山东省东阿县文化娱乐中心项目可行性研究报告.docx

1、山东省东阿县文化娱乐中心项目可行性研究报告附表：1、项目总投资估算表2、建筑安装工程分项估算表3、前期费用估算表4、项目总投资使用计划与资金筹措表5、营业收入、营业税费及附加估算表6、利润表附图：1、东阿县文化娱乐中心效果图2、东阿县文化娱乐中心鸟瞰图3、东阿县文化娱乐中心总平面图第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位一、项目名称东阿县文化娱乐中心项目二、项目单位名称东阿文化娱乐管理有限公司三、项目负责人法定代表人： 联系电话：四、拟建地址东阿县前进街北首，汽车站南邻。第二节 可行性研究报告编制单位一、编制单位名称： 二、工程咨询资格证书编号：三、资质等级： 四、发证机关： 五、法定代表人：

2、 第三节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究报告的依据1、东阿文化娱乐管理有限公司委托工程咨询单位编制本项目可行性研究报告的咨询委托合同； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、东阿县城市发展规划；4、行业现行的有关技术规范、标准及规定；5、项目承办单位提供的有关设想和基础资料。二、可行性研究报告的范围1、项目提出的背景及建设必要性2、建设规模及内容3、建设地点及配套条件4、项目规划及建设方案5、环境保护与节能6、项目组织机构及管理7、项目实施进度与招标方案8、投资估算与资金筹措第四节 简要的研究结论一、项目概况1、项目名称：东阿县文化娱乐中心项目2、项目承办单位：东阿文化娱乐管理有

3、限公司3、建设性质：新建4、拟建地址：东阿县前进街北首，汽车站南邻。二、项目主要建设内容及规模拟建的文化娱乐中心占地约50亩，建筑总面积42000平方米，分餐饮服务、康体保健、休闲娱乐、客房服务、写字办公五大功能区，包括一期工程的KTV影城、宴会中心、水疗会馆等，二期工程的健身中心和写字办公楼等，以及配套的景观广场、绿地等，建成后将成为东阿县集餐饮、娱乐、购物、健身多功能于一体的城市中心区。三、项目实施进度计划项目计划建设期为2年,分两期进行建设。一期工程：包括宴会中心、水疗会馆、KTV影城等。计划2010年4月批复可行性研究报告，2010年5-6月进行工程设计与招标，2010年7月开始项目的

4、动工建设，争取2011年3月前主体竣工，同时进行室内外的装饰装修；二期工程：包括健身中心和写字办公楼。计划2011年3月动工建设，在2011年11月前完成主体施工，同时进行室内外的装饰装修。室外景观绿化工程以及相关设备、家具的采购工作可在工程施工的后期同时进行，争取2012年3月进行竣工验收，2012年4月进入投入试运营。四、项目总投资项目总投资估算额8600万元，其中一期工程投资5528.6万元，二期工程投资3071.4万元。包括：土地费用515万元，工程费用7287万元，前期费用514.7万元，建设单位管理费124.8万元，预备费158.5万元。五、资金筹措根据对工程建设内容及规模进行合理

5、估算，项目总投资8600万元。本项目属于社会资金投资文化娱乐项目，项目资金全部由承办单位自筹，具体由东阿文化娱乐管理有限公司股东筹集。第五节 主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表： 主要技术经济指标一览表序号指 标 名 称单位数量备注一项目总占地m233300约计50亩1其中：公建用地m2832525%2绿化用地m21332040%3运动场地m2599418%4道路硬化m2586117%二建筑指标1总建筑面积m2420002容积率1.263绿化率40%三建设期年2四项目投资万元8600100%五资金筹措万元1单位自筹万元8600100%六投资利润率%18.25税前七投资回收期年5.6

6、8税前，不含建设期第二章 项目建设的背景及必要性东阿县是中国阿胶之乡、中国喜鹊之乡、中国杂技艺术之乡、国家级生态示范区、全国绿化模范县、中国绿色名县，被誉为“万户喜鹊吉祥地，千年阿胶福寿乡”。东阿县历史悠久，文化丰厚，资源丰富，物产独特。 “阿胶文化”“曹植文化”“吉祥文化”“黄河文化”是东阿特色历史文化品牌，“鱼山梵呗”、“东阿阿胶制作工艺”入选国家级非物质文化遗产名录；“才高八斗、七步成章”的曹植曾封为东阿王，曹植墓遗址是国家级重点文物保护单位。境内有大汶口文化、龙山文化、邓庙石刻造像、梵呗寺、静觉寺等文化遗迹；水资源充足，水质特优，地下水矿物质含量高，其中锶的含量达到 0.5-0.8 毫

