写字楼物业管理投标方案.docx

1、写字楼物业管理投标方案技术标第一章前言第一节前言从B2B到B2C，从B2C到O2O,电子商务行业作为最具效率的中介组织正将越来越多的客户引入线上、线下的联通世界。智能化物流（CSN）作为其中的核心链接点不仅直接影响用户的“触电”体检，向上返溯电商口碑，也将向下承担物流大数据平台的重任，以信息组织者的角度将第三方物流、仓储合作伙伴、交易平台数据进行穿透互通，逻辑调度，颠覆现有的电商-物流模式。在顶层组织设计上实现全行业“业务数据化，数据业务化”，全面提升行业运行效益。在阿里集团“业务数据化，数据业务化”的需求背景下，站在物业服务的角度，如何专注、创新本职工作，“以人为本”满足甲方需求是我们需要全

2、力思考的重点。针对企业行政运行数据化、行政服务外包化（节日庆典、员工活动等）、楼宇能源管理科学化等特点。整合自身资源，并及时借力合作供方实现需求转化，高效执行，高效落地是我们关注的核心问题。0作为菜鸟网络总部办公地点，其项目的综合管理水平直接关乎到菜鸟网络对内对外整体形象，选择一家理念契合，具备足够商务物业服务经验的供应商至关重要。1管理有限公司2006年起与华为、腾讯等世界500强企业建立物业服务合作伙伴关系。近10年来，我们在单一大客户方面积累了十分丰富地服务经验及现场管理团队，全委物业类型涵盖研发办公楼，总部办公楼，工业园区，员工公寓等。在服务过程中我们秉承以“客户为中心”的理念，不断提

3、升工作标准，建立了优质、高效地办公后勤保障平台，并与甲方行政部门相互配合，共同努力，向企业员工输出高度契合企业发展的客户综合服务模式，让员工在“零干扰，无忧化”办公的同时，充分享受轻松，温暖，自由，充满归属感的工作氛围。今天，在参与0物业供应商招标的过程中，卓越将秉承“满意+惊喜”的服务目标，为本项目做好客户综合服务，求真务实，开拓创新，不折不扣的实践我们的每一份承诺，让我们的客户都真实地感受到1人的专业和热情。我们将不断的探索和积累，力争成为阿里集团可靠的物业服务战略合作伙伴。 谨此，表达我司对2集团良好的祝愿和诚挚感谢！第二节物业总包服务供应商技术标点对点回复序号回标内容回标要求备注说明（

4、注明标书页面）1 通用管理要求承诺参考1总包服务通用管理要求承诺表Page 288-2922 组织架构及人力配置2.01组织架构提供总体组织架构图，并按管理团队、安保、礼宾、设施运维、环境清洁（含专项清洁）等业务模块进行清晰归类；并汇总各模块人员总数。Page 952.02项目主要配置人员简介根据提供人力配置方案，提供项目经理，主管简历，请参考简历模板回复，并按甲方另行通知的时间、地点要求参与标书宣讲及人员面试；Page 96-1082.03人员素质要求按照招标文件岗位任职要求，提供各业务各岗位工作职责、基本素质要求的描述Page 109-1203客户综合服务方案3.01客户客户综合服务方案提

5、供包括但不限于行政服务热线、需求受理、服务流程方案等Page 121-1314礼宾服务方案4.01前台接待提供包括但不限于访客接待，参观接待、服务流程方案等Page 132-1344.02会务管理提供包括但不限于会务服务、会议室管理、服务流程方案等Page 134-1415设备设施服务方案5.01大小物业配合机制提供小物业牵头、主引大物业进行项目设施设备维护的管理思路Page 143-1455.02专有设备管理方案提供包括但不限于空调系统、暖通系统管理模式及维护方案Page 145-156Page 157-1685.03末端设备维修方案提供包括但不限于智能化设备管理模式及维护方案Page 14

