江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范.docx

1、江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）江苏省国土资源厅二七年四月江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技 术 规 范1. 制订本技术规范的目的及依据为及时反映我省城镇土地市场价格变动状况，科学制定宏观调控政策，提高国土资源管理水平，根据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程等国家行业标准，制订本规范。2. 适用范围本技术规范适用于我省城市与县城镇、独立工矿区（含开发区）建成区范围内的地价动态监测与基准地价更新。其他建制镇及乡集镇参照此规范执行。3. 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本技术规范中引用而构成为本技术规范的条文。所有

2、标准都会被修订。GB/T 18507-2001 城镇土地分等定级规程 国家质量监督检验检疫总局 发布GB/T 18508-2001 城镇土地估价规程 国家质量监督检验检疫总局 发布TD 1001-1993 城镇地籍调查规程 原国家土地管理局 发布TD/T2005城市地价动态监测技术规范（报批稿） 国土资源部 发布4. 技术路线与技术手段4.1地价动态监测技术路线地价动态监测的技术路线为以城镇土地定级估价成果为基础，合理划分商业、住宅、工业等用途地价区段，布设地价动态监测点并测算其地价，确定区段地价与地价指数。地价动态监测按季度进行。4.2基准地价更新技术路线基准地价更新的技术路线为以城镇土地定

3、级估价成果为基础，以地价动态监测体系成果为依据，测算地价区段基准地价，按地价水平接近、土地利用类型相似的原则用数理统计方法对地价区段进行归并，形成土地级别并确定级别基准地价。基准地价更新按年度进行。4.3技术手段地价动态监测与基准地价更新应采用信息系统进行内业处理和成果管理，建立符合全省统一技术要求的原始调查成果、中间成果和最终成果的电子数据。信息系统应为省国土资源厅测评合格的软件产品，测评标准见附录H。5. 工作成果5.1地价动态监测成果5.1.1文字成果地价动态监测工作报告、地价动态监测技术报告。5.1.2图件成果地价动态监测点分布图、分用途地价区段分布图。5.1.3监测数据采集成果包括各

4、种调查表、样点交易资料、社会经济资料、地价动态监测点评估技术要点表、宗地图和影像照片等。5.1.4数据库成果地价动态监测数据库。5.2基准地价更新成果5.2.1文字成果基准地价更新工作报告与基准地价更新技术报告。5.2.2图件成果分用途级别基准地价图、分用途区段基准地价图。5.2.3数据成果地价区段归并及区段基准地价与级别基准地价测算过程中产生的各种表、图。6. 工作准备6.1组织准备市、县人民政府成立地价动态监测与基准地价更新领导小组，办公室设在市、县国土资源局，负责项目实施的组织和协调。6.2业务准备6.2.1编写工作任务书内容主要包括工作时间安排、需完成的工作任务及经费预算、项目技术协作

5、单位的选择等。任务书需报当地政府批准后实施，并报上级国土资源管理部门备案。6.2.2准备调查表格各表格格式见附录。6.2.3准备工作底图工作底图原则上以城区大比例尺地籍图为基础，以土地利用总体规划图和城镇总体规划图作参考。电子工作底图的比例尺原则上在1：2000至1：5000之间，根据各地工作范围的不同，纸质工作底图比例尺可在1：5000至1：10000之间，但幅面不得小于A0纸。6.3业务培训对所有参加工作的业务人员均需进行必要的业务培训。7. 资料收集与调查7.1资料收集与调查的内容7.1.1城镇土地定级估价成果包括土地定级估价工作报告与技术报告、基准地价更新工作报告与技术报告及相关中间成

6、果及图表。7.1.2城镇地价动态监测成果包括城镇地价动态监测工作报告与技术报告、地价区段资料及相关图表。7.1.3土地市场交易资料首次进行地价动态监测及按本规范更新基准地价时，需收集近3年来所发生的土地市场交易资料，包括招标、挂牌、拍卖与协议出让等土地一级市场交易资料与转让、租赁、抵押、作价入股等土地二、三级市场交易资料。日常地价动态监测与基准地价更新可只需收集当期交易资料。7.1.4 相关社会经济资料（1）城镇当期发展指标包括当期国内生产总值（GDP）增长幅度、全社会固定资产投资、财政收入、居民人均可支配收入、物价变动等经济发展指标。（上述“当期”在地价动态监测时指本季度，在基准地价更新时指

