万科地产会计管理及核算规范.docx

1、万科地产会计管理及核算规范万科地产会计管理与核算规X1 目的：加强集团会计管理，建立规X的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理效劳。2 X围：适用于总部与集团所属各单位。3 职责：总部财务管理部负责本规X的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司单位负责具体实施。4 方法与过程控制4.1 总那么4.1.1 本规X系依据中华人民#国会计法、会计根底工作规X、企业会计制度与财政部各项具体会计准那么等有关规定，并结合本集团的实际情况而制定。4.1.2 集团会计工作的根本任务是：真实、准确、与时、完整地反映和监视本单位和集团的经营活动和财务

2、成果，为经营决策和管理提供高质量的会计信息和依据。4.1.3 集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集团统一会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法规和本规那么开展各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规那么的原那么下，根据本单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施方法。4.1.4 各单位第一负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。4.2 会计机构与会计人员4.2.1 会计机构设置和会计人员配备 4.2.1.1 各单位应当根据本单位的业务特点与规模大小，设置专门的会计机构并配备会计负责人。

3、不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中配备专职会计人员，并指定会计主管人员。会计机构负责人或会计主管人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、按照集团人事管理审批程序和权限任免。4.2.1.2 会计机构负责人应具备以下根本条件，并按照集团下属企业财务负责人职务行为规X的要求组织本单位的会计工作：A、坚持原那么，廉洁奉公，敢于负责，具有优良的道德品质；B、具有专业学历或经过专业培训，并具有中级以上专业技术资格；C、主管过一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作的时间不少于二年；D、熟悉国家财经法规、政策和公司的财务、会计、税务管理制度与要求，掌握本行业业务管理的有

4、关知识；E、有较强的组织能力、协调能力和专业能力；F、身体安康，能够适应本职工作的要求；G、取得会计从业#书。4.2.1.3 从高校招收的财会人员，必须具备本科以上学历；从社会上招收的一般会计人员至少应具备大专以上财会与相关专业学历，具有初级以上专业技术#书，在相关岗位上有一定的工作经历，道德品质优良；从社会上招收的会计人员必须取得会计从业#书，各单位禁止招收无会计从业#书的人员从事会计工作。各所属全资企业聘用的会计人员的试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。4.2.1.4 集团与各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保障会计人员的职权不受侵犯；对于忠于职守，坚

5、持原那么，做出显著成绩的会计机构、会计人员，应当给予适当的精神和物质奖励。4.2.1.5 各单位不得任用本单位职员包括主要负责人、其他关联单位负责人与集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。 直系亲属是指：夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以与配偶姻亲关系。4.2.1.6 各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位，会计人员的分工应符合内部牵制制度、内部稽核制度的要求，并建立会计人员岗位责任制。 会计岗位一般可分为:会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、本钱费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、档案管理以与直接收理、操作、维护计算机与会计软件系统的工作岗位。 会计

6、工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证的稽核。4.2.1.7 会计人员的工作岗位可进展有计划地轮换，各单位可结合本单位的具体情况制定相应的轮换和考核方法。4.2.1.8 会计人员应当积极参加会计业务的培训，各单位会计机构负责人有责任对本部门的会计人员进展培训和指导，并合理安排好会计工作，保证会计人员每年有一定的时间用于学习和参加培训。4.2.2会计人员职业道德4.2.2.1 敬业爱岗，努力钻研业务，使自己的知识和技能适应所从事工作的要求。4

7、.2.2.2 实事求是、客观公正地办理会计事务，坚持原那么，兼洁奉公。4.2.2.3 熟练运用国家会计法规和集团会计制度规定的程序和要求进展会计工作，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、与时、完整。4.2.2.4 熟悉本单位的生产经营和业务管理情况，运用掌握的会计信息和会计方法，为改善单位内部管理、提高经济效益效劳。4.2.2.5 保守本单位和集团的商业秘密，除国家法律和集团规定与本单位负责人同意外，不能私自向外界提供或者泄露会计信息。4.2.2.6 会计机构负责人和会计人员必须保证对上级主管单位财务部门与集团总部财务管理部的信息透明化，严禁隐瞒或上报虚假信息。4.2.2.7 主动承受本公司