6、5-156Page 157-1685.04成本管理提供包括但不限于能源管理方案、成本分析方案或工具等Page 169-1705.05零星改造管理提供零星改造整体管理方案Page 170-1806安全服务方案6.01安管重难点及整体思路包含但不限于业务难点分析，团队建设，人员工作要求等方案Page 182-1956.01综合安全管理包含但不限于办公区人/物进出、中控监控、秩序维护等方案Page 208-2176.02消防管理包括但不限于所有由供应商层面负责的，与整体的消防安全管理相关的解决方案Page 196-2057环境业务服务方案7.01 日常清洁方案提供包括但不限于办公区，洗手间等区域日常

7、清洁方案Page 218-2277.02 专项清洁方案提供包括但不限于石材镜面、地毯清洗、室内消杀等方案Page 227-2338搬迁配合服务方案8.01搬迁服务提供本项目搬迁服务专项方案Page 234-2419项目延展与增值服务9.01项目延展提供包括项目服务创新、礼宾定制服务、VIP专属服务、一站式专属接待及会务增值服务等Page 252-2609.02增值服务提供包括但不限于节日庆祝、员工文化活动等方案Page 252-26010管理用房配置10.01物业用房配置及使用提供本项目物业用房配置建议及管理（服务）物资建议Page 283-28711应急处理预案11.01自然灾害事件包括但不

8、限于所有由供应商层面负责的，与自然灾害、治安相关的突发事件处理预案Page 294-29511.02安全消防（含治安）包括但不限于所有由供应商层面负责的，与安全消防相关的突发事件处理预案Page 295-31011.03设备故障包括但不限于所有由供应商层面负责的，与设备运行防相关的突发事件处理预案Page 311-31511.04环境卫生包括但不限于所有由供应商层面负责的，与环境卫生相关的突发事件处理预案Page 316-31912其他业务服务方案12.01项目服务理念及目标提供1项目服务理念及管理目标Page 86-9412.02项目进场计划提供本项目详细进场计划及工作安排Page 242-

9、24812.03试用服务期计划提供进场后3个月内物业服务详细工作计划Page 249-25112.04其它提供包括但不限于品质管控、岗位SOP、内部文档、考勤、财务等支持性方案Page 261-282Page 320-33312.05投标人资信提供包括但不限于投标公函、法定代表人授权委托书、公司情况说明书、管理理念及管理优势介绍等Page 7-85第二章 第一节投标公函致：淘宝（中国）软件有限公司：我方已全面阅读和研究了2-0办公楼内综合物业全委服务招标文件和招标补充文件，并经过现场踏勘，澄清疑问，充分理解并掌握了本项目招标的全部有关情况。现经我方认真分析研究，同意接受招标文件的全部要约条件，

10、并按此确定本项目投标的各项承诺内容，经本投标书向你发包的2-0办公楼内综合物业全委服务项目全部内容进行投标。我方将严格按照有关招标投标法规及招标文件规定参加投标，并理解贵方不一定接受最低标价的投标，对决标结果也没有解释的义务。如由我方中标，在接到你方发出的中标通知书起三个工作日内，我方将按中标通知书、招标文件和投标书的约定在接到中标通知30天内与你方签订合同，并履行规定的一切责任和义务。本投标书自递交你方起至你方投标截止日起届满90天内有效，全部条款内容对我方具有约束力。在此有效期内，我方如出现以下行为之一者，若给你方造成损失的，需承担相应的法律责任：（1）擅自修改或拒绝接受已经承诺确认的条款

11、；（2）在规定的时间内拒签合同。我方将严格按招标书提供要求的所有内容。一、企业战略和愿景发展战略以提供特色的物业服务为基础，实现全业态多元化的组合，形成资产管理服务的完整业务链条，最终实现资产运营的管理目标。使命创造服务新价值。愿景中国领先的商务不动产服务运营商。二、企业简介XX不动产服务运营，整合了XX集团旗下后端服务各业务模块资源，包括：1管理有限公司、机电管理有限公司、电梯维修有限公司，地产顾问有限公司、商务服务有限公司等，旨在充分利用商务物业服务领域突出优势，为客户提供全链条的不动产运营管理服务。 1、1管理有限公司物业管理服务类型涉及CBD高端商务写字楼、高新科技及金融业单一客户项目

