全程解析我国房地产经济泡沫一.docx

1、全程解析我国房地产经济泡沫一全程解析我国房地产经济泡沫(一)近二年的房地产经济泡沫已经形成。我国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。国家发改委、国家统计局公布，全国70个大中城市7月份房价调查结果：在今年6月的基础上，房价涨幅达10以上，而超过10涨幅的有：深圳136、北京、北海、温州、蚌埠也均超过10。国内CPI高达56，创下了十年新高。有国外专家称，预计中国通涨已经开始失控，预计明年CPI通涨会达到65甚至可能上冲8。如此之高的CPI，如此高的房价，已

2、经引起了人们的普遍关注。连政府一些高薪官员亦在公开哀叹：“我也买不起房”。如新任国土资源部长徐绍史、广东省政协副主席等。高官如此，姑不论是否在作秀，平民百姓又怎么了得？且不说我们身边的人们在摇头叹息，前些时网上一篇文章笨蛋，买不起就租房，倒也道出普通人的无奈与心酸。据此情况，从宏观经济学角度看，中国房地产经济泡沫已经形成并越涨越大。为什么这么说呢？房地产经济泡沫的两个通用衡量参数可以证明：衡量房地产经济泡沫的通用参数：一是租售比：即房屋每平方米月租金和每平方米房价之间的比值。一般公认的国内房地产经济泡沫安全线为1：200到1：300之间，以广州市为例，今年6月以前广州的房租价格在2025元/每

3、平方米左右，而中介公司的数据则显示广州市二手房均价已突破7000元/大关，二手租售比已大大超过警戒线。收入房价比：即一国（或一市）的当年套均房价与该国（或该市）居民的当年平均收入之比，一般认为36倍为合理数值。仍以广州为例，2006年统计，广州市城市居民人均收入约为2万元，按三口之家计，户均年收入约为6万元，而2006年广州市一手商品房套均价格为7018万元/套，二手均价官方数据为30517万元/套，据此计算，2006年广州收入房价比为1：93（一手为1：1109，二手为1：508）。由此看来，若以2007年房地产价格更大规模飙升而居民年可支配性收入因肉蛋类及其它消费品涨价而大幅度下降情况计算

4、，房地产经济这个泡沫是客观存在的，且已呈越涨越大之势！房地产经纪泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。主要原因是：房地产经济泡沫形成原因一、住房涨价的开端，是因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显。供求矛盾一旦产生，势必按照价值规律的曲线而上下波动，只是房地产这里一直在向上走高而已。目前我国房地产经济泡沫市场存在着一根隐形的利益链条。从根本上看，目前我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济，而是以政府为主导的运作体制。具体体现在房地产行业的基本命脉土地上，土地实际上是掌握在政府手中，完全处于国家垄断地位。这种垄断就无可避免地产生垄断的通病“更高的价格与

5、更少的供给量”。2003年以前，我国土地供应增速一般维持在40左右，主要因为当时许多机关及企事业单位可以向房地产开发商出让土地并可用自有土地为职工集资建房，从而具有相当的竞争弹性，也更趋向于合理。但2003年以后，由于土地供应转向了国家的垄断供给，制度发生了根本变化。于是，我们所看到的是，土地拍卖价格越来越高，供应量越来越少，直至2006年，供应量几乎为零。政府垄断土地供给，势必形成一个新的利益链条，即房地产价格越高，土地开发利润就越大，开发商竞拍土地的热情就越高涨，政府通过拍卖所获得的直接经济利益随之越大，如此循环往复，房价能不愈益高涨么？房地产经济泡沫形成原因二、刚性需求支撑着楼市一路走高

6、。总体看来，房价上涨的内因，是刚性的需求带动了投资性资金的介入所形成的恶性循环，市场供应不足是主因。在中国这样一个人口大国，每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来，八十后一代已经跨入了成家立业时间段，更是加大了对住房的需求。按照经济学规律分析，这些纯粹自住性的需求，基本是按照价值规律的走向而实现市场的自我调节。但兴风作浪的往往是资本的逐利行为。因房地产市场不仅是区域性，更具全球性的特殊性，大量外资参与其中，房地产的调控亦未对外资设限；同时，房地产市场的开放性，多种资本可以随意参杂期间进行投机炒作，所以房地产市场的需求一直十分旺盛。房地产经济泡沫形成原因三、需求无限放大，为房地产推波助澜。现在

7、的许多购房者，其实真正缺房的很少，再次置业的目的，几乎都是“为了改善居住”、“想投资”，真正无房产而需要购房的人所占比例相当少。可见，目前市场上的新房子有很大一部分并没有落在迫切需要住房的人手中，而是为那些多次置业或购房投资所消化。这不能不让房子价格飞涨，不能不让真正需要的人面对日益高涨的房价而“仰天长叹”！房地产经济泡沫形成原因四、开发商广积地不建房，人为制造供求紧张。今年以来，全国房地产一片火爆，这就宣告了始自2005年以来的四轮调控政策效果均以失败而告终。调控失效后，国家政策方向及思路上，从最严格的“限制土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”，这一变化，意味着楼市调控开始走入正轨，因为市

