推广计划书.docx

1、推广计划书天阳明珠商业中心推广计划书一、市场情况（一）杭州目前的商铺发展情况分析商业物业市场处于转型期目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。吴山商圈逐渐淡化涌金广场阴影至此次人居展之后，继信义坊步行街开街和广厦西湖时代广场开业之后，兴起了一股新的商铺投资热；西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城相继开盘，耀江广厦婚庆广场的开业，家乐福即将进驻涌金广场，吴山商圈的商业物业逐渐淡化了涌金广场失败所带来的阴影；这种种的现象表明杭州商业物业市场进入新一轮的发展时期。三大商圈整线发展湖滨商圈的改造正在进行当中，7条

2、特色商街的开街将会使湖滨商圈的人流、商贸气氛空前加强，也会将人流引入吴山商圈，为吴山商圈带来新的活力。湖滨商圈打通武林商圈和吴山商圈整线发展的瓶颈，延安路成为链接武林商圈和吴山商圈的“大动脉”，延安路商贸的发展对三大商圈整体发展起着举足轻重的作用。（二）湖滨商圈、吴山商圈大型商业物业情况调查西湖时代广场商铺分布：商铺以商场形式分布，总营业面积在20000平方米左右，分布为地下一层、地上一、二层。地上主要经营服饰、箱包、珠宝等。价格：地下一层：900018000元/平方米地上一层：33000元/平方米地上二层：22000元/平方米个体：一层650平方米，54500元/平方米；沿街上层51000元

3、/平方米，下层18000元/平方米经营方式：分割出售，返租经营，经营者是杭州大厦，现已开业。承诺的年投资收益率为含税9。西湖国贸中心商铺分布：主要分布在地下一层、地上一、二层。以经营服侍、珠宝、化妆品等为主，分为内店铺和外店铺。其中外店铺将组成精品独立店铺。价格：外店铺起价60000元/平方米，面积45100平方米不等内店铺均价25000元/平方米经营方式：采取店中店的经营模式，地上一层、二层业态分布按照区域划分，无经营公司，不返租。清波商厦商铺分布：地上一层、二层为商铺，店铺面积从100600平方米不等，已装修。已有几家房产开发售楼处入驻，预计经营内容将以精品服侍、珠宝等商家进驻。整体上并无

4、明确的业态分布，由业主自行决定。销售均价：一层：25000元/平方米二层：15000元/平方米经营方式：采取店中店模式，由开发商组建经营公司，返租经营，年投资收益率在58左右。元华商城商铺分布：商铺分为三层，包括地下一层、地上一、二层。总面积10000平方米，主要经营内容是酒吧、茶吧。租金：地下一层：1.2元/平方米/天地上一层：35元/平方米/天地上二层：2.5元/平方米/天售价：地上一层：一层36800元/平方米起，沿街53800元/平方米地上二层：起价28800元/平方米经营方式：地上一层分割出售，面积为100800平方米不等，出售时预先确定业态分布，限制品牌。地下一层和地上二层整体出售

5、，分两种方式，经营与销售分开，经营由杭州大厦负责，销售由开发商负责。年投资收益率8%（含税）太平洋商业中心商铺分布：分成定安路、延安南路两个部分。定安路地上3层，延安南路地上6层，总营业面积70000多平方米，经营业态为地下小百货，地上大型百货休闲购物中心。具体业态分布未定。价格：沿街12间层捆绑销售，面积在400平方米左右。均价为25500元/平方米，其余租金未定。经营方式：采取的经营模式综合出售（返租经营）和出租（经营公司）两种方式，其中返租年投资收益率在7，意向中的经营公司是万向、华润、百盛等知名企业。吴山商城价格、业态分布、经营模式均未确定，预计均价在25000元/平方米左右。定安名都

