一级造价师考试案例分析土建第一章 建设项目投资估算与财务评价.docx

1、一级造价师考试案例分析土建第一章 建设项目投资估算与财务评价本章授课思路（三步走）：熟悉考试大纲基础知识点详解与专项训练综合知识点拓展与教材典型案例解析第一步：本章考试大纲1.建设项目投资估算；2.建设项目财务分析；3.建设项目不确定性分析与风险分析。第二步：基础知识点详解与专项训练本章的基础知识点主要包括：1.建设项目总投资估算；2.建设期利息的计算与偿还；3.增值税及增值税附加的计算；4.总成本费用的计算。基础知识点一：建设项目总投资估算1.目标：熟练掌握建设项目的总投资构成及三种估算方法。2.总投资构成我国现行建设项目总投资构成建设项目总投资固定资产投资（工程造价）建设投资工程费用设备及

2、工器具购置费静态投资主要形成固定资产（折旧），部分形成无形资产与其他资产（摊销）建筑安装工程费工程建设其他费用预备费基本预备费价差预备费动态投资建设期利息流动资产投资流动资金3.总投资估算方法（1）构成法，详见上表。（2）生产能力指数法（一般用于工业性项目）C2C1（Q2/Q1）nf式中：C2拟建项目的投资额；C1类似项目的投资额；Q2拟建项目生产能力；Q1类似项目生产能力；n生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.52之间，可取n1；f综合调整系数（如终值系数）。（3）综合差异系数法（已完工程的借鉴）拟建项目投资额（或建安工程费）已建类似项目投

3、资额（或建安工程费）综合差异系数综合差异系数（某影响因素占投资额或建安工程费的比例该因素的调整系数）4.专项训练训练1（构成法）背景资料：某建设项目的工程费由以下内容构成：（1）主要生产项目1500万元，其中设备购置费1050万元，建筑工程费300万元，安装工程费150万元。（2）辅助生产项目300万元，其中设备购置费110万元，建筑工程费150万元，安装工程费40万元。（3）公用工程150万元，其中设备购置费40万元，建筑工程费100万元，安装工程费10万元。项目工程建设其他费为250万元，基本预备费为220万元，价差预备费为316.11万元。项目建设期2年，运营期15年，建设期贷款1200

4、万元，建设期贷款利息合计为65.66万元。项目流动资金为500万元，运营期第1年初投入，其中300万元为自有资金，200万元为银行借款（建设期末从中国建设银行借贷），借款利率5%（按年计息）。问题：列式计算该建设项目的工程费用、建设投资、固定资产投资、固定资产静态投资额及总投资额（以万元为单位）。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案工程费用15003001501950（万元）建设投资1950250220316.112736.11（万元）固定资产投资2736.1165.662801.77（万元）固定资产投资中的静态投资额19502502202420（万元）或2801.7731

5、6.1165.662420（万元）总投资2801.775003301.77（万元）训练2（生产能力指数法）背景资料：2021年某业主拟建一年产20万吨产品的工业项目。已知2019年该地区已建成投产的年产18万吨产品的类似项目投资额为10000万元。自2019年至2021年每年平均造价指数递增5%。问题：试用生产能力指数法列式计算拟建项目的投资额。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案C2C1（Q2/Q1）nf10000（20/18）1（15%）212250（万元）解题思路：当Q2与Q1的比值在0.52之间，则生产能力指数n的取值近似为1。训练3（综合差异系数法）背景资料：某投

6、资人拟建一化工厂，除建筑安装工程费用需要根据同行业类似厂房调价外，该项目的工程设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期利息及流动资金都已估算完成，合计为20987万元。已知拟建项目所需厂房的建筑面积为6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。问题：列式计算该厂房建安工

7、程费的综合差异系数、拟建项目的建筑安装工程费用及项目总投资（以万元为单位）。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案综合差异系数18.26%1.2557.63%1.329.98%1.1514.13%1.21.27建筑安装工程费用0.351.2768003022.60（万元）总投资209873022.624009.60（万元）基础知识点二：建设期利息的计算与偿还1.目标：熟练掌握建设期借款利息的计算；运营期应还本金与利息的计算；还本付息表的填写。2.建设期贷款利息的计算（1）特点：均衡贷款，建设期只计息不还。逐年计算。（2）计算公式建设期某年贷款利息（年初累计借款本年新增借款2）

