农国园可行性研究报告总投资11亿.docx

1、农国园可行性研究报告总投资11亿金乡农产品国际物流园项目可行性研究报告建设单位：金乡县凯盛农业发展有限公司二0一二年七月目 录附 件：1、企业法人营业执照2、税务登记证3、企业机构代码证4、总平面布置图5、项目选址意见书6、项目备案证第一章 总 论第一节 概 述 一、项目名称金乡农产品国际物流园二、项目承办单位金乡县凯盛农业发展有限公司注册资本：1500万元人民币法定地址：金乡县金乡街道魏庄村三、法人代表法人代表：戴少东 四、项目建设地点金乡县南环路南侧，金司路东侧。五、项目性质本项目内容为新建六、项目建设年限项目建设期为二年第二节 可行性研究编制单位单位名称：泰安市工程咨询院工程咨询证书编号

2、：工咨乙11820070041公司法人代表:周林平发证机关：国家发展和改革委员会第三节 承办单位概况金乡农产品国际物流园项目由金乡县凯盛农业发展有限公司承建,公司成立于2012年4月,注册资本1500万元,规划选址位于南环路南侧，县金司路东侧。规划总用地面积639亩，其中建设用地35.4万（531亩），总投资约11亿元人民币，总建筑面积38.8万，拟建设：交易中心1.72万，果品交易区2.5万，酒店办公5.36万，大型零售市场10.9万，理货区1.2万，冷库2.3万，配套商业3.11万，配套住宅11.7万等。目前，公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、建设项目选址意见书（选字第370828

3、2012-040号）已办理完毕。公司经营范围是农产品研究开发；果蔬种植、购销；日用百货购销。公司法人代表戴少东，男 ，1966年出生，浙江瑞安市人该项目在金乡县南环路实施，该项目占地面积639亩，有较完善的存储等基础条件，项目实施后成为设备齐全，功能完善，技术先进，质量上乘的农副产品物流交易中心。第四节 可研报告编制的依据和范围一、编制依据 本可研报告编制的主要依据为：1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、投资项目可行性研究指南（试用版）4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-

4、2020年）6、国家有关法律、法规及产业政策；7、有关技术标准、规范及规定。8、金乡县城市总体规划9、济宁市国民经济与社会发展第十二个五年计划10、金乡县凯盛农业发展有限公司为该项目可行性研究提供的背景资料和财务数据。11、其他现场调研资料。 二、可研报告研究范围 本可研报告范围包括： 1、根据国家有关政策，结合金乡县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。 2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容 3、建设条件及建设选址 4、项目总体实施方案 5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能 6、企业组织及劳动定员 7、工程实施进度安排8、投资估算和资金筹措9、项目实施风险及控制措施10、

5、经济效益和社会效益评价11、招标方案12、结论及建议第五节 可研报告概要一、伴随着山东省政府“突破农业发展”战略的逐步实施，金乡县作为重要农产品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着国内甚至国际知名客商云集与此。项目建成后，将使金乡县成为山东物流及经济交流中心，从而有利于提高金乡县的知名度，项目投资规模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动金乡县经济发展。二、项目规划总占地面积639亩，主要进行农副产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输，其中建设用地35.4万（531亩），总投资约11亿元人民币，总建筑面积38.8万，拟建设：交易中心1.72万，果品交易区2.5万，酒店办公

6、5.36万，大型零售市场10.9万，理货区1.2万，冷库2.3万，配套商业3.11万，配套住宅11.7万等，分二年建成。三、在符合项目整体规划构思的前提下，将项目建设以金乡为中心200KM内的鲁、苏、皖、豫区域性大型农产品商贸物流中心。本项目将囊括以下业态：交易区：蔬菜交易区、果品交易区、精品交易区、水产交易区。（具体业态分布视招商情况定）仓储物流：仓库区、冷库区、加工理货区、配送区。配套商业：沿街商业、金乡农产品物流园酒店、集休闲、娱乐、购物、餐饮等为一体，为市场经营户及客商打造一个一站式商务平台。配套住宅：部分回迁户，户型设计注重功能性和实用性，紧凑且利用率高。四、该项目总投资为11000

7、0万元，其中：土地成本：12360万元，前期工程费：6080万，建安工程费：58200万元，配套费用：14920万元，财务成本：6000万元，营销费用：3200万元，广告费用3800万，管理费用：2000万，税金：3440万元。项目投资回收期为7.1年（含建设期2年），经济效益显著。五、项目单位技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。六、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是

8、可行的。第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 项目提出的背景一、农产品流通成为经济发展瓶颈我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为24亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市