6、价格、业态分布、经营模式均未确定。二、明珠商业中心的销售及推广状况商铺销售情况明珠商业中心从10月份开始销售，主要是针对地上一、二、三三层，各层的商业业态已经确定，地上一层为国内知名男装正装品牌；共6间，目前已销售三间；地上二层为休闲男装品牌，三层为运动男装品牌，地上二三层为目前主推商铺层。地上一层：面积较大的三间商铺以出售，剩下的三间分布在两端，面积在100平方米以上，具备总多优势：延安路沿街商铺人气旺、便捷；空间大，便于品牌服饰做形象展示窗口。总价高是销售的最大阻力。地上二层、三层：部分商铺出售。销售阻力表现在店中店的形式、高价商铺等方面。明珠商业中心前期的推广总结：主要由杭州精锐广告执行

7、，推广角度为地上一层、地上二层、地上三层商铺的销售，和天阳置业公司总体形象的宣传，注重于开发商物业销售的角度。其平面广告和活动的组织也都为此服务。后期推广重点：随着销售的跟进和商场整体经营的角度出发，明珠商业中心的推广应该转换思路，着重营造商场的商业氛围。推广从商铺地段优势、发展前景、投资价值、价值分析等方面加以阐述。三、明珠商业中心SWOT分析优势分析：地段优势明珠商业中心处于杭州传统而繁华的商贸中心延安路与庆春路交叉口，延安路作为杭州市级商业中心，其在百姓心中的商贸地位是举足轻重的，延安南路的改造，延安路商贸和交通的性质的定位，为延安路商贸氛围的可持续发展奠定了基础。商圈优势延安路作为杭州

8、传统的商业街，品牌众多，商贾云集。明珠商业中心（二期）紧邻的龙翔服饰城，虽然档次不高但人气兴旺，凝聚了杭州一流的商业气氛，同时，庆春路道路宽阔，直接西湖。延安路与庆春路交叉之地，商贸、景观、旅游、人气环环相扣，是众商家必争之地。同时延安路作为湖滨商圈的重要组成部分，中段缺少较高档次的服饰商场，这是湖滨商圈作为一个商贸旅游为主的大商圈所必须具备的，明珠商业中心的投入使用和成功经营有利于提升湖滨商圈的品质，同时也促进了延安路的商贸气氛的发展。预期优势目前，上城区政府正在进行湖滨商圈延安路南段的改造工程，改造完成之后，延安路将武林商圈和湖滨商圈串成一线，形成杭州大商圈，加重延安路的商贸气氛，这为明珠

9、商业中心二期人气的凝聚打下坚实基础。交通优势明珠商业中心处于延安路和庆春路交叉口，四通八达，有十几路公交车直达。规划中地铁庆春路站东南出入口直通明珠商业中心二期，届时将使其交通便捷达到一个质的飞跃，近可达西湖、城站，远可至萧山、余杭，聚天时、地利、人和为一体。产权优势延安中路目前的商铺多以出租形式，可售商铺十分稀缺，形成市场上的一个空白地带，而明珠商业中心二期采取出售的形式正可弥补，可以说是延安路目前绝无仅有的可售商铺，投资优势十分明显，这也为一些商铺的经营者提供了一个良好的契机。而且，明珠商业中心推出的小面积店铺对投资者资金要求不高，可操作性较大。投资价值延安路在杭州人们的心理地位不亚于南京

10、路在上海人们心中的地位，是品牌企业身份的象征，同样它的投资前景也不差于南京路，延安路商铺的价格向来是只涨不跌，而且，在延安南路改造完成之后，价格还会有一个阶段的飞跃。因此，在延南路黄金地段的商铺无论是投资、自营还是等待增值，其结果都是不言而喻的。从这点上看，投资明珠商业中心将是一个明智的选择。劣势分析：模式影响明珠商业中心采取的是中型店中店的模式，此模式在涌金广场运作不太成功，会对经营者产生心理压力，这对于位置稍弱的地上二、三层的销售将产生一定的影响。经营管理明珠商业中心二期商铺将分割出售，所有者与经营者不能完全统一，所有权和经营权的分离，为商场定位的明确性带来一些难度，会影响商场的整体形象。