12、、高档住宅、别墅、大型高尚人文社区、公共事业建筑等项目。 国家一级物业管理资质 国际“金钥匙”组织物业联盟副理事长单位 深圳物业协会副会长单位 中国物业管理常务理事单位2、设施管理有限公司（SHD)专业从事高端楼宇和厂房的设施设备系统管理、改造、维修与保养，主营楼宇智能化、照明、配电工程、给排水设备及管道、停车场管理系统、变配电设备、制冷设备、安防系统、电梯维修保养等。 国际设施管理协会成员单位 广东省A级电梯维护资质 深圳市特协理事单位4、地产顾问有限公司专业化房地产经纪类公司，经营范围涵括商业写字楼、住宅、商铺、厂房等租赁与二手买卖，各类一手楼盘策划代理与销售，并以代租，扩租，资产置换与出

13、售等形式推出更深层次的资产服务，不断延伸物业服务内涵，提升业主物业价值。为商务客户提供资产打理整体解决方案。5、商务服务有限公司商务服务公司，成立于2009年，是1旗下全资子公司，主要经营商务中心业务、航空机票代订、酒店代订服务、会议策划服务、投资管理咨询、经济信息咨询、文化活动策划、广告经营、业务商家经营、特色会所综合经营等，是E+资源平台服务战略落地执行机构。我们凭借独到的眼光、经验、智慧及资源，以了解客户及研究市场动态为先，致力于满足客户在不动产领域的需求，协助客户发展当地市场，并在这些发展快速、充满活力的市场中带来卓越成果。帮助客户实现整体业务发展目标。在瞬息万变的市场上快速调整、掌握

14、先机，这是我们与客户建立长久关系的原则。三、业务布局与规模（一）业务布局（二）发展沿革我们的历程2009-2014年，连续五年荣获中国物业服务百强企业2009-2014年，连续五年中国特色物业服务领先企业（高端商用物业）2011年-2014年，中国物业服务百强企业服务质量TOP102011年-2014年，“深圳市物业服务企业综合实力三十强企业”2010年，获评中指数物业管理服务品牌价值排名第六2010年，中国物业服务优秀品牌企业TOP102009年，物业管理30年“综合城市运营服务标杆企业”2008年，深圳十大品牌物管企业2007年中国物业管理嘉年华金榜前二十强企业2006年中国改革开放三十年

15、深圳十大品牌物管企业国家物业管理优秀示范小区联合国“最适宜人居的国际化生态小区”广东省物业管理优秀示范小区广东省物业管理优秀示范大厦深圳市园林式、花园式单位深圳市安全文明（标兵）小区 项目荣誉公司荣誉1集十多年管理经验，已形成了完善的高端物业服务模式，成功塑造高端商务与城市高尚住宅物业服务为代表的双子品牌形象。（五）我们的客户第四章项目管理服务理念和目标 物业管理服务的背景全球领先的B2B电子商务网上贸易平台，专注于为来自全世界的中小企业买家和卖家提供高效、可信赖的贸易平台。“2”的加速发展给品牌物业服务企业带来的机遇；1致力于成为2“长期可靠的合作伙伴”的发展愿景；2行政服务保障的服务需求。

