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1、全国区域房地产市场价格分析报告88页内部报告 仅供参考 未经允许 不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2007年11-12月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2008.1章节目录图目录表目录本期要点房价综述：2008年经济形势充满变数，影响经济的因素不确定性要远大于往年，例如从紧的货币政策、CPI等都可能发生较大的变化，股市上半年的大幅震荡局面可能持续，并且中国资金充裕状况正被高估。2008年房价走势将表现出上半年阶段性调整，总体看好的特征。上半年房地产交易清淡已成定局，沿海大城市短期内出现市场转机已基本无望。但本报告并不认为房价会出现大幅下滑，此轮房地产市场的低迷造成的影响更在于延长销

2、售周期，并对资金链提出更高要求。政策导向：2008年宏观调控将更加深入，调控力度也将会加大，住房保障成为决定楼市走势的重要变量。同时，密切关注一季度两会对房地产市场的影响。一季度两会将对本届政府作出评价，尽管民间看法不一定代表官方评价，但这可能对房地产市场乃至其他领域造成一定冲击。中房指数：12月份，全国十城市综合指数大多呈现上涨态势，只是上涨幅度趋缓。房地产开发投资情况：前11个月增速加快，调控影响将逐渐显现；中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区；住宅开发投资增速仍然最快，小户型和经济适用房比重提高。房地产开发企业资金来源：11月从紧的货币政策未对房地产开发资金产生实质影响，房地产开发资

3、金充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长。房地产销售情况：1-11月商品房施、竣工面积增速小幅上升；商品房销售面积与销售额继续高速增长；商品房空置情况同比连续4个月下降，环比连续5个月首次出现正增长。增量房市场：（1）长三角：12月长三角地区总体房价水平基本与上月持平。上海、苏州地区市区商品住宅成交量大幅下挫，成交均价微涨。杭州6区商品住宅供应有所放量，成交均价回调。南京楼市出现“阶段性”调整，楼市开工量增加。扬州楼市降温幅度较大。无锡市商品房新增供应量大幅增长，成交量有所下降。（2）珠三角：12月,福州商品住宅成交缩量1/5，房价涨幅趋缓。厦门商品房和商品住宅成交量均创07年下半年最低。南宁商

4、品住宅销售量增价降。（3）环渤海：12月,天津商品房成交量小幅下降，成交均价涨幅接近9%。济南楼市进入调整期，成交量小幅下滑。青岛住宅成交量依然维持在较高的水平，但市区成交量大幅度下降。（4）中原：12月,郑州市商品住宅销量大幅攀升，房价上涨幅度不明显。（5）沿江：12月,武汉住宅成交均价平稳上涨，销售量跌幅超过3成。南昌房价上涨幅度较上月有所回落。（6）西南：12月,重庆、成都主城区商品房市场均表现低迷，但房价依然呈上升趋势。（7）西北：12月，银川市房屋销售价格继续攀升，涨幅为07年内最高。存量房市场：（1）销售价格：11月，北京存量房市场销售价格出现大幅度跳水；上海和广州环比上涨幅度明显

5、放缓；深圳小幅下跌。（2）租赁价格：11月，上海和广州下跌，跌幅分别达到3.51%和1.45%；北京出现微涨，租赁价格环比上涨1.78%；深圳继续延续上月回升的态势，环比上涨4.32%。重点城市分析： （1）市场运行对比分析：房地产开发投资：广州、成都和杭州三城市销售额增长率明显高于房地产开发投资增长率；商品房有效供应：广州、杭州和成都商品房有效供给严重不足；商品房潜在供应量：成都商品房潜在供应量萎缩；写字楼市场：成都竣工和销售面积大幅度增长，三大城市写字楼供不应求； 商业用房市场：广州和杭州供大于求，成都供小于求。（2）08年房地产市场运行预测分析： 广州：08年不会出现大跌，08年一季度市

6、场仍会低迷，二手房将先于新房结束观望。成都：2008年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨；优质商业租金稳步上涨，2008年供应量有限；优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛。杭州：楼市将稳中有小幅上升，部分区域有可能会回调。一、全国房地产市场概况（一）房地产政策导向2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而2007年度央行频频加息，更是前所未有。 1、税收政策：提