9、场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。建设类似本项目提出的项目，兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。二、金乡县具有成为大型农业集散基地的区位优势金乡县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬34度52秒35度40秒，东经

10、116度7秒116度30秒之间。地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口62万。，是发展商贸流通业的风水宝地。以金乡县为中心，向周边100公里辐射，是一个有62万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。发展大流通，实施商贸兴城，已成为金乡县调整产业结构的又一重要战略决策。以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。建设大型专业批发市

11、场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升金乡县商贸流通业的层次。仓储物流中心项目的建设将对金乡县加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。三、金乡县具有农产品流通枢纽的资源优势金乡县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加上勤劳智慧的金乡人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口130多个国家和地区，金乡大蒜的出

12、口量占全国出口总量的比重居全国县（市）区之首。金乡县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。金乡的农副产品加工业十分发达，全县拥有恒温库1200多座，贮藏能力120万吨，拥有蔬菜和粮棉加工企业1200多家，农产品加工转化率达70。金乡县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。金乡县第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起到有力的推动作用。雄厚

13、的资源优势使金乡县具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。综合考虑以上述各因素，金乡县凯盛农业发展有限公司领导层认为在金乡县大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于集团和当地经济的发展，故尔向金乡县政府申报“金乡农产品国际物流园”。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用

14、。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是深化外贸体制改革的一项重大措施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。中共中央2004年1号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农业提供资金支持，符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点农产品批发市场家，国债资

15、金的扶持政策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4。二、响应山东省政府西部崛起战略山东省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特征，发展水平整体上自东向西逐次递减。金乡县的区域经济协调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动内部活力和加大扶持力度。该项目响应了山东省政府的战略，是金乡县实施可持续性发展的战略步骤之一。三、符合山东省政府加快发展县域经济的战略要求发展县域经济在山东有着特别重要的意义，山东省县域人口占全省总人口的75%以上，国内生产

16、总值占全省55%以上，地方预算内财政收入占全省地方财政收入的35%左右。同时，发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全省总人口近80%的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊重要的地位，因此，山东省委、省政府专门出台了关于加快县域经济发展的意见，把发展县域经济摆到了战略的地位，强调坚持促强扶弱带中间,大力发展县域经济。对经济强县下放权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济的整体竞争力。根据金乡县凯盛农业发展

17、有限公司前提调查，调研结果如下：1、该区域的农业基础好，且大蒜已形成产业链，没有一个综合性农产品批发市场。2、农产品交易行业竞争激烈，但经营分散，期待有效地进行市场整合，取缔露天和场外交易。3、撼动自发形成的市场地位仍需强势宣传进行引导。第三章 市场需求分析第一节 农产品物流发展现状农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根据农产品的分类又包括：粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流；水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸

18、、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对象，通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流规划、方式和手段提出了比较高的要求，这个物流过程是目前农产品实现市场价值的关键环节。一、中国农业物流长期存在的主要问题1、农业物流的相关理论研究严重滞后由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。

19、农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流理论探讨的严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有受到应有的重视。2、农业物流的基础投入不足一直以来，我们在农业生产环节的增产

20、上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年越有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元。损失率为2530，可以满足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5%以下的果蔬损失率相比，差距很大。3、农业物流信息体系不健全农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物

21、流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。2006年以后菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么？明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌？长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。4、农业物流成本偏高目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（

22、例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通道”的原因所在。500毫升蒙牛奶的超市售价2.8元/包，其中运费要占10，更不要说低值低毛利的初级农产品了。5、农产品流通组织性差，效率低我国小生产与大市场的矛盾是制约市场农业发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的

23、重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。二、提升农产品物流水平的主要对策1、建立位于交通

24、枢纽的区域化农产品集散基地农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。2、重视农产品初级市场的建设鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办

25、好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。3、有计划地培育并加快发展期货市场。目前，由于现货市场发展还不充分，能独立承担市场风险责任的经营主体还很缺乏，应重点发展远期合约交易，在远期合约逐步标准化的基础上发展合约转让。要加强对期货交易有关情况和知识的宣传教育，帮助生产者、经营者更好地了解和利用期货市场。市场建设必须注重培育其健全统一、灵活开放、竞争有序的市场功能，健全交易秩序。目前应抓紧制定和完善分行业市场的建设标准、市场管理条例、期货管理规则。4、加快农业信息化建设市场导向机制的完善有赖于信息网络的建设，要

