物业管理企业市场化面临的问题及对策.docx

1、物业管理企业市场化面临的问题及对策物业管理企业市场化面临的问题及对策长春房地集团物业有限公司 李伟我国的物业管理诞生于1981年，刚开始在深圳、广州起步，到90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，得到迅猛发展。经过20多年风风雨雨的历程，走出了条坎坷而辉煌的道路，全国近2万多家专业物业管理企业的出现，改变了香港物业管理企业曾经在大陆扮演重要角色的格局。从开始在住宅小区尝试的专业管理，很快推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，而且已向公产房、单位自管房等领域全面渗透，物业管理还进入了高等教育系统，特别是在国 家“十五”计划纲要中，明确提出“推广和规范物业管理”，这些都标志

2、着物业管理，已经由感性认识上升为理性认识，同时作为一门新兴的行业，也同其他行业一样理所当然地进入了竞争时代。许多物业管理企业正在以开拓市场的方式求得生存和发展。基于此，我国的物业管理企业如在激烈的竞争中开拓市场已是不可回避的事实。一、我国物业管理的发展过程及物业管理企业的类型我国的物业管理发展过程和物业管理企业是计划经济向市场经济转型期的产物。不同于国外的物业管理和物业管理企业，有它独特的发展过程和特有的类型。（一）、我国物业管理的发展过程我国的物业管理经过20多年的发展，大致可分为三个阶段。1、从1981年3月10日，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立至1994年3月，是我国物业管

3、理的探索和起步阶段。2、从1994年4月1日建设部33号令城市新建住宅小区管理办法颁布和实施至1999年5月，是我国物业管理进入规范化大发展的阶段。3、从建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议至今，是我国物业管理全面走向市场化阶段。（二）、我国物业管理企业的类型我国的物业管理企业在从无到有，从少到多的发展过程中，按照组建方式、内部运作机制和企业与物业的产权关系等方面进行分类，共有十种类型。1、根据物业管理企业的组建方式，可分五种类型：一是由房地产开发企业投资设立的分支机构。二是由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。三是由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业。 四是

4、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。 五是由街道办事处组建的物业管理企业。 2、根据物业管理企业内部运作机制，可分三种类型：一是管理型物业管理企业。二是顾问型物业管理企业。三是综合性物业管理企业。3、根据物业管理企业与物业的产权关系，可分为两种类型： 一是委托服务型物业管理企业。二是自主经营型物业管理企业。二、我国物业管理企业开拓市场面临的问题我们从物业管理的发展过程和物业管理企业的类型中，可以体会到，物业管理已进入了一个全方位的竞争时代，物业管理企业在迎接竞争，不断开拓市场谋求生存和发展的道路上将面临着一系列的问题。（一）、法规建设严重滞后，

5、物业管理企业举步维艰在物业管理的发展过程中，尤其是物业管理企业在开拓市场的道路上，各种新情况、新问题层出不穷，一些深层次的问题逐步暴露出来，也同时反映出，法规建设严重滞后于行业的发展。虽然这些年国家和地方出台了一系列有关物业管理的法规、政策，但是，由于缺乏“大法”和行政法规的支持，制约了行业的健康发展，导致物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件，也因缺乏法律依据，难以及时处理，从业主的角度看，应有的利益得不到保护，应有的服务得不到保证。从物业管理企业角度看，自身发展得不到可靠保障，应有的权利得不到体现，尤其在遇到一些棘手的问题，解决时很难找到一个行之有效的、并

6、且来自“大法”方面的有力支持。另外，原有的法规涵概性和深度不够，层次较浅，只局限于住宅区，且只对表面行为和通用事项进行一般性的规范，原有的法规条例之间制定线条太粗，伸缩性过大，可操作性和技术性较差，尤其不重视程序性条文的规范和法律责任的追究，造成无法适用，概念不清，指导思想混乱，导致物业管理企业提供的服务内容不明确，收费困难，造成物业管理企业在开拓市场过程中，面临进退两难的处境，举步维艰。（二）、市场化运作不完善，物业管理企业压力重重目前，物业管理企业中的职业化队伍尚未形成，物业管理的市场化程度较低，这与现今楼市的完全市场化相比差距更大，尤其是楼市的消费者都能亲身感受到的，购房选择可以无拘无束

