌瓦楞铁下铺席箔铅2间10.20铅铁干挂黑铁板铅3间6.78石棉瓦石棉瓦下铺望板、油毡石棉1间11.80石棉瓦石棉瓦下铺席箔石棉2间6.18干挂瓦小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦干挂瓦间3.16附计:一、屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。二、平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分，并随房折旧。

8、三、用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。四、利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算：（一）在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶面为木地板又作上层地面的不重复计分。（二）在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分。（三）在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。五、其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋面并入铅1。（2）屋架计分表项目说明简称单位分数中式屋架七檩柁高级做法中架1间36.3七檩柁普通做法中架2间26.47五檩柁高级做法

9、中架3间22.93五檩柁普通做法中架4间18.05平台柁五檩高级做法平柁1间14.04平台柁五檩普通做法平柁2间13.23平台柁四檩普通做法平柁3间10.57平台柁三檩普通做法平柁4间8.92硬山搁檁七檩以上、进深大于8米硬1间11.4硬山搁檁七檩、进深大于6米硬2间9.19硬山搁檁五檩、进深大于4米硬3间7.53硬山搁檁四檩、进深4米硬4间5.34人字架木屋架跨度6米人架1间9.60木屋架6米跨度8米人架2间12.98木屋架8米跨度10米人架3间16.58小型木屋架屋架间距1米以内人架4间8.56钢木屋架跨度6米人架5间9.50钢木屋架6米跨度8米人架6间12.78钢木屋架8米跨度10米人架

10、7间17.05小型钢木屋架屋架间距1米以内人架8间8.90钢屋架钢屋架跨度6米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架1间11.68钢屋架6米跨度9米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架2间17.55钢屋架9米跨度15米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架3间23.28钢屋架跨度9米，大型屋面板钢架4间17.55钢屋架9米15米，大型屋面板钢架6间39.48钢混结构钢砼屋架跨度9米钢混1间5.40钢砼梁9米跨度12米钢混2间18.95钢砼梁12米跨度15米钢混3间22.57附计：一、中式屋架高级做法：材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。

11、二、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。三、平台柁与腊阡柁不予区分。四、中式柁没有柱子，按木屋架计分。（3）墙身计分表项目说明简称单位分数缸砖墙全部缸砖垒砌缸间58.23细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里磨1间68.52细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，碎砖衬里磨2间49.13磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋间43.16粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨1间52.65粗磨砖墙粗磨砖垒砌，碎砖衬里粗磨2间33.26整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，满门窗红整1间26.87整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，半门窗红整2间28.28整砖墙红

12、砖墙、矽酸盐砖墙，一门一窗红整3间29.62兰砖墙兰砖墙，满门窗兰整1间30.82兰砖墙兰砖墙，半门窗兰整2间32.23兰砖墙兰砖墙，一门一窗兰整3间33.57半整砖墙四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖半整间23.88碎砖墙全部碎砖垒砌，两腿整砖碎间19.74虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，满门窗虎1间23.58虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，半门窗虎2间24.58虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，一门一窗虎3间25.75附计:一、各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。四、房屋台基高度调整系数：台基高度调整系数台

13、基高度0.3米1.00.3米台基高度0.5米1.10.5米台基高度0.8米1.20.8米台基高度1.0米1.31.0米台基高度1.3米1.41.3米台基高度1.5米1.51.5米台基高度1.8米1.61.8米台基高度2.0米1.7台基高度2.0米1.8说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。五、房屋组合调整系数组合间数(自然间)调整系数一间1.50二间1.30三间1.00四间0.96五间0.92六间0.88七间0.84八间0.80九间0.77十间0.75十一间0.73十二间0.71再每增加一间递减0.01六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。（4）门窗计分表项目说明简称单位分数

14、中式中式，雕刻精细、完整、带帘架、有心屉中1间17.35中式中式，部分雕刻或制作精细中2间15.69塑钢塑钢门窗，双玻、含纱塑钢1间15.69塑钢塑钢门窗，单玻、含纱塑钢2间13.58塑钢塑钢门窗，其他塑钢3间10.66铝合金铝合金门窗，双玻、含纱铝1间14.55铝合金铝合金门窗，单玻、含纱铝2间12.06铝合金铝合金门窗，其他铝3间9.37木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，满门窗木1间11.71木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，半门窗木2间8.58木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，一门一窗木3间6.56其他门窗一玻一纱、两玻无纱、钢门窗，满门窗其他1间7.24其他门窗

