房地产交易与权属登记案例分析总结版.docx

1、房地产交易与权属登记案例分析总结版房地产交易与权属登记案例分析（行政案例）1.从三起案例分析我国不动产登记制度 案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。案例（二）租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身

2、份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。案例（三）甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构

3、应该认真核对。提示：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.2.房屋登记机构应否办理预告登记？案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。分析：物权法并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。预告登记需要双方当事人关于预告登记的明确约定。申请预告登记应当双方共

4、同申请。预告登记提交的要件：1.商品房预售合同。2.关于预告登记的约定。提示：登记机构以没有具体规定为由拒绝办理于法无据，属于行政不作为。预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请。登记机构以登记要件不全（没有双方关于预告登记的约定）为由不予受理，才是稳妥的做法。3.预告登记权利可否办理转移？案例：甲与乙结婚，生子丙。甲预购了一套商品房，购房人为甲。办理了预购商品房预告登记以后，进行了房屋抵押权预告登记。甲死亡后，甲父母和丙表示放弃房屋继承权，乙要求登记机关把房屋登记在自己名下。因为丙是未成年人，登记机关拒绝办理。分析：预告登记的转移、变更和注销，房屋登记办法未有明确规定。可参

5、照房屋所有权的转移、变更和注销办理。提示：法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权。继承房产，先办公证。登记机关对公证文书的真实性、合法性不具有审查职责。4.能否办理更正登记？案例：2008年，甲公司对某大厦进行登记，其提供的土地、建设文件的主体是乙公司。另外提交了甲公司和乙公司的联建协议，和补充协议。补充协议明确该大厦产权归甲方，落款为丙公司（写法与乙公司类似的公司）。登记机关根据材料，给甲公司发了产权证。乙公司知道情况，提交了联建协议和补充协议。认为甲公司提交的补充协议里的丙公司不是乙公司，根据甲乙签定的补充协议，根据该协议甲公司得1-4层，乙公司得第5层。乙公司申请异议登记期间，房屋登记

6、机关为甲公司全部5层办理了抵押手续。分析：初始登记时，应该注意如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明记载的主体只有联建的一方，则由文件记载的一方申请初始登记，以保证申请人和申请材料记载的主体一致。初始登记后，各方可以凭联建协议办理转移登记。该登记应该由乙公司进行初始登记，初始登记到乙公司名下后，由甲公司和乙公司根据补充协议共同申请转移登记。需要注意的是，更正登记需要登记簿的权利人同意，才能进行。（对权属提出新的要求，通常损害原权利人的利益）异议登记和更正登记都以申请而启动。利害关系人发现错误，首先应当通过更正登记解决问题。当更正登记无法进行时，才能进行异议登记，对于登记错误的情况，如果

7、不涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机关可以依据材料或法律文件更正登记，书面通知当事人。（面积、坐落出现笔误、遗漏）对于登记错误的情况，如果涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人，暂缓办理。（权利归属、登记簿错误）本案因为初始登记不当，登记簿出现错误，涉及到权利归属，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。本案中乙公司已经提出了异议登记，登记机构应该暂缓办理抵押登记。在异议期间办理抵押登记存在过错。提示：联建房屋办理初始登记应当注意权利主体（土地

8、证、规划证）更正登记、异议登记都依申请而启动。不涉及到权利归属，登记机关可以依职权进行更正登记。涉及到权利归属，登记机构不能依职权进行更正登记。异议期间不能办理房屋处分登记（转移、抵押）5.登记机构能否注销异议登记？案例：2009年，甲发现其父母的房屋于1988年登记在其兄乙的名下，于是向登记机关申请要求继承房屋。查阅资料，登记机关发现没有甲的名字，也没有甲放弃继承权的资料。甲提出异议，以后未出现。乙转让房屋发现有异议，要求注销。但是未提供法院是否受理或驳回的材料。分析：异议登记期间，权利人处分房屋的，应当暂缓办理。（存在争议，无权处分）是否超过诉讼时效，由法院认定，登记机关不应该直接认定。否