7、，物业管理企业的选择却往往身不由已。这种由开发商指定物业管理企业的作法带有明显的计划经济时代烙印，与市场经济时代格格不入，同时这也是物业管理企业与业主委员会关系紧张的重要原因。另外，招投标行为不规范，即使推行了竞争机制，实行了招投标，也存在有招投标程序不规范、运作成本高、压价招标、评委组成不合理、甚至有暗箱操作等现象发生。出现了业主恶意炒作物业公司，任意降低服务费用，增加服务内容，物业公司无故弃管等不应发生的问题，这都无疑给物业管理企业在开拓市场的过程中，造成不应有的负面压力。（三）、品牌效应没有发挥，物业管理企业缺乏内涵物业管理的根本目的是为业主、为用户服务，即对物业是管理，对业主和使用者则

8、是服务，管理好物业，其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距，一部分企业由于旧的管理方式和体制没彻底改变，不能摆正自己的位置，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件将得到很大改善，而硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有更高的要求，尤其是我国即将加入世界贸易组织，国外服务业以人为本的服务意识和服务水平是有目共睹的，同样作为服务行业的物业管理业，如果企业的服务意识差，服务水平低，观念不及时更新，不能塑造自己特有的品牌，不能充

9、分发挥品牌优势，注入新的内涵，就无法在开拓市场中占有一席之地，这样缺乏内涵、缺少品牌优势的物业管理企业，在今后的市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。（四）、规模经营没有形成，物业管理企业势单力薄随着城市建设步伐的加快，物业数量不断增多。在行业发展初期，为了尽快建立物业管理体制，政府主管部门确立了“谁开发、谁管理”的原则，促进了物业管理企业的快速发展，使物业管理企业在数量上有了明显的增加，这对促进重视数量、忽视质量和规模化经营的做法导致了部分物业管理企业服务不到位，业主怨声载道，投诉不断的问题出现，造成企业严重亏损，发展后劲不足。 随着物业管理行业的深入发展，物业管理企业的管理服务水平不提高，经营

10、成本不降低，不形成规模经营，就不会有更大的经济效益，在开拓市场过程中就越来越困难，路越走越窄，将使物业管理企业处于势单力薄的不利境地。（五）、科技水平制约发展，物业管理企业杯水车薪近年来，国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。 面对这种趋势，作为物业管理企业来说，管理好这些高科技设施设备，就必然需要有相应的知识技术，单靠体力劳动以及过去那种简单的管理维护技术，显然是难以担当管理重任的。要适应这一趋势，物业管理企业必须适应现代化物业的管理要求，转变

11、管理经营观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以预见，面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的企业，不可能适应现代化物业的管理要求。 特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务，已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段，进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。目前，我国物业管理行业中相当一部分企业还是低级的一般劳动型管理，仍然使用传

12、统管理技术、管理手段，不能适应现代人和现代化物业的服务要求，尤其是面对数码时代的物业管理要求就更是杯水车薪了。三、我国物业管理企业开拓市场应采取的措施（一）、加强法规建设，实现法制化管理我国的物业管理只有实现有法可依、依法办事、违法必究的法制化运作，才能保证行业健康、持续、稳定的发展。就目前我国的物业管理法律、法规和物业管理立法的现状而言，无法为物业管理企业开拓市场提供保障。结合我国物业管理行业的特点及面向新世纪的发展，物业管理的法律体系应从以下几个方面进一步细化： 一是建立房屋及维修管理的法律、法规及规章；二是建立设备设施管理的法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建

