土地增值税清算鉴证业务指导意见试行中税协发110号.docx

1、土地增值税清算鉴证业务指导意见试行中税协发110号中国注册税务师协会关于印发土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）的通知中税协发【2011】110号各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会：2007年12月29日，国家税务总局发布土地增值税清算鉴证业务准则(国税发2007132号)。根据土地增值税清算管理规程(国税发200991号)等相关政策的变化，中税协于2011年协同纳税服务司修订完成土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)，并根据准则“报审稿”相应修订完成土地增值税清算鉴证业务操作指南。鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟，为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，并通过实践为

2、制订该准则提供经验，现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发，并将执行中的有关事项说明如下：一、土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)充分依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、注册税务师涉税鉴证业务基本准则(国税发2009149号)、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发201053号)和关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)，按照新修订的注册税务师执业准则制订工作规划纲要(中税协发2011061号)兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税清算鉴证的关注重点和程序，特别增加

3、了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行本“指导意见(试行)”。在执行中出现的问题和修改建议，请向中税协(准则部)反映，以供中税协协助总局制订该准则参考。三、总局正式发布土地增值税清算鉴证业务准则(修订稿)后，土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)即同时废止，中税协也将正式发布土地增值税清算鉴证业务准则操作指南(修订稿)。四、鉴于工作底稿文件篇幅大，不便印发邮寄，请各地登录中税协网站(执业准则栏目涉税鉴

4、证类)下载电子版文件。二一一年十二月十四日土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)为了规范注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、注册税务师涉税鉴证业务基本准则(以下简称“基本准则”)等税收法律、行政法规和规范性文件(以下简称税法)的规定，制定本指导意见。第一章 清算鉴证业务准备第一条 鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：(一)具有实施清算鉴证业务的能力；(二)质量控制制度健全有效，能够保证执业质量；(三)能够获取有效证据以支持其结论，并出具书面鉴证报告；(四)能够承担执业风险。第二条鉴证人承接清算鉴

5、证业务，应当初步了解业务环境，判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，决定是否接受委托。业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。第三条 鉴证人决定承接清算鉴证业务的，应当与委托人签订土地增值税清算鉴证业务约定书(以下简称“业务约定书”)，并按照有关规定向税务机关备案。第四条鉴证人承接清算鉴证业务后，应当及时确定项目组及其负责人，并按照

6、执业规范的要求，编制业务计划，组织业务实施。第二章 清算鉴证业务实施第一节 一般规定第五条 对清算项目前期管理情况鉴证，应当根据需要和可能实施案头审核、实地审核，并关注下列内容：(一)清算项目及其范围；(二)清算单位的确认；(三)不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集；(四)普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分；(五)清算起始时间、清算截止时间；(六)分期开发项目各期清算方式的一致性；(七)征税项目与免税项目的划分。第六条被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，鉴证人应当按照本章第二节的规定审核收入。第七条被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出

7、能够查实，但其收入不能准确核算的，鉴证人应当先按照本章第三节的规定审核扣除项目的金额。第八条鉴证人在鉴证过程中，发现被鉴证人有税法规定应核定征收的情形，且税务机关决定核定征收的，除符合本指导意见第九条规定外，可以终止鉴证。第九条被鉴证人虽有本指导意见第八条所列情形，但如有下列委托人委托，鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订业务约定书：(一)司法机关、上级税务机关或者其他国家机关。(二)依法组成的清算组织。(三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。第十条对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往

8、来款发生额及余额，判断有关经济事项的真实性及其对收入和扣除项目的影响。第二节 收入项目鉴证第十一条 收入项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：(一)评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；(二)获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对；(三)了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况；(四)审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；(五)查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异；(六)正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性；(七)必要时，利用专家

9、的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况；(八)审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项；(九)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。第十二条 收入项目的鉴证，应当关注：(一)被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；(二)被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；(三)销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理；(四)

10、被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；(五)按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形；(六)被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；(七)被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；(八)被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销(预)售合同约定的误差范围内不做退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定。必要时，鉴证人应当运用截止性测试，确认收入的真

11、实性和准确性。第十三条鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值税的应税收入。第十四条有本指导意见第八条规定应核定征收的情形，但按本指导意见第九条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。第十五条 鉴证非直接销售和自用房地产的收入，应当关注：(一)开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；(二)非直接销售收入的确定方法和顺序；(三)将开发的部分房地产转为企业自用或用于出

12、租等商业用途的发生情况；(四)自用房地产的所有权转移情况。第十六条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法：(一)审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；(二)当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第三节 扣除项目鉴证第十七条 扣除项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：(一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；(二)获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对；(三)取得相关合同和项目概(预)算资料，并审核其执行情况和成本、费用支出情况；(四)实地查看、询问调查和核实。剔除不属

13、于清算项目所发生的开发成本和费用；(五)必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。第十八条 扣除项目的鉴证，应当关注：(一)计算扣除项目金额时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得扣除；(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生；(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

14、会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准；(七)本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。第十九条 取得土地使用权所支付的金额的鉴证，应当关注：(一)同一宗土地有多个开发项目的分摊方法与金额计算；(二)是否含有关联方费用；(三)是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入取得土地使用权支付金额；(四)是否与市场价格存在明显异常；(五)土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除；(六)是否获取合法凭证。第二十条 土地征用及拆迁补偿费的鉴证，应当关注：(一)实际支出金额与概(预)算是否存在明显差异；(二)拆迁补偿费是否实际发生；(三)由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符

