长沙银行租金贷授信业务.docx

1、长沙银行租金贷授信业务长沙银行“租金贷”授信业务管理办法（试行）第一章总则第一条为适应商业地产租赁市场发展，满足中小企业租赁商业地产的“租金”融资需要；同时也为进一步支持我行小微专营支行发展，切实提高专营支行市场竞争力。根据国家相关法律法规和我行现行信贷管理规定，特制订本办法。第二条 本办法所指的商业地产是指已竣工验收并已投入商业运营，经营管理比较规范、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括写字楼、厂房、商业门面、摊位等物业形式。第三条 本办法所指的“租金贷”，主要是向承租人发放的专项用于支付写字楼、商业门面、摊位等租金的贷款（标准租金贷）；其次可以向写字楼、商业门面、摊位等物业所有人提供

2、贷款，以租金收入作为还款来源和担保的贷款。（衍生物业贷）。两类贷款形式适用与之对应的准入条件、担保方式、业务流程和风险控制手段。“租金贷”业务办理过程中若发生争议，应本着友好合作精神，各方协商解决，协商不成可向我行所在地法院提出诉讼。第四条本办法中涉及的贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的企业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。第五条本办法贷款业务中涉及贷款的用途有以下要求：标准租金贷：用于支付租赁经营场所的“租金”需求。衍生物业贷：主要用于物业产权方在经营该物业过程中的资金需求，如物业本身的装修改造等。允许用于

3、置换该物业在他行的购置按揭贷款，贷款用途需符合监管部门相关制度规定。“租金贷”业务产品应严格按照贷款新规要求加强对贷款资金监管，防止出现利用虚假租赁关系，挪用贷款资金，逃避资金监管。第六条贷款利率。“租金贷”业务利率审批权限根据长银发2012280号文件长沙银行贷款业务利率定价策略调整的通知执行。“标准租金贷”业务原则上利率上浮比例不得低于30%。“衍生物业贷“业务利率水平参照我行经营性物业按揭贷款利率水平执行。第七条贷款风险容忍度。租金贷业务风险容忍度为2%，2%以内尽职免责。第二章“标准租金贷”授信业务管理办法（甲类）第八条本办法所指甲类“租金贷”，指我行对承租写字楼、厂房、商业门面、摊位

4、等的承租人发放的，专用于其向出租方支付租金的贷款。贷款申请由承租人发起，由出租人或承租人提供抵质押担保或抵质押担保加保证担保。第九条“租金贷”业务需严格按照本行抵押担保类贷款的相关管理规定执行。（一）贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件、所租赁的商业地产条件、出租方条件。1、贷款对象条件（1）同意与本行签订贷款委托支付协议，承诺资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；（2）同意与本行、出租方签订标准租金贷业务合作协议、标准租金贷出租方承诺函、标准租金贷承租方承诺函。明确贷款逾期后，同意我行对借款人的物业使用权进行转让、过户、变更、转租或抵（质）押手续，转租收取的转让费优先清偿贷款本息；（3）营业

5、执照（副本）复印件；（4）申请人简易资产负债表；（5）借款人近两年来从事相关业务的银行账务单据、资金往来流水。（6）借款人不得从事、经营违反国家法律规定的行业；（7）我行认为必须满足的其他条件。2、所租赁的商业地产条件（1）商业地产应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；（2）地理位置优越，所租赁的商业地产原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；（3）所租赁的商业地产定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，租金价格稳定或有上涨趋势；（4）商业地产经营权具有较强的变现

6、能力，有利于经营权处置。3、出租方条件（1）出租方经营该出租物业一年以上；（2）出租方以所出租物业作为抵押担保的，必须拥有该物业的完全产权及相关凭证；（3）我行认为必须满足的其他条件。（二）担保对象条件1、按照本行授信管理办法第三章第十五条规定执行；2、同意与本行、承租方共同签订标准租金贷业务合作协议、标准租金贷业务承租方承诺书、标准租金贷业务出租方承诺书。在明确出租方（担保人）履行连带责任的基础上，同时明确出租方（担保人）有义务配合我行办理借款人物业使用权的转让、过户、变更、转租或抵（质）押手续，转租收取的转让费优先清偿贷款本息。3、对于担保人能够提供我行认可的抵质押物（可以是该租赁物业本身

7、或第三方物业）并能足额覆盖借款人贷款风险的，原则上不需要缴存担保贷款保证金。4、对于担保人不能提供我行认可的足额抵质押物来覆盖借款人贷款风险的，借款人需缴存没有足额抵质押物担保的剩余贷款额度中的20%作为担保贷款保证金，具体由借款人与本行另行签订保证金质押合同，并做好保证金缴存与管理手续。本行与担保人（出租方）签订标准租金贷业务合作协议中应约定在确认借款人如期归还本行“租金贷”本息的前提下，对监管资金按月或按季度进行分期解冻（解冻金额根据每月或每季租金额度而定），并将租金通过受托支付给出租方在我行开设的指定账户。（三）贷款额度“租金贷”确认的“租金”标准，以本行认可的租金额度为限，最高不超过5