16、 客群分析以物业服务使用人的特点，我们把阿里巴杭州乐佳国际物业服务对象大致分成三类：一、内部客户：（1）2管理人员及菜鸟集团管理人员；（2）在乐佳国际物业项目办公的2及菜鸟集团员工；（3）2物业管理行政等监管部门；（4）大厦内各类供应商人员；（5）2、菜鸟集团的供应商在其他区域办公的往来员工。二、外部客户：（1）因业务需要临时往来人员；（2）与2、菜鸟集团短期合作非公司人员；（3）临时供应商往来人员；（4）外来应聘人员；（5）园区物业单位人员。三政府部门及社会资源：（1）关注2的相关主管单位，行业协会等单位；（2）供水、供电、网络、电话、消防、安全、环境等主管单位；（3）物业管理行业主管部门。

17、 客户群体需求管理根据对客户群体的分析情况，我们针对其需求进行如下分析：物业使用人需求管理特征物业服务需求2管理人员1.经常往来2乐佳国际项目；2.关注2乐佳国际的整体格局；3.关注大厦的服务群体是否具有国际化的服务水准；4.关注往来2考察、参观人员对2企业的整体感觉；5.对物业服务能否高效、快捷、快速响应较为关注。1.需要高水准的客户综合服务；2.大厦的整体布置、氛围符合2公司企业文化；3.各类服务人员具有国际标准的服务水平；4.环境布置、服务人员形象符合2国际商务贸易行业特性，符合国际性企业的国际标准；5.客户综合服务不仅能高标准并能高效、快速的整合资源，能快速响应各类事件。大厦内办公人员

18、1.集中在办公楼内；2.注重物业管理服务的工作方式、工作流程、工作效果；3.注重过程细节，善于从管理服务的细节去发现问题；4.对物业服务的个性化、人性化要求高。1.规范化、程序化的工作流程；2.高标准、高档次的服务标准；3.与服务单位之间高效、顺畅的对接、沟通；4.乐佳国际项目物业管理服务能够持续满足2文化及人性化、个性化需求。2监管部门1.日常在管理区域内巡检；2.关注2员工的工作环境；3.对2乐佳国际物业的服务、管理水平进行有效监管；4.对2乐佳国际物业的服务质量要求高；5.拥有多家物业管理服务提供商，可对不同提供商的管理、服务进行客观评估。1.需高水准的物业管理服务；2.需与服务提供商方

19、便、快捷沟通，形成定期的例会及工作汇报机制；3.需针对性强，行之有效的物业管理服务模式，定期对办公物业内客户进行建议收集、意见调查，实现物业管理的持续改进；4.需高效、规范的管理、工作程序；严格的服务标准；5.为员工极其往来客户营造方便、整洁、舒适、轻松的工作氛围。各类供应商、往来业务人员长期1.工作期间需不断往来于大厦内；2.注重出入方便及专项作业物品携带方便，流程清晰，方便操作；3.对实施作业的时间需要清晰了解；4.对提供服务的便利性和协助性有一定要求。1.需有标准、规范化的供应商往来管控流程、制度；2.需有供应商往来物品管控出入流程、制度；3.需有各类供应商实施作业的时间性要求，以不影响

20、办公和方便供应商作业为原则；4.需协助往来供应商提供必要协助，方便其为大厦提供服务。临时1.工作时间相对不固定，随机性较大；2.对服务提供的便捷性有一定要求；3.对物业场地等会有临时性需求。应聘人员1.具有一定专业知识和工作经验，综合素质较高；2.对2及高端租户有初步了解，希望自己的能力能够在2和高端租户企业有所施展。从物业服务的先进性和规范性，工作环境的氛围营造体2乐佳国际物业服务的综合实力。社会资源需求管理特征物业服务需求关2发展的相关主管单位、行业协会1.对2在成为国际网上贸易领军企业的同时，其配套的各类支撑产品也能体现国际化水平；2.对2的服务人员的快速响应能力有需求；3.对2乐佳国际

