住宅物业管理投标书精细新版.docx

1、住宅物业管理投标书精细新版目录前 言第一部分 投标人资格证明及企业基本情况 2第一章 投标人资格证明文件 2第二章 授权委托书声明 3第三章 投 标 函 4第二部分 物业成本测算及财务分析第一章 唱标单 5第二章 前期物业管理成本测算 6第三章 有偿服务收费标准 11第四章 收支测算 12第五章 财务分析 13第三部分 公司资信文件第1章 营业执照和资质证书复印件 18第2章 企业简介 20第3章 管理业绩 21第4章 获得荣誉 22第5章 拟派项目经理和主要技术人员 25 第四部分 物业管理的整体设想与策划第一章 项目的调研与分析 32第二章 服务目标 34第三章 管理目标 38第四章 管理

2、模式及思路 39第五章 拟采取的五项服务措施 42第五部分 管理机构及管理制度第一章 小区管理组织架构 45第二章 组织运行 46第三章 项目服务机构运作方法 48第四章 管理制度 53第五各岗位职责范围 56第六部分 人员的配备、培训和管理第一章 人员的配备 63第二章 管理人员的培训 66第三章 管理人员的管理 72第七部分 管理目标及承诺第一章 前期阶段目标及承诺 75第二章 合同阶段目标及承诺 75第三章 总体目标及承诺 75第四章 分类目标及承诺 75第八部分 创优规划及实施方案第一章 创优规划 77第二章 创优实施方案 79第一节 市政、房屋、物业共用部位、共用设施设备管理方案 7

3、9第二节 物业管理区域内环境卫生管理方案 84第三章 绿化养护的维护方案 88第四章 消杀管理方案 92第五章 公共秩序维护方案 94第六章 消防管理方案 96第七章 车辆及交通管理 97第八章 档案的建立与管理 99第九章 商铺的管理 100第十章 客户投诉与报修处理 101第九部分 社区文化建设第一章 社区文化建设的意义 103第二章 社区文化建设的目标及思路 104第三章 社区文化实施流程及规划 108第四章、社区文化实施规划 109第五章 社区便民服务及特约服务 112第十部分 前期物业管理服务方案第一章 前期介入管理实施方案 116第二章 项目入住管理 120第三章 入住的宣传工作

4、124第四章 装修管理 124第五章 安全防范及环境卫生管理 128第六章 协助筹建业主委员会 133第十一部分 物业维修养护计划和措施第一章 园林建筑附属设施维护措施 136第二章 物业共用部位、共用设施设备及业主自用部位的维修计划 136第三章、维修管理制度 138第四章 公建配套设施、设备及各类管线的管理措施 143第十二部分 创新措施第一章 智能设计标准、设计原则及设计依据 152第二章 智能小区系统功能 152第十三部分 突发事件处理 164物质装备计划 179结束语 183前 言*是由*房地产开发有限公司开发的商住高档小区，为实现物业的顺利接管，建立与房地产档次相适应的物业管理体系

5、，为客户提供优质的物业管理服务，进一步提升小区品质与特色，最终物业得到保值、增值，我公司制定了本物业投标书，参与此次投标活动。我们将以“创知名品牌，树行业典范”的企业经营理念，在结合国家政策、法规和客户实际需要的前提下，凭借在物业管理服务过程中积累的丰富经验以及一流的管理人才，为广大客户创造一个安全、舒适、优美、和谐的生活环境。第一部分 投标人资格证明及企业基本情况第一章 投标人资格证明文件一、法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日经营期限： 姓名： 性别： 年龄： 职务： 系*物业管理有限公司的法定代表人。特此证明。投标人（公章）：*物业管理有限公司 日

6、期： 年 月 日二、授权委托书声明本授权书声明：我 系*物业管理有限公司的法定代表人，特此授权委托我公司 同志代表本公司参*项目的投标活动。本授权委托书从投标时起至委托合同生效时止，该同志代表我公司全权处理本次投标活动中与贵方的联系，代理人签字的一切文件，我公司均认可。代理人无权转委托权，特此委托。代理人（签章）： 性别： 年龄： 职务： 身份证号： 投标单位（公章）： 法定代表人（签章）： 授权委托日期： 年 月 日三、投 标 函致： *房地产开发有限公司1、根据已收到贵方*项目的招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，我方经考察现场和研究*项目招标文件的投标须知、合同条款、图纸和