15、合税法规定。第二十一条 前期工程费、基础设施费的鉴证，应当关注：(一)实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情形；(二)是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费、基础设施费；(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十二条 建筑安装工程费的鉴证，应当关注：(一)是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；(二)自购建材费用是否重复扣除；(三)单位定额成本是否存在异常；(四)自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；(五)是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。第二十三条

16、公共配套设施费的鉴证，应当关注：(一)公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况；(二)是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费；(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊；(四)是否含有其他企业的费用。第二十四条 开发间接费用的鉴证，应当关注：(一)是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用；(二)开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效；(三)多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目；(四)是否含有其他企业的费用；(五)是否将房地

17、产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用；(六)有无预提开发间接费用的情况。第二十五条 利息支出的鉴证，应当关注：(一)据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；(二)分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项目合理分摊；(三)利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；(四)借款合同相应条款是否符合有关规定；(五)是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；(六)超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；(七)是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用；(八)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，计提利息是

18、否符合税法规定。第二十六条 与转让房地产有关的税金的鉴证，应当关注：(一)扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳；(二)不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除；(三)与本次清算收入无关的，按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除；(四)印花税的税前扣除是否符合税法规定。第二十七条 加计扣除项目的鉴证，应当关注：(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；(二)对于取得土地使用权

19、后，仅进行土地开发(如三通一平等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；(四)代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形；(五)计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。第二十八条对被鉴证人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。第四

20、节 应纳税额项目鉴证第二十九条 应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：(一)审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正确；(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，计算是否正确；(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率；(四)审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售(销售)的，或者分别由财政、审计、税务部门查处(纳税评估)过的项目的，要准确划分清算项目的预缴税额；(五)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。第三章 清算鉴证证据第三十条鉴证人从事清算鉴证业务，对通过不同途径或方法取得的鉴证材料，应当

21、按照执业规范的要求，从证据资格和证明能力两方面进行证据确认，取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。第三十一条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料：(一)基本情况；(二)财务会计制度情况；(三)内部控制制度自我评价情况。第三十二条 鉴证项目前期管理情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：(一)被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查，包括对房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、税款缴纳等；(二)鉴证人取得性质相同的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证

22、时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则，确认适当的面积。第三十三条 鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定，应当取得下列鉴证材料：(一)收入总额事实方面的信息和资料；(二)收入总额会计方面的信息和资料；(三)收入总额税收方面的信息和资料。第三十四条 鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：(一)扣除项目事实方面的信息和资料；(二)扣除项目会计方面的信息和资料；(三)扣除项目税收方面的信息和资料。第三十五条鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录，按照执业规范的要求，编制、使用和保存清算鉴证业务工

23、作底稿(以下简称“工作底稿”)。第四章 清算鉴证报告第三十六条 鉴证人完成约定鉴证事项后，由项目负责人编制土地增值税清算鉴证报告(以下简称“鉴证报告”)。第三十七条鉴证报告经业务质量复核后，由执行鉴证业务的注册税务师、项目负责人及所长签名、盖章并加盖税务师事务所印章后对外出具，并按税务机关的规定报备或者报送。鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告，具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。鉴证人正式出具鉴证报告前，应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。第三十八条鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税申报有重要影响的事项，应在鉴证报告中予以披露。鉴证中发现被鉴证人土

24、地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为，经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的，鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露。附件一：土地增值税清算鉴证报告附件二：土地增值税清算鉴证业务操作指南土地增值税清算鉴证报告（范本） 业务约定书备案号： 事务所鉴证报告号：_：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位_项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其

25、实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和有关政策、规定，按照注册税务师管理暂行办法、注册税务师涉税鉴证业务基本准则和土地增值税清算鉴证业务准则等行业规范要求，对贵单位_项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、

26、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：经对贵单位_项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的土地增值税清算申报表及其附表已经按照中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位_项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；其中普通住宅增值额： 元；其他项目增值额： 元。4.增值率（增值额与扣除金额之比）：普通住宅增值率： %其他项目增值率： %。5.适用税率： 普通住宅适用税率：

27、%；其他项目适用税率： %。6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附送资料。本报告仅供贵单位_项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。注册税务师：（签名、盖章）项目负责人：（签名、盖章）所长：（签名、盖章）税务师事务所（盖章）电话：地址： 日期：年月日附送资料:1.土地增值税清算鉴证报告说明2.土地增值税清算申报表及其附表3.税务师事务所执业证复印件土地增值税清算鉴证业务操作指南根据土地增值税清算鉴证业务指导意见（以下简称“指导意

28、见”），制定本指南。第一章 清算鉴证业务准备第一条 根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供

29、制度保证。对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担

30、能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。第二条 根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。（三）按照委托要求评价和证明纳税申报的真实性、准确

31、性、完整性和合法性，充分披露报告使用人需要的所有重要和重大的纳税申报信息。（四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的情况进行记录，作为提出建议的依据。（五）企业所得税汇算清缴情况对土地增值税清算业务的影响。土地增值税清算项目已经取得企业所得税汇算清缴年度报告的，对相应年度的收入、成本费用鉴证可以考虑适当简化程序，并注意与所得税税前扣除的项目开发成本进行分析比对。第三条 根据指导意见第三条的规定，鉴证人应参考本指南所附的清算鉴证业务约定书（范本），与委托人签订业务约定书。签订业务约定书时，应注意划分鉴证业务和服务业务，正确选择合同