8、实际年贷款利率（3）名义利率与实际利率之间的换算实际利率（1名义利率/年计息次数）年计息次数1（4）说明建设期贷款利息与流动资金贷款利息、临时贷款利息的区别（5）专项训练训练1：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案第1年贷款利息（0300/2）6%9（万元）第2年贷款利息（3009）600/26%36.54（万元）建设期贷款利息936.5445.54（万元）训练2：某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300

9、万元、第2年600万元。若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案实际利率（16%/4）416.14%第1年贷款利息（0300/2）6.14%9.21（万元）第2年贷款利息（3009.21）600/26.14%37.41（万元）建设期贷款利息9.2137.4146.62（万元）训练3：某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案第1年贷款利息（0300/2）6%9（万元）第2

10、年贷款利息（3009）600/26%36.54（万元）第3年贷款利息（300960036.54）6%56.73（万元）建设期贷款利息936.5456.73102.27（万元）3.建设期贷款的偿还建设期贷款的偿还包括三种方式：等额本金法、等额本息法、最大能力偿还法（1）等额本金法（等额本金，利息照付）：运营期内某几年等额还本，利息照付：运营期应还的全部本金建设期本利和运营期某年应还的等额本金建设期本利和/还款年限运营期某年应付利息当年年初还未偿还的建设期本利和年利率当年年初未偿还的本金年利率专项训练（等额本金，利息照付法）背景资料：某项目建设期2年，运营期6年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷

11、款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。问题：（1）列式计算建设期贷款利息。（2）如项目贷款在运营期间前3年按照等额还本、利息照付的方法（等额本金法）偿还，列式计算运营期各年应还本金与利息额，并填写还本付息表。正确答案问题（1）：第1年贷款利息（0500/2）6%15.00（万元）第2年贷款利息（50015）500/26%45.90（万元）建设期借款利息1545.9060.90（万元）问题（2）：建设期借款本利和运营期应还的全部本金50050060.91060.90（万元）运营期前3年应还本金与利息：运营期每年应还本金1060.9/3353.63（万元）运营期第1年应还利息1060.96%

12、63.65（万元）运营期第2年应还利息（1060.9353.63）6%707.276%42.44（万元）运营期第3年应还利息（1060.9353.632）6%353.646%21.22（万元）表1.1 还本付息表 单位：万元项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 期初借款余额 515.00 1060.90 707.27 353.64 当期还本付息 417.28 396.07 374.85 其中：还本 353.631060.9/3 353.63 353.63（353.64） 付息 63.651060.96% 42.44707.276% 21.22353.646% 期末借款余额 515.00

13、 1060.90 707.271060.9353.63 353.64707.27353.63 （2）等额本息法（等额还本付息法）：运营期内某几年等额还本付息（即每年应还的本息和相等）：某年应还的等额本息和：上式中的:P：建设期借款的本利和，即运营期应还的全部本金i：年利率n：还款期说明：资金回收系数的计算公式熟练掌握。专项训练（等额本息法）背景资料：某项目建设期2年，运营期6年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。问题：（1）列式计算建设期贷款利息。（2）如项目贷款在运营期前3年按照等额还本付息的方法（等额本息法）偿还，列式计算运营期各年应还本金与利息

14、额，并填写还本付息表。正确答案问题（1）：第1年贷款利息（0500/2）6%15.00（万元）第2年贷款利息（50015）500/26%45.90（万元）建设期借款利息1545.9060.90（万元）问题（2）：运营期应还建设期的本金与利息：建设期借款本利和运营期借款本金50050060.91060.90（万元）运营期前3年每年应还本息和1060.9396.89（万元）其中：运营期第1年应还利息1060.96%63.65（万元）应还本金396.8963.65333.24（万元）运营期第2年：应还利息（1060.9333.24）6%727.666%43.66（万元）应还本金396.8943.66