11、价格因素明珠商业中心地上一、二、三既定的销售价格相对于周边同类物业和其他一级商圈的热销物业来说，价格相应偏高。这将会成为销售的阻力。威胁点分析：工联大厦工联大厦与明珠二期，同处与龙翔服饰圈内中，目前已完成招商，开始正式营业，定位为精品服装商场，但商场内的服饰品牌和质量却与龙翔服饰城相差无几，基本上是龙翔的另一个版本。虽然工联大厦和明珠商业中心定位不同，但工联大厦招商、投入在前，对明珠二期而言，无论在服装品牌的接纳、商铺的销售还是商场的人流等方面，都会产生一定的影响。吴山商圈商业物业由于明珠商业中心与吴山商圈的几大商业物业距离较近，一些经营方式也较相近且同期销售，如西湖国贸、太平洋商业中心、元华

12、商城等物业，它们与明珠商业中心具有可比性。这些物业的销售将会对明珠商业中心产生一定的影响。机会点分析品牌服饰展示窗口服饰品牌形象展示窗口的特定需要使一些地段优越、商贸气氛浓郁、人流旺盛、服饰品牌汇聚的商铺深受欢迎。而明珠商业中心正好符合这些要求，而且，四九层写字楼服饰品牌的入驻加大了商铺作为形象展示窗口的优势。这在商铺销售过程中可有效引导。特色定位主营男装服饰品牌的经营定位，使明珠商业中心区别于杭州、浙江乃至全国的任何一家服饰商场，这虽然使销售对象的范围缩小，但特色的定位必定会吸引有经营远见的客户，同时，也为商场在众服饰商家激烈的经营中保留一定的市场份额打下基础。升值潜力一流的地段、旺盛的人气

13、、地铁的兴建、湖滨商圈的价值凸现，种种因素表明投资明珠商业中心店铺的升值潜力是勿庸置疑的。四、推广策略主推地上二、三层的商铺：先招商，后销售招商和销售对于商场而言，招商易于商场整体经营的把握和管理，特别是针对明珠商业中心的“店中店”的形式，商场整体管理是经营成功的有利因素。同时，招商和销售的双管齐下有利于天阳置业对商业物业经验的积累。销售方式是采取先租后售先租后售的销售方式是一种人性化的销售新理念，这是明珠商业中心区别于其他商业物业一种向心力的表现，又可缓解明珠商业中心大面积商铺一次性销售，给品牌服饰带来的资金压力，减少销售阻力，同时，也有利于商场持续稳定的经营。着重延安路服饰品牌形象延安南路

14、改造，湖滨商圈重建、地铁庆春路站、延安路的商流人气，这些是明珠商业中心高价商铺销售的基础所在。特色定位化解周边商业的不利影响男装品牌服饰的特色定位使明珠商业中心区别于吴山商圈的商业物业，而专业品牌服侍阵地和高昂的售价使明珠商业中心与工联大厦和龙翔服饰城的档次有了明显的区别。明珠商业中心写字楼服饰行业的入驻和杭州唯一专业时装发布厅的设置为商铺针对服饰品牌的销售奠定了基础，这也可化解周边物业的影响。五、活动安排2002年11月2003年1月，预备两期活动：活动一：主题中型商场如何确定商业业态主要议题：杭州零售百货业的发展特点及前景杭州中型商业物业的定位和发展趋势商业物业经营的成功与商业业态的关系“

15、店中店”形式的商业物业如何有效管理活动二：休闲之都与休闲服饰品牌主要议题：杭州市如何从商业角度打造“休闲之都”休闲服饰品牌是打造“休闲之都”的重要组成部分休闲服饰品牌在杭州的发展机遇和趋势商场管理与休闲服饰品牌经营的关系六、广告推广及媒体计划推广思路明珠商业中心前一阶段报纸广告的诉求重点为形象展示，鉴于此，下阶段广告本案将着重从地域优势、商机与投资前景等方面进行整合诉求，突现明珠商业中心的商来价值，以求达到吸引众家及投资者的最终目的。时间安排2002年11月下旬至2003年春节前夕。媒体安排杭州地区以每日商报、钱江晚报为重点进行投放；外地报纸安排温州晚报，或根据实际情况安排夹报投放。广告主题及