7、克/升，每立方米比标准水重 3.8公斤，被鉴定为“ 天然优质饮用矿泉水”；东阿阿胶生产已有 2000多年历史，李时珍本草纲目记载：“阿胶本经上品，出东阿故名阿胶。”阿胶对补血养气、提高人体免疫力等具有独特的功效。近年来，东阿县先后被授予“国家科技进步先进县”“全省基础教育工作先进县”“平安山东建设先进县”“全省新型农村合作医疗试点工作先进县”，2009年荣获“全国计划生育优质服务先进县”。交通、电力、通信、文教、卫生等公益事业成效显著。省、市级规范化学校达到20处。新型农村合作医疗参合率达到98%。低生育水平保持稳定，利益导向机制日益健全。群众性文化活动日益活跃，营造了文明祥和的社会氛围。坚持

8、以人为本，社会保障体系更加健全。财政支出重点保障民生，让群众共享改革发展成果。养老、医疗、工伤、失业等社会保险覆盖面不断扩大，面向社会所有困难群众加大救助力度。高标准建设了5处乡镇中心敬老院。“平安东阿”建设扎实推进，实现了社会和谐稳定将城市定位于“中国阿胶城”、“生态园林城”，不断完善基础设施，努力建设适宜人居、适宜创业的环境。高起点制订了新一轮城市总体规划修编、乡镇驻地总体规划以及一批修建性详细规划。近年来相继建成了东阿广场、喜鹊广场、曹植公园、污水处理厂、第二水厂、管输天然气以及高标准路网等。大力实施城区绿化、美化工程和城乡环境综合治理，城乡面貌焕然一新。荣获“山东省适宜人居环境奖”，被

9、评为“山东省投资环境十佳县”、“生态市建设先进县”。近年来，东阿县加强城市建设，积极打造环境优美、适宜人居的和谐秀美生态绿色城市，建设了曹植公园、东阿广场、喜鹊广场和环城绿化带等。东阿县坚持“以绿美城，拆墙透绿、建景增绿、见缝插绿”，对城市主次干道路两侧进行了绿化和改造。投资2600万元高标准完成了城区绿化工程，城区绿化面积达60万平方米，涉及乔灌苗木41个品种，工程涉及10条街道、20个街头绿地，城区绿化覆盖率增加6.6%，绿地率增加4.2%。完成了人民街北段、文化街西段整治工程，共新增绿化面积8000余平方。加快了单位绿地、居住绿地建设，建成了阿胶小区、水韵小区、昌隆新天地、国土局、污水处

10、理厂等一批绿化档次较高的小区和园林式单位，最大限度的造绿于民，促进了全县城市绿化工作向多功能方向发展。随着近几年东阿县经济的发展和城市建设进度的加快，人们对文化、娱乐生活的追求也与日俱增。KTV、电影院、健身房、水疗会馆这些早已经在大城市普及的文体休闲场所，在东阿县的发展还较为落后，年轻人对这些娱乐方式的热衷心情得不到满足；东阿县的城市接待水平也有待提高，相对上档次的酒店只有如海仕参楼、恒源大酒店等少数的几家，并且功能不完善。鉴于当前东阿县文化娱乐场所的匮乏的情况，本项目文化娱乐中心建成后能充分满足县城人们的文化、娱乐和休闲生活的需求，并且能够提高县城的城市形象，所以项目的建设是必要的。第三章

11、 项目选址及建设条件第一节 项目选址 根据东阿县城市发展规划以及文化娱乐项目建设的相关规范，本项目选址应遵循以下几条原则。一、选址原则1、建设地点应选择交通便利的位置，方便潜在顾客的交通;2、尽可能与邻近城市居住区有适当距离，以防影响周边居民生活;3、 建设地点应避免设置在有污染的工业区，噪声级较高的干道附近。二、项目的选址本项目东阿县文化娱乐中心拟建在前进街北首，汽车站南邻。本区域交通便利，距离县城旅游景观较近，城市供电、排水、通讯等市政条件较好。对于本项目的文化娱乐性质，选址较为合理。第二节 建设条件一、地理位置东阿县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城”聊城市。位于东经116

12、12至11633、北纬3607至3633。县境依黄河57公里，引黄济津、济卫工程渠首均在东阿。西距京九铁路20公里、东距京沪铁路70公里，距济邯铁路和济聊馆高速公路15公里。 105国道和两条省道在此交汇。二、自然条件1、地貌东阿县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为1/7000-19000。拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。2、气候东阿县属西温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中等特点。年平均气温13.3度，年平均无霜期196

