自驾游基地建设项目可行性建议书.docx

1、自驾游基地建设项目可行性建议书自驾游基地建设项目可行性建议书 （此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑）目 录 绪引 3 一、市场环境分析1、旅游业概况 42、自驾游市场 43、相关政策 64、自驾游营地 6二、项目总体构想1、开发基本思路 82、基地建设规划 93、项目投资匡算 144、项目实施步骤 155、后期营销推广 18三、项目可行性评价1、项目总体评价 202、总体结论及开发建议 21 绪引 自驾游最早兴起于19世纪的美国,后流行西方发达国家。最初人们把周末开车出游叫“Sunday drive”,发展到后来成为“Drive Travel”。1898年,由欧美17个俱乐部于卢森堡

2、创建的国际旅游联盟就是一个代表全世界汽车驾驶组织和旅游俱乐部的非营利性的民间协会。特别是美国,每年约有1/2的家庭自驾车旅游一次,自驾车旅游对美国旅游市场的发展起到了不可估量的作用。现在自驾车旅游已实现在全球范围内的流行,并渐成为当地景点经济发展的生力军。 随着国民收入的不断增长,交通设施的不断完善及私家车的大幅度覆盖,旅游市场上活跃着“离家出走”的自驾游观念。在追求个性化的旅游诉求之下,旅游方式正从“跟团游”、“纯玩游”过渡到别具一格的自驾游。自驾游在选择对象、参与程序和体验自由等方面给旅游者提供充裕的伸缩空间,其本身的自由化、个性化、灵活性、舒适性、选择性、季节性等内在特点,与传统的参团方

3、式相比,极具特点与魅力。 主打“景在变,家未变”新颖理念的自驾游项目,以追求“幕天席地”的新潮心态充分迎合广大崇尚野外游乐的客群,其强烈的时尚感与自由度吸引着越来越多的消费者热情践行,方便、随意、快捷等优点已使自驾游成为旅游市场上的夺目焦点,并产生巨大经济效益。 对于在地产界正不断强势扩大规模,不断寻求各领域突破,由此实现全面发展,并逐渐壮大开发实力的地产公司,是否需要有必要介入自驾游基地项目的开发,下面将通过对市场的总体分析与宏观开发环境的总结,提出初步意见,供公司领导参考。 一、市场环境分析1、旅游业概况 近年来我国旅游经济发展迅猛,1998年中国旅游业总收入3462亿元人民币:2002年

4、增长至5530亿,四年间将近翻了一番。如今旅游产业己跃升为全球第一大产业,2020年全球旅游人数将达到15亿;总收入将达2万亿美元。城乡居民年均出游超过2次,旅游消费相当于居民消费总量的10%,经济社会效益更加明显,旅游业总收入年均增长12%以上,旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%,旅游消费实现稳步增长。2、自驾游市场 随着我国经济的持续快速发展和旅游个性化需求的增长,旅游者不再满足于简单的观光型旅游,而是向休闲旅游、自驾游发展。“自驾游”的兴起,表明旅游市场上的“散客化”正呈迅猛发展态势。 (1)可供进行自驾游的节假日十分充裕:全年可供居民中短图休息度假的天数平均已达120天左右。

5、 (2)居民汽车保有量和高速公路网络的迅猛发展:据公安部统计,截至2008年6月底,全国机动车保有量为1.6亿余辆。其中私人汽车为3885万余辆,占汽车保有量的63.46%,全国机动车驾驶人为1.7亿余人,其中拥有汽车驾照的为1.146亿人,由此保守估算,以全国三分之一私家车节假日自驾出游,其中三分之一需住宿,又三分之一期望露营来计算,3900万余辆私家车(不计公车)中,会产生145万个露营车位、近435万游客(每车3人,大型房车不计)、1300万人次(每车年均3次出游)的露营需求,按每人每次均花费支出450元计,将形成59亿元旅游收入的大蛋糕,还不包括带动相关产业链的发展。到2010年,中国