21、的整体布局比较关注。1.为期提供具有国际标准的客户综合服务，让其提供高标准服务；2.能够快速响应、快速整合服务资源，迅速组成临时服务团队，满足其随机性大的需求特性；3.在大厦的人员与物品布局及搭配上，服务2国际网上贸易领军企业的特性，以及2的特点，能够彰显2作为网上贸易的行业个性化特点。供水、供电、网络、电话、消防、安全、环境等主管单位1.有各自的管理规章制度，需物业服务单位配合落实；2.其提供的服务有不间断性的特点；3.需经常性往来物业项目；4.临时性管理措施需配合落实。1.需建立人员出入往来流程、制度；2.作业期间需由专业人员跟进、核实；3.建立安全作业流程，确保设施设备及作业人员安全；4

22、.需建立临时、紧急配合流程、制度。物业管理行业主管部门1.对物业管理企业依法实施物业管理有要求；2.对物业管理公司协助贯彻相关规定、制度有要求；3.对物业管理企业及从业人员资质有要求。1.需建立沟通部门明细表及相关责任人联络协调方式；2.需定期与行业主管部门建立沟通，有沟通计划及实施记录；3.需建立人员资质档案，并定期更新；4.物业服务实施过程严格按照行业法规，记录完成。园区物业1.乐佳国际园区公共区域的管理；2.大厦内主要设备、设施的管理；3.需经常性进行业务往来及配合。1.需建立与园区物业沟通渠道，形成定期沟通机制；2.对2区域的设备、设施检修、维保时全力协助、配合；3.搭建园区安全联动管

23、理组织。 整体设想1针对2乐佳国际项目特点的需求特征，确立2乐佳国际物业项目物业服务的目标定位和整体构想。（一）我们对物业服务的目标定位我们将服务目标定位为：协同2行政部共同打造出：“高效、支持、绿色、关怀”的具有2物业管理特色的“客户综合服务支撑体系”，营造轻松、开放、人性的办公环境，科技与自然亲密融合的办公空间，树立高端单一商务物业服务项目典范。高效：熟悉类似2乐佳国际项目物业服务模式，具备专业服务水准及技巧的骨干人员组建项目管理团队，结合客户实际需求，在保障基础服务正常开展的情况下，以高效服务为起点，制定符合项目高效管理的激励流程，对服务过程、服务结果、客户接触点等关键环节进行科学的组织

24、设计，使团队人员的配置高效而精炼。从而全方位保证服务效能的高效性；支持：充分发挥礼宾，盛恒达等专业化线条的垂直化端对端支持，在保障专业服务品质的同时，利用公司信息化系统，服务资源增值体系，为2提供物业运行分析、客户文化活动策划、重大活动支持等多维度，多层次的综合支持，助力行政管理丰富化，活力化，科学化；绿色：全面落实ISO14001绿色环保理念，在服务工作的每一个细节，融入节能环保、绿色健康的意识；关怀：每个服务岗位、每个服务细节都设身处地的为客户着想，以人为本，以零干扰、无优化、细致入微的服务标准关怀每一位员工。关心员工的身心健康，精神给养，在信任、共生的环境下达成服务目标。（二）实现目标的

25、管理措施1、高效（1）组建高效服务团队项目服务中心骨干管理成员（如项目经理、安全经理、礼宾司、环境主管）从1现有的腾讯项目管理团队、CBD中心区高档写字楼物业项目管理团队或者曾经服务于类似2乐佳国际物业项目的单一客户项目管理团队中，选拔具备丰富管理经验、具备独立运作项目/部门管理能力，热爱物业服务行业、有强烈的服务意识的符合2乐佳国际项目管理要求的人员组成；基层管理岗位（安全领班、工程维修班长）从1现有的管理项目中选拔不低于编制50%的，有强烈服务意识、主动上进、学习意识强，有相当基层管理经验的员工中选拔或者直接调任组成，其余基层管理岗位从社会或高校选聘具备符合2乐佳国际项目管理要求的求职人员