13、天，结冰期103天，年平均降雨量582.1mm，多年平均水面蒸发量1280 mm，年平均日照时数2663.3小时，相对湿度63%，最大冻土深度0.5米，最大日降雨量273.7mm日，最大雪压176Pa。全年各风向频率为偏南风最多达30-40。其次是北到东北风频率占20-30，大风日数以春季最多，主导风向为东南和东北。全年平均风速3.4-3.9米秒，最大风速23.2米秒，最大瞬时风速35米秒，最大风压336Pa，最大瞬时风压765Pa。3、水利资源东阿县区域地表水系与灌渠，支渠纵横交错，相互沟通，对境内地下水起到人工补络作用场址位于黄河冲积平原上，地貌单一，地形平坦，地下水为第四系孔隙潜水。地下

14、水的主要补给来源为大气降水及河水的渗透，主要排泄方式为大气蒸发和工农业用水及缓径流。根据该场地附近的水质分析资料，地下水水质呈弱碱性，基本为重碳酸氯硫酸一钾钠钙镁型，对混凝土不具备分解性腐蚀作用和结晶性腐蚀作用。三、交通运输条件东阿县东距济南市80公里，西距聊城市25公里，毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和两条省道贯穿全境，东阿县将会成为鲁西重要的交通枢纽，交通和区位优势更加明显。四、工程地质条件1、工程地质该项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新黄河冲积层，第四系沉积较厚，该项目未作详细地质勘察，项目承办单位为提供地质资料，但据承办单位了解，本项目区域内

15、地质情况可以满足多层建筑要求，建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。2、地震设防烈度根据建设部抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知和省建抗（1993）44号关于地震设防烈度有关规定的通知，根据建筑抗震高计规范（GB50011-2001）,设防烈度要求为7度。五、外部配套条件东阿县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。 1、供水供水水源为东阿县自来水公司，供水普及率将达到100。根据东阿

16、县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，进入规划区内部，给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。2、排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。3、供电本项目用电由东阿县供电部门统一解决本项目用电，可考虑直接从周边线路接入。第三节 建设内容及规模东阿县文化娱乐中心建成后将成为东阿县集购物、餐饮、娱乐休闲于一体的市民互动场所，主要建设内容包括：办公楼、宴会中心、KTV影城、健身会所、水疗会馆等内容。根据需求情况和建设条件周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：本项目

17、总占地约50亩，总建筑面积42000平方米，项目区南北两侧配套建设休闲绿地、运动场地，主入口处建设主题广场等。第四章 项目规划及建设方案第一节 总体规划设计一、设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、民用建筑设计通则；3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；4、建筑内部装修设计防火规范(GB5022295)；5、国家或地区的相关政策、法规、规范、标准；6、项目单位提供的关于编制本项目申请报告的有关资料；7、目标客户需求特点。二、设计原则1、从城市背景和高档文化娱乐场所功能活动的角度入手，以整体建筑全面、系统地整合基地与周围环境的关系。2、力求营造高品质宜人的空间环境，创建高效、

18、安全、完善的内部交通网络和充足的接待与配套服务设施，塑造优美和谐的城市建筑群体，提升整体环境的形象。3、高品质的建筑有利于建立起明确、清晰的城市形象，树立区域标志，使这片新兴的现代文化娱乐中心成为县城标志性建筑群。4、防火、疏散，通风、采光等均应按国家有关规范设计。三、设计目标1、科学合理，技术先进。从总体布局到各功能区，立足于既照顾当地现实可能，也考虑其前瞻性,为文化娱乐中心未来发展奠定坚实的硬件基础框架。2、卫生安全，经济高效。通过对人流、物流的详细分析，无论从大的总体布局到各功能区的具体布局，项目的建设设计方案遵循各功能明确分区、分流的原则，并使各部分人流从规划上予以分流。3、以人为本意

19、识。主体建筑、广场及绿化设施，遵从“以人为本”的原则，为人民群众提供环境优美、良好，设施完备的文化休闲、办公的场所。设计中注重建筑与外部广场环境在空间尺度与环境生态上的统一与协调，创造亲切、舒适、融时代与传统于一体的富有自然人文气息的活动空间。 四、总平面布局本项目区规划主建筑南北两侧各为休闲绿地和休闲运动区；项目主入口设在前进路东侧，主入口呈圆弧形，体现半圆形主题广场，内设休闲广场景观轴，景观轴延伸处为全民综合健身中心，正对中央景观对等设计，整体楼座北部设计考虑为宴会中心，及婚庆服务、婚庆珠宝首饰于一体，并以层层叠加互相包容的建筑华丽姿态呈现，且与南面同等姿态的水疗会馆相互呼应，相互衬托。建

