管理制度计税成本管理办法.docx

1、管理制度计税成本管理办法（管理制度）计税成本管理办法计税成本管理办法是指房地产开发企业于开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算和计量的各项耗费。解读：1、列举了三项开发企业的主要运营业务，即土地的壹级开发，房屋开发，即二级开发。房屋开发主要又有建造住宅和商业用房。当然仍有其它的壹些类型，如：产权式酒店、商业性厂房等其他类型。问：工业企业自建厂房，是否服从房地产开发企业的计税成本管理办法呢?不属于，那属于自建固定自产。而本文指的是开发产品。例如：某酒店壹开始资金不足，采取了预售的方式，其实是假按揭，没有缴纳税款。稽查局查到后，该企业采

2、取了变立项的方式，且将款项全部仍了。我不是房地产企业了。最后通过和税务机关沟通后，按照实质重于形式的原则，没有按照收入来处理。又如，开发产品先租后售，如果提取折旧的话，需要视同销售。那么如果立项是“自建固定资产”，就不用视同销售了。2.强调按照税收规定的计税成本。 3.定义为各项耗费，即既包括开发产品成本，也包括期间费用。 开发企业的各项耗费按其性质和因果关系能够区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本和计税成本完工开发产品和未完工开发品计税成本已销开发产品和未销开发产品计税成本和成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(

3、壹)可否销售原则。开发产品能够对外运营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外运营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。实质上是配比原则的体现。如果不能销售，取得不了收入，单独核算其成本没有配比的对象，因此没有任何意义；公共配套设施尽管不是独立的成本对象，可是不排除能够作为中间成本对象，对发生的耗费进行归集。没有必要每发生壹笔均要进行分配。（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存于较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。比如商铺和普通住宅，就不适合作为壹个成本对象，售价差异较大。不公平。其实也是壹种配比原则的体现。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存于明显差异可能导致其建造成

4、本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。从成本层面来体现收入和成本相配比的原则。（四）分类归集原则。对同壹开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，能够作为壹个成本对象进行核算。壹是效率原则，对类型相似的能够作为壹个成本对象。二是强调开竣工时间相差超过壹年的，必须作为不同的成本对象。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，能够作为壹个成本对象进行核算。例如，底层是商铺，高层为住宅。无论是企业所得税仍是土地增值税，均应当作为不同的成本对象。土地增值税（国税发2006187号文件第壹条第二款）的清算单位如果包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别作为不

5、同的清算单位。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。是否属于代建，目前于所得税上没有区分，只是于营业税方面各省有自己的区分。如：江苏省规定根据之上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。（每壹类均可能有很多成本对象）（壹）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。1为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。问：为开发商品房的自用土地，是否能够作为单独的计

6、税成本对象？答：不能够。因为不符合可售原则。只能作为中间成本对象进行分摊。（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。1为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2为出租运营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。实际上是投资性房地产。投资性房地产采取公允价值计价的，于持有期间不确认损益。（财税200780号文第三条）3为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接于税前扣除(目前于会计核算上是计入开发产品成本)。由于很多周转房是服务

7、于多个成本对象的，如果计入开发间接费用不容易处理。因此，规定周转房摊销直接计入期间费用，于处置的时候，再按照固定资产清理进行税务处理。（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。1能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。如果是可售的配套设施，按照开发产品进行税务处理；如果是不可售的配套设施，则作为中间成本对象分摊到不同的成本对象中去。（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类成本对象的进壹

8、步划分，由开发企业于开工之前按照税收规定自行确定。成本对象壹经确定，不能随意更改或相互混淆。开发产品计税成本支出项目有6个:（壹）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及关联税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。采取净地交易后，拆迁由土地储备中心来完成。将来的开企业，拆迁补偿费会很少。（二）前期工程费。指于取得土地使用权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用

9、。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。明确指出包括出包方式和自营方式，暗含甲供材是允许的。（四）基础设施建设费。指开发项目于开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠和地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出

10、。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。如果产权未定，就不能列支成本。只能是1、非营利性及产权属于全体业主。2、无偿赠和地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。3、如果产权未定，就不能于税前列支成本。（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某壹特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。不是为整个公司服务的费用性支出，而是为项目发生的，又不能归纳到某壹特定成本对象。计税成本核算的壹般程序分为5步:

11、（壹）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，且将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应于当期税前扣除的期间费用。同时仍应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，且按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积。 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的

12、计税成本，且于当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，于当期纳税申报时进行扣除。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。（壹）占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。（壹）占地面积法1、壹次性开发计算公式按某壹成本对象占地面积占全部成本对

13、象占地总积面的比例进行分配。某壹成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积应分配的开发成本（壹）占地面积法2、分期开发首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某壹成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。壹期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积开发用地总面积应分配的开发成本期内某壹成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本壹期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开

14、发用地总建筑积面的比例进行分配。1、壹次性开发计算公式按某壹成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某壹成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本2、分期开发首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某壹成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的成本=期内全部成本对象建筑面积开发用地计划建筑积面应分配的开发成本期内某壹成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积应分配的开发成本（三）直接成本法指按期内某壹成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成

15、本的比例进行分配。该该仅适用于壹次性开发或同壹期内的成本分配。某壹成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本（四）预算造价法指按期内某壹成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于壹次性开发或同壹期内的成本分配。某壹成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本（五）预定售价法指按期内某壹成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。该该仅适用于壹次性开发或同壹期内的成本分配。某壹成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价期内全部成本对预定售价应分配的开发成本下列共同性成本项目或

16、不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（壹）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法于可售计税成本对象间进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。自用的土地和公共配套设施：作为独立成本对象进行核算的，于结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配：（壹）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可

17、售成本对象。（二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象土地使用权成本：开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分俩种情形进行处理。（壹）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业于接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的关联税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本仍应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（壹）其投入方以换

18、取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业于投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的关联税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本仍应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应于投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的关联税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本仍应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。代建工程成本和

19、提供劳务成本：代建工程和提供劳务不超过12个月的，可于合同完工之日按实际发生的支出计算确认关联的成本且准予于当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认关联的成本且准予于当期税前扣除。利息支出：包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其关联的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、和借入资金关联且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。（壹般企业只涉及到借款利息支出和辅助费用）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。企业所得税法实施

20、条例第三十七条：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月之上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，于有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，且依照本条例的规定扣除。应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理:(壹)能直接归属于某壹成本对象的，直接计入该成本对象。(二)属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某壹成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。（借款费用的分配，按照预算造价法或直接成本法进行分配）(三)上述以外的

21、借款费用,首先应于未销开发产品和各类于建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类于建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。各类于建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品和各类于建成本对象预算造价之和的比例进行分配。（按照预算造价法）因为未建造的，没有直接成本的发生，因此只能按照预算造价法。（四）壹般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可于实际发生时作为财务费用直接于当期税前扣除。（问：借款的辅助费用，均有哪些呢？）（五）于建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接于当期税前扣除。政府收费预提：政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但仍未收取的费用允许于当期预提。问：政府规定必须缴纳的“报批报建费用、物业完善费用”均有哪些具体项目呢？