9、则超出了职责范围。登记机构不能依职权注销异议登记（异议登记只能够依申请进行），没有义务了解诉讼情况，应该中立。登记簿的权利人可以凭申请书、身份证明、证明上述事实的文件注销异议登记。异议登记申请人只要提供申请书、身份证明。提示：登记机关不能依职权注销异议登记。（异议登记失效不等于注销）异议登记消灭后应该依申请注销。6.集体土地上房屋和国有土地上房屋登记程序的差异案例：2008年3月，某乡政府向村民甲颁发集体建设用地使用证。同年8月，该县登记机关向甲颁发房产证。10月，甲以房产证办理抵押登记，向信用社贷款6万。不久，甲车祸死亡，信用社起诉，要求甲的继承人在遗产范围内偿还贷款。执行过程中，甲的舅舅和

10、继承人认为集体土地使用权和房产证发放有误，提起诉讼，要求撤消土地使用证和房产证。法院审理后，撤消了甲的土地证和土地使用证。分析：只有县级或县级以上人民政府才具有土地发证权力。（土地部门负责）。乡政府不得颁发土地使用证。持有合法有效的土地使用权证是集体土地上的房屋登记的前提。本案土地使用权证不合法，无房屋符合规划的证明，登记机关不应当受理。集体土地房屋办理初始登记应该进行公告。我国未允许农村房屋进行抵押。提示：乡政府不得发土地使用证。宅基地上的房屋不得抵押。7.非集体经济组织成员可否成为集体土地房屋权利人 案例：1990年，村民甲与丈夫乙自建楼房2间、平房1间，1993年土地初始登记，领取集体土

11、地建设使用证。后乙到某市工作，转为非农户口，甲随丈夫到该市定居。1996年，农村产权普查，因不知道没有登记。2007年，甲去世。2009年，乙退休后回乡，提供建设工程许可证、集体土地建设使用证申请登记。乙是非农户口，甲已经死亡，登记机构认为，乙城市户口不能因继承而成为集体土地房屋所有权人。乙上诉法院。分析：建房者拥有合法的建房手续和宅基地的使用权，可以办理集体土地房屋所有权初始登记。根据房屋登记办法，农村的房屋初始登记应该提供属于农村集体土地经济组织成员的证明，此证明应该是建房时建房人是否属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。 集体土地上的房屋作为遗产继承时，村民和城市居民一样，都可以继承，可

12、以办理转移登记。 集体土地上的房屋是个人合法财产，应当作为夫妻共有财产。配偶是城市居民，另外一方是村民，申请集体土地房屋所有权登记的，可以作为夫妻共有财产登记。 人民法院将集体土地上的房屋判给非集体经济组织成员（城市户口），登记机构可以直接凭相关司法文书办理登记。提示：根据继承法物权法，非集体组织成员可继承集体土地上的房屋。 根据婚姻法，集体经济组织成员的配偶为城市居民，可以夫妻共有财产名义申请集体土地上的房屋登记。8.初始登记是否合法案例：2008年2月，甲与表兄乙商议在某村建房。因甲户口不在本地，便以乙名义申请用地。土管部门为乙批地40平方米。随后建成房屋130平方米。2008年8月，乙向

13、登记机关申请，70平方米（2间）为邻乡邻村丙所有，60平方米（2间）为乙所有。2008年8月，登记机关为乙和丙颁发房屋产权证。2008年9月，乙将名下房屋出售给本村村民丁。房屋登记部门为丁颁发了产权证。甲知道后，向法院起诉，请求确认乙和丙的初始登记违法，要求撤消其权证。 甲称：办理初始登记时，丙不是宅基地使用权人，也未出资建房，不能给其发证。乙未经村委会同意就转移房屋给丁，违反规定。 登记机构称：甲不是宅基地使用权人，与该房发证无利害关系，不具原告资格。给丙发证是基于宅基地使用权人乙的申请，发证行为有效。 法院审理认为，房屋登记机构依据乙的申请，无任何证据将房屋登记给丙，属于违法登记。乙未经村