7、本年度，下同。）（2）城镇当期房地产市场相关数据包括房屋平均交易价格、房屋交易单价最高值、房屋交易单价最低值、房屋季度供应量、房屋季度实际成交量、房地产开发总投资等指标。（3）城镇人口变动状况包括人口总量、人口增长速度、人口性别比例等指标。（4）城镇产业现状和发展方向包括地区目前产业发展情况和未来发展趋势的相关文本资料等。（5）城镇规划资料包括城市规划文本、图件资料；开发区规划文本、图件资料；旅游风景区等的规划文本、图件资料等。（6）土地、房地产市场供需关系分析报告上述所有资料中的数据均应为工作范围内的统计数据。7.2资料调查的一般要求（1）所有文档资料均应同时具有文字版与word格式电子版。

8、（2）所有表格资料应按照附录的要求填写，并制作成excel格式电子版。（3）所有图件均应按城镇地籍调查规程的要求数字化，统一为GIS平台下矢量化的电子图；各不同地理要素应分图层标注；地价监测点与交易样点在工作底图上必须标注。（4）房屋交易资料要求同一时期、同一区段（或相同区段）和用途的样点不少于3个。（5）所有调查资料由调查人签字、调查单位盖章后均应装订成册。8. 地价区段划分8.1 地价区段划分的原则地价区段系指城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当（原则上商业与住宅用地最高值与最低值相差不超过30%、工业用地不超过10%）的封闭区间。8.1.1与城市

9、规划衔接原则所划分的地价区段，其土地用途应与城镇规划所确定的功能保持一致。8.1.2 面积适中原则所划分的地价区段，其面积大小应保持适中。各地可根据地价管理的需要及地价变化的区间具体确定地价区段面积的大小。8.1.3 与行政辖区相适应原则在划分地价区段时，不打破已有行政辖区界线，原则上地价区段不跨街道。8.1.4 保持宗地完整性原则在划分地价区段时，应保持地价区段内宗地的完整性。8.2地价区段的划分要求地价区段应按商业、住宅、工业三种用途划分，若有需要，也可按特定用途划分。各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个基准地价更新范围，但评价范围内任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。地价区

10、段在已有城镇土地级别的基础上划分，以保持土地定级估价成果的延续性。开发区应单独划分地价区段，但原则上不超过2个区段。一般只需划分工业地价区段，若有必要也可划分其他用途地价区段。8.3地价区段的划分程序8.3.1地价区段初步划分地价区段初步划分可选用经验判别法或地价等值线法，在工作底图上进行。8.3.1.1经验判别法依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规律划分地价区段。其主要步骤为：邀请熟悉情况的专家，以现有城市地价动态监测成果为基础，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界。8.3.1.2地价等值线法以监测点地价和市场交易样点

11、地价为基础绘制地价等值线，结合各用途用地类型分布特点划分地价区段。其主要步骤为：以城镇地价动态监测样点地价与交易样本地价为依据，用克里金插值等方法在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线，再以宗地界线、街区道路、河流及其他线状地物为依据，勾勒出地价区段的边界。8.3.2实地踏勘对内业划分的地价区段进行实地踏勘，调整、重划不合理的地价区段边界。8.3.3地价区段的编号按附录B要求编号。8.3.4面积量算量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并填写地价区段登记表。各用途实际土地面积根据城镇地籍资料数据计算。9. 地价监测点布设与审核9.1地价监测点的设立原则（1）代表性原则所选择的地价

12、监测点在利用条件、利用状况、开发程度等方面应具有所在地价区段的代表性；（2）稳定性原则所选择的地价监测点应在较长时间内不会发生灭失、重建、用途变化等情况；（3）标识性原则所选择的地价监测点应易于观测。9.2地价监测点数量要求（1）地价监测点总数省会城市和省辖市不应低于120个，其他城市总数不应低于60个。其中：商业、住宅地价监测点分布密度应达到不少于1个/km2。工业用地地价监测点总数省会城市和省辖市不少于20个，其他城市不少于10个。（2）商业与住宅用地地价区段应达到每区段各用途至少有2个地价监测点；工业用地地价区段应达到每区段至少有1个地价监测点。9.3地价监测点布设（1）地价监测点以地价