7、高城镇土地使用税，清算土地增值税1月1日，关于修改的决定正式施行；城镇土地使用税每平方米年税额在原条例规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5-10元提高到1.5-30元；中等城市由0.4-8元提高到1.2-24元；小城市由0.3-6元提高到0.9-18元。同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。从该项政策影响来看，土地税在2007年前提对房价有影响作用，上海房价一度出现回落。由于征收土地税从出台到变为实际，显示操作困难重重，很难真正意义上影响房价的飙升。1月24日，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定土地增值税将执行四级超率累进税率，即土

8、地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值超过扣除项目金额的200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的屯地现象。然而累进税率并没有住挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后多带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”。2、房地产法规：物权法出台3月16日，中华人民共和国物权法审议通过，这一举措堪称法制史和地产发展史上的里程碑。中华人民共和国物权法不动产登记制度、建筑物区分所有等制

9、度和权利的落实执行将极大地起到肃清行业市场的作用。它有利于维护产权人的权利，同时也在不同程度上规范市场秩序。但是一旦房地产商将各种的成本摊到购房者身上，成本转移，高房价再所难免。3、多部委通知：展开房地产各级市场整顿4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布关于开展房地产市场秩序专项整治的通知。这次行动紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。在房地产开发环节的监查，一定程度打击了权钱交易和违规操作，有利于公平竞争，缓和了民众打击黑

10、幕的呼声，但是依然没有起到太大的作用。8月14日，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门联合发出关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。“通知”内容中专门强调了要对宗地转让后使用情况进行检查。同年9月国土资源部也发布了关于加大闲置土地处置力度的通知从目前房地产一级市场情况看，开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。捂地囤地使得市场楼盘放量严重短缺。查处闲置土地，保住18亿亩的红线。问题是职能部门在查处力度上有多大。9月，建设部、国家发展改革委、

11、工商总局联合部署在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。4、金融政策：频繁加息，加强信贷管理2007年，央行从3月18日到12月21日连续6次加息，每一步都让楼市绷紧了神经。从07年连续加息的累积效应来看，6次的加息对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果，改变购房者目前贷款意愿抑制需求。未来金融政策的调整，主要还是看投资增速和消费价格指数（CPI）后续发展情况而定。9月27日央行发布关于

12、加强商业性房地产信贷管理的通知，12月5日再发布补充通知。通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。该项政策从资金上掐断了炒房团脖子，炒家被套牢或者退出楼市，使楼市回归理性。相关细则的出台，和二套房标准的确定，堵住了政策漏洞，使得房价转凉。5、国土资源部：规范土地出让规定11月1日，国土资源部发布第39号令招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，规定开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。同时，国土资源部有关负责人日前强调，要合理控制单宗土地

13、出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。从土地拍卖的源头规范开发，防范金融风险，使楼市归于健康平稳。我们中国的土地资源完全的控制在政府手里，但没有从源头上来进行真正意义上的土地调控。许多地方政府往往一味追求政绩，而不顾区域经济发展的实际，一个劲地把地价拍的离奇的高，而不照顾民生购房的利益，抬高了地价,导致高房价，苦了老百姓们。6、商务部：限外新规定5月商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。11月，国家发改委和商务部联合发布

14、第24号令外商投资产业指导目录（2007年修订）。半年后出台的目录指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，“普通住宅用地开发建设”从鼓励类别中删除。7、多部委：发布住房保障相关政策3月5日，总理讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）出台。24号文出台之后，全国住宅工作会议明确下一阶段重点为全面贯彻落实。24号文的出台标志着政府住宅调控

15、思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。此后的事实表明，这种判断符合实际。而继国八条、国六条等调控措施之后，国家正重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。 9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出部署。为了保证城市低收入家庭住房保障制度的落实，一系列相关政策紧锣密鼓地出台：

16、11月14日廉租住房保障资金管理办法发布；11月30日经济适用住房管理办法发布；12月1日廉租住房保障办法正式实施。 11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。从我国住房保障体系看主要有四个特点：一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。2008年，“廉租住房”“经济适用住房”不仅是人们关注的热点名词，更加有望成为城市拔地而起的楼房，成为更多的城市低收入家庭期盼中的家。（二）主