14、委会同意，将房屋转移给丁，登记机关未审查，也违法。判决撤消两次发证行为。分析：甲认为自己出资建房，登记机关为乙发证侵害了其权益。因此，甲与发证行为有法律上利害关系，具有行政诉讼原告资格。本案丙不是村民，不是宅基地使用权人，登记机关凭乙的请求就发证行为违法。未经村委会同意，房屋登记机关不能办理集体土地上房屋的转移登记。本案中，房屋登记机构为乙和丁转移登记时，未审查“村委会同意转移的证明”，存在过错。提示：办理集体土地上村民住房转移登记需要审核集体经济组织同意转移的证明材料。 房屋出资建房方与发证行为有利害关系，有行政诉讼资格。 集体土地房屋的初始登记，同样要先地后房，房地主体一致。9.已预售房屋

15、可否办理在建工程抵押？2007年4月，乙公司委托某评估公司对其开发的某大厦的一、二层房屋以抵押贷款为目的进行评估。报告有效期一年。2007年9月，甲公司与乙公司签定合同，约定甲公司购买乙公司开发的某大厦一、二层，合计2000万。同年10月，甲公司支付1700万，乙公司将该大厦一、二层交付甲公司。2008年7月，乙公司与某银行签定抵押合同，乙公司向银行贷款3000万，以该大厦地下一层和地上一、二层进行在建工程抵押。同年8月，办理了在建工程抵押登记。甲公司得知情况，提起诉讼，要求撤消该大厦一、二层的在建工程抵押登记。 法院认为，乙公司提供的合同不符合规定。没有已经投入工程款，施工进度及工程竣工日期

16、等基本内容，应属于无效。房地产评估报告2008年4月到期，而登记机构8月仍然以此为依据，是错误的。登记机构主要证据不足，事实不清，适用法律法规错误，依法撤消。分析：本案中，乙公司将该大厦的一、二层预售给甲公司后，不能办理在建工程抵押。（对已经预售的商品房，又办理抵押登记的，抵押权的优先受偿将受到限制。善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。）登记机构办理抵押登记无过错。因为甲乙双方没有办理预售（合同）备案，也未办理预告登记，无公示效力，登记机构无从知道房屋已经预售，因此办理在建工程无过错。本案中，没有写明施工进度和已经投入的工程款等内容，属于部分要件缺失。登记机关未对抵押合同审慎审查

17、，未发现抵押合同的要件缺失，但是这不影响有效性。评估报告不是抵押登记的要件。甲公司与抵押登记有法律利害关系，具有原告诉讼主体资格。提示：本案在建工程抵押合同不应该无效。房屋预售未进行公示（合同备案、预告登记），登记机关办理抵押无过错。登记机关对已经办理预售许可的房屋在办理在建工程抵押时，应该注意是否有预售合同备案，是否有预告登记，对已经销售的房屋不应该纳入在建工程的范围。 登记要件缺失不等于合同无效。10.房地分离背景下的抵押物转让、预售与登记甲公司以出让方式取得土地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定进度后，向房屋登记部门申请预售许可，房管部门经审核符合许可条件，同时要求土地抵押

18、银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面资料，房管部门办理了预售许可证。后房屋销售完毕，进行了合同备案。现甲公司未在规定时间偿还借款，银行起诉，法院判决甲公司15日内偿还借款，银行享有优先受偿权。甲上诉，最高院维持原判。分析：只要提供要件齐全，登记部门可以办理初始登记。初始登记后，当事人要件齐备，可以办理所有权登记。办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意公司房屋预售的资料。（以转让价款偿还债务，消灭抵押权，可以更好保护抵押权人和购房人的利益）。公司申请初始登记时不需要土地抵押权人出具的同意办理的证明，因为初始登记不存在转让，不影响抵押权人实现自己的债权。土地抵押权人银行出具的同意

19、预售的证明，表明银行放弃了所销售的房屋范围内的抵押土地优先受偿权。（根据物权法，转让的价款用来提前清偿债务或提存，此举不影响银行利益。）在房地产同时转让的情况下，办理商品房转移登记时，有两种模式：一种是解除土地抵押权。一种是银行出具同意销售的证明。（出具证明后，建立专户，及时将已经销售的售房款进入专户，收回借款）提示：房地分离的情况下，房屋初始登记不涉及房屋转让，无需土地抵押权人同意。办理商品房预售许可证时，因为出现转让情形，应当收取土地抵押权人同意公司房屋预售的证明（需要土地抵押权人同意）。11.房屋登记机构应否审查交易价格2008年9月，甲公司与乙签订了商品房买卖合同，将其开发的一套房屋出