7、其他有关文件后，我方愿以 住宅* 元/月、商业*元/月的投标报价并按招标文件的条件要求承包本项目的物业管理。2、我方已详细审核全部招标文件内容，包括答疑、修改文件及有关附件。 3、我方承认投标函附录是我公司投标函的组成部分。4、一旦我方中标，我方保证按合同协议书中规定的服务范围、服务内容和质量标准及时间等提供物业管理服务。5、我公司保证管理达到 标准。6、我方同意所递交的投标文件在招标文件中规定的投标有效期限内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。7、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同文件的组成部分。投 标 人（公章）： 单位地址： 法定

8、代表人（签章）： 电 话： 日 期： 年 月 日第二部分 物业成本测算及财务分析第一章 唱标单1、开标一览表投标单位： 投标总报价： 序号一物业管理费名称住宅商业建筑面积（M2）单价（元/月/M2） 小计（元/月）建筑面积（M2）单价（元/月/M2） 小计（元/月）二停车服务费地上地下小计（元/月） 元/月/位 元/月/位三总报价 元/年特约服务费： 承诺：达到省级物业管理优秀住宅小区标准备注：投标单位(盖章) 法定代表人(盖章)日期: 年 月 日第二章 物业管理费用测算汇总表物业管理费用测算汇总表序号项目名称测算方法总 价备注一人工费见附表1二物业共用部位、共用设备设日常运行、维护费见附表2

9、三清洁卫生费见附表2四绿化养护费见附表2五公共秩序维护费六办公费七企业固定资产折旧见附表3八不可预见费总额1%九企业管理费十税收合计附表1管理、服务人员工资部 门岗 位人数月工资标准每月费用每年费用管理中心经理助理 客户服务 中心主管客户服务财务部主管收费员工程技术部主管维修员安管部主管安管员环境部主管绿化工保洁员合 计项目测算依据月支出年支出管理人员五险管理人员服装合计附表2 公共设施设备维护明细序号项目测算依据月（元）年（元）1排污测算每年清理两次综合测算2消防测算3电梯测算4排水测算5给水测算6供电测算7监控测算监控室设备维护8道路维护9车辆出入系统综合测算10房屋共有部位维护综合测算合

10、计447060清 洁 卫 生 费序号项目测算依据月（元）年（元）1消杀费2工具费3保险费4材料费5服装费合计绿 化 养 护 费序号项目测算依据月（元）年（元）1工具费2农药3节日装点合计公 共 次 序 维 护 费序号项目测算依据月（元）年（元）1保险费2装 备3服装合计办 公 费 用序号项目测算依据月（元）年（元）1通讯费2办公水电暖费3办公耗材合计附表3固定资产折旧 物业服务有限公司有偿服务项目及收费标准序号内容人工机械费 材料费（元）合计收费备注1水管接头漏水10元/个 （4）按市价或业主自备据实不包括暗管2更换普通水龙头5元/个按市价或业主自备据实3更换冷热组合水龙头15元/个按市价或业

11、主自备据实4更换日光管5元/支按市价或业主自备据实不包括更换镇流器5更换镇流器15元/个按市价或业主自备据实6更换普通灯泡5元/个按市价或业主自备据实不包括灯头7检修马桶漏水10元/次按市价或业主自备据实指水箱部分漏水8更换墙边开关、插座10元/个按市价或业主自备据实不包括更换底合9检修插座、照明无电15元/回路按市价或业主自备据实10疏通下水道50元/次按市价或业主自备据实不通不收费11暗线故障检修100元/次按市价或业主自备据实可根据实际情况面议12安装排气扇20元/个按市价或业主自备据实不包括开洞13安装普通灯泡光管20/位按市价或业主自备据实14安装吊灯或其他灯具50元/位按市价或业主

