粮油储备中心新建项目商业计划书修订版.docx

1、粮油储备中心新建项目商业计划书修订版粮油储备中心新建项目商业计划书第一章 总 论1.1项目概况（1）项目名称aa市粮油储备中心新建项目。（2）项目法人xxxx。（3）项目建设地址项目位于aa现代综合物流园区，西临规划1#路，北临规划4#路，东临干渠路。（4）项目建设规模项目总占地面积43806平方米；总建筑面积22114平方米。（5）项目总投资项目总投资12129.77万元。（6）资金来源：企业自筹。（7）项目建设性质新建。1.2项目商业计划书编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国质量法（3）中华人民共和国安全法（4）国家振兴东北老工业基地相关政策（5）国家十二五时期科技发

2、展规划相关政策（6）工业企业设计卫生标准（7）关于太子河区专业市场集聚区建设有关问题市长办公会议纪要（第53期）（8）其它必须遵循的法规国家和地方的相关政策规定（9）现行工程建设有关建设规范、标准（10）建设单位提供的其他有关资料1.3项目商业计划书编制原则（1）严格执行国家、省市和行业的有关法律法规、标准规范、规定；（2）坚持综合决策，走可持续发展道路；（3）坚持以人为本，以创造良好的环境为目标；（4）突出重点，统筹兼顾；（5）坚持前瞻性与可操作性的有机统一。既要立足当前实际，使项目建设具有可操作性，又要充分考虑发展的需要，使项目建设具有一定的超前性；（6）坚持专业化协作和社会化服务的原则，

3、加强人才、技术交流合作，充分利用资源优势，为社会提供更宽泛的服务范围；（7）设计中采用先进的生产工艺技术和工艺技术装备，确保产品质量和生产效率；（8）节约资金、节约用地，充分合理地利用各种资源，发展循环经济，创建资源节约型企业；（9）设计中注重环境保护，采取有效措施减轻生产过程中产生的噪声和污染物对周围环境的不利影响。1.4项目商业计划书编制范围aa市粮油储备中心新建项目工程可行性研究阶段，主要担负对项目建设的必要性和可行性的论述，研究项目建设的具体规模和工程投资估算，并进行效益评价，作为工程项目的建设依据，并为下一步的初步设计提供指导性的作用。本次商业计划书的主要内容包括：项目背景及建设必要

4、性项目市场需求预测项目选址与建设条件项目规划与工程建设方案项目工艺及设备方案环境保护专篇节能、消防及职业安全专篇组织机构和人力资源配置项目招投标及实施计划投资估算与资金筹措经济效益分析1.5主要技术经济指标：主要技术经济指标见附表11。附表11 主要技术经济一览表序号项目名称单位数量备注一总用地面积43806二建、构筑物占地面积18656三总建筑面积22114计容面积24676四道路面积11600五硬化地面面积6178六绿化面积8875七总仓容万吨3.95八建筑密度%42.6九容积率0.565十绿化率%20.3十一总投资万元12129.77第二章 项目背景及建设可行性2.1项目背景2.1.1a

5、a站西商务区概况aa站西商务区，冀临哈大高铁西侧，南临繁荣路，北临振兴路，规划总面积3.7平方公里，一期开发区域东起哈大高铁，西至铁西路，南起繁荣路，北至纸板厂铁路专用线，占地面积约2000亩，将打造成以aa站西广场为中心，集商务，高住与城市交通枢纽分区规划分期开发建设的一体化城市综合体格局。2.1.2aa市专业市场集聚区粮食产业园区概况今年初，考虑到哈大快客已全线开通，为繁荣aa市经济，改变城市面貌，市政府成立了由王正谱市长任组长的站西商务开发区及专业市场集聚区建设领导小组，出台了站西商务区规划方案，对aa火车站站西地区进行重新规划。涉及到bbaa铁西国家粮食储备库、aa市粮油储备中心、aa