13、区段为单元布设，同时应与已有城镇地价动态监测成果相衔接，并填写地价监测点登记表，拍摄宗地照片。（2）地价监测点必须是形状规则、具有明确界限、且利用现状、开发程度与区段内涵一致的独立宗地。（3）每个地价监测点都必须在地价监测点图上标注位置，各用途地价监测点的分布应尽可能均衡。（4）每个地价监测点必须编码，编码规则见附录B。9.4 地价区段与监测点审核与确定领导小组通过内业审查与实地核对，对地价区段划分的合理性、地价监测点的代表性、地价监测点的数量、密度、分布均衡程度进行审核，并出具书面审核意见。10. 监测点地价评估10.1 监测点地价内涵监测点地价是指通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一

14、定时点和一定条件下的地价。10.2监测点地价评估要求（1）分别评估监测点现状条件下与设定条件下的地价水平，评估值为监测点地面价。有条件的地方还可测算楼面地价。（2）监测点地价评估时不考虑他项权利限制。（3）应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法。（4）地价评估报告采用统一的格式（格式见附录），并由两名以上注册土地估价师签字。10.3监测点地价评估技术要求按城镇土地估价规程的要求，对地价监测点地价进行评估。（1）若所选择的地价监测点在报告期内发生过正常交易，则其地价可直接采用基准日、土地开发程度、土地使用年限、容积率等修正。（2）若在报告期内未发生过正常交易，则应选取同区段

15、内类似的至少3宗地作为比较案例，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等估价方法进行评估，原则上以市场比较法为主。所采用的评估参数均应为评估基准日水平。（3）若同区段内无法选取类似3宗比较案例，可从开发水平相仿、地价水平接近的地价区段内选取比较案例。11. 地价的测算11.1区段地价的测算区段地价为地价区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，容积率为区段平均容积率，某用途法定最高出让使用年期出让国有土地使用权的价格。区段地价采用区段内监测点地价面积加权平均计算，其计算公式为：区段地价D式中：D区段地价； 监测点k的地价； 监测点k的面积； n区段内监测点个数。11.2分用途市

16、区及市域地价的测算将市区某用途所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途市区地价。其计算公式为：某用途市区地价Dy式中：D y 某用途市区地价； 区段k的地价; 区段k的面积； n某用途区段个数。同理可测算出市域分用途地价。11.3城市综合地价的测算将分用途地价进行面积加权平均，测算城市市区综合地价。计算公式为：城市市区综合地价Dz式中：Dz城市市区综合地价； 用途k地价； 用途K地价区段总面积； n土地用途种类，默认为3；k土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途。同理可测算出城市市域综合地价。12. 地价指数的测算12.1区段地价指数的测算区段地价指数分为区段定基地价指数

17、和区段环比地价指数两种。（1）区段定基地价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为100。区段定基地价指数计算公式为：Iy =式中：Iy某一用途某一区段定基地价指数；某一用途某一区段当期地价；某一用途某一区段固定基期地价（基期默认设定为2006年12月31日）。（2）区段环比地价指数等于某一用途某一区段当期地价与该区段上期地价的比率。区段环比地价指数计算公式为：Iy =式中：Iy某一用途某一区段当期环比地价指数；某一用途某一区段当期地价；某一用途某一区段上期地价。12.2城市分用途地价指数的确定城市某用途定基地价指数I式中：I城市某用途定基地价指数； 区段

18、k的定基地价指数； 区段k的面积； n某用途区段个数。同理，将替换为区段环比地价指数，即可测算出城市某用途环比地价指数。12.3城市综合地价指数的确定城市综合地价指数Iz式中：Iz城市综合定基地价指数； 用途k的城市定基地价指数； 用途k总面积； n土地用途种数，默认为3；k土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途。同理，将替换为用途K城市环比地价指数，即可测算出城市综合环比地价指数。13. 基准地价体系的建立基准地价包括区段基准地价与级别基准地价，原则上只建立区段基准地价体系，级别基准地价只作为政府掌握地价水平的参考。基准日默认为每年的1月1日。13.1区段基准地价体系建

