楼盘项目前期分析及定位报告.docx

1、楼盘项目前期分析及定位报告体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇 地块解析11本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。图1.1 项目地块位置图-地块现状地块地面已平整，周边建筑物林立占地面积：46001.2 本项目地块优劣势分析【项目优势分析】区位优势-西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。生活优势-本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。发展优势-位于西安市中

2、心地段，发展潜力和升值空间很大。昭示优势-因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。资源优势-本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。【项目劣势分析】环境劣势-本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。【项目机会分析】发展机会-本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。空白机会目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目

3、的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会-目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。置业机会-自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。分析结论：本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。第二篇 项目产品定位建议21 项目开发类型选择建议-项目地块的开发类型建议考虑项目良好的临路状况以

4、及地处南门外重要地理位置，同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况：本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化，应通过项目联体塔楼的造型气势配合项目配套，提升项目自身形象及商业部分市场价值。2. 2 项目开发思路：未来项目的竞争不仅仅是产品的竞争，而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争，如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢？我们认为目前开发产品，不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势，借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体项目的开发，项目的开发不仅仅看重于眼前的回报，应该从长远的角度进行项目的规划及开发。2. 3 项目规划理念本

5、项目的开发面积不大，但是应当将项目发展成一个多功能的综合型房地产项目，包含几个不同功能的区域。如何协调好各功能区域之间的关系，达到优势互补，是本项目首要需要解决的问题，为此，本公司将从项目地块特点入手，分析研究本项目的整体规划理念。针对项目地块特点，建议本项目整体规划理念应遵循以下几点：充分利用本项目的地块特点；充分发挥本项目的规模优势；树立南门外标志性建筑；充分发挥区域居住+商业+商务的特色。充分考虑周边建设节奏，周边市场因素。2. 4 主要功能建议 居住本项目最基本也是最重要的功能为居住功能，居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。根据西安市房地产市场调研分析，对项目住宅部分建议如下：2.4.1户型设计的原则户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康的环境和生活。例如：在设计上考虑最大限度的接收太阳光，确保户户最大限度采光、通风、透气；利用天然的太阳能节省电能；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。