6、市军粮供应处迁建到新规划的专业市场集聚区。市政府拟借此机会，主要围绕铁西粮库和储备中心这两个骨干企业，通过整合资源，提升功能，拓展经营范围，在专业市场集聚区内建设aa市专业市场集聚区粮食产业园区。2.1.3aa市粮食流通产业化发展现状及企业基本概况（一）发展现状几年来，在市委、市政府的正确领导下，我市粮食流通产业化得到了长足的发展。1、粮食安全得到保障近几年，全市粮食种植面积一直稳定在210万亩左右，正常年景粮食年总产量100万吨左右，主要是水稻和玉米，其中水稻约40万吨，玉米约60万吨。全市年粮食消费量74万吨左右，其中用于口粮消费44万吨，包括大米消费21万吨，折成水稻32万吨；从外省区购

7、入面粉8万吨，折成小麦12万吨，另外，用于肉、蛋、奶转化需要消费玉米30万吨。此外，全地区还需外购食用油、杂粮等2万多吨。从上述情况看，全地区全年还有余粮38万吨左右，其中水稻8万吨左右、玉米30万吨左右销往外地。目前，我市现有国家、省、市三级粮油储备23万吨，其中，市级储备7万吨，成品粮油应急储备2300吨。我市的粮食安全可以得到充分保障。2、粮食流通产业化体系初步形成全市有107家粮食经营企业办理了粮食收购许可证；有粮油加工企业88家，其中国有及国有控股企业5家，年实现工业总产值14.1亿元，销售收入13.5亿元，利税285万元；市级以上粮食产业化龙头企业8家，其中省级1个；市级以上名牌产

8、品16个，其中省级2个；粮食批发零售市场（含经营点、超市、农贸市场等）162个，年交易量15万吨，成交额6亿元，粮食流通产业体系初步形成。（二）aa市粮油储备中心简介中心位于铁西路23号，规划投资5603万元,已完成投资4400万元，占地面积35342平方米，由粮油交易区、粮油仓储区、市场服务区三大功能区组成。储存能力1.5万吨；具备全天候装卸、发运能力的铁路专用线150延长米，地坪4500平方米；经营网点50个，经营面积达1700平方米。目前，中心有市级应急成品粮储备1300吨，其中豆油500吨（含桶装200吨），面粉700吨，大米100吨，已吸纳50余家粮油经营业户入驻，安置了200余名社

9、会人员就业。2.2项目建设的可行性2.2.1是现代服务业发展的需要（一）建设粮食产业园区有利于粮食产销结合。随着粮食市场化改革的逐步深入，粮食在省内区域间，在国内省市间以及国际市场间流通，大市场、大粮食、大流通格局已经形成，必然要改变计划经济时期落后、分散、低效、高耗的粮食产业形态。在新的历史条件下，紧紧抓住国家实施“粮安工程”和进一步扩大内需、促进经济又好又快发展等重大政策机遇，加大粮食基础设施投入，构建粮食产业园区，是粮食经济发展的必然要求。区域性粮食产业中心的形成，将有力地促进粮食产品的集散，在粮食产区和销区之间架起一座桥梁，促进产销结合。（二）粮食产业园区的建设有利于区域经济的发展。建

10、设粮食产业园区，构建区域性粮食产业集群，可以充分发挥园区内龙头企业对产业的牵动作用，突破粮食行业发展瓶颈，形成规模优势，实现粮食产业集群化，更好地满足区域内对粮食的需求，活跃粮食市场，促进区域经济发展。（三）建设粮食产业园区有利于提高人民生活水平。随着生活水平的提高，人民群众对粮油及其制品的质量要求也越来越高。粮食产业园区的建设，便于粮油质量的监管，进出园区的粮油产品质量能够得到有效保障，使企业生产加工的粮油产品更快捷、安全地送达消费者，满足人民群众日益增长的物资生活需求。（四）建设粮食产业园区有利于提高我市粮食企业的市场竞争力。粮食产业园区的建设符合国家粮食流通产业发展方向，是以粮食产业化龙