15、满玻无纱或半玻璃门窗或一门一窗其他2间5.42附计:一、各类门窗单独计算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。二、地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。三、带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。（5）顶棚计分表项目说明简称单位分数钙塑板顶棚轻钢龙骨，钙塑板，铝扣板棚1间9.00钙塑板顶棚木龙骨，钙塑板棚2间5.77石膏板顶棚轻钢龙骨，石膏板棚3间8.90石膏板顶棚木龙骨，石膏板棚4间5.47石膏板顶棚铁丝吊石膏板棚5间1.58三合板顶棚三合板带压条顶棚，刷清漆棚6间9.88纤维板顶棚纤维板顶棚，刷调合漆棚7间6.09木丝板顶棚木丝板顶棚，刷乳胶漆棚8间5.89PVC

16、顶棚PVC顶棚棚9间4.00抹灰顶棚板条抹灰，带高级装饰线棚10间4.34抹灰顶棚普通板条抹灰棚11间4.29抹灰顶棚苇箔抹灰棚12间3.48纸顶棚纸顶棚棚16间0.63附计:一、抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。二、三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。三、预制板勾缝喷浆不计顶棚。（6）地面计分表项目说明简称单位分数高级木地板红檀、柚木、花梨等高级实木地板板1间42.56细木地板柞木、水曲柳等各种硬木地板板2间32.55普通地板红松木地板板3间24.58粗木地板松木或其他木质粗劣的木地板板4间16.02复合木地板复合木地板板5间15.66花岗岩高级光面花岗岩，天然，

17、尺寸不小于50cm 50cm岗1间40.0花岗岩普通花岗岩，天然岗2间25.38大理石高级大理石，天然，尺寸不小于50cm 50cm理1间28.0大理石普通大理石，天然理2间16.1大理石拼碎大理石，天然理3间8.96水磨石预制水磨石磨1间8.85水磨石现制水磨石，嵌条、美术磨2间7.41水磨石现制水磨石普通磨3间5.19拼花马赛克拼制成各种美术图案的马赛克赛1间8.86马赛克普通马赛克赛2间7.42耐酸砖沥青粘贴耐酸砖地面酸间20.24缸砖高档缸砖，含仿造花岗岩、大理石缸1间8.09缸砖普通缸砖、锦砖、磁砖、防滑砖、花砖、玻化砖缸2间6.09塑料地砖聚氨乙烯塑料地砖塑1间3.86塑料地砖石英

18、砂塑料地砖塑2间5.45细方砖经砍磨加工的方砖方1间10.55粗方砖未经砍磨加工的方砖方2间5.46水泥砖仿方砖水泥地面地1间2.7水泥普通水泥地地2间1.87礁渣白灰礁渣打实轧光礁间1.58条砖条砖间1.67条石条石间28.01碎砖碎间0.63附计:一、水泥地分格与不分格不予区分。二、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。三、台阶按投影面积依院地计分。四、廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。五、地面计分含踢脚板。（7）装修计分表项目说明简称单位分数大街门街门在门道中间脊檩下，标准间面积10.8平方米门1槽54.8中街门街门在门道前檐檩下或较小街门三面砌砖并雕花者，标准间面积9平方米门

19、2槽41.33小街门小街门，三面砌粗磨砖，标准间面积9平方米门3槽15.02格扇硬木六抹，雕刻精细格1M29.21格扇红松、黄杨等，雕刻较差格2M24.73格扇普通木格扇及落地罩格3M21.33隔断五合板隔断、包镶门隔1M20.92隔断三合板隔断、包镶门隔2M20.74隔断轻钢龙骨石膏板隔断隔3M20.62隔断木龙骨石膏板隔4M20.37隔断单砖（整砖12）隔5M20.36隔断整砖24隔6M20.77隔断碎砖隔7M20.35隔断空心砖隔8M20.35隔断木龙骨纤维板隔断半玻璃门隔9M20.36隔断板条苇箔抹灰隔断隔10M20.21护墙板五合板带压条护1M20.66护墙板三合板带压条护2M20.