12、自备据实不包灯具的组装15安装开关插座20元/位按市价或业主自备据实明装16安装供电线路（明敷）10元/米按市价或业主自备据实限难燃线槽安装17安装抽油烟机50元/次业主自备据实不包括开洞18小修门窗10元/次按市价或业主自备据实19更换球形门锁15/次按市价或业主自备据实20更换防盗门锁30元/次业主自备据实21检修漏电50-100/次据实22更换漏电开关空气开关30元/次按市价或业主自备据实限同型号23清洗水龙头滤网5元/个据实24更换铝合金窗轮50元/扇按市价或业主自备据实25更换信箱锁10元/次包括材料10元/次26业主委托的其他维修项目面议面议据实第四章收支测算1、前期物业管理收入测

13、算表序号收费项目收费标准收费指标月收入年收入备注1住宅物业费元/12商业物业费元/3地下车位元/月个4地上车位元/月个 合计2、收支状况序号类别月度年度备注1总收入2总支出盈亏3、3年财务分析类别年限测算依据金额备注收入第一年*100%年总收入收缴率支出*98%年总支出节支后比例盈亏收入第二年*98%年总收入收缴率支出*95%年总支出节支后比例盈亏收入第三年*97%年总收入收缴率支出*92%年总支出节支后比例盈亏三年盈亏第五章、收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入；三是特约服务费的收入；

14、四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根

15、本没有发展的前途和空间。再看看物业管理企业的支出情况：一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；三是核算财务费用；四是核算所得税。 物业管理公司是一种微利型企业，他收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该

16、广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。 经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。策划的目的是要确定一个明确的行动方向，避免盲目性，避免出差错，同时它又是检查和衡量成绩的标准。物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。要实现物业项目的经营

17、管理目标，就必须根据每一个物业项目的实际情况，物业经营的资源的优缺点，甲方及业主的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。2、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。组织就是充分地、有效地利用物业项目中各个职能单位，每项设备，每个员工在物业经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。有一个严密的整体感，就象一部完整的机车，有节奏地、正常地、快速地向着目标运动。3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。4、控制。控制

18、即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。一个计划的制订、传达、贯彻和执行必须进行监督、检查和考核，看是否按计划执行，执行过程中有没有发生偏差或不妥。大力开展物业管理中的综合经营，拓展思路，力求企业生存和发展有更大的空间，实现盈利的目标。下面的几项经营服务可以作为重点项目，以此来实现物业管理企业的盈利。1、家居装修行业。随着我国城市化进程的加快，城乡居民生活水平也不断提高，家居装饰行业呈加速发展的趋势，蕴藏着巨大的市场商机和消费潜力。物业管理服务行业与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。 3、环

19、保产业是与物业管理服务行业最紧密相关的行业。国家为鼓励环保行业的发展，已出台了一系列相关的优惠政策。物业管理企业进入环保产业同样有着独特的优势。建立区域性污水处理中心（站）。随着人们生活水平的提高，生态环境将会越来越受到人们的重视，环保社区将会受到消费者的青睐。以收费的形式，建设区域性污水处理中心，将污水处理后作为非饮用水循环使用，将是一个巨大的潜在市场。建立区域性废旧家电、电器回收处理中心。随着国家对环保的重视和人们环保意识的提高，废旧家电、电器回收处理行业将会成为新兴产业。 建立区域性垃圾分类处理中心。垃圾分类处理产业，也是一个有待开发的新兴行业。 4、组建区域性物流配送中心。物流配送是生

20、活现代化、信息化的一个重要标志和服务手段。物业管理服务企业只要在现有的小区管理构架中增加一两个环节，就可以在短时间内形成（五金交电、日常生活用品）社区物流配送，为商家和居民带来方便。 5、建立信息化的社区服务中心。21世纪是知识信息时代，物业管理服务企业，围绕社区服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性社区服务网络平台，利用信息技术为社区居民提供全方位、全天候的服务。如清洁公司扩展家政服务业等。从客观上讲，物业管理服务企业进入信息服务领域，在资源方面有着得天独厚的优势和有利条件。 6、开展社区旅游服务。社区旅游有着巨大的市场潜力，随着人们回归社会，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验