11、头企业为支撑，促进先进管理理念和粮油加工技术、设备的引进，促使企业增强自主创新能力，自觉的应用高新技术提升产业层次和水平，延伸产业链条，通过加工转化、现代营销、品牌效应等方式增值，从而培育新的经济增长点，为粮食经济注入新的活力，整体提升区域内粮食企业的综合竞争力。2.2.2是aa市城市建设的需要aa站西商务区的开发建设，将依托高铁经济，极大的发挥辐射作用，带动周边区域快速发展，形成与老城区，河东新城联动发展的新格局，以加快推进全市新型城镇化建设的进程。aa站西商务区的开发建设，将切实改善民生，提升城市形象，与铁路东侧相比，站西地区几十年来的落后面貌已经严重影响了aa对外形象，群众生活环境和质量

12、，因此，站西开发区既是一次重要的民生工程，也是aa改革开放，提升城市形象的迫切需要。 aa站西商务区的开发建设，将整合城市交通资源，打开火车站，客运站面向西部的门户，拉开交通骨架，科学调整线路，有效缓解站东交通压力。aa站西商务区的开发建设，将加快服务业发展，优化全市服务业布局，通过站西开发，把站西地区既有的专业市场集中搬迁安置到新规划的aa专业市场集聚区，整合资源，提升档次，形成新的商贸物流中心，成为全市服务业的巨大亮点。2.2.3是企业发展的要求aa市粮食流通产业化体系虽已初步形成，但随着粮食市场化改革的不断推进，一些新的矛盾和问题逐渐显现出来。主要表现在：粮食产业化整体水平不高，企业规模

13、小、自主创新能力弱、市场竞争力差，缺少规模大、档次高、带动能力强的大型粮食企业集团；粮食物流体系建设滞后，市场发育程度低，骨干物流企业缺乏，物流基础设施水平不高；一般品牌多，名牌产品少，全市还没有一家企业的大米产品获得中国名牌称号；粮食企业普遍存在自身能力与粮食产业化发展要求不相适应的问题等。搬迁后aa市粮油储备中心成品粮油仓库为高站台全部毗邻铁路专用线，便于卸车入库；设东西二个大门，整个场区车流、物流更加顺畅，交通便捷；沿街布置了商业用房，为多种经营提供了发展空间；增加消防设施和应急的柴油发电机、场区地面高于市政道路便于排涝，为市场运营提供了安全保证措施。所以aa市粮油储备中心新建项目建设是

14、必要的。第三章 市场预测3.1经济发展概况及趋势aa市位于bb省中部，东临本溪、丹东，南接鞍山，西接辽中，北与沈阳毗连。南距大连港332公里，鲅鱼圈港162公里，北距沈阳桃仙国际机场60公里，交通十分便捷。市辖白塔、文圣、宏伟、弓长岭、太子河五区和aa县、灯塔市。含29个镇、7个乡、24个街道办事处，全市总人口184万，其中城镇人口80万。土地面积为4731平方公里。粮食耕地面积200余万亩。“十五”期间，aa市经济进一步发展，期末全市生产总值达到358亿元，人均地区生产总值达到19580元，地方财政一般预算收入达到17.4亿元，全社会固定资产投资达到107亿元，社会消费品零售额达到90亿元，

15、实际利用外资累计达2.5亿美元，出口创汇累计达5.6亿美元，城市居民人均可支配收入达8407元，农民人均纯收入达4133元。“十一五”时期，aa市面临难得的发展机遇。一是面临老工业基地振兴和对外开放双重机遇。国家实施东北地区老工业基地振兴战略，为aa市在推进重点项目建设、完善社保体系，扩大对外开放等方面创造了良好环境，同时也为我国东南沿海产业向东北地区转移提供了更加有利的条件。二是面临融入以沈阳为中心的bb中部城市群经济区的机遇。沈阳经济区的构建，为aa市接受沈阳等大城市在经济、技术、人才、信息和物流等方面的辐射，加强aa与周边城市合作提供了难得的机遇。三是aa市具有辽化、辽矿公司、庆化公司等