16、内容本案将明珠商业中心下阶段广告分成三大系列、共八期内容进行有效组织。前面六篇每一期将以明珠商业中心的一个亮点进行重点诉求，整体上突出其无限的商机及投资价值；后两篇安排在春节期间，内容为综合性介绍。广告系列系列一：永恒的延安路：商机涌动系列二：永恒的延安路：璀璨明珠系列三：永恒的延安路：贺岁篇七、推广费用预算日期媒介版面内容价格11.28（四）每日商报半版彩色系列一51520.512.01（日）温州晚报半版彩色封底4800012.05（四）每日商报半版彩色系列一51520.512.08（日）温州晚报半版彩色封底4800012.12（四）钱江晚报半版彩色系列一6440012.19（四）每日商报半

17、版彩色系列一51520.512.26（四）钱江晚报半版彩色系列二64400109（四）每日商报半版彩色系列二51520.5116（四）每日商报半版彩色系列三51520.5123（四）钱江晚报半版彩色系列三64400DM夹报10万份设计、印刷、运输、投递30000活动费用每次活动预算费用2万元40000合计616802.5附：经营公司天阳商业服务有限公司近期工作重点提供完整的商场楼层商业业态定位制定相应的管理措施制定管理公约制定物业管理收费标准（包括空调、水电等细节）制定明珠商业中心开张以后的推广思路商场前期推广及开幕庆典策划方案前言一市场分析二我们的实力三主题活动：形象代言人选举活动四主题活动

18、：XX时代商场开幕仪式五活动费用预算六相关设计效果图前言二十一世纪的中国，随着WTO的加入，市场竞争的力度日益强化。企业间的竞争巳从质量竞争上升到了实力竞争，从而进化到了目前的品牌竞争，这是一个质变的过程，亦是社会经济发展的必然趋势。新颖别致的广告推广活动是企业树立品牌，宣传业形象和文化的必然手段。许多企业在自身品牌的宣传推广活动上更是层出不穷，新意连绵，意欲藉助广泛的媒体载体宣传和发布企业的相关信息，达到树立品牌和形象营造气分和创造商机的目的。但是，盲目的投入和跟风的手法往往效果适得其反，所以必须认真针对企业的商业性质和经营模式，结合企业本身的实力，在详细的市场分析和调研的基础上，为企业量身

19、定做极富创意、新颖的推广策略。一、市场分析1、优越的地理环境XX时代商场座落于深圳市商业中心地带，座东朝西。交通便利人流旺，外围商业气氛浓厚，商务大厦林立.大部分的受众人群均为都市白领，金领俪人，其消费能力强,消费水平高，潜在无限的商机.。2、准确的商业地位XX时代商场目前定位为女性魅力之都，是专营国内外女性知名品牌服饰及女性精品饰物的主题商场。商业形态有异于临街的世贸商城天虹商场的差异化卖点，突出主题化、个性化。利用传统的商业形式，结合差异化的卖点，在竞争对手中摄取客户，争夺市场份额。、优雅的购物环境根据XX时代目前楼层的分布及商铺的设计规划，其购物环境除了有一般购物商场的明亮整洁外，更多的

20、是宽敞和舒适。配合整体的装饰效果能给人一种高雅而不俗丽的感觉，整体的购物环境能给人一种高档时尚潮流的优越感。、齐全的商业配套设施XX时代商场外围的商业配套设施十分齐全，金融、证券、娱乐、饮食、休闲等一应俱全，是吸引人流的一大有力优势，加上深圳地铁华强北站的设置，更是增添了其繁华，热闹的先天因素。、强劲的竞争对手世贸商城、天虹商场、女人世界、紫荆城、俪人世界、新大好等。二、我们的实力、专业的市场调研我们坚信事实是一切活动的依据因此我们有一支优秀的队伍，在每一次活动之前都会通过网络，媒体及实地调查等渠道收集资料，然后进行周密的现场调研工作，力求做每一件事之前都了解全部，做就要达到效果。、专业的策划