17、要指数分析1、城市中房指数：市场运行比较平稳，大多数城市房价小幅上涨中房指数系统最新数据显示，12月份，全国十城市综合指数大多呈现上涨态势，只是上涨幅度趋缓。从环比涨幅情况来看，重庆上涨幅度仍然最大，达到1.7%，杭州其次，达到1.5%；南京、成都上涨幅度趋缓，分别为0.9%、0.7%；北京、上海、天津、深圳四城市上涨幅度也均在1%以内；与深圳小幅回调上涨不同，广州综合指数延续了上个月的下滑趋势，但降幅仅为0.3%，降幅明显趋缓。武汉没有维持上月的上涨，出现小幅下滑，但降幅仅为0.2%。表 1：十大城市07年12月中房指数环比情况城市北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都

18、城市综合指数101068421811258住宅指数24119147118153416Hedonic指数2285813216141417写字楼指数4419116231213101428商铺指数81314315117182815注：“城市综合指数”=“住宅指数”0.75+“写字楼指数”0.15+“商铺指数”0.1；“Hedonic指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。数据来源：中国房地产指数系统12月住宅指数：呈现普涨态势，各大城市涨势仍有些软弱无力。除了广州和武汉出现小幅下滑之外，其余城市出现不同程度的上涨。从住宅指数和Hedonic指数对比来看，各城市房地产市场的需求明

19、显降温。12月写字楼指数：四大城市出现微涨，其余呈下跌态势。其中，北京、天津和成都下跌幅度相对较大。12月商铺指数：各城市商铺指数涨跌互现，但是波动幅度很小，市场观望气氛较浓。从12月份中房指数的数据来看，全国十大城市主要有以下特点：北京中房指数：尽管12月成交量大幅走低，但商品住宅的巨大供需缺口使得住宅价格指数依然保持了小幅度的上涨。12月写字楼指数与商铺指数仍呈下降趋势。上海中房指数：城市综合指数从整体上反映出，上海房地产市场发展趋于平稳。虽然自9月以来住宅成交量连续3个月下降，但住宅成交价格仍保持上涨趋势，随着经济发展持续向好，新年贷款指标恢复，住宅供应放量等有利因素共同作用，预计住宅价

20、格会稳中有升。广州中房指数：12月广州楼市遭遇寒流，在售项目住宅均价全面叫降，广州楼市拐点初现。住宅指数和Hedonic指数均小幅回落。深圳中房指数：12月，城市综合指数、住宅指数、Hedonic指数、写字楼指数较上月和去年同期均有所上涨。天津中房指数：12月份，年末新旧交替，天津楼市成交量大幅回落，但成交价格持续上涨。武汉中房指数：12月武汉楼市首现量价齐跌，后期价格走势成为焦点。重庆中房指数：12月，城市综合指数、住宅指数、Hedonic指数、写字楼指数较上月和去年同期均有所上涨；商铺指数较上月增长，较去年同期有所下降。南京中房指数：尽管宏观调控下的楼市观望气息浓厚，市场成交明显放缓，开发

21、商还是决定大量推出房源，以决战“春节”。12月楼市价格较为平稳，住宅价格仍在高位运行，使本月的住宅指数和Hedonic指数双双小幅度上扬；写字楼指数也小幅上扬；商铺指数继上月回涨后，12月又呈现下跌态势。杭州中房指数：12月，杭州综合房地产指数和住宅指数较上月继续上扬，写字楼指数也小幅上扬，商铺指数有所下降。成都中房指数：12月，成都商品住宅成交量减少，但价格仍然稳中有升，因此住宅指数继续上涨；写字楼指数继续出现下降；而商铺指数小幅回升。（三）全国房地产开发投资情况1、房地产开发投资：前11个月增速加快，调控影响将逐渐显现2007年以来，全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。2007年1-