16、国有大型企业加快发展和民营企业不断壮大的双重基础。近几年重点项目建设成果在今后几年将进一步显现，一批重点企业的带动作用将更加突出。“十一五”期间aa市将进一步深化以国有企业改革为重点的经济体制改革，推进行政管理体制改革，鼓励、支持和引导非公有制经济发展，积极参与沈阳经济区的经济合作，提高对外开放的质量和水平。“十一五”期间，aa市将加快推进工业园区建设。加快培育首山、刘二堡、佟二堡、灯塔、大河南、沈旦等县（市）区级的工业园区，力争形成精细化工、装备制造、钢铁和有色金属加工业等生产基地。“十一五”期间，aa市坚持工业强市方针。做大做强化工化纤塑料工业、钢铁和有色金属加工业“两大支柱”产业，加快发

17、展装备制造及配套业、农副产品深加工业和矿产建材业“三个重点”产业。继续支持辽化、庆化、弓矿等省直企业发展，推动原材料工业向集约化、大型化、高级化、系列化和高加工度方向发展。到2010年，aa石化分公司、aa化纤公司、庆化公司销售收入分别达到320亿元、72亿元和26亿元。全力推进aa石化分公司年加工550万吨俄油、年140万吨大重整、年产30万吨精己二酸等重点项目加快实施，确立aa石化中国北方最大芳烃生产基地和以芳烃深加工为主的化纤原料基地的优势地位。地方化工化纤塑料产品加工企业要围绕辽化主副产品，大力发展原材料精深加工，拉长加粗环氧乙烷、聚乙烯、聚丙烯、聚酯、尼龙66和胺系列产品等产业链条，

18、形成上下游关联互动的产品系列，提高产业组织化程度和产业规模竞争力，构建中小企业分工协作的石化产品加工产业集群。到2010年，化工化纤塑料业增加值达到188亿元，年均增长21.5%，占全部工业增加值的46%以上；大幅度地提高“两化”主副产品本地加工率。抓住鞍钢本钢产业结构调整的有利时机，密切同国有大型钢铁企业的协作配套，加快改造、提升钢铁和有色金属加工业，提高技术装备水平和经济效益，拉长钢材加工、有色金属深加工产业链条，重点培育金属加工产业集群。到2010年，钢铁和有色金属加工业增加值达到85亿元，年均增长13%，占全部工业增加值的21%。抓住沈阳发展汽车工业和建设国家装备制造业基地的机遇，提高

19、装备制造及其配套业的开发、成套和配套能力。大力扶持发展纸机、药机、锻压等传统装备制造业，巩固其在全国同行业的优势地位。充分发挥我市农产品资源丰富的优势，积极推进农副产品深加工项目建设，重点培育稻米、玉米、大豆、水果、薯类、蔬菜和肉蛋奶等深加工产业链。大力开发和推广高科技含量、高附加值的化学类、金属类、复合类、资源节约类新型建材，提高传统建材业产品的技术含量和生产集中度，引进和推广绿色建筑、生态建筑和可持续建筑的新理念，坚决淘汰浪费资源、消耗高、技术落后的工艺和产品，新型墙体材料的比重达到70%。突出发展新型干法水泥，推进以本溪、aa为中心的bb中部水泥工业生产基地建设，力争到“十一五”期末，新

20、型干法水泥生产能力达到1000万吨。到2010年，装备制造及其配套业、农副产品深加工业分别占全部工业增加值的7%，矿产建材业占全部工业增加值的8%。大力培育高新技术产业和名牌产品。按照走新型工业化道路的要求，立足现有产业基础，发挥比较优势，提高传统产业的技术装备水平，重点推进50个高新技术产业化项目。到2010年，高新技术产业增加值占全市工业增加值的比重达到30%。加快发展服务业。顺应产业结构快速升级的要求，以服务方式规范化、服务业态多元化、生活服务社区化、生产服务专业化为发展方向，加快构筑大市场、大流通、大贸易的格局。加强市场体系建设。加快发展商贸餐饮、交通运输等服务业，重点拓展西关中心商业