26、彻底改善信息化建设中的“城市化”倾向。信息服务体系的建设不仅要重视信息的采集和硬件建设，还要加强综合分析信息、处理信息的能力水平；不仅要有微观和局部的信息，还必须有宏观的和全局的信息；不仅要有现状的信息，还必须有预测未来的信息；不仅要为政府决策服务，更要为农民生产应用服务。这就需要农业信息服务部门充分联合农业技术研究、经济研究、社会研究等部门的专家进行综合分析和决策，提高信息本身的科学性、应用性和有效性。在信息传递过程中，必须改变乡村是现代化信息网络上的盲点的局面，使之成为农业信息网络建设的重点和亮点。而且要根本改变农村信息利用低、服务对象偏离生产者的倾向，使农业信息的受益人由目前的管理者阶层

27、向生产者和经营者阶层转变。各个涉及农业部门的纵向信息网也要加强横向交流。尽早建立汇总信息、综合分析信息的权威部门，负责收集各种渠道的信息源，通过专家分析预测形成更高级的信息向社会主要是向生产者群体发布，充分利用现有媒体对农业信息的扩散作用，利用广播、电视、报纸等宣传媒介免费或政府出资向农民传递农产品产销信息。第二节 项目幅射区农业资源分析一、金乡县综合条件宏观经济总量增势明显，综合实力进一步增强。初步核算，2010年，我县实现地区生产总值103.09亿元，按可比价格计算比上年增长12.9，其中第一产业增加值35.44亿元;第二产业增加值29.85亿元，比上年增长23.6；第三产业增加值37.8

28、亿元，比上年增长18.6。三次产业结构比例为34.38:28.95:36.67。二、金乡县农业条件农业生产形势良好，农村经济迅速发展。2010年，全县农林牧渔业实现现价总产值65.95亿元，比上年增长3.94。其中，农业产值48.21亿元，比上年增长2.39；林业产值0.45亿元，比上年增长8.02；牧业产值14.94亿元，比上年增长9.78；渔业产值0.36亿元，比上年增长30.02；农业服务业产值1.99亿元，比上年下降3.68。粮食生产喜获丰收，粮食亩单产483.6公斤，比上年增产2.6公斤，增长0.54%，粮食总播种面积233647亩，比去年减少76300亩，下降24.62%，全年粮食

29、总产11.3万吨，比上年减少3.63万吨。由于今年雨季较长影响了棉花的生长，棉花总播种面积655034亩，比上年增加35371亩，增长5.71%，棉花单产87公斤，比上年减少7公斤，棉花总产58345吨，比上年增加4674吨，增长8.7%。受2009年大蒜价格较好的影响，2010年大蒜收获面积548843亩，比上年增加99662亩，增长22.19%，大蒜总产量518004吨，比上年减少50507亩，下降8.88%，但今年大蒜价格却创历史新高，农民获利匪浅。畜牧业生产呈现平稳增长，全县生猪、肉用牛、羊、家禽分别出栏34.3万头、17856头、38.63万只和560.46万只，分别增长8.3%、-

30、8.94%、4.35%、1.76%；肉类产量为3.85万吨，同比增长4.62%，禽蛋产量4.15万吨，增幅与去年持平。林业造林面积457公顷，比上年下降21.21%，零星植树119.05万株，比去年增加33.05万株，增长38.43%。全年渔业水产品产量2918吨，比上年增长2.42%。金乡县内除有一家专业的大蒜市场外，没有专业的农产品物流交易平台，农产品的交易全部露天交易或场外交易，本项目承担着引领金乡传统农业向现代农业的转型升级的重要使命，因此决定了本项目的定位：以“集批发、零售、展示、交易、仓储、物流配送功能为一体，具有强大辐射力的大型现代物流交易中心”。第四章 建设条件及建设选址第一节

31、 项目建设地慨况一、建设地区介绍1、建设地区概况金乡县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬34度52秒35度40秒，东经116度7秒116度30秒之间。地理位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积886平方公里，总人口62万。金乡县历史悠久，人杰地灵，是中华民族灿烂文化的发祥地之一。金乡在夏商时代为有缗国，春秋战国时代为宋国之缗邑，秦朝设郡县，西汉时，因在金乡境内的高平山为汉武帝之子昌邑王凿墓时，挖出金子而定名为金乡县。金乡县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加上勤劳智慧的金乡人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口130多个国家和地区，金乡大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县（市）区之首。金乡县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、绿色蔬菜生产、加工、出口基地。金乡的农副产品加工业十分发达，全县拥有恒温库1200多座，贮藏能力120万吨，拥有蔬菜和粮棉加工企业1200多家，农产品加工转化率达70。金乡县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企