21、家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着的巨大商机。7、社区商业的拓展。随着零售业的发展，商业类型发生巨大的变化，原来百货市场的主体已经发生动摇，超市、小便利店、专卖店等社区商业将成为新的发展亮点。有专家指出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但是目前的社区商业配套严重不足，今后的一段时间将是社区商业发展的蓬勃时期，因此，物业管理企业在具有得天独厚的条件下应该积极和开发商联系，加大小规模的底商和街铺的建设，如：社区购物中心、社区广场、邻里中心等，一定是今后物业管理中新的经营收入点。 综合分析，可以得出，一个物业管理企业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，

22、在充分的市场调查和研究分析后，结合自身管理物业的特点，遵循物业综合经营服务的原则，大力开拓新的经营业务，实现企业盈利。第三部分 公司资信文件第一章、公司营业执照资质证书复印件第二章 企业基本情况一、企业介绍*物业管理有限公司成立于 年 月，位于*路，公司注册资本为*万元，*级资质，现正在申报*级资质，公司现有员工*人，其中，管理层员工*人、作业层员工*人。公司管理的物业项目面积达*多万平方米，物业类型有多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商业等。*物业公司本着“竭诚服务，追求卓越”的服务宗旨和“严格苛求、默默奉献”的工作精神，遵循社会化、专业化、规范化的管理原则，以高度的责任感和积极向上的精神，放

23、眼未来，勇于创新，努力为聊城市的物业发展做贡献。*物业公司是以总经理负责制的管理方式，对各部门、各项目实行垂直管理，统一调度、统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。*物业公司自成立以来，通过学习和借鉴先进物业管理企业的经验，并结合公司自身发展实际，制定了一套管理科学、服务规范的内部管理制度，培养了一批兢兢业业、一丝不茍、团结拼搏、吃苦耐劳的高素质员工队伍。公司发展不断壮大，企业品牌稳步提升，短短几年时间，公司跨入市先进物业管理行列，并取得了良好的经济效益、社会效益和环境效益，得到了社会各界和广大客户的

24、认同。二、*物业企业文化：服务宗旨：竭诚服务、追求卓越；核心价值观：员工与企业同步发展、企业与业主和谐共荣；经营理念：服务创造价值、规模促进效益；企业使命：提高业主生活品质、营造社会和谐氛围；企业精神：严格苛求、默默奉献；服务方针：科学、严谨、规范、高效；品牌个性：人本、创造、坚定、卓越；企业愿景：树行业典范、占行业高端；员工素质基本要求：诚实守信、遵章守纪、勤奋认真；品牌定位：提供优质生活的创想家。第三章、管理业绩序 号项目名称物业类型项目面积（）说明负责人达标创优1住宅多层2多层和高层聊城十佳宜居社区3住宅多层4住宅多层和高层5住宅多层6办公多层7住宅高层*市优秀小区合计第四章、获得荣誉附

25、：部分奖牌照片复印件第五章 拟派驻项目经理情况拟派驻项目经理管理业绩姓 名技术职称学历项目经理岗位资格证书物岗*号主要管理经验备注主 要 技 术 人 员 资历姓 名上 岗 资 格 证 书备注主要专业技术人员情况注：需提供主要技术人员上岗资格证书等相关材料复印件，并加盖企业 第四部分 物业管理的整体设想与策划 第一章 项目的调研与分析一、项目基本概况调研1、座落位置：2、物业类型：商业、多层、高层；3、总用地面积： 4、总建筑面积： 5、楼栋建筑物： 6、建筑密度： 7、容积率： 8、绿化面积是*平方米，绿化率 9、机动车停车位：*地下个，地上*个。10、主要配套设施设备有：（1）给排水系统；（

26、2）供暖系统：（3）供电系统；（4）消防系统；（5）照明系统；（6）电梯系统：（7）备用发电机；（8）监控系统；（9）排污系统；（10）车辆管理系统；（11）二次加压设备。二、项目管理情况分析1、物业特征分析：（1）*居住人口相对集中，配套设施比较齐全，对物业管理服务要求相对比较高。如何切合项目规划设计理念，让物业管理服务与硬件设施完美融合！（2）小区出入口2个，实际使用出入口1个（另1个为消防通道），所以出入口人流、车流较大，由此引发的人、车、装修、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业服务企业将采取何种管理方式，方可保证有序管理？（3*属于高档小区，物业服务企业所提供的服务产品是否与质价相等，如何设计适用的服务产品需求既能满足客户需求又能实现收支