19、立13.1.1区段基准地价的内涵区段基准地价是指城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的出让国有土地使用权价格。13.1.2区段基准地价的测算首先按11.1公式确定当年最后一个季度区段地价，然后用区段内相应用途的正常交易地价进行验证，原则上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价与基准地价的差值不超过基准地价的30%，工业用地不超过10%。最后将通过验证的区段地价值取整为5的整数倍作为区段基准地价。13.1.3区段内宗地地价评估修正体系的建立为方便、快捷、高效地评估出宗地地价，在区段基准地价基础上建立区段内

20、宗地地价评估修正体系，其修正因素按用途分类列表如下：表2 区段内宗地地价评估修正体系影响因素表土地用途必选因素备选因素商业用地容积率、临街宽度与深度、形状、拐角地、楼层特殊地理位置（地铁出入口、停车场边）面积大小、宽深比等住宅用地微观环境、容积率、楼层、朝向绿化率、学区房、建筑密度、心理因素等工业用地区位、集聚程度形状、面积大小、自备码头等根据各地价区段的实际情况，各地可从上表中选择恰当的因素，按城镇土地估价规程中编制基准地价修正系数表的程序要求，编制区段内宗地地价评估修正系数表，详见附录C。13.2划分土地级别、测算级别基准地价13.2.1土地级别划分原则土地级别通过地价区段归并形成，并遵循

21、以下原则：（1）级别内地价区段开发程度一致。（2）级别内地价区段地价水平相近。（3）不同级别之间价格有明显差异。13.2.2土地级别划分方法采用数轴散点图或频率直方图的方法划分出土地级别。13.2.3级别基准地价测算统计每个级别内的地价区段的面积与区段基准地价，在此基础上采用面积加权平均法，测算出级别基准地价。其计算公式为：级别基准地价Dj式中：Dj级别基准地价； 区段k区段基准地价； 区段K面积； n级别内区段个数。级别基准地价数值应取整为5的整数倍。14. 地价动态监测成果整理14.1地价动态监测成果内容（1）地价动态监测报告，包括城市地价水平及变化趋势、城市地价与房价对比分析、城市地价与

22、房地产市场协调状况、城市地价与社会经济环境协调状况、背景情况与未来趋势分析，重点公布的指标有：区段地价与地价指数、城市市区地价与地价指数、城市市域地价与地价指数。（2）地价动态监测成果图件，包括地价监测点分布图、地价区段分布图。（3）监测数据采集成果包括各种调查表、样点交易资料、社会经济指标文件、地价动态监测点评估技术要点表、宗地图和影像照片等。（4）数据库成果地价动态监测体系数据库。14.2地价动态监测成果整理要求（1）地价动态监测报告的分析与描述应客观、合理，用语规范，并制作成word格式电子版。（2）所有图件均应符合本规范7.2项所列要求。根据评价范围大小的不同，纸质地价监测点图可适当缩

23、小比例尺至1：100001：25000。（3）所有表格成果均应按附录要求填写，并制作成Excel格式电子版。（4）地价动态监测数据库统一采用Access数据库格式。15. 基准地价更新成果整理15.1 基准地价更新成果内容（1）基准地价更新工作报告和技术报告；（2）基准地价更新成果图件，包括收集的地籍图、地形图、规划图、地价监测点图、区段基准地价图、级别基准地价图及其他各种相关图件；（3）地价动态监测成果中与基准地价更新相关内容。15.2基准地价成果整理的要求（1）工作报告与技术报告应描述客观、分析合理、用语规范。（2）区段基准地价图能直观反映不同级别内各类用地地价区段基准地价及界线、位置，图

24、示及图例可以参照附录F，纸质基准地价成果图比例尺可放至1：100001：25000。（3）区段内宗地地价评估修正系数表与修正系数说明表能直观反映各类地价影响因素对应的修正系数及相应的修正条件。（4）有关地价动态监测的数据应符合地价动态监测成果整理的要求。16. 成果验收16.1地价动态监测成果验收16.1.1验收方式首次应用本规范时，县（市）级工作成果由省辖市国土资源局负责验收，省辖市工作成果由省国土资源厅负责验收。日常地价动态监测成果由省辖市国土资源局统一验收，并将成果报省国土资源厅备案。省国土资源厅将对部分成果进行抽检。16.1.2验收内容（1）地价动态监测范围是否符合要求；（2）地价区段

