项目投资估算及资金筹措计划.docx

1、项目投资估算及资金筹措计划项目概况 项目位于周口市川汇区,北临育新街、南临七一路、西临文明路、东临工农路，项目总用地 亩，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设 22 。施，实际建设用地面积 m，计容积率建筑面积率为 m 【项目主要技术经济指标】（表：6-1-1） 内容 指 标 内 容 指 标 建设地点 周口市川汇区 规划总用地面积 实际用地面积 计容积率面积 总建筑面积 建筑容积率 建筑密度 绿地率 住宅面积 商业面积 地下室面积 居住总户数 222 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积，商业部分 m，其中住宅 m，另外不计容积率之地下室建筑面积 m 22 ，共m个车位，项目总建

2、筑面积层商住楼。 ，拟建 m栋 项目投资方案 （一）投资组合方式 万元，整个建设经营 在房地产开发中，大量的资金周转使我们很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 期为 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，建议公司采用投资多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方 面可相对降低我们的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向银行借

3、贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 万元，自有资金 万元，占总投资的 %，销售收入再投入用于投资合计 万元，另需贷款额合计 万元。 （二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当商业、住宅建筑物建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为 万元，占总投资的 %，分 年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元) 第一年 第二年 第三年 第

4、四年 2、银行贷款 银行长期贷款共有 笔，共计万元，占总投资 %；从第一年每年借一笔。 ) :万元单位银行贷款年度投入表表(:6-1-3) ( 第一年 第二年第三年 第四年 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 %计算，从项目有销售收入最后第 年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的 %,下 半年为整个销售收入的 %,总销售收入再投入为 万元，占总投资的 %。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元) 第 年 上半年 下半年 分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排 根据的

5、规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1） （表：6-2-1） 项目实施计划表 第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季第九季第十季第十一季第十二季项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计 三通一平 报建 招标 住宅的主体建筑 基础 主体 外装及设备 室外环境配套 道路 管网 环艺验收 项目投资估算及资金筹措计划 一、项目投资与成本费用估算 （一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金 万元人民币。 （2）前期工程费： 万元，详见本

6、项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。 （表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程费 2 可行性研究费建安工程费 3 水文、地质、勘察费 建安工程费 4 筹建开办费建安工程费 合计 ）（见表： (3)建安工程费：万元。6-3-2 ) :万元单位）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（表：6-3-2 ( 项目 /高层（元平方米）项目 平方米）/高层（元 桩基础 土建工程 电梯 消防 一般水电安装 煤气 通讯 公用天线 普通装修 对讲机系统 智能化设施地下室费用 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 元/平方米 建

7、安工程费： 高层建安工程费= 万元 注:其中( )为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 （4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。 （表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 供电工程 2 供水工程 3 电信工程 4 天然气工程 5 绿化工程 6 道路工程 7 排水工程 合计 （5）公建配套设施费： 万元,详见表:6-3-4 （表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 建筑面积（平方米） 单价（元/平方米） 金额（万元） 1 幼儿园 2 物业管理处 3 会所 4 公厕 合计

8、 （6）开发期间税费： 万元,详见表6-3-5。 （表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元) 序号 类别 计算依据 交纳税额（万元） 1 配套设施建设费 2 建筑工程质量安全监督费 3 供水管网补偿费 /T 住宅：元商铺：元/T 住宅: 商铺: 4 供电用电负荷费 户, /KVA 住宅 : /商铺:平方米, 元/KVA 住宅: 商铺: 5 其他 6 物业管理基金 合计 万元。 (7)不可预见费。 , 8（ ）开发成本。万元 开发费用估算 1、管理费用： 万元。 2、销售费用： 万元，详见表6-3-6。 （表：6-3-6） 销售费用估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（

9、万元） 1 广告宣传及市场推广费 2 销售代理费 3 其他销售费用 合计 详见贷款还本付息表。, 、财务费用：3万元 万元。 、开发费用：4 三、总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7） （表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元) 成本项目 总额 （万元）得房成本（元/平方米） 高层 商铺 车位 1开发成本 ）土地成本 （1 （2）前期工程费 3）建安工程费 （ （4）基础设施费 （5）公建配套设施 6）开发期间税费 （ （7）不可预见费 2开发费用 1（）管理费用 2（）销售费用 3（）财务费用 3 合计 注：投资分摊的原则：总

10、原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。 细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊 四、资金筹措、投资计划及借款利息 （1）资金筹措与投资计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金 万元 作为启动资金，另需向银行贷款 万元用于投资，剩余部分 万