8、领导和总部财务管理部对会计人员遵守职业道德情况的检查、监视、指导。会计人员遵守职业道德的情况，将作为会计人员晋升、晋级、聘任专业职务、表彰奖励的重要考核依据。 会计人员违反职业道德的，由所在单位进展处分；情节严重的，将依法追究刑事责任，此类人员将不得取得或者重新取得会计从业#书。4.2.3会计工作交接4.2.3.1 根本要求:A、会计人员轮换工作岗位、集团内调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员，没有办清交接手续的不得调动或者离职。B、接替人员应当认真接收移交工作，并继续办理移交的未了事项。C、会计机构负责人或会计主管人员应当催促经办人员与时办理交接手续.4.2.3.2

9、 会计人员办理移交手续前，必须与时做好以下工作：A、巳经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕；B、已录入凭证尚未审核并过账的，应当完成审核与过账，并打印科目余额表，由经办人员加盖印章或签名；C、整理应该移交的各项资料，对未了事项写出书面材料；D、编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票簿、发票、文件、会计软件与密码、会计数据磁盘磁带与有关资料、实物等内容。E、会计机构负责人或会计主管人员移交时，必须将全部财务会计工作、重大财务收支和会计人员的情况等，向接替人员详细介绍。对遗留问题，应当写出书面材料，并附上全部原始资料。4.2.3.3 移交人

10、员在办理移交时，应按移交清册逐项移交；接替人员应逐项核对点收。其中：A、现金、有价证券应根据会计账簿有关记录进展点交；库存现金、有价证券必须与会计账簿记录保持一致，不一致时，移交人员必须限期查清；移交保检柜的钥匙和密码时，接替人员应当场验证，移交完毕后，钥匙和密码应尽可能予以更换。B、会计凭证等会计资料必须完整无缺，经审核签章后打印，并附完整原始凭证再行移交；会计账簿、会计报表、账套密码和其它电子数据要在实际操作下移交，移交完毕后，接替人员应与时更换操作人员密码。C、银行存款账户余额要与银行对账单核对，如不一致，应当编制银行存款余额调节表调节相符，查清未达账原因；各种财产物资和债权债务的明细账

11、户余额要与总账余额核对相符；必要时，可抽查个别账户的余额，与实物核对相符，或者与往来单位、个人核对清楚。D、移交人员经管的票据、印章和其它实物等，必须交接清楚。4.2.3.4 会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。A、一般会计人员交接，由本单位会计机构负责人或会计主管人员负责监交；B、会计机构负责人或会计主管人员交接，由本单位负责人或其委托人负责监交，必要时可由总部财务管理部派人会同监交。4.2.3.5交接完毕后，交接双方和监交人员必须在移交清册上签名或盖章，需要说明的问题和意见应当注明。移交清册一般应当填制一式四份，交接双方和监交人各执一份，存档一份。4.2.3.6接替人员应当继续使用

12、接手的账套软件，不得自行另立新账套，以保持会计记录的连续性。4.2.3.7会计人员因故临时离职或者因病不能工作需要接替或者代理的，会计机构负责人、会计主管人员或单位负责人必须指定有关人员接替或者代理，并办理交接手续。当其重新恢复工作时，应与接替或者代理人员办理交接手续。 移交人员因病或者其它特殊原因不能亲自办理移交的，经单位负责人批准，可由移交人员委托他人代办移交，但委托人应当承当本规那么第4.2.3.9条规定的责任。4.2.3.8 单位撤销时，必须留有必要的会计人员，并会同有关人员办理清理工作，编制决算。未移交前，不得离职。接收单位和移交日期由总部财务管理部确定。4.2.3.9 移交人员对所

13、移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其它所有移交资料的合法性、真实性承当法律责任。4.3 会计核算4.3.1 会计核算的根本要求4.3.1.1 各单位应按照中华人民#国会计法、企业会计制度与各种具体会计准那么和本规那么的有关规定进展会计核算，与时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。4.3.1.2 各单位发生的以下事项，应当与时办理会计手续、进展会计核算：A、款项和有价证券的收付；B、财物的收发、增减和使用；C、债权债务的发生和结算；D、资本、基金的增减；E、收入、支出、费用、本钱的计算；F、财务成果的计算和处理；G、其他需要办理会计手续、进展会计核算的事项。4.3.1.3 各单位的会计核算应