8、00万元。同时，租赁合同中租金水平不得超过周边同类型物业平均租金水平。核心商圈“租金贷”贷款额度占比最高可为租金额度的100%。非核心商圈“租金贷”贷款额度占比不高于租金额度的70%，剩余部分租金由借款人提供自有资金解决。原则上，借款人不低于30%的自有资金应在本行“租金贷”发放之前提前存入指定账户。贷款额度标准必须符合流动资金贷款管理暂行办法要求，根据出租方或承租方的经营情况，对贷款资金需要量进行测算，不能仅凭物业租赁协议确定贷款金额。（四）放款方式和还款方式根据借款人（承租方）与出租方租赁合同约定的租金支付方式，以及借款人实际的经营现金流情况进行确定。可以采取一次性授信、一次性放款、分期归

9、还（等额本息或等额本金）；也可以采取一次性授信、分期放款、按季归还等。但不管采取何种方式，借款人都需要在租金贷正式放款之前，借款人自筹部分的租金必须一次性到位，并接受我行进行阶段性或全过程“租金监管”。（五）贷款期限有足额抵质押物担保的“租金贷”业务贷款期限不得超过租赁合同剩余期限，最长不超过3年。无足额抵押担保的“租金贷”贷款期限最长不超过2年且不超过租赁合同剩余期限的一半，该租赁合同剩余期限不得少于1年”。第三章“标准租金贷”授信业务管理办法（乙类）第十条本办法所指的乙类“租金贷”，指由写字楼、厂房、商业门面、摊位等商业地产的产权方或拥有整体承租权的市场管理方主动发起，以个体承租人作为最终

10、借款方，贷款资金用途专用于借款人向出租方支付租金的贷款。为批量租金贷业务，原则上要求出租方必须提供连带责任担保（本行认可的长沙地区核心商圈的出租方除外）。同时，出租方、承租方需与本行共同签订租金贷业务合作协议。第十一条本行对于乙类“租金贷”业务采取对商业地产的产权方或拥有整体承租权的市场管理方整体担保授信，在其授信项下对单个承租人发放租金贷。担保授信坚持一项一策，按照本行授信审批流程和相关规定执行，“租金贷”严格在整体担保授信明确的授信条件要求下进行办理。第十二条贷款对象条件（一）本行授信管理办法相关条款所规定的条件；（二）从事相关行业、业务持续两年以上（含），并能提供相关帐务、往来合同或进销

11、流水单据等佐证；（三）营业执照（副本）复印件；（四）申请人简易资产负债表；（五）在我行开立基本结算账户或主要结算账户（如我行认为有必要可要求借款人安装我行POS收单机具）；（六）我行认为必须满足的其他条件。第十三条担保方条件（一）自有物业经营。具有产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场产权，并自行进行市场管理。（二）租赁物业经营。以承包或租赁形式，获得产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场整体使用权后，再次进行分租的整体承租方和市场管理方。（三）如商场采用整体收银后内部清算的资金营运管理模式，市场管理方（出租方）需要协助我行对于借款人货款账号进行监管，每月销售额大于租金所需缴纳额度

12、后，管理方才可将多余销售款划给借款人。第十四条业务操作流程所有乙类“租金贷”业务均应以项目的形式上报总行授信审批部。业务操作流程包括：项目初审、贷前调查、额度及期限审批、签约、融资发放、风险监管、融资归还、逾期处理等环节。（一）项目初审。初审报告的内容至少包括：物业简介、地理位置、周边商业环境、物业定位、前景预期、商业价值等，经授信审批部初步认可的物业，经办行可展开营销跟进。（二）贷前调查。1、对借款方实际经营情况（货物进出、银行流水）进行查实，对借款人进行资格认定。2、对产业园区、专业市场、写字楼、商业街、大型商场自身经营情况（产权变更、使用权变更、出租率、租金）及周边同类地段出租率、租金情

13、况进行调查。3、对担保方式涉及动产、不动产抵质押的，经办行应采取包括但不限于通过房地产管理局、工商行政管理局查询的方式查实已进行动产、不动产抵质押登记的标的物是否与本行拟纳入抵质押的标的物相冲突。4、贷款用途限于支付出租方物业租金。经办行出具书面调查报告并填写长沙银行授信业务审批表后，连同有关资料报授信审批部审批。（三）额度及期限贷款额度和期限严格按照整体担保授信的授信条件执行。经办行在项目申报时，应针对整体担保授信项目的实际经营情况进行单户租金贷款额度的确定。原则上：向核心商圈物业租户提供租金贷，单户额度最高可为承租合同约定租金的100%，最高不超过200万元，贷款期限最长五年且不超过承租合