20、筑主体向东延伸，浮现高档影城、量贩式KTV娱乐场地。项目展望整体建筑设计对称，左右相符，错落有致，气势宏伟，绿意盎然。本项目总平面布局见附图。五、交通组织及道路规划1、交通组织及道路规划原则构建高效、安全、流畅的交通方案，优化道路布局。2、交通组织及道路规划文化娱乐中心西侧为城市道路，对外联系交通便利。在本区块内部，均采用人车适度分流的交通组织方式，相对独立的功能区通过空中走廊连通。将交通与绿化带相结合，布置环绕公共停车场的绿化带。停车场采用节约用地的垂直停车方式，将道路、停车位与景观密切结合，体现场所肌理，为突出建筑、规划的艺术效果进行铺垫，人行路线以广场为起点，以餐饮、娱乐、健身为平台，方

21、便直接，到达各个功能场所，从而有效解决各功能建筑的人流通往各个空间的需要。六、绿化及环境景观设计本项目的规划设计中注重环境和生态，建立层次丰富的绿地系统，并据此组织景观动线、机动车停放和供电等基础设施。1、绿化创造优美的绿化户外空间和高质量的工作环境，是本次绿化环境景观设计的立意所在。（1）采用与总体规划相一致的自然园林式构图法，同建筑的尺度规模和艺术风格相协调。配以富有人文气息的小品，创造富有生气的商业休闲空间。（2）整个绿化系统采用点、线、面多样化的绿色组合，景观节点、道路绿化带和大片集中绿化等，通过景观轴线的组织，营造出不同的景观层次和适宜的活动场所，将建筑群与绿色活动空间相互渗透融为一

22、体，与人的活动行为达成默契。2、景观项目区布置广场空间，以绿化、雕塑和其它景观构筑物形成空间序列，引导行为动线和观赏视线，收放自如，营造方正大气的格局。开阔的绿地和线形绿化带的组合，可领略到景观韵律的抑扬顿挫，形成深远的空间效果和丰富的视觉层次。景观设计与规划脉络相重合，与建筑相融合，形成绿色环境空间。景观动线的发展，将绿地的开阔空间和节点之间有机联系，达到自然景观与建筑、构筑物、广场之间的完美融合，连接起自然与现代、生态与建筑，构筑优美的城市意象。3、绿化方式为创造有节奏韵律，起伏高潮的艺术效果，绿化设计充分考虑环境形态（地形、建筑）与气候形式（风、阳光），以本地原生植物为主，以绿色植物为主

23、色调。植物在种类搭配、高矮疏密、颜色形态等方面的调整充分体现区位的特点和观景要求，并注重一年四季不同的观赏效果，使绿化与周边的建筑构成和谐的互相关系，起到重要的引导、造景和烘托作用。第二节 建筑设计方案一、设计规范1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）；2、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；3、东阿县方案设计说明；4、项目单位提供的关于编制本项目申请报告的有关资料。二、设计构思建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅，精致的外观形象。1、借喻洛神湖，山水建筑之意。 2、建筑中心轴线对称设计，从上

24、方看上去就像一个中，隐喻着中国社会的和谐发展。3、建筑以层层叠加互相包容的建筑华丽姿态呈现，象征着东阿经济的长远发展。4、建筑隐意于山水城市之中，磐石矗立，形态灵动，遥映水之意，恬然容于城市空间。5、既与城市相融，亦有本之源，自然而契合，免空洞之感。三、建筑造型设计整体设计以中轴线对称分布，主入口呈圆弧形，体现半圆形主题广场，内设休闲广场景观轴，景观轴延伸处为全民综合健身中心，正对中央景观对等设计，整体楼座北部设计考虑为宴会中心，及婚庆服务，婚庆珠宝首饰于一体，并以层层叠加互相包容的建筑华丽姿态呈现且与南面同等姿态的水疗会馆相互呼应，相互衬托。主体往东向延伸，浮现高档影城、量贩式KTV娱乐场地

25、。通盘展望整体建筑设计对称、左右相符、错落有致、气势宏伟、绿意盎然。三、立面造型建筑立面追求庄重、大方，建筑风格应与周围及现有建筑协调一致，在体现公共事业建筑特点的同时，从外观上创造轻松、设施亲切清新的外观形象。四、功能分区本项目分康体保健、餐饮服务、休闲娱乐、客房服务、写字办公五大功能区。1、康体保健区（1）水疗会馆水疗会馆拟设置在主入口南侧，建筑面积7000平方米。会馆通过精心设计、装饰，打造成一所超豪华的休闲水疗会馆。会馆分为女宾房区、标准房区、水池区及休息区四个区域。拥有二十二间豪华女宾房、二十五间舒适标准按摩房。冰、冷、温、热四种不同温度的大型水池，给您泡温泉般的享受，同时可容纳上百