21、区，规划建设站前中心商业区，培育发展特色商业街，建设区域和社区商业（中心）街。大力发展农村产地市场，积极参与全国的“万村千乡”工程实施，重点发展乡镇、村两级连锁超市。规范建筑市场和房地产市场，引导房地产业规范、健康发展，加强经济适用房和廉租房开发。重点发展物流、金融、信息和中介服务等现代服务业。大力发展现代物流业，规划建设物流园区。加快推进现代农业建设。用工业理念谋划农业发展，推进农业和农村经济结构战略性调整。稳定发展粮食生产，扩大优质水果、蔬菜和经济作物种植面积。实施畜牧业“倍增计划”，大力推广稻田养殖，不断优化淡水养殖品种结构。大力发展农业机械化，提高农机化水平。大力发展县域经济。坚持以工

22、业化为主导，城镇化为支撑，农业现代化为基础，加快形成县域经济发展新格局。“十一五”期间进一步加快城镇化进程，搞好小城镇建设规划，切实解决规模偏小、布局分散、基础设施薄弱的问题。以刘二堡、佟二堡等市级以上示范镇和省级中心镇建设为重点，带动一般小城镇和中心镇发展。以白塔、文圣、太子河、宏伟四个区农民新村建设为重点，改善农民居住环境和城市面貌，在aa县、灯塔市、弓长岭区进一步引导农民向小城镇和中心村集中，促进农民向市民转变，使建制镇人口占全市人口总量的31%。全面加强城乡建设，调整城市布局，扩大城市骨架。搞好河东新区建设规划，依靠加大招商力度，实施一批重大项目，启动河东新区建设，拓展城市空间。市区工

23、业企业有序实施“退二进三”，进入工业园区集中建设。加大“城中村”改造力度，到2010年全市中心区面积增加15平方公里，达到78平方公里，人口规模达到68万。“十一五”期间aa交通运输有较快发展。配合国家建设好哈大客运支线aa段。实现“四横四纵”（四横：本辽高速公路、省道小小线、省道沈环线、省道连鞍线。四纵：沈大高速公路、国道黑大线、省道沈营线、省道辽凤线）公路网建设。改善公路运输布局，提高通达里程和运力。“十一五”期间积极推进生态城市建设，加大环保力度，努力节约资源，发展循环经济，力争在2010年实现地区生产总值720亿元，人均地区生产总值38600元，地方财政一般预算收入翻一番，达到36亿元

24、，全社会固定资产投资达到326亿元，5年累计达1100亿元，社会消费品零售额达173亿元，城市居民人均可支配收入达13540元，农民人均纯收入达到6070元，人口总量控制在187万以内。3.2粮供需状况及趋势1、aa市人口状况新中国成立后，aa人口迅速增加，1953年第一次人口普查为857853人;1964年第二次人口普查1140081人;1982年第三次人口普查为1590170人;1990上第四次人口普查为1721211人。到1998年底全市城乡人口总数为1786437人，581951户 ，户均人口307人。其分布情况是：白塔区总人口216598人，72787户，户均人口298人;文圣区总人

25、数167695人，62615户，户均人口268人;宏伟区总人口109945人，36344户，户均人口303人;弓长岭区总人口90860人，30556户，户均人口297人;太子河区总人口113102人，34510户，户均人口328人;灯塔市总人口497084人，155632户，户均人口319人。城乡人口密度为377人平方公里，其中市区人口密度为1247人平方公里;乡村人口密度为261平方公里。在总人口中，1998年的农业人口是1040778人，占总人口的583，非农业人口745659人，占总人口的417。从全市2002一202O年人口形势分析会议上获悉， 全市人口总体形势稳中有降。至2OO2年底

