广场工程项目可行性研究报告.docx

1、广场工程项目可行性研究报告*广场工程建设项目可行性研究报告项目主管单位：*股份有限公司建设单位：*房地产开发有限公司二零一二年十一月第一章 概述一、项目名称*广场工程建设项目二、项目组织实施与建设单位1、项目组织实施单位：*股份有限公司2、项目建设单位：西安*房地产开发有限公司西安*房地产开发有限公司是*股份有限公司全资子公司。三、项目建设的背景高新区位于西安市的西南部，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。20年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家

2、级高新区前列。如今，西安高新区已成为关中-天水经济区中最大的经济增长极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个高新区之一，是我国发展高新技术产业的重要基地。2007年8月、2008年8月，西安市委、市政府，陕西省政府分别出台了关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见。对此，西安高新区实施三步走战略，在该战略中提出到2015年，进入建设世界一流科技园区示范区行列，使高新区自主创新能力、规模经济能力、国际竞争能力、可持续发展能力有新的突破。到2020年，力争成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城

3、，成为具有一流机制、一流环境、一流要素、一流绩效的世界一流科技园区。西安高新区“十二五”发展规划与目标（2011）中也提出：“十二五”末，把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。在产业形态上，重点发展研发及处于价值链高端、技术含量高、具有高附加值的先进制造业、创新型服务业和总部经济;在产业类别上，重点发展电子信息、先进制造、生物医药和现代服务业，尤其要培育通讯、光伏与LED、新型电子元器件、汽车、电力设备、能源技术、软件与服务外包、创新型服务业等具有较强竞争

4、力的新兴产业集群。西安高新技术开发区作为我国非沿海地区规模最大、层次最高的高新技术开发区，是西北地区乃至中国内陆地区最有影响力、最具投资吸引力的“经济特区”。四、项目编制依据1、西安城市总体规划（2008年-2020年）2、西安高新区经济和社会发展“十二五”规划纲要3、国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、西安建筑科技大学建筑设计研究院关于*广场建筑设计方案5、建设单位提供的基础资料；五、项目选址项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。该区域是高新区一期用地改造范围内的现代商业聚集区内，是一期产业用地改造五大规划片区中重点打造的金融中心。而随着高

5、新区新一轮的整体产业升级，本项目用地正处在未来规划“商业聚集区”CCD的核心地段。在商业聚集区的未来规划中，本项目用地东侧将建成大型城市中央绿地，地下配置大规模停车库，并以该广场为核心打造中央商务圈，是该区域未来的城市门户和中轴线。项目用地坐阵金融街轴线的终点，扮演着中央绿地的形象地标和景观中心的重要角色。是未来该区域城市天际线的支撑点。地理位置平坦，环境优越，交通方便，无地质灾害，符合建设要求，是合适的建设地点。六、建设规模本工程总用地面积7836.2（11.75亩），总建筑面积131192，其中地上108378，地下22814 。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难

6、层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。七、投资估算及资金筹措经估算，该建设项目总投资60574.85万元,其中工程费用45918.66万元，工程建设其他费用12326.39 万元，预备费2329.80 万元。资金筹措：项目建设资金由建设单位自筹。八、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积7836.211.75亩1.2建筑占地面积34531.3总建筑面积131192其中地下建筑面积228144层地上建筑面积10837852层其中办公85439商业229391.4道路广

7、场2784.60 1.5景观绿化1598.60 1.6人防面积3529二类人员掩蔽所1.7容积率%13.831.8建筑密度%44.061.9绿化率%20.4%1.10建筑高度m234.151.10地下停车位个8451.10地下停车出入口个22项目定员人453总投资万元60574.85其中：工程费用万元45918.66 工程建设其他费用万元12326.39预备费万元2329.804建设期年3九、项目的进度安排本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月完工。第二章 需求分析、建设的必要性一、需求分析1、现状分