13、立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章；六是建立行业管理办法；七是建立业主委员会管理办法；八是建立覆盖各类物业的管理法规及规章。 通过这些法律、法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作，实现物业管理企业在开拓市场过程中严格按照法制化的轨道运行。 （二）、培育成熟市场，规范市场化运作我国的物业管理企业，是伴随着市场经济应运而生的，竞争是市场经济的灵魂，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。适时地把竞争机制引进物业管理行业，将物业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。物业管理行业也只有适时引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将物业管理企业

14、追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能推动物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受考验。在市场经济条件下，物业管理企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最大的经济效益。在激烈的市场竞争中，物业管理企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰。企业管理人员的素质决定着企业的命运和前途，优胜劣汰的竞争驱使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁都不愿意被淘汰掉。内部和外部的压力，集体和个人的压力，形成了强大的动力，促进了企业的整体发展，有利于提高物业管理企业整体水平。建立物业管理市场化机制，产权人、使用人可以不受任何行政

15、委托指派物业管理企业的约束，直接从众多的投标单位中筛选自已认为最为合适的物业管理企业。这样不仅摆正了主人与“管家”的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业从根本上改变服务态度，改善服务质量和提高管理水平，使产权人、使用人的利益得到保障。有关部门应加快制定物业管理竞争规则，培育成熟的市场环境，使我国物业管理企业之间的竞争尽快走向规范的市场化运作轨道。（三）、塑造知名品牌，发挥品牌化优势当物业管理在健全法制和成熟的市场化运作之后，物业管理企业有无品牌优势就显的尤为重要，从品牌的内涵来看，它是一种商标。人们所注意的是这个品牌

16、所代表的商品，这个商品的质量性能、满足效用的程度。以及品牌本身所代表的商品的市场定位、文化内涵、消费者对品牌的认知程度等等，都表明品牌所象征的是商品的市场含义。 品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。具有知名品牌的物业管理企业，就会占有较大的市场份额。物业管理企业在市场经济条件下，创造优秀的物业管理品牌，不仅有利于企业进行市场拓展，有利于企业树立良好的形象，有利于吸引更多的开发商和业主，更有利于企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理企业作为自已楼盘市场销售的买点，原因就在此。 因此，品牌是唯一使任何一家物业管理企业的服务内涵，有利于竞争对手的标志。我们必须以市

17、场为引导，加快现有物业管理企业的重组改造，重质守诺，以人为本，倾心打造一批有市场号召力的名牌企业，通过充分发挥品牌化优势，在相同的条件下让你的企业和你所提供的服务脱颖而出，获得更大的经济效益。（四）、形成规模经营，注重集团化发展目前，大多数物业管理企业不仅规模小，专业人员少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，发展后劲不足。要改变物业管理企业这种小兵团分散作战的局面，使物业管理行业得到持续、健康、快速发展，就应当走规模化发展之路，通过强强结合、优势互补，以若干个具有经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业，组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主

18、，多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。增强竞争力，发挥各自优势和集团的整体优势，形成最佳伙伴之间的理想结合。物业管理企业形成规模、注重集团化发展是适应社会主义市场经济发展的客观需要，同时，为开拓市场创造了有利条件：一是有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；二是有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；三是有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；四是有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环；五是有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展；六是有利于走出国门，进入国际市场。（五）、增加科技含量，加快智能化进程物业管理是一个新兴行业，也是一个快速

19、发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业管理向智能化方向发展已经是大势所趋。面对这种趋势，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。 当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理企业必须关注科技进步，培养高素质人才，不断提高物业管理企业的科技含量，加快物业管理智能化的进程，才能增强物业管理企业的市场竞争能力和市场开拓能力，促进我国物业管理行业的进步。21世纪的物业管理在中国方兴未艾，我们物业管理企业要把握时机，克服困难，使物业管理企业在法制化、市场化、品牌化、集团化、智能化的发展过程中，不断开拓市场，规范发展物业管理业。在不远的将来，物业管理业将为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩，物业管理企业也一定能创造国民经济增长的新亮点。