15、353.23（万元）运营期第3年：应还利息（1060.9333.24353.23）6%（727.66353.23）6%374.436%22.47（万元）应还本金396.8922.47374.42（万元）表1.2 还本付息表 单位：万元项目计算期12345678期初借款余额 515.001060.90727.66374.43 当期还本付息 396.89396.89396.89（396.90） 其中：还本 333.24396.8963.65353.23374.43（374.42） 付息 63.651060.906%43.6622.47 期末借款余额515.001060.90727.661060.9

16、0333.24374.43 （3）最大能力偿还法思路一（教材思路）：运营期某年可用于还本的资金 未分配利润折旧摊销其中：企业在不考虑提取法定盈余公积金及股权分红的前提下，未分配利润一般为当年的净利润思路二：运营期某年可用于还本付息的资金（最大偿还能力）营业收入（不含销项税额）补贴收入经营成本（不含进项税额）增值税附加所得税（- 维持运营投资）营业收入（含销项税额）补贴收入经营成本（含进项税额）增值税税金及附加所得税（- 维持运营投资） 未分配利润利息折旧摊销息税折旧摊销前利润所得税说明：（1）维持运营投资如计入总成本费用时（费用化），上式中应扣减维持运营投资。教材案例按此处理。（2）维持运营投

17、资如计入总投资时（资本化，则产生折旧），那么上式中不应扣减维持运营投资。专项训练（最大能力偿还法）背景资料：某项目建设期2年，运营期6年。建设期第2年贷款2000万元，贷款年利率为6%，按年计息。如合同约定运营期第1年按照项目的最大偿还能力还款，假定运营期第1年的营业收入为2160万元（不含销项税额），经营成本为1680万元（不含可抵扣的进项税额），增值税为110.80万元，增值税附加为13.30万元，利润总额为40.66万元，折旧为293.76万元，摊销为90万元。问题：（1）列式计算建设期贷款利息。（2）列式计算运营期第1年应偿还的本金和利息。正确答案问题（1）：第1年贷款利息=0（万元）

18、第2年贷款利息2000/26%60（万元）建设期借款利息60（万元）问题（2）：说明：因为利润总额小于0，所以所得税为0思路一：运营期第1年最大能力可用于还本的资金可分配利润+折旧+摊销-40.66+293.76+90343.10（万元）应还利息20606%123.60（万元）思路二：说明：因为利润总额小于0，所以所得税为0运营期第1年可用于还本付息的资金（最大能力还款）营业收入（不含销项税）补贴经营成本（不含进项税）增值税附加所得税21600168013.300466.70（万元）其中：应还利息20606%123.60（万元）应还本金466.70123.60343.10（万元）基础知识点三：

19、增值税及附加的计算1.目标：此章重点掌握基于拟建生产性项目运营期的增值税及增值税附加的计算。正确区别生产性建设项目下的增值税与建安工程费中的增值税的区别。2.增值税计算公式（1）增值税当年销项税额当年可抵扣的进项税额上一年未抵扣完的进项税额其中：增值税（运营期第1年）当年的销项税当年可抵扣的进项税固定资产中可抵扣的进项税当年的销项税当年的营业收入（不含税）增值税率增值税（运营期第2年及以后）当年的销项税当年可抵扣的进项税上一年可抵扣的进项税说明：当某年的增值税为负值时，在利润及利润分配表表格中“应缴纳增值税”一栏应填写为0，但计算过程应保留其负值，在下一年计算增值税时继续抵扣。3.增值税附加计

20、算公式增值税附加增值税增值税附加税率4.专项训练背景资料：某业主拟建一年产50万吨产品的工业项目，建设投资为6554.44万元，建设投资全部形成固定资产（包含可抵扣固定资产进项税额500万元）。该项目有关其他数据资料如下：1）项目建设期为1年，运营期为6年，固定资产使用年限10年，按直线法折旧，期末净残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末收回。2）运营期第1年投入流动资金500万元，全部为自有资金，流动资金在计算期末全部收回。3）产品不含税价格60元/吨，增值税率13%。在运营期间，正常年份每年的经营成本（不含进项税额）为800万元，单位产品进项税额为4元/吨，增值税附加税率为10%，所得税