8、析近年来，西安高新区全力发展高新技术产业，形成了电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业和通信、光伏与半导体照明、电力设备与能源技术、电子元器件、汽车、软件与服务外包、生物制药、创新型服务业等八大产业集群。相继被列为国家通信高新技术产业化基地、国家生物医药火炬特色产业基地、高新技术产品出口创新基地。2011年高新区实现营业收入5222.33亿元，四大主导产业收入占园区总收入超过80%。经过20年的发展，雄厚的产业基础、完善的配套设施、良好的投资环境、优质的贴心服务使西安高新区的国际影响力日益增强，而面向全球资源配置能力不断提升的高新区，再次凸现高新区产业实力、规模和产业集群优势。据

9、快报统计，2011年西安高新区实现营业收入5222.33亿元，同比增长30.3%；实现工业总产值3425.56亿元，同比增长30.05%；实现工业增加值1086.12亿元，同比增长30.10%。高新区企业实现利润222.49亿元，同比增长30.26%。实现大口径财政收入146.54.亿元，同比增长23.70%。实现地方财政一般预算收入43.57亿元，同比增长31.8%。其中，营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排名全国前三位。2011年高新区企业规模不断壮大，营业收入过百亿元的企业11家；过50亿的19家；过10亿的64家；过亿元的267家。数量居全国高新区前列。成为全省龙头企业聚集地。这些

10、都充分展现了西安高新区培育高科技企业快速成长的强大活力。以集成电路、通讯、软件服务外包、半导体、光伏、电子元器件为核心的电子信息产业优势突出，发展强劲，已形成了一批具有高成长性、高竞争力的产业集群。以华为、中兴、神州数码、上海龙旗、展讯通信、摩比天线、研祥科技、诺基亚、西门子、海天天线、西电捷通、宇龙等为代表的通信类企业300多家；拥有应用材料、华新丽华、华晶电子、理工晶科等80多家企业；软件与服务外包企业1021家；聚集了比亚迪、法士特、陕鼓、西电等在内的先进制造类企业2000余家及300余家生物医药企业；新增孵化企业82家，培育毕业企业30家，目前已累计孵化毕业企业405家。近几年西安高新

11、区平均每个工作日成立企业6家，平均每天引资1.46亿元。西安高新区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。高新路商业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、华润万家等购物中心，使高新区人在工作之余生活丰富多彩。2、未来发展趋势据西安高新区“十二五”总部经济发展规划揭示：未来的西安高新区发展的指导思想是：以“总部经济规划布局工程”、“主导产业总部企业培育工程”和“研发中心聚集工程”为抓手，以电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业为依托，以“一期”、“唐延路总部经济聚集区”和“中国（西安）国际研发中心聚集区”为载体，重点引进世界知名企业研发设计总部、跨国公司、中央

12、企业在西部的分支机构和区域总部、西部地区相关骨干企业的总部以及省内大型企业总部，吸引制造业、高科技企业、专业职能性金融、采购、结算等服务性企业区域性总部，培育创新型服务业总部，形成和发展多层次的总部经济，建设西部最大的总部经济聚集区。“十二五”期间高新区总部经济将以“创新体制、改善环境、突出特色、服务总部”为主题，逐渐扩大总部经济规模和提升总部经济的贡献；发展总部经济关联程度较大的金融中心、物流中心、楼宇经济、交通枢纽和高端服务业等等。凸现总部经济发展基础要素优势，努力把高新区初步建设成为“西安最具适应性、吸引力和影响力的总部经济基地”。形成以先进制造、电子信息、生物医药、现代服务业为主的高新

13、技术产业集群。提高总部经济贡献率，使总部经济成为高新区的新经济增长点，形成较为明显的聚集和辐射效应。到2015年，新增过百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300家；吸引全球五百强区域性总部或区域性总部达到50家，成为在全国有影响力的总部经济聚集区。为达到以上既定战略目标，西安高新区制定了一些列的优惠产业政策：如对认定的总部企业，根据其地方财政贡献环比增长额，自开业之日起实行3年期的财政奖励。根据注册资金的不同，实行30%-40%的财政奖励。符合产业导向，进入总部经济聚集区建设总部大楼、租赁购买写字楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。经认定的高新技术企业总部、研发性总部