14、当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进展，并保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。4.3.1.4 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。4.3.1.5 会计核算以人民币为记账本位币。境外单位可采用外国货币作为记账本位币，但向集团上报的会计报表，应当折算为人民币反映。4.3.1.6 会计记录的文字统一使用中文，境外单位可同时使用英文。4.3.1.7 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设置账外账，不得报

15、送虚假会计报表。4.3.1.8 各单位对使用的会计软件与其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化管理方法和财政部会计电算化工作规X的有关规定。4.3.1.9 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进展管理。会计档案建档要求、保管期限、销毁方法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案管理方法的规定进展。4.3.2 会计凭证与账套设置4.3.2.1 各单位办理本规那么4.3.1.2条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，并与时送交会

16、计机构。4.3.2.2 原始凭证必须具备如下根本要素：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人#；经办人员的签名或者盖章；承受凭证单位名称；经营业务内容；数量、单位和金额。 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述根本要素外，还应包括其他附加条件，具体为：A、从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。B、自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 C、购置实物的原始凭证，必须有验收证明。D、支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。E、发生销货退回的，除填

17、制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。F、职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退复原借款收据。G、经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。4.3.2.3原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。4.3.2.4原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。向外提

18、供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。4.3.2.5 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭证。4.3.2.6 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置符合集团管理需要和国家法规的会计账套。账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定

19、设置。新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符前方可启用。 账套应由会计机构负责人严格按内部牵制制度、内部稽核制度的要求确定操作权限，交由系统管理员操作设定，凭证录入人员不得兼凭证审核，不同操作人员应自行设置操作密码，并对其定期更换。4.3.2.7 会计机构、会计人员应根据审核无误的原始凭证录入记账凭证。 记账凭证可以分为收款凭证、付款凭证和转账凭证，也可以使用通用记账凭证。记账凭证的录入应内容完整、摘要简单明了；录入的凭证需经专人审核前方可过账；更正错误的方法必须符合财政部会计根底工作规X的要求。 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后

20、与时录入，不得积压。4.3.2.8 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进展相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。4.3.3 会计科目4.3.3.1集团内从事房地产业务的企业包括物业管理公司必须严格按照下述会计科目的编号与名称设置一级会计科目、局部明细科目与局部核算项目，不得随意增加或删除；其他行业的企业可在此根底上根据自身的需要增加或修改明细科目与核算项目的设置；未作规定的明细科目和核算项目可自行根据需要设置编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。 各单位应按企业会计制度有关会计科目使用说明，正确使用会计科目。4.3

21、.3.2 集团统一会计科目表如下:A、资产类 科目代码一级科目二级明细科目(与代码)三级明细科目四级明细科目核算项目1001现金人民币(01)、港币(02)、美元(03)、日元04、澳元05、其他币种06其他币种06可选择币种种类1002银行存款人民币(01)、港币(02)、美元(03)、日元04、澳元05、其他币种06按开户银行其他币种06可选择币种种类再选择开户银行存款种类：定期或活期可选1009其他货币资金借款保证金(01)、按揭保证金(02)、代管基金03(物业公司设)、其他04按开户金融机构按币别可选、代管基金名称物业公司设1101短期投资股票投资(01)、债权投资(02)、基金投资

22、03、其他10具体名称1102短期投资跌价准备同短期投资1111应收票据按单位1121应收股利按单位1122应收利息按债券名称1131应收账款地产公司按开发项目具体苑或栋或期按房号1131应收帐款物业公司按管理项目名称与债务人1133其他应收款应收押金或保证金(01)、备用金(02)、应收垫付款(03)、应收赔款和罚款(04)、联营公司往来(05)、预付帐款转入06、其他应收、暂付款项10按债务人1141坏账准备1151预付账款地产公司按开发项目具体苑或栋或期按合同单位与合同代码1151预付帐款物业公司按管理项目名称与合同单位1211原材料按万科集团存货核算方法1231低值易耗品1281存货跌