21、率为25%。4）投产第1年生产能力达到设计生产能力的60%，预计这一年的营业收入及其所含销项税额、经营成本及其所含进项税额均为正常年份的60%，以后各年均达到设计生产能力。问题：列式计算运营期每年应缴纳的增值税和增值税附加。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）正确答案（1）运营期第1年（即计算期第2年）：销项税506060%13%234（万元）可抵扣的进项税5060%4500620（万元）增值税234620386（万元）或增值税506060%13%5060%45003860，不需缴纳增值税增值税附加0（2）运营期第2年（计算期第3年）：增值税506013%504386196（万元）

22、 0，不需缴纳增值税增值税附加0（3）运营期第3年（计算期第4年）：增值税506013%5041966（万元） 0，不需缴纳增值税增值税附加0（4）运营期第4年（计算期第5年）：增值税506013%5046184（万元） 0，需要缴纳增值税增值税附加18410%18.4 （万元）（5）运营期第5年6年（计算期第67年）：增值税506013%504190（万元）增值税附加19010%19（万元）基础知识点四：总成本费用的计算1.目标：熟练掌握运营期各年总成本费用的构成及计算，准确填写总成本费用表。2.总成本费用的构成说明：总成本费用指的是年总成本费用，它发生在项目的运营期。（1）总成本费用经营成

23、本折旧摊销利息（维持运营投资）（2）总成本费用固定成本可变成本3.各构成要素的计算（1）经营成本1）一般已知，与生产能力成正比。2）如果需要估算，则可运用以下思路：思路一:正常年份的经营成本=正常年份的（总成本-折旧-摊销-利息-维持运营投资）思路二：非正常年份的经营成本=正常年份经营成本可变成本2020年真题摘录：某项目设计产量为2万件/年。单位产品不含税销售价格预计为450元，单位产品不含进项税可变成本估算为240元，单位产品平均可抵扣进项税估算为15元，正常达产年份的经营成本为550万元（不含可抵扣进项税）。项目运营期第1年产量为设计产量的80%，营业收入亦为达产年份的80%，以后各年均

24、达到设计产量。问题：运营期第1年的经营成本（不含可抵扣进项税）为多少？分析思路：运营期第1年经营成本=550-240220%=454（万元）或=550-（2402-240280%）=454（万元）（2）折旧（熟练掌握平均年限法）折旧费（固定资产原值残值）/折旧年限重要提示：1）建设项目融资前，固定资产原值不含建设期利息；融资后，固定资产原值应包含建设期利息。2）固定资产原值中不包含可抵扣的固定资产进项税额。其中：残值固定资产原值残值率余值残值（折旧年限运营年限）年折旧费（3）摊销（掌握平均年限法）摊销费无形资产/无形资产摊销年限其他资产/其他资产摊销年限注意：建设期、建设前期、运营期、计算期、

25、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。（4）利息运营期利息包括当年应偿还的建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息即：运营期某年应偿还的利息当年应偿还的（建设期贷款利息流动资金贷款利息临时借款利息）其中：1）建设期利息的偿还详见基础知识点二2）流动资金贷款利息按题干背景全年计息，一般本金最后一年偿还。3）临时借款利息一般发生在临时借款的第2年，全年计息（5）维持运营投资维持运营投资根据实际情况有两种处理方式，一种是费用化，列入年度总成本；一种是予以资本化，即计入固定资产原值。教材采用前者，即维持运营投资计入当年的总成本。（6）固定成本及可变成本根据成本总额对产出品数量的依存关系，某年的总成本可分解为固定成本和可变成本两部分。项目背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。说明：固定成本与可变成本的计算常与盈亏平衡分析相结合。4.总成本费用表表1.3 某项目总成本费用估算表 单位：万元序号 3 4 5 6 7 8 1 经营成本 2 折旧费 3 摊销费 4 利息 建设期贷款利息（还） 5 流动资金贷款利息 6 临时借款利息 7 维持运营投资（可列入总成本的部分） 8 总成本费用（1234567） 8.1 固定成本 8.2