6、汽车产量已超过1000万辆,成为世界第一大汽车生产国。同时,结合目前国内整体形势,房车销售保持着可喜的增长势头。 (3)户外活动接受度不断提高,自驾游用品市场销售火爆:每年参与户外活动的人数以20%的幅度不断上升,这还未包括自由出行的户外运动爱好者。增长最快的为20-40岁年龄段的“背包一族”,多为都市白领,热爱大自然,喜欢冒险和挑战,有较可观的经济收入,具备巨大消费潜力。 (4)专业租车企业高度发展:神州租车(中国)有限公司、至尊汽车租赁股份有限公司等都是2006年左右出现的专业汽车租赁公司,已在全国形成相应的汽车租赁网络;而一些机票、酒店预定网络也开始积极参与自驾车租赁业务当中,延伸了自身

7、良好的客源基础优势,推动了自驾车旅游业务快速发展。 (5)旅游产业转型的积极推动:在旅游需求方面,消费者正从关注表面观光向深度体验转型、旅游产品从单一观光向复合休闲转型、旅游组织正从团队向“散客”转型。消费者追求深度体验,对自由度和灵活度的需求,以及追求休闲生活的本质,对多样性户外活动的需求,推动着自驾车旅游前进。 由此看来,自驾游已逐步成为我国旅游产业发展的新业态,在巨大的市场需求下,汽车自驾游项目将是旅游业的换代产品和新的经济“增长点”。3、相关政策 2009年12月3日下发的国务院关于加快发展旅游业的意见明确指出应当大力支持房车、游艇等新型旅游产业,要“进一步完善自驾车旅游服务体系”,这

8、对于我国自驾车旅游发展以及汽车营地的建设必将产生积极而深远的影响。由此,露营地建设已经成为国家大力支持发展项目,露营地旅游业获得了前所未有的关注与政策支持。4、自驾游营地1)发展现状 国外:在欧美,自驾游已经成为人们休闲旅游甚至日常生活的一部分,自驾车旅游俨然成为支柱经济之一。美国自驾游营地超过2万个,欧洲有5万个自驾游营地;日本有1000个自驾游营地。韩国等国家和地区自驾游营地也正方兴未艾。规范的露营地其经营管理和酒店大致一样,也有“五星级”的建设和管理标准。国外的露营地建设早已与旅游项目结合,如美国,露营地的经营者按照旅游线路进行品牌开发,在主要的风景区和交通干道入口都有广告和标识 国内:

9、目前,我国的自驾游营地主要分布在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈等经济发达区域以及西南地区等具有良好自驾车发展资源条件和营地建设需求的区域。初具规模的露营地有海南海口假日海滩露营地、大连金石滩汽车露营地、新疆喀纳斯露营地、广西大新明仕汽车旅游露营地等30余个。就在今年11月份,重庆巫溪宣布要在红池坝建全国最大露营地。2)发展趋势 1、自驾游营地产品模式将从起步阶段的“经济普及型”为主,过渡到与“标准舒适型”及“豪华定制型”并重的格局;将从“被动接受型”向“主动参与型”、从“小型自助型”向“大型互动型”、从“大众娱乐型”向“个性定制型”趋势发展,如探险、挑战类、场景再现、角色扮演

10、等活动成最新时尚。 2、自驾游营地的服务和产品将掀起“创新”热流:一是观念的创新、二是管理的创新、三是产品的创新、四是产业的创新;创新是旅游发展的根本,也是中国旅游业寻求突破和跨越的关键。 3、汽车自驾游基地建设和规模将迅速扩大,并形成“竞争国际化、经营连锁化、服务系统化、建设标准化、管理规范化”的局面。 4、国内汽车自驾游将在大城市和东部地区全面快速发展,在西北、西南地区重点发展并成为全国自驾游的热点、亮点。 5、自驾车跨国旅游和国外自驾车来华跨国旅游将成为时尚。 总的来说,出于调整产业经济结构、满足市民休闲消费需求的考虑,露营地建设正处于一个良好的发展机遇期。二、项目总体构想1、开发基本思

