自学考试资产评估最完整的重点串讲.docx

1、自学考试资产评估最完整的重点串讲 自考资产评估串讲讲义 第一部分 试题的题型题量目前资产评估试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表：资产评估试题题型和题量 单选题多选题名词解释简答题计算题合计30题1分=30分10题1分=10分2题3分=6分2题7分=14分4题10分=40分100分 第二部分 各章重点串讲 对资产评估课程的学习，应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。 第一章 总论（）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，

2、属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 20072009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年217102008年21362009年235 注：越多越重要。 2本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。 二、本章重点内容串讲第一节 资产评估的含义（一）资产评估的概念1资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。2资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。（二）资产评估的特点现实性、市场

3、性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区别1.二者发生的前提条件不同2.二者的目的不同3.二者的执行操作者不同第二节 资产评估的对象（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。2按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。3按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可

4、确指的资产和不可确指的资产。4按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。第三节 资产评估的价值类型（）（一）资产评估的特定目的资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。（二）资产评估的价值类型1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。（2）价值类型制约资产评估方法的选择。（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。2.价值类型的类别 （1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市

5、场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 （2）在用价值（3）投资价值（4）持续经营价值（5）清算价格（6）保险价值（7）课税价值3.价值类型的决定 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）评估的特定目的(经济行为)；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。第四节 资产评估的假设（一）继续使用假设从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（二）公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市

6、场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。（三）清算(清偿)假设清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。第五节 资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。（一）资产评估的工作原则资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。（二）资产评估的经济原则资产评估经济原则有：

7、贡献原则、替代原则、预期原则。第六节 资产评估的程序（）（一）资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性表现在：1资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。3恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。（三）资产评估程序的内容：有8项内容，见教材。（四）履行资产评估程序的基本要求1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围

8、内，建立、健全资产评估程序制度。2资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。4如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况是否会影响到资产评估结论的合理性。5资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿。第二章 资产评估的基本方法（）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，虽然本章直接分数不是

9、很多，但本章是后面各章不同资产评估方法的基础。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在7分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 20072009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年31372008年317112009年314 2本章的重点是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、资产评估方法选择需要考虑的因素。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节 市场法（）（一）市场法及其适用的前提条件1.市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的

10、异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.市场法应用的前提条件（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。（二）运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析1.运用市场法评估资产的程序（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验

11、证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，做出结论。2.市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：（1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节 成本法（）（一）成本法及其适用的前提条件1.成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。2

12、.成本法应用的前提条件（1）应当具备可利用的历史资料。（2）形成资产价值的耗费是必须的。（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算 根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为：（1）被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（2）被评估资产评估值=重置成本成新率1.重置成本及其估算重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现

13、时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。（2）物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为； 上述二者具有明显的区别，表现在： 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了

14、生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。（3）功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 这种方法运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系。（4）规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的情况。计算公式是： （5）统计分析法计算公式为：K=R/R2.实体

15、性贬值及其估算 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采用以下几种方法： （1）观察法，也称成新率法。资产的实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）（2）公式计算法。其计算公式为： 公式中：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率3.功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： （1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 （2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。（3）

16、估计被评估资产的剩余寿命。 （4）以适当的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值），计算公式为： 被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）4.经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。5.成新率及其估算本书的成新率有二个含义：实体成新率和综合成新率。本处的成新率是综合成新率。综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即

17、：被评估资产评估值=重置成本成新率）中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。综合成新率的估算方法有以下几种：（1）观察法。（2）使用年限法。 （3）修复费用法。需要说明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析 1.运用成本法评估资产的程序 （1）确定被评估资产，并估算重置成本； （2）确定被评估资产的使用年限； （3）估算被评估资产的损耗或贬值； （4）计算确定被评估资产的价值。 2.成本法的优缺点 采用成本法评估资产的优点有： （1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公

18、平合理； （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估； （3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。 （4）有利于企业资产保值。 但是，采用成本法的缺点是工作量较大。第三节 收益法（一）收益法及其适用的前提条件 1.收益法的含义 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是： （1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。（二）收益法应用的形式1.资产未来收益期有限的情况 评估值 对教材例【2-7】的补充说明：

19、 评估值300（16）400（16）2200（16）3283356167.9806.9（万元）2.资产未来收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情形。资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率PV=A/r（2）未来收益是不等额的情形。资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数 例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。 评估过程可按下列步骤进行： 首先，确定未来五年收益额的

20、现值。 现值总额 =120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2442（万元） 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即： 14/10%=140（万元） 最后，确定该企业评估值：企业评估值=49.2442+1400.6209=136.17（万元）（三）收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。1.收益额收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值。关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点： 第一，税后利润，即净利润； 第二，现金流量； 第三，利润总额。

21、2.折现率和资本化率折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。资本化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3.收益期限（四）收益法评估资产的程序及其优缺点分析 1.收益法评估资产的程序 （1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料； （2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势； （3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率； （4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。 2.收益法评估资产的优缺点 （1）收益法评估资产的优点是：能真实和较准确地反

22、映企业资本化的价值；与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。（2）收益法评估资产的缺点是：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。第四节 资产评估方法的比较和选择（一）资产评估方法之间的关系1.资产评估方法之间的联系从整体上说，资产评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的。2.市场法与成本法的区别：有4点区别，见教材。（二）资产评估方法的选择（）1资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具

23、有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。2资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。 3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。第三章 机器设备评估（）一、本章考情及重点1.本章在考试

24、中处于非常重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计算，分数在16分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 20072009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年4110152008年4110152009年5310182本章的重点是机器设备评估的成本法，这是每年必考的知识点。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节 机器设备评估的特点（一）机器设备的特点1机器设备是主要劳动手段2机器设备属于动产类资产3机器设备属于邮箱资产4.机器设备更新换代比较快（二）机器设备评估的特点1机器设备类资产一般不具备独立

25、的获利能力。通常采用成本法和市场法评估。2对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体价值不仅仅是单台设备价值的简单相加。3影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。4设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。第二节 机器设备的核查与鉴定（一）机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。1.逐项清查评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬

26、值和经济性贬值，计算评估值。2.抽样核查 抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种方法。（二）机器设备的鉴定1.机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为 统计性鉴定 宏观鉴定 微观鉴定 判断性鉴定第三节 机器设备评估的成本法（）机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为： =（一）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。（二）机器

27、设备重置成本的估算1重置核算法这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2物价指数法 这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为： 3规模经济效益指数法 x是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。 被评估设备的产量（三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率）1使用年限法2观测分析法3修复费用法（四）机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相

28、比功能的相对落后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。（五）机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。1因生产能力降低造成的经济性贬值2因收益减少造成的经济性贬值3因受环境保护限制而造成的经济性贬值第四节 机器设备评估的市场法（一）运用市场法评估机器设备的概念 机器设备评估的市场法也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析 运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素

29、包括：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素等四个方面。 第四章 房地产评估（）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于非常重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释、简答和计算，分数一般在16分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 20072009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年4110152008年4110152009年52310202本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（含假设开发法、残余估价法）、成本法；影响地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）第一节 房地产评估概述（一）房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。房地产存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。（二）房地产的特征房地产的特征有：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。 （三）房地产的评估程序 明确评估基本事项拟定评估工作方案实地查勘搜集资料选