14、同剩余期限的一半。向新兴商圈物业提供租金贷，额度最高不超过承租合同约定租金的50%，最高不超过100万元，贷款期限最长一年且承租合同必须期限三年以上（含）。贷款额度标准必须符合流动资金贷款管理暂行办法要求，根据出租方或承租方的经营情况，对贷款资金需要量进行测算，不能仅凭物业租赁协议确定贷款金额。此外，无论是核心商圈还是新兴商圈物业其单户贷款规模最高不得超过对该项目整体授信金额的10%。通过总行整体担保授信的物业，经办行可在审批权限内自行审批、出帐。（四）签约1、经办行应根据借款方实际条件就融资金额的比例、期限以及利率等具体要求与借款方签订长沙银行人民币借款合同。2、经办行与借款方签订借款合同的

15、之前，应按我行授信有权终审部门审批通过的授信决议方案与出租人签订租金贷合作协议。落实出租方相关担保责任及其他配合义务。（五）融资发放经办行检查借款方是否符合我行条件，融资比例、融资期限、利率是否正确、累积融资金额是否控制在授信额度以内。授信项下，融资发放时必须提供以下出账资料：1、我行相关制度明确规定的基本出账资料。2、根据本业务特性必须提供的资料：租金贷业务合作协议、标准租金贷业务承租方承诺书、标准租金贷业务出租方承诺书或抵质押担保手续。3、我行要求的其他资料。放款后，经办行对所有相关资料进行归档，专夹保管。（六）风险监管1、对于整体承租后再次分租的整体承租方，我行针对个体承租户开展租金贷业

16、务后，收取租金的全额需存入经办行保证金监管账户，经办行按年分额度解除监管交予整体承租方。经办行如需调低保证金监管比率，需要在立项申报过程中向风险管理部说明理由。经批准后可适当调低保证金监管比率）2、贷款期间内，经办行应定期（不低于每月一次）对借款方经营情况（货物进出、银行流水）进行查实。对产业园区、专业市场、写字楼、大型商场自身经营情况（产权变更、使用权变更、出租率、租金）及周边同类地段出租率、租金情况进行调查。（七）融资归还1、向成熟稳定物业提供租金贷的，贷款期限一年以内可以采用按月付息，到期一次还本的还款方式；贷款期限一年以上的按长沙银发20114号关于规范中长期贷款还款方式的通知文件执行

17、。2、向新建物业提供租金贷的，必须采用按月等额偿还本息的还款方式。3、贷款到期前两个月，经办行应根据实际情况对借款申请方到期还款能力、还款意愿进行评估和预测。如经分析认为借款申请方到期还款可能存在困难的，应对其在我行开立的账户采取“只进不出”控制，用于备付到期融资。（八）逾期处理借款方未按时归还借款，本行应采取以下手段展开清收：1、从借款方在我行所有开立的账户中扣划资金；2、经办行与出租方根据协议行使使用权转让、过户、变更、转租、抵（质）押手续；3、本行逾期贷款管理认可的其他清收方式。第十五条风险提示及要求（一）为规避出租方折现租金或套取银行资金，应关注出租方租金收入后用途管理。对整体承租方承

18、包使用权后再次分租，借款方的贷款期限不得超过整体承租方已支付使用权租金后剩余期限的一半。（即整体承租方支付3年租金后再次分割出租，一年后，其中个体承租方到我行申请租金贷业务，在符合条件的前提下，该个体承租方的实际贷款期限不得超过1年）（二）为缓释借款人经营风险和信用风险，应加强对客户日常经营结算资金回行率的管理和要求，确保客户主要业务现金流受我行监控和管理。第十六条审批及出账权限（一）授信审批权限“租金贷”业务授信审批权限根据长银发2012191长沙银行关于调整授信审批权限等事项的通知执行。（二）出帐审核权限“租金贷”业务授信额度在支行信贷业务出账权限以内的由经办行自行审核出帐，超过支行出账权

19、限的，由总行运营管理部出帐中心审核出帐。第十七条贷后管理（一）经办行应严格按照合同约定检查、监督信贷资金的使用情况，相关管理必须符合“三个办法一个指引”的要求，并按长沙银行贷后管理办法的检查要求加强贷后管理，密切关注借款方信用变化情况，依据借款方信用变化情况及时对授信额度进行调整或提前终止。（二）融资发放后，经办行应安排专人定期到借款方所在地考察其经营状况（出入账记录、银行流水、纳税记录等）及周边同类企业、商户生产经营状况。（三）发生以下情形，经办行应立即采取措施，要求借款方提前偿还借款：1、园区、写字楼、专业市场、大型商场整体经营不善，区域经济整体衰落，导致抵押土地、物业贬值，最新评估价值接