11、元由销售房收入补充，总投资为 万元，其中 万 元的银行贷款利息从销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8） （表：6-3-8 ） 投资计划与资金筹措表 (单位:万元) 序 号项 目 合 计建 设 经 营 期 上半年 下半年 上半年 下半年上半年 下半年 1 投资总额 11 建设投资 111 土地成本 112 前期工程费 3 11建安工程费 114 基础设施费 5 11 公建配套设施费 116 开发期间税费 7 11 不可预见费 8 11 管理费 9 11 销售费用 2 1 贷款利息 3 1 流动资金 2 资金筹措 1 2自有资金 22 借款 3 2销售收入再投入 （2）贷款

12、本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后 年还清，从建设经营期第 年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2014年 月起执行的贷款利率： %） （表：6-3-9） 贷款还本付息结算表 (单位:万元) 序号 项目名称 合计 建设经营期 第一年 第二年 第三年1 借款还本付息 11 年初借款累计 第一笔借 款本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 2 1 年初借款累计 本年借款 第二笔借 款本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 13 借款汇总年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 2 借款还本付息的资金来源 21 投资回收 注：1、贷款

13、利率为 %; 2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款）年利率 项目销售和租赁收入测算 住宅销售单价的确定： 用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格） 根据本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为： 元/平方米 建议销售测算单价： 为了方便计算本项目的销售总额，我们取 元/平方米为计算单价 总销售收入的确定： 根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分价格增长分别为 % % % % %，价格分别为： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，销售率75%；商铺部分 从建设经营期第 年中开始出售，整

14、个销售过程分 批进行，商铺部分分别为： % % % %，价格分别为： 元/平方米、 元 /平方米、 元/平方米、 元/平方米，销售率 %；车位部分从建设经营期第 年中开始出售，整个销售过程分 批进行，车位部 分分别为： % % % %，价格分别为： 万/个，销售率 %。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表： 6-4-5） （表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元) 项目 可销售面积 建议销售单价（元/平方米） 销售收入（万元） 第一批 高层住宅 第二批 第三批 第四批 合计 （表：6-4-2） 商铺销售总收入预测 (单位:万元) 项目 可销售面积 建

15、议销售单价（元/平方米） 销售收入（万元） 第一批 铺面 第二批 铺面 合计 （表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元) 项目 可销售个数 建议销售单价（万/个） 销售收入（万元） 第一批 第二批 合计 ) 全部销售收入分批比例预测（表：6-4-5） (单位:万元 销售计划万元建设经营期年收入() 合计批数 比例 面积2015 2016 2017 上半年 下半年 上半年 下半年 1 高层% 2 高层% 3 %高层 4 %高层 5 % 铺面 2813.92 6 % 铺面 7 比例% 3705 8 %比例 合计 （建设项目的财务评价 一、税金计算 1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销

16、售税金及附加估算表 （表：6-5-1） 住宅部分销售税金及附加表 (单位:万元) 序 号项目 名称建 设 经 营 期 合计 1 销售收入 2 销售税金及附加 2.1 营业 2.2 城市维护建设税 2.3 教育附加税 2.4 安防工程维护费 2.5 交易管理费 2.6 交易印花税 3 土地增值税 合计 （表：6-5-3） 车位租赁税金及附加 (单位:万元) 序 号 项目 名称建设期 经 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 转售 )收入转售租赁( 万元 租赁税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育附加 防洪

17、工程维护费 交易管理费 交易印花税 土地增值税 合计 注:各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目)。 损益表与静态盈利分析 1、住宅部分损益表。 （表：6-5-4） 住宅部分损益表 (单位:万元) 序号 项目 合计 建 设 经 营 期 1 销售收入 2 总成本费用 3 土地增值税 4 销售税金及附加 5 利润总额 6 所得税 7 土地增值税 22 销售税金及附加3 2 所得税4 2 3 净现金流 4 累计净现金流税后利润 8 盈余公积金 9 序号 可分配利润 项目名称 建 设 经 营 期 投资利润率 现金流入1 11投资利税率 销售收入1 2 其他现金流入 2资金本利润率 现金流出2 建设

18、投资1 评价指标：（1）住宅部分投资的投资利润率= % （2）住宅部分投资的投资利税率= % （3）住宅部分资金的投资利润率= % 本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。 现金流量表与动态盈利分析 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有资金现金流量表（表：6-5-7） 注：财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即