物业管理论文论现代化物业.docx

1、物业管理论文论现代化物业摘 要 1引 言2第一章 现代物业管理开展的重要方向1.1 现代物业管理将向规模化方向开展21.1.1 规模化经营的必然性21.1.2 规模化经营的途径31.2 现代物业管理将向区域化方向开展 3 1.3 现代物业管理将向专业化方向开展41.4 现代物业管理将向智能化方向开展5第二章现代物业管理企业开展战略的变革2.1 现代物业管理企业面临的挑战72.1 现代物业效劳企业用人制度变革82.1.1以人为本的管理理念82.1.2 行之有效的鼓励机制11参考书目13完毕语14【摘要】时间飞逝，一转眼，我国物业管理经过二十多年头，在不断的探索和实践，我国的物业管理已经迈入了市场

2、化、规化、法制化开展的新时期，正所谓优胜劣汰，假设想成功在这一个竞争剧烈市场闯出一片天，那么就一定要走集团化开展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力；高新技术的应用、提供个性化专业化的效劳，奉行以人为本的效劳理念；加强法制管理，规物业市场。【关键词】以人为本 物业品牌现代化中国物业管理开展思路初探【引言】 随着我国房地产行业开展日渐成熟，人民已经不再满足于当前的“有“没有通俗点，就是生活质量的追求，幸福指数的最求，如今我国根本上都已迈入小康，家家有洋房，个个有小车，因此房子的好坏，很大程度上，物业管理的好会往往成了人民衡量房子好坏的一项重要指标，因为物业管理的好会，直接影响到人们住房的舒适

3、度，生活的品质。因此，物业管理要想走出一片天。物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势开展。在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从？第一章 现代物业管理开展的重要方向我国物业管理企业是随着社会经济的开展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的效劳性行业。其产生之初，仅仅是房地产开发的后续效劳机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端效劳单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端效劳部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广阔业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又

4、将之作为规社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了现代引人注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经历和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向开展。一、现代物业管理将向规模化方向开展一规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是业人士谈论的热点问题。现代的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域当然这个最大限度不是无

5、节制，而是根据自身的实际情况，科学地确立自身的管理本钱和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们，企业仅仅到达经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理开展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济

6、效益。由此可见，规模化经营能为管理企业降低本钱，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。二规模化经营的途径扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？1、兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这局部公司效劳的不规，也使本应享受正常效劳的业主住户的利益受到损害，使业主投诉增多，这极损害了行业的整体形象。从长远来看为促

7、进展业安康开展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进展业安康开展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进展业的共同开展。 2、抓住时机，适时介入地物管市场，扩大物业管理面积。现代伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向地抢占市场作为开展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地开展都具有一定的难度。在占领地市场的初期阶段，对当地的政策

8、法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理本钱增加，管理效率下降的现象。同时，地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军地的物业管理企业，使其在进军地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在地市场站稳脚跟做准备。我们还可以看到，物业管理企业进军地市场的初期阶段，正是其与外乡化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“外乡化的必由之路。这一

9、时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经历。地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经历十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的时机。因此，只要我们坚持“效劳第一的指导思想，把自身积累的经历和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便是在1999年进入市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心效劳的指导思想。经过一年多时间的艰辛努力，“福田物业这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广阔业主也将“福田物业作为他们享受舒

10、适生活的依据之一倍加信赖，当地开发商已将“福田物业的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在接收了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以为根据地，“福田物业的美誉度还传播到附近城市，如XX市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园。使福田物业成了乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌，为实现规模化经营积累了丰富经历。二、现代物业管理将向区域化方向开展所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续开展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为根底，以城市规模的生产、生活为规模，条

11、块结合，组合成假设干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的开展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份效劳职能让社区和企业来承当，由此，区域化物业管理初见端倪。区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成局部。前是是单一专业型，后者那么是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的

12、双重性。如区域型物业管理企业必然会承当相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，效劳的容和对象比拟广泛，配套齐全，软件建立思路明晰。有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建立与可持续开展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下安康、稳步开展。区域化物业管理的企业会根据区域片区物业管理的需要，科学、合理地对区域辅助配套设施进展规划，最大限度地防止日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好根底。同时，区域化物业管理要求把区域分散的物业集中起来进展集约化管理。但这并不等同于一个公

13、司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同开展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。由此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的效劳来实现；其次，区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线，对辖区工作、生活的业主比拟熟悉，对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建立，从区域化大环境的角度综合考虑生态环

14、境与人文环境的治理、建立、保护，这样起点高、效益好；第三，区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理本钱。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做到资源共享，为物业管理公司降低管理本钱，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收，为企业规模化开展提供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在，能继现代人创造一个平安、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。三、现代物业管理将向专业化方向开展

15、随着社会的不断进步，城市开展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理本钱和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原那么。相反，如果组织专业公司对业主效劳，那么可大大防止这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以科学规地制订详细的维护保养方案，到达预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；卫生由专业的清洁公司负责；绿化由专业绿化公司承当，绿化人员每

16、周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区平安的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区大厦的治安防患能力，提高广阔业主的平安感和舒适感。专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规化的工作，并最终