20、60油漆护墙护3M20.10壁纸护墙护4M20.14壁布护墙高级布料护5M20.44壁步护墙一般布料护6M20.22大理石贴面高级大理石贴面大理石1M24.01大理石贴面普通大理石贴面大理石2M22.06锦砖贴面高级锦砖锦砖1M20.55锦砖贴面普通锦砖锦砖2M20.40马赛克贴面马赛克M20.38水磨石贴面水磨石M20.50花岗岩高级花岗岩贴面花岗岩1M24.76花岗岩普通花岗岩贴面花岗岩2M24.76水刷石水刷石、干粘石水刷石M22.76假石假石M20.30顶棚灯孔普通面层顶棚筒灯孔灯孔1个0.04顶棚灯孔金属基层轻钢龙骨筒灯孔灯孔2个0.07顶棚灯槽木基层顶棚灯槽灯槽1M0.28顶棚灯槽

21、金属基层轻钢龙骨顶棚灯槽灯槽2M0.41窗帘盒松木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒1M0.46窗帘盒硬木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒2M0.70窗帘盒松木窗帘盒带金属轨道窗帘盒3M0.59窗帘盒硬木窗帘盒带金属轨道窗帘盒4M0.83挂镜线硬木挂镜线挂镜线1M0.07挂镜线松木挂镜线挂镜线2M0.05挂镜线石膏挂镜线挂镜线3M0.05挂镜线塑料挂镜线挂镜线4M0.02附计:一、街门按门道屋面所属类别随房折旧。二、各种墙身贴面均按新旧程度单独折旧，不留残值。三、格扇、护墙板单独折旧。四、除以上二、三两项外，其他墙面装饰均随房折旧。五、各种灯孔、灯槽均随顶棚折旧。六、中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间

22、数计价，并随房折旧。（8）设备计分表项目说明简称单位分数普通卫生间管道上水管和下水管管1份3.00浴盆不分规格,不分种类盆1个2.43浴盆炕浴盆周边砌筑及贴面浴盆炕个0.90陶瓷洗脸盆不分规格盆2个1.02坐式大便器含水箱恭桶个0.73蹲式大便器含水箱蹲坑个0.70立式小便器小便池1个1.04挂式小便器小便池2个0.41淋浴器淋浴个0.22地漏地漏个0.14简易卫生间陶瓷洗脸盆不分规格,含上下水管个1.22洗手盆不分规格,含上下水管个0.95蹲式大便器不分规格,含上下水管个1.76坐式大便器不分规格,含上下水管个2.19立式小便器不分规格,含上下水管个1.50挂式小便器不分规格,含上下水管个1

23、.56淋浴器不分规格,含上下水管个0.54地漏个0.14水池陶瓷池不分规格,含上下水管及水嘴池1个1.37水磨石池不分规格,含上下水管及水嘴池2个1.15水泥池不分规格,含上下水管及水嘴池3个0.80暖气四柱铸铁包括室内、外管道及暖气炉气1M20.30板式钢制包括室内、外管道及暖气炉气2M20.24其他包括室内、外管道及暖气炉气3M20.20其他设备室外上水管室外镀锌管铺设,不分规格管2M0.70室外下水管室外缸瓦管铺设,不分规格管3M0.80室外下水管室外钢管铺设,不分规格管4M1.00自来水表井包括表井及安装水表井份2.00砖化粪池容积大小3立方米化粪池1座5.50简易化粪池容积小于3立方米化粪池2座1.85渗井井底面积6平方米以上,砖砌渗井座3.33水落管水落管M0.14水漏斗水漏斗个0.20檐沟檐沟M0.13普通灯包括线、开关、灯泡、灯罩及插座等灯1份0.50荧光灯包括线、开关、灯泡、灯罩及插座等灯2份1.00电表包括箱、盘、闸、保险等电表个0.58附计:一、卫生设备分普通卫生间和简易卫生间两种，凡装有浴盆、洗脸盆和大便器三件以上的，按普通卫生间计分，其他按简易卫生间计分。二、普通卫生间室内上下水管道单独计分，设备按实有项目计分。三、简易卫生间设备按实有项目计分，室内上下水管道不单独计分。四、各种卫生设备和上下水管道的零