8、场永远受供求规律所支配。但是，一段时间以来，很多开发商在借政府扩大土地供应之机大量囤积土地。一些大的开发商囤积有几百上千万平方米土地已不奇怪，有些甚至公然宣称自己的“土地储备”够用近十年。他们往往在拿到土地后，会以种种理由故意延迟开发，据权威统计，全国自2001起至今年5月，开发商累计购置土地2196亿平方米，但实际仅开发了1296亿平方米，也即只占599%；如此一来，一方面政府急于加大土地投放量以达到平抑房价的目的，但另一方面却是开发商借机大肆拿地囤积，以至国家土地资源变成了开发商的“土地储备”，使其可以不慌不忙地控制着房地产市场价格走向，获取最大的垄断利润。最终使国家让房价不再上涨甚至下跌

9、的愿望成为泡影。房地产经济泡沫表面看来，阻碍这一政策链条断裂的原因在于开发商恶意囤积土地，我看实质并不完全如此。事实上，早在1999年，国家土地资源部就有了闲置土地处置办法，超过规定时间开发的土地，县级以上人民政府可以无偿收回闲置土地拥有者的土地使用权。但事实上是，这一可起到决定性打击作用的办法，在现实执行中几乎形同虚设而不具备任何威慑力。应该说，政府负有很大的责任。问题的症结是，在与开发商几乎相同的的利益链条作用下，开发商和政府利益一体化，故开发商的囤积土地之举，最终也会体现在地方政府经济利益的增长，由此又如何会去实际执行所谓的“闲置土地”呢？自然是不足为奇了！我就奇怪了，一方面是政府通过各

10、种媒体，连续下发文件，连篇累牍地说着要限制物价上涨，然而却不找自身根源，总是在一些枝枝杈杈的小事上做些不痛不痒的事情，这些不痛不痒的举动很轻巧地被开发商规避或者通过涨价轻易就将灾难向购房者转嫁了。房地产经济泡沫形成原因五、地下钱庄的推波助澜。我们知道，所谓“地下钱庄”，指的是政府正式金融机构之外非正式机构的金融交易行为。其基本特征几乎都是从事买卖外汇、跨境转款、投机投资等人民币本币与外币的买卖行为。这在中国资本项目尚未完全开放前提下，地下钱庄借机从事地下操作，通过非法投资来进行非法牟利行为，无疑对国内金融市场以及房地产市场的冲击是巨大的。目前房地产经济泡沫的情况下，非法钱庄的危害在于它对中国金

11、融市场及实体经济的影响和冲击力、破坏力难以估量。据统计，近年来的房价快速飙升，最早拉动各地房价及股价上涨的，不少非法进入中国金融市场的外资是始作俑者。造成金融市场上的流动性泛滥、投资过热、资产价格快速上涨及通货膨胀率上升，从而严重冲击着中国实体经济。但当中国房地产及其他市场一旦有风吹草动，这部分外资便会通过地下钱庄而逃之夭夭，而泡沫经济所造成的巨大损失只能由国内来承担。房地产经济泡沫形成原因六、成本方面，地价连年大幅攀升，致使建房成本居高不下。有专家指出，土地价格的攀升在推动房价上涨。比如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面价格加上当地建安成本后的价格，已超出了同地段在售商品住房项目的销售价

12、格。近两年来，电视、报纸不断有诸如“地王”、“地王之王”等新闻冲击视觉感官，记录频频刷新。然而，于我而言更觉震撼心灵，感觉上似坐上了火箭，颇有些胆战心惊之感。如：据报道，今年5月30日，杭州有个称之为“17号地段”面积仅255123平方米的地块拍出了35亿元的天价，折成楼面土地成本价格为11759元/平方米；一月后，又一个面积为130665平方米地段拍出16亿元，折成楼面土地成本价格为12245元/平方米；又半月后，又一块面积为95468平方米地段竟拍出了15亿元，折成楼面土地成本价格为15712元/平方米。看到这么一组数据，恍忽是五十年代末期那“人有多大胆，地有多大产”情景在当今城市里另一种

13、意义上的演绎和重现。楼面土地成本价格就是每平方米建筑面积分摊到土地的成本。我们可以想象，每平方米建筑面积仅仅是土地成本就达一万多元，那再加上其他建筑成本、各种规费、税收、及开发商利润，每平方米房价至少是两万多元，试问，房子价格又如何降得下来？房地产经济泡沫形成原因七、经济适用房所占比例极小，其原定的住房供给主导作用微乎其微。国家当初在推行城市房改制度时，曾明确“要建立以经济适用房为主要形式、以廉租房为辅助的多种类供应体系”，我的理解，国家此举的目的，是为确保多数人能够解决基本住房问题，保障多数人不被商品化大潮冲刷到居住困难的边缘，并以此办法来建立多种住房供应模式，来削弱单一的商品房垄断模式带给