26、人的超大休息厅，不但宽敞气派，更可以让您充分享受到休闲的舒适。（2）健身中心健身会所拟设置在中心位置，直接经过主入口进入，建筑面积5000平方米。健身会所设置器械大厅、多功能操房、动感单车房、瑜伽房、乒乓球区、台球城等专业运动区以及水吧、休闲吧、儿童区、网络冲浪区、淋浴室、桑拿房等配套服务设施。同时还将为会员开设瑜伽、普拉提、跆拳道、散打、有氧舞蹈、踏板操、健身球操、形体舞蹈、街舞、动感单车、国标拉丁、民族舞、肚皮舞等团体课程。 2、餐饮服务区文化娱乐中心北侧作为餐饮服务功能区，建筑面积8000平方米，包括宴会中心、茶社、酒吧和咖啡厅等。（1）宴会中心宴会中心拟设置在主入口北侧，位于本区域一层

27、，建筑面积5000平方米。宴会中心定位于当地大众宴会、企业综合会议宴会及政府会议宴会，并含婚庆用品、婚纱摄影、婚礼策划为衬托的综合宴会楼。个性、时尚、浪漫的婚礼，越来越成为都市新人的一种精神追求。这里将成为当地首家、最大为新人提供一站式消费服务的婚庆广场。（2）海参养生馆位于本区域三层，建筑面积1000平方米，主要是以经营精品海参养生菜,定位于向普通消费人群提供高品质服务的餐饮服务。（3）茶社位于本区域一层，建筑面积400平方米。茶社以中国元素打造，外部造型突出了“茶”的素雅、清心的特点。在设计中隔透性隔断的使用，既享受了大空间的共融性，又拥有了自我呵护的小空间，使茶社的文化氛围更加浓烈，主要

28、提供给商务人士非正式的会晤的场所。（4）咖啡厅位于本区域二层，建筑面积400平方米。（5）酒吧位于本区域一层，建筑面积1200平方米。3、休闲娱乐区本功能区位于南侧，总建筑面积6000平方米，包括影城、KTV包厢和歌舞厅等。（1）影城位于本区域的二、三层，建筑面积4000平方米。影城引进先进的电影放映设施和高品质音响系统，并配备人性化设计的座椅，拟设置5个小型观影厅和1个大型观影厅，可同时容纳1000余人。（2）KTV包厢位于本区域二层，建筑面积1200平方米。拟分设不同规格的包厢20个，采用先进的点唱设备，给消费者提供高品质的视听享受。（3）歌舞厅位于本区域的一层，建筑面积800平方米。4、

29、客房服务区位于建筑的东南区域，健身中心南侧，建筑面积6000平方米。设置标准间50间，豪华套间10套，主要迎合高端商务人士的住宿客房需求。5、写字办公区位于建筑的中心位置，建筑面积10000平方米。写字办公区以冷色系为主打风格，给人时尚硬朗的视觉享受，巧妙运用光线的有机处理以及色彩搭配，顶部和灯光的设计上，都体现了现代，简洁，明了，即能满足办公需求，又能体现装饰的现代与美感,办公空间色调干净明亮,灯光布置合理,有充足的光线在合理运用的同时采用整体照明形成快捷明亮舒适的室内空间。五、无障碍设计本项目无障碍设计严格遵守城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-2001，各建筑出入口的人性通路均按照无

30、障碍原则进行设计，努力体现对残疾人的关怀。各主要入口均设坡道，入口平台并采用平开门；垂直交通设无障碍电梯。 第三节 结构设计方案一、设计依据1、依据的主要规范建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)砌体结构设计规范（GB50003-2001）建筑结构荷载规范(GBJ0-87)2、根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范(GB50011-2000)和中国地震动参数区划图(GB18306-2001),东阿县抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。3、荷载取值大厅：3.5KN/M2机房：2.5 KN/M2设备用房：4.0KN/电机用房：8.0 KN/楼梯间: 3.5 KN/走廊和过道:2.5 KN/屋面:0.7 KN/二、建筑结构基础结构采用钢筋混凝土条形基础，地上部分采用框架结构，楼板采用现浇板，墙体采用红砖或混凝土砌块。其中基础施工应注意以下两点：1、本工程基础采用C20砼独立柱基，防潮层用1:2.5水泥砂浆掺入5%防水剂（水泥重量比）抹20mm厚。2、地基与基础工程的施工按照地