20、售给乙，并出具价款的291200的收据。甲公司持乙的身份证明和授权委托书。登记机关以其申报价格182000为基础交纳税费，办理登记。2008年11月，登记机构发现乙虚报价格，注销其登记。乙起诉，要求登记机关撤消注销决定。乙认为申报价格不实注销登记缺乏依据。登记机构认为注销符合法律规定。分析：根据物权法，申报价格属于当事人的义务，不属于登记机构应该审查的内容。房屋登记办法有关登记注销的规定中，没有关于价格申报不实就注销的规定。所有法律法规都没有规定未如实申报价格就注销登记。提示：根据房屋登记办法，交易价格不是登记机构审核的内容，也不是登记的必备要件。12.遗嘱继承登记，遗嘱是否需要公证？案例：2

21、007年12月，90岁的甲，持其养母乙的遗嘱到登记机构办理转移登记。乙于1967年去世，去世时留下遗嘱，将一套住房送给甲。但是甲未及时办理过户手续。登记机构称，遗嘱未公证，不能办理房屋转移。甲询问公证处，40多年前的遗嘱因被继承人早已去世，不能确定真实性。无奈，甲将登记机构告上法庭。分析：因继承取得不动产的，自继承时发生效力。联系本案，根据乙生前遗嘱，乙去世时就取得乙房屋所有权。但是要处分房屋，就需要办理所有权登记。不动产变动，如果不登记，不公示，会影响交易安全，不利于保护交易当事人的合法权益。根据物权法，因遗嘱取得物权的，处分该物权时，依照法律需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。提交的

22、遗嘱需要公证后，才能办理房屋登记。目前，我国法律未对不动产取得时效作出规定，甲虽然对乙的房屋战友0年之久，也只有通过法院确权的形式，主张房屋所有权。提示：遗嘱人为房屋设立的遗嘱。应当经过公证。 继承遗嘱未经公证，登记机构无法判定遗嘱的真实性合法性。 公证机关不予公证的，请求法院确认房屋归属。13.外国的判决书能否作为登记的依据美籍华人甲与乙1978年在美国注册结婚，2007年6月，双方经美国某法院判决离婚，法院判决双方在上海购买的一套记载为甲乙共有的住房归甲所有，随后甲凭美国法院判决到登记机构遭到拒绝。 甲认为，美国的判决应该采用。登记机构认为，对在中国的不动产应该按国际惯例，适用不动产所在地

23、法律处理。分析：不动产物权适用不动产所在地法律，是各国法律普遍采用的准则。我国也不例外。 我国民法通则规定：不动产的所有权，适用不动产所在地的法律。民法通则意见更是明确规定：不动产的买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。 民事诉讼法规定：外国法院作出的发生法律效力的判决、裁决，需要法院承认和执行的，由当事人直接向中国有管辖权的中级人民法院承认和执行。如果该国与中国没有缔结条约和互惠关系，可以起诉，由有管辖权的人民法院判决。提示：根据民法通则民事诉讼法相关规定，不动产适用不动产所在地法律。外国法院对判决和裁定，登记机构不能直接作为登记的依据。应该向有管辖权的中级人民法院申请

24、承认和执行。 14.文字、标点符号的准确可能影响权利归属甲与乙是夫妻，有一子，两人婚姻存续期间，乙单位分给乙一套福利性住房。2001年1月，双方在民政局协议离婚，离婚协议为：“房产属于甲.其子居住。”2008年7月甲持离婚协议申请转移登记，登记机构认为应该甲和乙共同申请。分析：婚姻存续期间，共有变单独所有，转移登记。单独所有变共有，更正登记。婚前单独所有变婚后共有，转移登记。甲不符合单独申请的条件，应该和乙共同申请。本案甲和乙存在产权争议，应该通过诉讼确认权利，再进行登记。提示：离婚分割财产不适用单方申请登记的规定，应该夫妻双方共同申请。应该对文字、标点认真审查，避免登记错误。15.土地使用权