17、使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。四、现代物业管理将向智能化方向开展科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致在现代物业管理向智能化趋势开展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4C即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡技术。通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与平安消防系统、通讯效劳管理及家庭智能化系统组成的一套完整的效劳系统，为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值效劳和管理来为住户实施效劳的一个理想的环境，以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的开展空间，主要表现为智能住宅与智能社区的开

18、展方向，其可以概括出四大特点：1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和开展的，因此，在规划、设计阶段，就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本。4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区

19、的产生，给了物业管理一个开展的空间，也给物业管理一个展现价值的时机。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理效劳容，如网络效劳等等，使物业管理真正的有了“用武之地，间接地也提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成局部，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理效劳人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民效劳，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能，也才能感受生活

20、的便利、平安、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区围要宽、程度要高得多。其二、效率更高、容更多、更便于管理。主要表现为：物业管理中的一些传统收费工程，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电

21、、煤气的用量也能通过专门的传感器进展数据的准确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。物业管理领域中的一些专项与特约综合经营效劳，如快餐盒饭送餐效劳、物业租售代理效劳、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询效劳、购物效劳、洗衣效劳、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。物业公司管理效劳人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络广城网与局域网提供各种管理效劳，不仅可以收取网络信息使用费和各种效劳费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理效劳人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而

22、是管理和维护电脑网络，提供网上信息效劳。这样不但增加了管理效劳容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理效劳的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能构造方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识构造，同时还应熟悉和掌握计算机的根本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进展计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的开展和延伸

23、，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的容来看，重点是生活效劳、安保和物业的管理维护；系统构造具有适应众多效劳对象与效劳容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理效劳的具体容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理效劳产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。第二，必须强调和切实催促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和催促物业公司对智能住宅小区物业管理

24、的早期介入。第三，必须加强智能住宅小区管理效劳人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进展岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理效劳人员正常利用该系统为广阔居民效劳。第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般容，包括：公共管理效劳。具体容有：房屋维修管理、房屋设备管理、平安管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的效劳等等。综合经营效劳。包括专项效劳和特约效劳两

25、个方面。具体容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的效劳。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理效劳容，如网络信息效劳等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。在社会信息化进程日益开展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等根本方面

26、的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息效劳、平安防、物业管理等方面，如何开展一个受群众和住户欢送的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。第二章 现代物业管理企业开展战略的变革一、现代物业管理企业面临的挑战根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的开展趋势，物业管理企业将会面临以下冲击和挑战：1、经济制度及经济体系变革的冲击从方案经济制度到市场经济制度、从方案经济体系向市场经济体系转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益成熟，全球经济一体化开展的大趋势和中国参加WTO后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护

27、或干预的方案经济色彩将日渐消褪，物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。2、社会生活方式改变的挑战与传统的住户相比，新一代商品房业主经济能力强，生活品味不断提高，更注重生活享受品质，因此其物业管理消费意识较高，更重视物业管理效劳的品牌及包装等心理需求。同时，国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速开展将改变人们的生活方式，“SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装，利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式，向业主提供快速、方便的效劳和与住户建立现代流行的沟渠道,Hotline等将是必然的趋势。3、高科技管理手段开展带来的挑战

28、智能大厦、智能住宅小区日渐普及，现代物业的高科技含量不断提高，如何通过物业管理更好地维护和发挥智能物业的科技功能，实现及提高其使用价值，将是物业管理企业面临的一大挑战；同时，在企业中应用先进的计算机管理手段，提高工作效率，实现无纸化办公，也是物业管理企业必须考虑的课题。4、劳动力市场化带来的冲击劳动力市场已成为经济体制改革的重点，它意味着不仅要建立一般的劳动力市场，还要形成经理人市场即企业家市场。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力，他们可能变为雇员、甚至下岗，这样会对其管理行为和领导行为发生影响；而另一方面，一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。

29、5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战社会越进步，消费者消费权益意识越强，通过对效劳质量、价格等比照，质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰，更何况物业管理效劳中随着住户商品化和私有化的开展，住户自治和参与管理决策的意识亦将增强，物业管理企业要生存，就不得不重视住户的需要、让住户满意，向住户提供物超所值的优质效劳。6、市场竞争对手的挑战物业管理市场化不断成熟，物业管理企业间的竞争已开展到全方位的市场竞争，竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比拟，懂得定价标准，假设管理公司的表现达不到水准，便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额，以稳固企业的市场

30、地位显得尤为重要。物业管理行业的开展已经历了一个高速的企业数量增长期，现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比拟，并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年，物业管理行业将在市场机制过“看不见的手-价值规律，以及通过“政会产业政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届时出现大量的物业管理企业间的兼并，或其管理的物业相互调整兼并现象，以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。二、现代物业效劳企业用人制度变革在21世纪，人类社会将步入一个快速开展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活泼最有活力的因素，人力资源是第一资源；人才也是资本市场竞争成败与否的关键，人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前，企业中员工知识层次越来越高，年龄也越来越趋向年轻化，他们对工作的期望值也越来越高，工作并非只是他们谋生的手段，而更是人生价值的表达。现代企业之间的竞争，已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域，物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感，同时，物业管理企业在人才