14、市场的阻塞和拥堵。然而，这么多年来，经济适用房及廉租房制度，在中国多数地方向来是“开发商不建、地方官不问、老百姓不知”的三不格局，于是，没有了政策性住房的缓冲与支撑，所有人无一例外地被挤入商品房市场。而资本家是不以体恤穷人为己任的，只会暗自嘲笑穷人的“愚蠢”，也不对政策性住房负责。在嗜血如命的资本面前，疯狂的逐利行为不能不让房地产价格疯狂高涨，致使百姓可支配性收入大大减少，造成了许多人“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”的捉襟见肘悲哀境地。经济适用房，其“经济性”和“适用性”是毋庸置疑的。但我不明白这些保障性住房和限价性住房是何其举步为艰？姑不论历年来政府这项福利政策究竟落实了多少，也不追究政府

15、究竟建设了多少面积的经济适用房，单从这项政策推出后各地所发生的经济适用房丑闻不断来看，难免令人产生质疑。表现在政府部门暗箱操作，巧立名目，“偷梁换柱”，“权力”的黑影随处在晃荡。仅举一例就足以说明问题：在郑州市，市水产公司以解决困难住房为由申请建造经济适用房，取得土地使用权后，该公司竟然以土地作投资与房地产开发商来“联合开发”，以商品房价格全部对外公开出售。我不知道那一道道对普通百姓“把关”何其严格的各级政府部门尤其是国土房管部门是如何对这大块“肥肉”看“走了眼”的，但我知道，与报建方预先上报的“特困职工”名单完全不一致的业主们，照样获得了一本代表国家认可的足以让人安心的房产证。房地产经济泡沫

16、形成原因八、流动性过剩下的被动投机，推动和膨胀着房地产价格高企不下。构成我国流动性过剩的相当一部分来自普通民众，正是这部分资金对房地产和股市的投入，导致房地产价格持续高涨。但普通民众的这种行为，基本源于物价上涨与负利息率的双重压力，其目的是一种被动的储蓄保值。但现实中，各种产权市场的运行却充满相互作用的内蕴，主动性投机与被动性投机常常是互相影响并难分彼此。当主动性投机行为带动主动的投资行为形成一股势力后，影响着物价高涨，银行实际利率因此发生相应变动，最终使普通储户不得不为保证储蓄安全而被动性成为产权市场投机者。于是，当主动性投机与被动性投机形成合力纷纷涌入各种产权市场时，真正大规模流动性过剩便

17、得以形成。这时候的房地产价格不发疯那才是见鬼的事情！房地产经济泡沫形成原因九、房地产调控政策雷声大雨点小，看似力度大，实则未中蛇七寸。面对居高不下的房地产经济泡沫，理论上来说央行应该选择在适当时机出台紧缩性货币政策，以遏制CPI数据的继续攀升。截至8月22日，央行已经四次加息，六次提高准备金，以试图收紧市场中的流动性，但最终未收实效。作为调控手段，“持续加息”是有效政策，但仅此是不够的。目前的存款利率与通涨相比远远为负，随着资产市场的持续上涨以及投资理财观念的深入人心，希望光通过提高利率已难遏房地产高烧。虽然在经济学理论上，加息一方面加重了开发商的贷款成本，另一方面又增加了消费者的供房成本，但

18、实际上短期内起不到实质作用。从开发商方面看，目前的一些大开发商，自在这个举世皆知的高利润率行业挖到第一桶金之后，早已完成了资本的原始积累并使资本雪球呈指数级越滚越大了，其实力早已不可同日而语。在广州、深圳、北京、上海等等一些大城市，哪家知名开发商的身家不是数百个亿？区区利息在他们眼里能算得了什么呢？何况当前火爆得供不应求的市场，如此丰厚利润，自有消费者来做“冤大头”买单，加息成本又能值几何？故仅靠加息之举，难遏其扩张之势。从消费者方面看，尽管价格高涨，但在追涨心理及预期心理的促使下，往往产生“能长期保值”的盲目判断。从炒房投机方面看，虽然加息会使炒房成本及风险大大增加，但最终还是会转嫁到买方手中。此外，对于那些的确需要住房的刚性需求者，不买又住哪？又该怎么办？故此，如果没有更好的调控手段来多管齐下，楼市高烧仍会持续甚至温度更高。房地产经济泡沫形成原因十、开发商违规认购、捂盘惜售。如在北京，开发商捂盘豪赌奥运，共同的预期是：房价还会继续涨，所以，捂到最后，受益最多。这些恶劣的投机行为，主观与客观上均加剧了市场供需矛盾，致使这种矛盾通过价格体现而愈演愈烈。难怪网上有人写文章抗议：“要房子，不要奥运！”虽属偏激和略过牵强，但其对房子的关联程度和激愤却也可见一斑。