11、路 (1)充分利用景区已具备的区位优势、交通优势、资源优势、品牌优势,结合现有用地、环境及水、电、气、暖、排污、交通、消防、治安等基础配套设施,改建或增设汽车自驾游服务项目,同时考虑营地规模与整体需求相适应。(2)营地的设施、设备投资重点,主要是出入口、道路、停车场、帐篷露营地、可移动式简易木屋、少量房车露营地(国外游客、房车租赁或企业展销等需要)、独立烧烤区、供水、供电、排污接口、淋浴室、洗手间、接待管理服务中心(可在现有游客中心的基础上加以改造)和小型超市。原有景区配套不足的,还需建设快餐店(风味餐厅)、茶社(咖啡厅)、多功能活动中心(歌舞厅)等。(3)除满足现有自驾游、露宿宿营地服务的需

12、要,还应兼顾今后房车旅游发展,可设置较大容量的房车预留用地,并预留上下水、煤气、电源接口。所有预留接口必须按国际房车营地的相关标准与房车所带设备的接口配套,或配置转换设备。(4)尽快加入全国性的汽车自驾游服务网络,利于营区建设的现代化、标准化,经营服务的系统化、网络化,产品营销的权威化、品牌化。(5)以全国汽车自驾游基地标准(草案)为例:有针对性地提出自驾游接待站概念。该接待站要有专门的接待用房、必备的互联网及终端设备、相应的信息采集功能、用于紧急联络的通畅的通讯工具、简单实用的车辆维修和救援设备、必备的医疗急救用品。除去这些硬件条件外,接待站还要配备专职咨询接待人员,负责解答自驾车游客可能提

13、出的一切问题,尤其还要配备三名以上专业培训的专职自驾游管理人员。2、基地建设规划1)规划原则: (1)营地规划要注重市场导向的启示和引导,顺势而为,适度超前,建设完善的“可持续发展的多元化、国际化、标准化、集约化”的经营管理模式。(2)营地规划要注重地域条件的限制和可能,应充分考虑和满足“风水格局适宜、自然资源优越、人文景观丰富、安全隐患小、生态风险少、发展空间大、环境优美、交通便利、相对独立、管理便捷”等基本要求。(3)营地规划要注重经济效益的分析和研究,充分利用景区或区外周边优势项目和设施,结合自身特点,扬长避短、互补配套,不搞重复建设和同质化竞争。(4)营地规划要注重生态环境的保护和规范

14、,在项目开发、设计和建设过程中,始终坚持“环境保护优先”的原则,最大限度地减少露营活动过程中汽车产生的废气、废物、噪声,以及游客不负责任的行为引起的空气污染、水污染等;严格控制营地建设所造成的地形、地貌的破坏和生物多样性的减少;使用再生水灌溉营区绿化;充分利用太阳能等可再生无污染能源;加强对露营者环保意识教育,提倡露营者自我环保约束意识。(5)营地规划要注重人性化的细节和设计,充分尊重和保护残疾人、老年人、幼儿的需求和权益;设置无障碍通道、盲道、特殊人群专用卫生间、淋浴间等设施;卫生设施要适度远离露营区,宜控制在15-90米距离内;既要考虑公共空间的可达共享,又要尊重专属空间的私密保护。(6)

15、营地规划要注重安全性的保障和监控,既要做好防风、防火、防电、防水、防污染、防等安全规范措施,又要调整修正可预见的易引发误会、矛盾、争执的设计失误;要建立健全安全保护设施的长效机制;消防通道、紧急疏散通道的设计应严格按国家规范执行;消防器材应按每50个营位配备1个的比例设置;儿童游乐场应远离主要车行干道,保持周边视野开阔,应布置在管理中心直视范围内;露营区、儿童活动区绿化,不得选用有毒、带刺、带尖,以及易引起过敏的植物,如漆树、夹竹桃、凤尾兰、构骨等,以免造成直接伤害;在运动场、活动场不宜栽植大量飞毛、落果的树木,如杨柳、银杏(雌铢)、悬铃木、构树等,以防诱发身体不适、间接伤害。(7)营地规划要