23、价准备1285完工开发产品1286出租开发产品1287开发产品摊销1294内部往来按往来单位按币别1301待摊费用广告费(01)、展示中心装修费(02)、保险费(03)、低值易耗品摊销(04)、养路费(05)、房租(06)、开办费07、其他101401长期股权投资股票投资(01)、其他股权投资(02)按具体股票或单位名称投资本钱、投资准备、股权投资差额、损益调整1411长期债权投资债券投资(01)、其他债权投资(02)1421长期投资减值准备股权投资01、债权投资02按具体证券或单位名称1501固定资产房屋类(01)、机器设备(02)、运输工具(03)、电子设备(04)、其他设备(05)150

24、2累计折旧同固定资产1505固定资产减值准备同固定资产1603在建工程按项目名称1605在建工程减值准备同在建工程1701固定资产清理同固定资产1801无形资产按类别1805无形资产减值准备同无形资产1901长期待摊费用租入固定资产改进支出(01)、装修支出(02)、固定资产修理支出03、其他递延支出(06)1911待处理财产损溢待处理流动资产损溢(01)、待处理固定资产损溢(02)B、负债类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目2101短期借款按借款单位按币别2111应付票据按债权人按币别2121应付账款地产公司按开发项目具体苑或栋或期按合同单位与合同代码2121应付帐

25、款物业公司按管理项目名称与合同单位2131预收账款地产公司按开发项目具体苑或栋或期按房号2131预收帐款物业公司按管理项目名称与债权人2142代收款项物业公司设按代交费用种类2151应付工资2153应付福利费2161应付股利按单位2171应交税金增值税01地产公司可根据需要选择设置进项税额01、已交税金02、转出未交增值税03、减免税款04、销项税额05、进项税额转出07、转出多交增值税09、未交增值税102171应交税金营业税(02)、消费税03、资源税04、企业所得税(05)、土地增值税06、城市维护建立税(07)、房产税08、土地使用税09、车船使用税10、个人所得税(11)、其他税种1

26、22176其他应交款按种类2181其他应付款按业务性质按债权人2191预提费用开发产品本钱01按开发项目具体苑或栋或期2191预提费用审计费02、利息03、担保费04、保险费05、修理费06、租金07、其他102211预计负债2301长期借款按贷款单位按币别2311应付债券债券面值01、债券溢价02、债券折价03、应付利息042321长期应付款按种类按单位2341递延税款按万科集团企业所得税项核算方法2281代管基金按代管基金名称按管理项目名称C、股东权益类 科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目3101股本按股东股票类别3111资本公积股资本溢价(01)、承受捐赠非现金

27、资产准备(02)、承受现金捐赠03、股权投资准备(04)、外币资本折算差额06、其他资本公积073121盈余公积法定盈余公积金(01) 、任意盈余公积金(02)、法定公益金(03) 、储藏基金外04、企业开展基金外053131本年利润3141利润分配其他转入01、提取法定盈余公积金02、提取法定公益金03、提取储藏基金外04、提取企业开展基金外05、提取职工奖励与福利基金外06、应付优先股股利08、提取任意盈余公积09、应付普通股股利10、转作股资本的普通股股利11、未分配利润12D、本钱类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目4301开发本钱按万科集团房地产企业本钱核算

28、指导、集团费用核算方法、存货核算方法。4311物业工程物业公司4302开发间接费F、损益类 科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目5101主营业务收入地产公司按开发项目具体苑或栋或期按开发产品类别住宅、商铺、写字楼、配套资产5101主营业务收入物业公司物业管理收入(01)、物业经营收入(02)、物业大修收入(03)按各项具体业务对应收入名称按管理项目名称5102其他业务收入固定资产出租收入01、手续费收入02、咨询收入03、开发产品出租收入04、其他075201投资收益股权投资收益(01)、债权投资收益(02)、权益法调整(03)、出售处理被投资单位(04)、股权投资差额摊销(05)、债券溢折价摊销06、长期投资减值准备(07)、短期投资跌价准备(08)5203补贴收入5301营业外收入罚款收入(01)、 处理固定资产收益 (02)、没收定金与违约金(03)、固定资产盘盈04、其他075401主营业务本钱地产公司