25、的划分是否合理；（3）地价监测点的数量、分布及更新是否符合要求；（4）地价监测点资料是否齐全、真实，地价测算是否科学，地价水平是否合理；（5）市场交易样点资料是否真实、有效；（6）地价监测点分布图是否清晰，监测点位置是否准确，要素是否齐全；（7）监测点地价评估报告是否符合估价技术要求；（8）地价动态监测指标的分析测算是否准确；（9）地价监测分析报告是否科学、合理，是否与实际一致，是否反映当地特点；（10）相关表格、图件和文字报告之间，是否一致。（11）地价水平及地价指数与当地社会经济发展状况是否相符。16.2基准地价更新成果验收16.2.1验收方式县（市）级基准地价更新成果由省辖市国土资源局负

26、责验收，省辖市基准地价更新成果由省国土资源厅负责验收。16.2.2验收内容（1）区段与级别基准地价及其修正体系是否符合实际。（2）区段基准地价图及其他相关图件的编制是否符合要求。（3）基准地价更新工作报告与技术报告论述是否全面、逻辑是否严密、描述是否恰当。（4）其他与地价动态监测成果验收内容相同。（5）原始调查成果、中间成果、最终成果电子数据是否规范、是否全面。17. 成果发布验收成果报当地人民政府批准后应及时向社会发布。17.1发布内容17.1.1地价动态监测工作发布内容（1）城市市域地价与地价指数（2）城市市区地价与地价指数（3）区段地价与地价指数（4）地价动态监测工作报告（5）其他相关信

27、息17.1.2基准地价更新工作发布内容（1）区段基准地价（2）级别基准地价（3）基准地价更新工作报告（4）其他相关信息17.2发布方式通过广播、电视、报刊、网络等媒体，以新闻、公告、建立信息查询系统等方式发布。18. 地价动态监测体系维护18.1地价监测点定期检查每季度要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。检查内容有：（1）使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等。（2）周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等。（3）权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。18

28、.2地价监测点更新地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：（1）地块或地块上建筑物灭失。（2）地块用途发生改变。（3）地块被合并或分割。（4）地块地质条件发生规模较大的恶性改变。（5）土地被长期低效利用。（6）城市主城区或建成区扩容。新增地价监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。删除的地价监测点编号不再使用。每期更新的地价监测点的数量不得超过该城市地价监测点总数的10%。附录 A专业术语A.1 基准地价基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。

29、它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、法定最高使用年期下完整国有出让土地使用权的区域平均价格。A.2 基准地价更新基准地价更新是指根据土地市场变化或影响土地价格的种种因素变化情况，在土地定级或划分均质地域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价基准日的法定最高使用年期下完整国有出让土地使用权平均价格。A.3 土地级别土地级别是指反映城镇内部土地的区位条件和利用效益差异的土地均质地域。A.4 地价动态监测地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程

30、。A.5 地价监测点地价监测点是指在一定级别或一定区段内设立的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在级别或基准地价内涵界定一致或相近的，能够代表所在级别或区段地价水平的宗地。A.6 估价基准日估价基准日是指估价结果对应的日期，我省地价指数所对应的地价的估价基准日设定为每季度的最后一日，城镇基准地价的估价基准日设定为每年的1月1日。A.7 基期基期是编制地价指数时设定的基准日期。如果地价指数为定基指数，其基期为固定的某一时间；如果是环比地价指数，指数的基期是相对于报告期的前一报告期。A.8 土地开发程度土地开发程度是指宗地红线内外达到一定建设用地利用条件的基础设施和配套设施条件，主要包括通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖和场地平整费等。A.9 容积率容积率是指建筑总面积与土地总面积的比值。A.10 地价区段地价区段是指根据城市地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面的相近或一致性划分的均质地域。A.11 区段平均地价区段平均地价是指地价区段内所有地价监测点地价的平均值