16、注重地方性的保持和提升,充分尊重和保护地域文化习俗和历史人文景观;坚持绿化品种以乡土化为主,科学论证,大胆引进优良品种,改良、提高、丰富植物的生态多样性、经济性和观赏性;尽量利用场地现有的材料资源,科学规划、物尽其用。 (8)营地规划要注重艺术化的品味和升华,要以大景观的理念,统领总体的“空间布局、视觉形态、风格形式、色彩造型、材质肌理、公共艺术、小品标识”等的规划控制;应重点把握“营区入口、围墙、营位、绿化、铺装、灯光、设施、建筑”等节点的艺术化处理方案。(9)营地规划要注重个性化的发挥和创新,坚持差异化、独特性设计,打造营区新品牌、新模式,塑造、培养营区核心竞争力。2)具体规划构想: 以5

17、0亩用地为前提条件,我们按同时满足8辆大中型房车(或部分预留)、120辆自驾车、400人规模的露营生活、休闲娱乐、服务保障的建设需要进行规划。 建设项目: (1)房车营区:8台房车宿营位,32人规模,占地800平米;设置供水、排污、供电、煤气等设施。 (2)木屋区:8套房间,建筑面积340平米;建筑风格:北美乡村式;40人规模,占地1160平米;设置供水、排污、供电、煤气等必要的生活设备并配备专用停车场。 (3)自驾车(帐篷)露营区:80辆停车露营位,240人规模,占地4800平米;设置供水、排污、供电设施。 (4)帐篷露营区:30个露营位,90人规模,占地600平米;设置供电设施。?(5)租

18、赁(接待)中心:建筑面积120平米;建筑风格:北美乡村式;设置导游、咨询、商务、电话;租赁(含房车、木屋、帐篷、钓具、自行车等生活设施和休闲设施);办公、库房等服务功能。 (6)综合服务中心:建筑面积1400平米;建筑风格:北美乡村式;包括:a便利店(90平米);b风味餐厅(或快餐,450平米);c酒吧咖啡、网吧,150平米;d多功能室(电视、棋牌、歌舞、室内活动,600平米);e洗手间(男女分开,12个蹲位,40平米)。 (7)卫生设施区:建筑面积240平米;建筑风格:北美乡村式;包括:a淋浴间(男女分开,共20个喷头,洗衣槽1个,80平米);b自助洗衣间(含洗衣机10台、烘干器若干、熨衣台

19、,40平米);c卫生间(男女分开,蹲式、坐式兼备,15个蹲位,水龙头20个,计80平米);d垃圾分类桶若干(标签、带盖)。 附属设施: (1)综合中心广场:占地1500平米;设有篝火联欢广场、表演舞台、羽毛球等各种球类运动场。(2)儿童游乐区:占地800平米;设置充气成堡、滑梯、跷跷板、转马等娱乐设施。 (3)沙滩区:占地2100平米,日光浴场、沙滩排球场。 (4)垂钓区:占地800平米,设置钓位、坐具等。 (5)烧烤野炊区:占地500平米;建筑面积30平米;设置烧烤器具20套、炊事器具10套、洗碗槽1个、热水器1台。 (6)汽车保养维修区:占地500平米,建筑面积60平米;设置人工冲洗设施、

20、保养设施、维修设施、库房等。 (7)其它附属设施及项目:如治安消防、医务急救、医疗保健、美容美发、足疗洗浴、污水处理、垃圾处理,及大部分娱乐活动场地等,原景区已有足够配套,不再重复建设。 景观绿化:? (1)出入口、围栏:设主要、次要和内部出入口各一个,满足营区内外的界限设定、围护功能及营地形象展示需要。? (2)标示系统:入口醒目处设置营地标志牌、挂牌、品牌、形象造型等(带照明),营地内各功能区及建筑物均设置标志牌、警示牌,内部道路两侧要设置向导牌、警示牌等,清晰、准确,美观、简洁。? (3)照明系统:主要道路两侧及设置路(地)灯,人行道、辅路、停车场、露营区设置草坪灯,水边设置安全警示照明