25、证（证明）是否为国有土地上房屋所有权的必收要件？案例：1993年5月，甲将一套住房赠与乙，并到房屋登记机构办理了转移登记，领取了所有权证。但乙没有办理土地使用权变更，而是涂改了国有土地使用权申报证明书（改甲为乙）。1996年，乙以此房屋抵押贷款75万元，登记机构审核了房产证和涂改的国有土地使用权申报证明书，办理了抵押。后乙无力偿还贷款，房屋卖给丙，清偿了贷款。丙过户领取产权证。后人举报乙涂改土地申报证，登记机构撤消了乙和丙的交易和丙的产权证。丙不服，提起诉讼，并补领了国有土地证。法院判决登记机构撤消决定。分析：办理房屋所有权转移，并未要求提供国有土地证。不是房屋转移登记的要件。房屋登记机构因为

26、乙涂改土地使用权申报证明书，撤消丙的产权证无法可依。初始登记的程序（一手房），是房随地走（先办土地证，再办房产证）。存量房（二手房）的转让，是地随房走（先办房产证，再办土地证）。法院判决登记机构撤消决定是正确的。登记机构依职权只能够注销房产证，而没有权利撤消乙丙之间的交易行为（合法的民事行为，应该受到保护）提示：房屋交易行为是民事行为，登记机构不应该干预。土地使用权申报证明不是办理房屋登记的不备要件。注销产权证要有依据。16.所有权证注销后，诉讼标的是否消失1995年12月，甲与乙结婚后与某开发公司签订了购房合同，付清房款，一直未办理产权证。2004年9月，乙向登记机关提交了本人身份证、本人与

27、开发商的购房合同、公证书、甲的交款票据，登记机构审查后向乙颁发了房产证。同年12月，乙将房屋转卖给丙。2006年6月，开发公司向登记机构发情况说明，内容为从未为该房办理房产证，办证资料系伪造。甲以登记机构失职为由，提出赔偿要求。甲称：2005年自己准备去办理产权证时，产权证已经发给了乙。违反了法定程序。登记机构称：乙与甲2000年离婚未对财产分割，推定为共有财产。甲直到2005年才反映情况，超过诉讼时效。且颁发给乙的产权证已经撤消，诉讼标的不存在，请求法院驳回甲的起诉。法院认为，登记机构程序违法，具体行政行为违法。分析：乙办理房屋所有权证时的程序不合法，应该购房人和开发商共同申请。要件也不齐全

28、，身份证、购房合同是乙，发票名字是甲，名字不一致。在合同和发票名字不一致的情况下办理了产权证,属于登记要件不全。夫妻关系存续期间的财产应为共有财产，只能推断可能为共有财产。如房屋为夫妻一方财产，在办理登记时，也应夫妻双方共同出具书面约定，作为登记的必备要件，以避免登记风险。三个月的办证时限与诉讼时效没有必然联系。登记机构认为所有权证注销，诉讼标的不存在的说法不成立。（本案中诉讼标的应该是行政机构的具体行政行为。）提示：房屋买卖，登记机构应该审查是否由买卖双方共同申请，所提供的证明材料是否与申请人相符。17.补发共有权证案2003年12月，甲与第三人丙共同签订了购买某房屋的合同，共同提交了以双方

29、名字为买方的过户申请书、买卖合同，共同交纳了税费。2003年12月登记机构颁发了甲的所有权证，2004年1月，丙出具自愿放弃共有权的承诺书。2004年9月，丙申请共有证，登记机构向丙颁发了共有证。甲认为发共有证违法，请求撤消。法院判决撤消了丙的共有证，丙也提起诉讼，法院又判决撤消了甲的共有证。2005年6月，一审认为产权属于甲，丙不服申诉，中院判决丙为共有人。二审认为，虽然丙出具了放弃书，但是在放产权证以后。本案发证时权利状态应该是共有。分析：本案中，甲和丙共同签定买卖合同、共同提交申请书，共同交纳相关税费，应该认为是共有财产。丙提交的承诺书在发产权证以后，对发房屋产权证已经没有约束力。登记机构不能用事后的证据证明事前行政行为的合法性。（如果丙自动放弃共有权，应该是发所有权证和共有证以后，由丙将其有部分赠与甲，双方到登记机构办理转移登记手续。）登记机构单独颁发共有证，在结果是正确的，在程序（时间顺序）上是错误的。（正确的程序应该是共同申请，所有权证和共有权证同时取得）提示：共有房屋的登记不能只单独发所有权证或单