21、队伍及独特的营销手法我们有专业的策划队伍，我们不拘泥于形式，在充分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为贴切的营销手法，并做出不同的方案来，运用最少的资金达到最全面的调查，作为我们拟定方案的基础，力求更为贴切。、专业的电视，平面广告制作人员我们有专业的电视和平面制作人员，他们能够配合策划部门制作出最具创意的广告效果图，我们的制作以强列的视觉冲击力和充分的想象力为特色，以提高媒体宣传力度。、我们有自己媒体的强劲支持我们自身有自己的媒体XXXX因此可以最大限度的应用人力资源和媒体资源，从而最大限度的节约资金。特别是在媒体的宣传和发布方面更是有与其它广告公司难以比拟的优势。5全方位的经营服

22、务范我们是一家集编剧策划媒体模特代理为一体的综合性广告公司，具备活动策划，制作平面和电视广告的丰富经验。主要的经营范围包括：楼盘销售招商的整体策划；企业形象VICI整体设计及推广；企业各种礼仪活动的统筹和策划实施；商品上市推广方案及商场促销活动的策划与实施；各种室内会场展厅的总体设计规划与场务布置；各类媒体宣传投放计划及主题宣传推广活动的策划与实施。三、主题活动形象代言人选举活动、活动的时间及地点2002年XX月XX日至2002年XX月XX日，XX时代商场；、活动的目的(1)为了有效地宣传XX时代的企业形象，树立其在社会人群中的公众形象及知名度；(2)为了突出XX时代商场是具个性化的女性主题商

23、场，以此活动作为商场开幕前的前期广告预热，宣传造势手段：制造媒体响应，专访报道的软性广告炒作效果；(3)通过此活动的开展，达到轰动性的品牌宣传效益，为商场开幕后的客户资源起到引导性的号召作用。、活动概况(1)利用大众媒体刊登和发布XX时代商场形象代言人选举活动的机关信息(包 括参赛的时间，地点，条件，资格，报名细则等)；(2)设计印刷宣传单张大量发行和派送；(3)前期宣传主要用本次选举活动来制造声势，公布商场开幕日为选举活动决赛；(4)开幕前一周进行简单的初赛，引起世人的关注和重视，为开幕日现场人气度作铺垫，同时造成受众人群意念上的言认可：XX时代推广活动多而有新意；(5)组织评审团对参赛小组

24、考核，评分(包括身材，相貌，学历，才艺表演等多项考核)；(6)比赛分淘汰式初赛，选拔式复赛和决赛三个阶段进行；(7)决赛定在开幕日期，现场产生冠军(开幕日一大卖点)。四、主题活动XX时代商场开幕仪式1、活动时间及地点2002年XX月XX日，XX时代商场2、活动目的a)提升XX时代的品牌形象，塑造XX时代的品牌特点，突出XX时代商场的品牌特色，发掘和竞争品牌的服务差异性，体现XX时代的时尚，诚信，视信誉为中心的经营理念。b)通过本次活动，加强与消费群的良性沟通，互动，以争取受众的生活群体及潜在消费力。c)通过本次活动，加强与目标消费群的理念沟通和情感联系，增强目标消费群及生活群体对XX时代品牌的

25、忠诚度，并对潜在市场进一步施加品牌影响。d)增强XX时代广场在行业内部的影响力，提升XX时代在业界的地位，并直 接争取更多的国际著名品牌加盟。e)展现XX时代多功能的服务特性。f)最终创建XX时代特有的营销模式和商业主题。g)预先发布选举活动参赛者的个人信息(如个人资料相片等)及开幕日剪彩的特邀嘉宾(港台明星效应)引发媒体回响，争相报道的软性广告炒作效应。、活动策略到场嘉宾：深圳地方政府领导行业协会领导入驻卖场的品牌商代表特邀顾客XX时代集团关系客户香港著名艺员各大媒体记者媒体公关：先期，以深圳市内流动于XX时代附近的公交大巴为主流媒体，将庆典活动消息发布出去，同时跟进报纸，电台，电视台，时尚