21、灯,各建筑物、活动场区设置室外照明,重要构筑物、绿化、小品、水体设置泛光灯。? (4)停车场:除房车(8台)营地、自驾车(80辆)营地能满足自身停车要求外,另需增加设置50个车位(含5个大车位),占地面积约1600平米;分为:专用停车场(木屋区)、公共停车场(帐篷露营区、机动)和内部停车场(后勤管理区)。? (5)绿化系统:总体绿地率达47.9%,设计大型耐踏草坪2块,计7000平米;汽车营位单独绿地率达50%,绿化率达70%;帐篷露营位单独绿地率达100%,绿化率达70%。 汽车自驾游营区建设用地平衡表景区 规划用地(平米) 比例(%) 建筑面积(平方米) 备 注房车营区 800 2.450

22、%绿地木屋区 1160 3.5 340自驾车(帐篷)露营区 4800 14.570%绿地帐篷露营区 600 1.8100%绿地租赁(接待)中心? 120综合服务中心? 1400卫生设施区? 240综合中心广场 1500 4.5?儿童游乐区 800 2.450%绿地沙滩区 2100 6.3?垂钓区 800 2.450%绿地烧烤野炊区 500 1.5 30 50%绿地汽车保养维修区 500 1.5 60停车场 1600 4.850%绿地草坪绿地 9700 29.4?道路 8300 25.0?总 计 33160 100 2190说明:以上经济指标,参照如下标准、说明制定:? (1)停车数量和土地面积

23、按30辆/1公顷、50辆/1.5公顷、100辆/3公顷、150辆/4公顷计;? (2)自驾车停车营位面积按60平方米/辆,房车停车营位面积按120平方米/辆、帐篷营位面积按20平方米/顶、小车停车位面积按30平方米/辆,大车停车营位面积按50平方米/辆计;? (3)卫生间马桶数量按20人/个、水龙头数量按20-30人/个、淋浴数量按25人/个的比例配置;(4)营地内道路宽度标准:双行道6米以上,单行道3-4米;人行道1.5-2米。? (5)绿地率:是指绿化的实际种植面积;绿化率:是指树冠在地面上投下的树荫,以树冠面积计算。3、项目投资匡算 一定规模的传统景区,旅馆建设标准一般不低于三星级,而汽

24、车自驾游营地建设主要强调自然、自由、自助、简易、便捷的模式,因而投资项目、规模是很大有差异的。以投资建设120个车位的汽车自驾游营地规模为例,按汽车自驾营地每车位3人宿营,宾馆客房每间2人计,均满足400人的住宿活动需要,比较同等容量下的投资建设费用(不含景区原有配套设施及娱乐项目)。?投资匡算表(万元)汽 车 营 地(120个车位) 度 假 宾 馆(150间客房) 备 注建设内容单位(平米) 投资(万元) 建设内容单位(平米) 投资(万元) 露营车位(每车100平米) 10000 80 标准客房建筑(每床18平米) 5400 1500?含建筑装饰、设备等管理(接待)中心 300 40 多功能

25、厅(歌舞) 700 140 多功能厅(歌舞) 800 240 风味餐厅 800 150 餐厅 600 210 便利店 160 30 洗手间 160 8 淋浴间 150 18 洗衣间 100 15 入口、围栏 项 10 汽车保养维修租赁站 200 12 烧烤场地 300 20 停车场 5000 20室外娱乐场地 2000 10 室外娱乐场地 600 5 绿化(覆盖率80%) 项 200 绿化(覆盖率50%) 项 150 200元/平米道路(简易) 5000 30 道路 3000 45宣传标识系统 项 15 宣传标识系统 项 10施工工期 月 12 施工工期 月 18 正常综合用地 33160综合

