房地产估价师案例与分析考试真题及答案Word下载.doc

1、理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙

2、房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。第 4 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权【正确答案】： D第 5 题 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率

3、选取的表述中，正确的是（）。A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较第 6 题 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（）。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5第 7 题 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8 B（二）甲公司拥有一宗面积为80000的工业用地，地上建

4、有面积为50000的厂房及10000的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。A.按工业用途估价B.按居住用途估价C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合 A第 9 题 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产

5、的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估 C第 10 题 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构

6、评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题第 12 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A.交通条件B.产业集聚度C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度第 13 题 该宗房地产的再次抵押价值为（）。A.

7、首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数三、指错题（下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）第 14 题 封面和目录（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合

8、下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价：写字楼17833.5元/，车库13.77万元/车位。估价对象总价值：人民币91071万元。大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。房地产估价有限公司分公司（盖章）法定代表人（盖章）二九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、

9、估价对象（一）估价对象登记状况（二）估价对象权利状况估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。属人略国有土地使用证号房屋所有权证号坐落位置市金融街区号房屋产权来源房屋产权比例100%土地用途综合用地房屋用途办公土地状况宗地总面积5997.95宗地四至东至西至南至北至房屋状况建筑结构钢筋混凝土结构层数地下三层、地上十八层建筑面积50426.31建成年月1998年4月（三）估价对象实物状况估价对象位于号，于1998年4月建成，为钢筋混凝结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层高2m。根据委托人

10、提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）有关法律、法规、政

11、策文件和技术规范1.中华人民共和国物权法。2.中华人民共和国担保法。3.中华人民共和国城市房地产管理法。4.中华人民共和国土地管理法。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6.城市房地产抵押管理办法。7.房地产估价规范。（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3.国家及当地有关税费法规。4.其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1.合法原则（略）。2.最高最佳使用原则（略）。3.替代原则（略）。4.估价时点原则（略）。九、

12、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义如下：（略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（略）（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对

13、这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27，建筑面积为98741.45，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.7

14、7，建筑面积为34198.63，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56，建筑面积为83773，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/，交易时间为2008年5月。2.房地产比较因素条件说明表项 目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C名 称大厦银行大厦新新大厦中正大厦位 置金融街金融街B区7号金融街C区2号金融街D区3号交易单价/（元/）待估172721670017578交易情况正常交易时间2009.62009.42007.102008.5区域因素距市中心

15、距离/km约3.40约3.41约3.42办公聚集度属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高交通便捷程度道路类型区域内有主于道两条，次干道三条区域内有主干道两条。次干道三条区域内有主干道两条，次干道三条公共交通距地铁站、公交车站约650m距地铁站、公交车站约600m距地铁站、公交车站约500m距地铁站、公交车站约700m公共配套设施完善程度红线外已达到七通，公共配套设施完备通。公共配套设施完备红线外已达到七通，公共配套设施完备环境质量状况一般，一定程度尾气、噪声污染区域规划发展方向办公、商业建成年代1998年2005年2009年钢筋混凝土个别因素建筑外观设计及材料外墙一一四层为棕红色花岗岩饰面

16、，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好外墙一三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好工程质量优良平面布置设计合理设施设备完善程度8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，设施设备完

17、善14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善装修情况高档装修中档装修周边景观南侧有小型街心花园，景观较好西侧是城市绿化带，景观较好景观一般物业管理物业管理好成交规模整栋评估整栋成交南楼（A座）整栋成交3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，

18、比较因素指数确定如下：（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：可比实例ABC交易情况修正系数10085（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：2009年4月2007年10月2008年5月交易日期修正系数10299（3）区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：交易日期区域因素距市中心距离交通便捷程度距公交站点距离100.25100.7599.75公共配套设施完善程度个别因素103.5104101974.房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：100/100100/85102/10099/100100/100.25100/100.75100/99.75100/103.5100/104100/101100/97100/99修正系数