20、近我行前期评估价值。2、园区、写字楼、专业市场、大型商场内大部分借款方生产、经营出现困难。3、部分借款方因自身原因，导致生产、经营出现困难，难以为继。第四章“衍生物业贷”授信业务管理办法第十八条 本办法所指的“衍生物业贷”，其实质为我行对用于租赁的，且租金收入能够全额或部分覆盖贷款本息的写字楼、厂房、商业门面、摊位等物业产权方提供的经营性物业贷款。第十九条贷款条件和申请（一）贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和个体工商户类（含自然人）。1、贷款对象须具备下列基本条件：（1）法人类贷款条件 具有法人营业执照并已办理年检手续； 属于房地产开发企业的，应取得房地

21、产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 同意与本行签订租金账户监管协议，接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理； 本行要求的其他条件。（2）个体工商户类（含自然人）贷款条件 个人资信良好。在我

22、行及他行未发生过逾期和不良记录，个人及家庭负债与其经营收入相符； 拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意； 借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 同意与我行签订租金账户监管协议，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理； 本行要求的其他条件。2、经营性物业具备的基本条件：（1）经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；（2）地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区、中

23、心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；（3）经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；（4）经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势； （5）经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；（6）经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证。（二）贷款申请。借款人申请物业贷时，除提供本行授信管理办法及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：1、经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；2、必须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。租赁合同涉及多页的，页面与页

24、面之间必须同时加盖双方骑缝公章。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；3、本行要求提供的其他证明文件和资料。第二十条贷款额度、期限、利率和科目（一）贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）确定，其中经营性现金流入应主要为物业的租金收入。同时，贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%，最高不超过物业市场评估价值的70%。采用综合收入还款的，必须还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的

25、现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于50。贷款额度标准必须符合流动资金贷款管理暂行办法要求，根据出租方或承租方的经营情况，对贷款资金需要量进行测算，不能仅凭物业租赁协议确定贷款金额。（二）贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。（三）经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年，对于贷款期限超过5年的，物业须位于交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段”。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。（四）贷款利率按照本行贷款利率定价管理办法执行。（五）贷款科目。经营性物业抵押贷款在抵押

26、贷款科目中核算反映。第二十一条贷款的调查和评估（一）申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：1、法人类客户：（1）营业执照（副本）复印件；（2）税务登记证复印件；（3）组织机构代码证（副本）复印件；（4）贷款卡、基本账户开户许可证复印件；（5）公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；（6）法人代表身份证明，相关授权委托书；（7）公司同意借款决议及法定代表人（投资人、负责人）及股东连带责任保证书（含配偶）；（8）由我行认可的会计师事务所提供的当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；（9）主要发生资金往来银行账户对账单

27、和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；（10）经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；（11）租赁合同、装潢装修合同（如有）及物业产权人的各类收益性证明；（12）相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押决议等；（13）本行需要提供的其他资料。2、个体工商户类客户（含自然人）：（1）借款人身份证及配偶身份证复印件、结婚证复印件、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照复印件）；（2）申请人简易资产负债表；（3）经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；（4）租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；（5）相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押证

28、明等；（6）本行需要提供的其他资料。（二）经营性物业抵押贷款比照项目贷款的有关规定进行调查和评估，并重点关注以下内容:1、借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；2、物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；3、物业的运营时间，是否是属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；4、物业的完整性情况，是否物业中

29、的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；5、物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；6、租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；7、承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。第二十二条贷款的审批和发放（一）经营性

30、物业抵押贷款审批权按照本行授信业务审批权限管理办法及相关的补充调整文件的有关规定管理。（二）贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。（三）贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后,由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人的交易对象。贷款行要根据借款人的合同要求对信贷资金逐笔审核，并及时检查项目实施的实际进度和金额。第二十三条担保方式（一）经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常

31、运营的经营性物业作抵押担保。必要情况下，可追加其他担保方式。（二）办理经营性物业抵押贷款的物业必须在房地产管理部门办理抵押登记手续并确保本行作为第一或共同抵押权人。置换他行贷款的，应建立资金专户，同时要求借款人为本行贷款提供阶段性担保。确保本行贷款专项用于归还他行贷款，并确保他行抵押权释放后将该物业抵押权转入我行。第二十四条贷款偿还（一）还款方式。借款人可选择等额本息还款和等额本金还款。贷款人根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，应选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，应选择按季还款。（二）等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。（三）等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月或季内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多，但还款负担逐月递减。（四）在人民币借款