26、购物杂志，并以我们自身的杂志媒体XXXX发布港人创业信息，同时邀请香港华人青年企业家协会XX先生组织招商团，为XX时代引进香港品牌进驻投资和发展。开业期间：邀请深，港，粤的媒体（深圳电台中央电视台深圳电视台本港台翡翠台凤凰台湖南卫视广东卫视深圳特区报深圳商报晶报深圳晚报南方都市报广州日报香港文汇报香港商报香港大公报等）进行活动追 报导。现场活动内容：升旗仪式开业剪彩舞狮采青媒体见面会XX时代品牌推广XX时代理念宣示，庆典节目表演等。建议：由于到场嘉宾领导层次较高，建议购买或制作一批具有宣传女性消费意义的礼品，一可以表达对领导的尊敬和谢意，二可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。例如：(领导嘉宾

27、)水晶红木雕VIP卡高档纪念手表金箔画等。(活动派发)雨伞笔打火机小气球匙扣。成女性时尚小精品美容化妆品等。庆典升旗及剪彩活动设置升旗仪式仪式时间：XX月XX日上午10:0010:15仪式地点：XX时代广场仪式主题：加强爱国主义教育，弘扬企业文化。由司仪宣布升旗仪式开式，升三种旗帜(国旗企业标志旗和代表监督机构旗帜)，由专业军乐队演奏响国歌，到场嘉宾肃立行注目礼。剪彩仪式剪彩时间：XX月XX日上午10：3011：30剪彩地点：XX时代广场10：20军乐队开始演奏序曲10：:25二位司仪宣布剪彩仪式领导讲话10：33安排68名地方政府官员，行业领导及友好协作单位领导剪彩10：38呜放礼炮18响，

28、然后由公司领导发表答谢讲话10：58由各级领导参加醒狮11：08嘉宾进入商场参观，同时由乐队和舞狮轮流表演11：30十位代言人选举决赛人选出场，作自我介绍并宣告观众下午活动的内容及时间。节目安排第一部分：时间：13：3016：30内容：文娱表演及参赛表演交叉进行第二部分：时间：19：1521：30内容：大型综性文娱表演代言人选举决赛及现场颁奖仪式司仪人选：凤凰卫视锵锵三人行节目主持人深圳电视台特主持深圳电视台主持香港艺人、大型开场歌舞12人、女民歌、杂技、俄罗斯民间舞蹈、著名小歌手6、著名男歌手 7、表演舞 8、口技9、著名女歌手10、三人组合 11、品牌时装展示秀（10人） 通过模特在舞台上

29、的展示，将品牌服装的时尚高档风格用料等特色用直观立体的表现方式展示出来。12、魔术 13、三人组合 14、二胡独奏15、男高音独唱 16、相声 17、蒙古舞 18、俄罗斯民间舞蹈 19、结束曲 难忘今宵 礼仪布置：升空气球 PVC 直径3M 8M条幅 10只 充气拱门牛津布风机广告帖子 4座（租用） 军乐队 统一制服 20人 3500元舞狮 南狮 礼炮 环保无烟火 礼仪小姐 1.70M以上靓丽小姐 18人 庆贺条幅 华达呢 按实际呎寸 广告条幅 华达呢 印字 50条 氢气小气球 12寸 2000只 路灯旗 牛津布 双面 金属架 按实际数量 彩旗 绸缎 印字 1.2X0.6 300面 花牌(匾) 华达呢 泡沫金字 鲜花 20块 花蓝 3层 鲜花 贺词飘带 50只 胸花 贵宾牌 泰国兰 满天星 100套 道具 亮灯时用 冷餐会 酒类