26、用地 20000估算生态环保评价 优良 生态环保评价 良合? 计781 合? 计2180 以上建设项目匡算表,基本反映出汽车自驾游营地与传统三星级宾馆基本的建设内容、投资规模及建设周期,总体上汽车自驾游营地营地建设投资总额不到传统宾馆建设投资的二分之一,优于建设星级酒店。汽车自驾游营地建设投资少、见效快、风险小,是传统旅游景区适应市场需求、扩大经营规模、产品升级改造的最佳选择。4、项目实施步骤 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,自驾游服务项目开发建设过程可划分为三个阶段、五个工作期:即准备、建设、营运三个阶段,具体操作则按不同的工作内容细分为:决策研究与合同签订期、管理架构与运作策

27、划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与正常营运期。五个工作期各自独立,却又相互起承,形成一个完整的工作流程。(1)可行性研究:结合景区建设规划和发展周期需要,投资商在与旅游资源控制方签订合同前,要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告,以作为决策依据。? (2)合同签定:由于旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。需要与政府签订配套设施建设(特别是交通、水电等)等合同,确定项目的

28、开发用地和建设用地范围、投资规模、项目开发及经营收益分配等权益。? (3)架构管理:合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度,着手人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、景区管理部,分别完成以下工作:委托专业机构进行产品策划;委托规划设计单位进行工程项目规划设计;负责项目报批、招商;负责建设准备工作、工程施工管理工作;负责营销策划、开业手续;落实运营必需的人、财、物;提高经济收益和社会效益。? (4)产品及运作策划:项目开发人员应及时研究解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题,或委托专业公司,提供旅游项目

29、总体策划报告及旅游项目开发运作计划,同时应编制旅游项目建设可行性研究报告,配合国债申请、政府资金申请、银行融资、投资人及招商引资等方面的工作需要。? (5)规划及施工图设计:规划设计是建设开工前的重要工作。项目策划完成后,或同时聘请专业机构编制修建性详细规划或建设规划。基本程序是:勘察-规划-设计方案-初步设设计-施工图设计。改造项目一般要经过业主内部审核。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行旅游项目设计,后续工作较为繁琐,暂不讨论。? (6)审批事项办理推进:前期重要工作之一,就是通过政府的各项审批。其中,发改委立项,可行性研究报告审

30、批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等。? (7)资金运作与招商引资:信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口,应该积极进行银行融资,或引入战略投资人,以扩大公司资本金。 对于项目的附属工程,如景区的接待设施和服务设施,可拿出一部分项目进行招商引资,引入相关的专业投资人,如房车租赁、游乐设施、便利店等子项目,进行合作或独立投资。 (8)建设准备与工程管理:在施工开始前,项目开发建设单位必须组建

31、项目法人,委任项目经理,落实建设资金,确定监理单位和施工单位,办妥开工前一切手续。 在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。 项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会(小组)进行验收。竣工验收通过后,项目正式投入使用。? (9)开业运作:项目工程竣工前,还应进行筹集营运资金;招聘培训员工;采购生产物资,建立供货渠道;制定营销计划;健全规章制度等工作。验收通过后,应办理旅游经营许可证、营业执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续;配置培训人力资源;完善旅游标识系统、卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等)、安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等;建立营销队伍,理清渠道,展开品牌推广、开展活动促销等。5、后期营销推广 (1)邀请省会强势媒体和地市多家媒体,提前一周在选定城市召开新闻通气会,进行广泛的宣传报道,告知广大市民,为活动造势;同时通过DM彩页进行广告宣传。 (2)通过报刊、网络、电视、广播、手机全方位铺展宣传,实现多媒介参与,延长活动预热时间,广泛挖掘潜在消费对象,在进行宣传的同时,提升企业知名度、美誉度。多渠道地整合媒体资源,制造前期的轰动效应。 (3)全