14、将给予特殊的优惠政策，对其新增上缴税收实现的地方收入部分，三年内给予50%的补贴。重点发展金融、信息、文化、创意、会展、中介等现代服务产业，为总部企业提供专业化的服务支撑体系，大力发展电子商务、网上交易等现代经营方式，推动现代服务业的发展壮大等等重大优惠政策引国内外优秀企业。通过以上资料可以充分看到，西安高新区是一个极具发展潜力的区域，项目建设适合市场需求，前景看好。二、建设的必要性1、项目建设顺应市场需求，满足高新区未来发展需要项目的建设顺应了市场需求，形成以混合性用地为主体，以发展商业、商务类为主要职能，这不但更利于增强土地二次开发的可操作性，适应片区未来的发展，为西安高新区整体产业的更新

15、换代、升级发展带来的新的契机，而且是立足于挖掘市场潜力的土地再开发,更易于激发片区的活力与人气，进而带动相关产业的全面发展。2、项目的实施有利于高新区整合资源进行土地二次潜力开发，提升整体形象。项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k。现状用地沿南二环以办公职能为主，沿高新路、科技路以商业职能为主，内部则以产业职能为主，其沿街已形成多个小型商业设施，随着片区的进一步发展，由一期用地原有职能引致的一系列问题进一步显露：功能置换问题。西安高新区一期内现有产业用地总面积为22.66h，占一期总用地的23.34%。现有产业集中

16、分布在一期用地的核心地带四周沿路的金边地带的市场自发行为的改造下，已形成以商业、商务功能为主的片区，该片区初具规模并且显现出良好的市场发展潜力。市场的自发调整行为说明，原有的用地性质已经无法满足市场需求，不能充分展现现有片区的价值，因此合理的功能置换不仅是产业升级的必然诉求，更是高新区整合资源进行土地二次潜力开发的重要机遇与挑战。形象提升问题。一期用地的区位特征决定了它是西安高新区形象展示的重要窗口，并在一定意义上代表着商新区的整体形象。然而，原有以产业为主导的城市景观、绿化格局，已经明显不能适应这个片区的持续发展，加之由于20世纪90年代初建设的厂房维护欠缺，也显得沧桑陈旧；同样，厂区式的绿

17、化种植环境也不能满足人的参与需求及新功能要求下的城市景观需要。因此，改善环境、提高形象已经迫在眉睫。交通组织问题。一期用地原有道路交通系统主要按照产业交通要求设计，其道路红线大多为20米30米人行道宽度也较窄，随着土地再开发的进一步推进，片区车流、人流将大幅度增加。如何在现有基础上进行合理的组织引导，切实保障发行车安全与行人安全，并充分发挥道路周边商业服务设施的功能，是一期用地在开发过程中需解决的又一重大问题。从表象上看，土地再开发对于西安高新区一期用地而言，也许只是增加了一些新建筑和进行了适度的环境改造，但是由其内涵更新所带来的土地资源的集约、经济效益的提升却不容忽视。项目的建设符合区域总体

18、规划，解决用地结构不合理、土地利用效率低下等问题，并顺应市场需求，提高现有办公条件，满足物资需求，加速高新区发展，提升高新区整体形等方面都具有重要战略意义。第三章 场址选择一、场址现状1、地点与地理条件拟建场址位于位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角，此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，周围无地质灾害，符合建设要求。2、场址土地权属类别及占地面积本项目的建设用地属于国有土地，共11.75亩，规划土地用途为办公及商业用地。二、场址条件1、地理位置西安市位于黄河流域中部关中盆地，北纬3342344430，东经1074010949。城区中心位置北纬341524，东经1

19、085545，辖境面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，规划面积107平方公里，扩区控制范围新增200平方公里，现已开发配套面积达45平方公里，距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k。2、气象条件西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219233天。1月份最冷，平均气温-0.51.3；7月份最热，平均气温26.426.9；年平均气温13.3。年降水量平均为507.7毫米719.8毫