26、；操作层面岗位，由1现有服务项目中选派不低于编制10%比例的优秀服务人员组成核心团队，充分发挥1优质高效的服务优势。（2）建立快速便捷的“首问负责制”处理反馈渠道和机制1将在2乐佳国际物业项目的管理中建立“首问负责制”，旨在通过提供全过程、全方位一站式直通车服务，避免员工需求传递受阻及需求反馈无门现象，保证乐佳国际物业项目客户员工需要帮助时随时随处受理，及时得到传递解决，并且第一时间获得解决结果的反馈，从而为乐佳国际物业项目客户员工创造“便捷快速”的物业服务。物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，12乐佳国际物业服务项目将设置

27、信息控制及处理职能，包括物业服务热线职能、物业服务客服专员职能、物业服务自检自查职能，以及物业服务风险管控职能，对大厦物业服务项目的所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪处理，并及时有效反馈。（3）建立治安快速反应系统针对2乐佳国际物业项目地理位置特征及周边企业人群多样化特性，对物业园区安全防范提出了更高的要求，1乐佳国际物业项目将在乐佳项目园区建立起治安联动机制，充分推动周边物业及政府单位（园区大物业、周边写字楼物业、辖区治安队）形成治安联动机制，建立迅速、快捷、及时的治安处突流程并形成覆盖，多重结合（安全部门的机动岗与固定岗相结合、安全部门与专业部门相结合、1团队与园区物业

28、团队相结合、1团队与2其他物业团队相结合、1团队与政府治安团队相结合、全面防范与重点防范相结合、智能技防与专业人防相结合），确保乐佳国际物业项目治安防范万无一失。（4）建立设备、设施故障检修、维保联动模式1将在乐佳国际物业项目提供物业服务过程中，建立与园区物业设备、设施故障排查，维保联动机制，在保障0设备、设施正常运作下，协助园区物业单位进行快速的故障处理，有效的进行故障排查。提出设备/设施日常巡查、维保的合理化建议。推动园区物业单位落实维修保养计划，保障大厦设备、设施能够安全有效的运行，并达到延长设备使用年限的。2、支持（1）礼宾专业支持1）设立专职礼宾司，全面受理客户咨询、服务需求，有效协

29、调内部各部门，为大厦客户实行一站式全方位服务：大堂礼宾司为客人随时提供各种咨询/指引及服务办理；上下班电梯人流高峰时段，设立“电梯值班生”服务，指引人员分流，防止人流拥挤，恰当照顾孕妇、残障等特别需要员工，确保电梯高效运转，维护员工上下班秩序；2）专设会务礼宾司，实施全方位会务管理：会前准备，会中/会后管理；（2）服务资源增值服务1）以个性化的服务理念，为客户度身设计个性化服务产品，令客户更省心：如鲜花蛋糕预订服务、礼品包装服务、VP客户专项服务、节假日个性送祝福服务等等。2）员工文化服务“关爱和谐成长”是1社交文化的一大品牌特色。基于此，我们将结合2乐佳物业项目的特点，定期与阿里行政人员进行

30、沟通，在日常服务中以活动调查表、交谈等形式对员工进行意见征集，分析，根据调查结果组织专项主题活动，增加客户的精神生活需求，减缓工作带来的压力。实现与阿里员工的互动、相容，使得员工自愿参与到我们已有的“圈子生活、俱乐部生活”，并举办球类联谊赛、市郊踏青、摄影循环展示等多类文化活动。（3）智能化运行支持卓越独家拥有知识产权的FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化。对设备设施全生命周期的FM营运阶段实行严密监控，为实现设备无故障运行保驾护航。3、绿色（1）全面实施ISO质量保证及环境管理体系1将在2乐佳国际物业项目的日常管理中全面导入ISO9001质量管理体系，建立项目日常管理环保流程，对物业管理的各项工作进行全过程质量跟踪、监控，保证物业管理服务标准化、考核定量化、工作程序化、管理系统化，符合质量管理体系环保节能要求。（2）服务用材选用上符合环保管理要求1将在2乐佳国际物业项目的日常管理服务过程中，严格物业