22、3月同比增长26.9%，1-6月上升到28.5%，1-9月增长30.3%，前11个月增速加快。国家统计局发布的数据显示，1-11月份城镇固定资产投资完成100604亿元，同比增长26.8%，增速比上年同期加快0.2个百分点。其中，房地产开发完成投资21631亿元，同比增长31.8%，增速同比上升7.8百分点，高于同期城镇投资增速5.0个百分点，已接近2003年宏观调控前的增长水平。图 1：2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况数据来源：建设部与2006年稳中有降的态势对比，2007年房地产开发投资增速呈现明显的反弹势头，但是由于房地产开发投资周期较长，宏观政策对

23、房地产开发投资的影响具有一定的滞后性，预计2008年年初将逐渐显现。（1）分地区：中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区分地区看，目前东部、中部和西部地区房地产开发投资增长率仍在上升通道，其中西部地区房地产开发投资增长率已赶上中部地区的增长速度。预计2008年，受到宏观政策环境的影响，东部、中部和西部地区房地产开发投资增速将平稳运行。东部地区增速可能会有所减缓，中部和西部地区房地产开发投资增速仍将在高位运行。图 2：05年1月-07年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况数据来源：建设部（2）分供应结构：住宅开发投资增速仍然最快，小户型和经济适用房比重提高从供应结构来看，以住房为

24、主的房地产开发投资增速继续加快。1-11月，全国商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比去年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比去年同期提高1个百分点。分户型看，90平方米以下住房完成投资3360亿元，占住宅投资的比重为21.8%，比前10个月提高0.3个百分点，比上半年提高2.3个百分点。其中，经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比去年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。经济适用住房占住宅的比重尽管略有上升，但仍然不足5%。表 2：07年1-11月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况单位：亿元，%房地产开

25、发投资完成额同比增长比重(以投资总额为100)自年初累计去年同期自年初累计去年同期投资完成额21631.916415.731.8100100按工程用途分：住宅15439.911549.533.771.470.3其中：经济适用房69331.73.2-办公楼922.8759.921.44.34.6商业营业用房23221951.81910.711.9其他2947.22154.536.813.613.1数据来源：建设部2、房地产开发企业资金来源：紧缩性货币政策未对房地产开发资金产生实质影响2007年以来央行执行的6次加息、上调存款准备金率以及提高第二套房贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资

26、金来源产生实质影响，房地产开发资金充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长。1-11月，全国房地产开发企业到位资金32043亿元，比去年同期增长40.8%。其中，国内贷款6098亿元，增长32%；企业自筹资金10272亿元，增长38.5%；其他资金15134亿元，增长45.3%。在其他资金中，定金及预收款9027亿元，增长32.9%；个人按揭贷款4092亿元，增长80.5%，占资金来源的比重为12.8%，比去年同期提高2.8个百分点，利用外资539亿元，增长71.9%。2008年对房地产行业资金的监管，可能会成为政府的目标。表 3： 06年11月-07年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增

27、长情况单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2006年1-11月22764.34618.6313.6232.574144306.410418.16794.41-12月26880.25263.4394.4297.58587.15025.112635.38135.62007年1-2月4286.51122.178.250.71516.18791570.2920.91-3月7125.51760.6131.3102.62495.21427.72738.41585.41-4月9552.32322.4158.5125.63288.41866.2378322

28、18.41-5月121432817.7222.2182.44119.82345.84983.42953.41-6月15617.63454.8282.3230.85300.729776579.83940.31-7月18689.43950.6333.1263.36332.23607.38073.54819.21-8月21997.64529.7371.1284.67294.541869802.35906.31-9月253795123.7423.5316.38370.74773.711461.26895.41-10月28863.75611.4483.3362.19317.35350.913451.78

29、044.41-11月320436098.3539.2425.610271.75956.415133.99027.5比上年同期增长2006年1-10月29.246.439.273.322.727.626.8-0.21-11月29.844.941.172.522.227.529.31.71-12月25.634.35373.522.724.923.6172007年1-2月21.512.1232.5217.320.520.526.219.31-3月26.320.9154.4192.523.222.529.920.81-4月2626.891.7136.525.723.723.912.31-5月26.228.889.9135.726.72522.511.91-6月27.825.968.798.328.425.426.917.61-7月29.621.474.5102.232.230.330.620.21-8月35.126.465.987.135.233.738.428.71-9月37.930.163.27337.434.941.331.71-10月40.230.167.670.13