20、米。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天。3、城市工程地质、水文地质及地震情况城市工程地质西安城市地形宽展平坦，坡度和缓，高出渭河河床2040米。由于整体向北倾斜，位于城市以北的渭河河床缓慢北蚀侵移，即使汛期也不致对城市构成威胁。城市地质构造属沉降凹陷区，基底片岩及花岗岩上覆盖55006000米厚度的新生界沉积，其中第四系沉积厚9141095米。地表上部有312米风积黄土，其中部分具有较强湿陷性。在局部封闭低洼地区水位较高区域，黄土浸湿后结构软化地基下沉，易导致建筑物发生不均匀沉陷，在这些地域建造高层建筑需采取特殊结构和施工措施。此外，由于长期人类活动，城区广泛分布人工填土，结构不

21、均，规律性差。分布于塬边坡脚处的晚近堆积黄土结构松软，压缩性高，承载力低，对湿陷敏感。因新构造运动依然继续，城区分布多条地裂缝带，建造高层建筑时应注意避开。项目区位于西安市西南部，地表上部覆盖512米黄土，其中湿陷性土层约35米，湿陷等级级，属非自重湿陷性场地，地基承载力一般1218吨/平方米。下部为水位下饱和黄土，承载力812吨/平方米。再往下为亚粘土与砂砾层。水文地质地表水文特征：西安境内河网密集，共有54条河流。其中，渭河、泾河及石川河系过境河流，其余河流均发源于秦岭山地或骊东南丘陵，绝大多数河流由南向北流经渭河平原注入渭河。黄河流域面积占全市总面积的98.46。径流时空分布不均匀是西安

22、境内河流共同的显著特点。丰水年与枯水年径流量相差47倍，一些山区支流年径流量相差达10倍，有的河流下游枯水年甚至基本断流。河流的年内径流量变化也较大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2，时有断流现象，而710月汛期径流量占全年总量的4556。地下水文特征：西安市的地下水总补给量约14.47亿立方米/年。境内秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较完整的水文地质单元。地下水文特征由单元内自然地理和地质构造特点决定。地震烈度西安市位于汾渭断陷地震带西南端，历史上属中、强地震活动带，自1568年至今，西安境内再未发生过较大地震。弱震、微震的频度和强度均低于整个汾渭断陷地震带的其他各区

23、。根据历史上地震烈度，国家有关部门规定西安的各种工业设施、民用建筑应按8度设防。三、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较多，基本从当地购买，成本低、运距近。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足建设施工需要。第四章 工程方案一、工程概况 该项目地下四层、地上五十二层（裙房七层）。地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层高5.4m，地下一层层高5.7m。地上首层层高6m，地上二六层均为5.1m，七层6m，主楼的七层、二十三层和三十九层为设备/避难层，层高6m，其余标准层层高均为4.2m。建筑高度，由室外

24、地坪至52层屋面板为234.15m。建筑功能：大楼性质：高端写字楼功能楼层分布：大楼总高234.15m。其中：地上52层主体高度234.15m、地下4层-19.35米-4F停车场-3F停车场-2F停车场-1F停车场1F大堂2F商业3F商业4F商业5F商业6F商业822F低区办公24F38F中区办公40F48F高区办公50F,51F,52F会所7F,23F,39F,49避难/设备二. 结构设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-20012、建筑工程抗震设防分类标准 GB50233-2008 3、建筑结构荷载规范（2006 年版） GB 50009-20014、混凝土结构设计规范

25、GB 50010-20105、钢结构设计规范 GB 50017-20036、建筑地基基础设计规范 GB 50007-20117、建筑设计防火规范 GB50016-20068、高层民用建筑设计防火规范（2005 年版） GB50045-959、中华人民共和国建设部令111号超限高层建筑工程抗震设防管理规定10、其它相关规范：从略三. 主要设计参数1、建筑结构安全等级：二级2、结构设计使用年限：50 年3、结构设计基准期：50 年4、结构重要性系数：01.05、建筑抗震设防分类：上部常用人数小于 8000 人，按丙类设防6、下部商业建筑面积超过 17000 平米，按乙类设防7、多遇地震下阻尼比：0