26、，全市人口总数达到1825172人，出生率与自然增长率分别达到7.01和2.36，实际出生人数占计划出生人数的89。2006年全市人口183万，其中城镇人口79.09万。据分析，出生人口下降的原因主要是育龄妇女人群结构改变，生育旺盛期育龄妇女减少；女性初婚人数减少，平均初婚年龄提高；个别出生人口瞒漏报现象依然存在。根据实际情况，实现良好人口环境，人口总量到2010年要控制在187万以内，争取在2015年前提前实现人口零增长。2、粮食生产状况aa市有粮食耕地面积200余万亩，以种植玉米、水稻为主，2004年至2006年粮食生产情况见下表。2004年2006年aa市粮食产量汇总表单位：万吨年份市统

27、计局公布数市粮食局调查推算数总产量水稻玉米大豆总产量水稻玉米大豆其他20048932.7651.462.831.95200584.9234.847.141.251.73200696.6936.7351.260.9197.5540.0455.851.013、粮食消费状况aa市人口183万，其中城镇居民79.09万，农业人口102.91万，2005年2006年粮食消费情况见下表。2005年2006年aa市粮食消费量汇总表单位：万吨 年份城镇居民消费 数量（万吨）/人均（公斤）居民消费中 数量（万吨）/人均（公斤/比例比例总量小麦水稻外购熟食外餐200512.84164.23.29429.29118

28、.80.795.5%1.620.512.5%200621.4%11.91150.63.2340.88.47107.10.6385.3%1.8823.815.8%年份农户口粮 数量（万吨）/人均（公斤）比例数量人均其中小麦其中水稻200521.572072.5624.5717.6168.91200639.8%22.15215.22.682618.35178.3年份饲料用粮工业用粮种子用粮酿造比例数量其中玉米大豆200517.660.590.790.28200635.8%19.9217.541.020.760.720.254、粮食产销余缺情况2006年度粮食产销余缺情况单位：万吨总量水稻玉米大豆小

29、麦产量90.6936.7351.260.910消费55.7128.3318.878.586.13调出932购入7.675.45、aa市现有粮食企业情况aa市现有国有粮食购销企业15个，其中aa县6个，灯塔市5个，弓长岭区1个，市直3个。仓储能力60万吨（有3个企业是国家粮食储备粮代储库，分别承担着国家、省、市三级储备任务），年加工能力70万吨（其中国有企业加工能力30万吨），年经营量100-120万吨，有市级粮油批发市场1个，年经营量6-8万吨，交易额近1亿元。6、全市社会粮食供需现状及发展趋势根据aa市近几年人口增长趋势看，人口自然增长趋缓。根据经济发展总体布局，工业经济将进一步加快，但人口

30、不需大量补充。随着农村居民城市化的加快，人口结构中城镇居民增加，但人口总数增加很少。因此对粮食及其制品需求增长也将非常缓慢。粮食消费结构有所变化。随着人民生活水平提高，居民口粮消费有所减少。肉禽蛋奶副食品消费增加，引起饲料用粮增加。粮食深加工业发展，也会使工业用粮量增加。aa市粮食供需总体呈供大于求势态，但品种结构矛盾突出。水稻、玉米产大于需，可以外调，增加收入。大豆、小麦缺口较大，需继续从外地调入。7、继续发挥粮食批发市场调节余缺的作用aa市粮食呈产大于需的格局，但品种结构矛盾突出。消费中小麦及其制品要依靠市场调节缺口。我国小麦主要产于河北、河南、山东、安徽一带，根据aa市每年5-8万吨的需求缺口，外购小麦在当地加工是不经济的，因此主要外购面粉及面制品供应市场。aa市又没有海岸线，调入小麦制品主要依靠铁路运输。8、原有批发市场面临拆迁aa市现有唯一的粮食批发市场为aa汇东粮油批发市场，经营品种以面粉为主约占80-85