26、.048、地基基础设计等级：甲级 9、风荷载重现期： 100 年10、建筑结构构件耐火等级：一级，一类高层建筑11、湿陷性黄土地区建筑物分类：甲类12、地下室防水设计等级：二级13、抗震设防烈度：8 度；设计地震分组：第一组 四. 建筑材料1、混凝土结构构件类别混凝土强度等级基础混凝土垫层C15基础底板C40C45地下室外墙C40地下室室外顶板C40地下室核心筒、框架柱C60地下室框架梁、楼板C40地上核心筒C60C40地上框架柱C60C40地上楼板、楼梯C402、钢筋直径 d=6 时，采用 HPB300 级热轧钢筋，用于构造（分布）钢筋、梁箍筋；直径 d8 时，采用 HRB400 级热轧钢筋

27、，用于基础底板、梁、柱、剪力墙分布筋；直径 d8 时，梁、柱及剪力墙约束边缘构件箍筋、楼板受力钢筋采用 HRB400 级热轧钢筋。3.钢材 主要采用Q345GJ钢材。五、地基及基础工程本工程共设四层地下室，最深基底标高约为-22.800。根据其它工程经验，主楼基础拟采用桩筏基础，基桩采用混凝土灌注桩，裙房拟采用梁筏基础。六、上部结构1、结构体系采用框架核心筒混合结构体系，核心筒为钢筋混凝土结构，地下框架部分主体结构为型钢混凝土柱+钢筋混凝土梁，裙楼为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；地上裙楼标高以下主楼框架部分为型钢混凝土柱+工字型钢梁（局部为型钢混凝土柱+工字型钢梁），裙房框架部分为钢筋混凝土柱+

28、钢筋混凝土梁；裙楼标高以上框架部分为型钢(或矩形钢管)混凝土柱+工字型钢梁（顶层局部为型钢柱+工字型钢梁）。在层高较大避难层周边框架设置斜向支撑，以提高结构刚度。钢筋混凝土核心筒承担绝大部分倾覆力矩和楼层剪力，核心筒为主要的抗侧力结构，为抗震设防的第一道防线，框架为第二道防线。在核心筒的连梁设计中，对主要连梁通过合理控制其截面跨高比及配置交叉暗撑或型钢，使其既具有足够的承载力，又具有较好的变形能力，从而可以耗散更多的地震能量，减轻或延缓墙肢的破坏。钢筋混凝土核心筒与框架随着立面的收进渐次收进。2、楼板地下室采用现浇钢筋混凝土楼板，地下四层顶板厚 200mm，地下三地下二层顶板拟采用无梁楼盖体系

29、，板厚约300mm，地下一层顶板厚为180mm。楼板采用钢筋桁架模板和钢梁共同组合形成组合楼板。该钢筋桁架模板相比压型钢板楼承板系统，造价低约40%，且节省层高。地上部分楼板厚度一般为100mm， 局部转换层上下及平面变化较大处楼板加厚为150mm。第五章 总图布置一、设计总说明1、基本概况工程项目名称：*广场建设地点：项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。建设规模本工程总用地面积7836.2（11.75亩），总建筑面积131192，其中地上108378，地下22814 。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（

30、含2层设备/避难层），50-52层为会所。地下共四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。2、设计指导思想和设计特点总体布局要求功能分区明确，人车分流。单体平面在甲方已经确定的基础上深化，并注重后期装修、使用上的便捷性，注重造型庄严、肃穆，平面流畅、便捷，使设计更人性化。水，通风，电气等设施在满足规范以外的基础上注重使用的方便性，有利于维护与计量。建筑设备加强了建筑节能措施，并注重节能环保。3、项目设计主要依据设计范围：建筑方案设计（目前）工程设计有关文件建设方提供的建筑设计任务书建设方提供的西安市勘察测绘院征地成果表建设方提供的高新区道路红线及建筑红线管理办法建设方提供的地块划分图建设方提供的地块总图，包括总指标，停车配比说明及建筑退红线要求主要应执行的国家规范及相关的国家、行业、地方法规、标准：民用建筑设计通则 GB 503