小区业主使用手册.docx

1、小区业主使用手册宁波BOBO城业主使用手册宁波市常青藤物业管理有限公司二OO七年五月欢迎词 2物业管理公司简介 3第一章 物业管理 4第二章 物业使用 7第三章 装修守则 10第四章 装修管理 14第五章 车辆管理 18第六章 安全事宜 20附录：常用电话 23欢迎词籍此阁下加入BOBO城行列之际，本公司全体同仁向您及您的家人表示由衷的热烈欢迎，并预祝阁下生活愉快、万事如意。宁波市常青藤物业管理有限公司作为本物业的管理者和服务者，在BOBO城设置现场物业管理处，将真诚为阁下提供高品质的服务，使入住BOBO城的每一位业主（使用人）都能享受安全、舒适的生活，得到方便、满意的服务。本手册特为阁下作为

2、BOBO城业主（使用人）而编制，内容包括有关本小区的管理运作资料、管理策略及各项物业服务介绍等，请妥为保存，以便阁下、家人及雇员能够随时取阅。手册的索引已经细心安排，以便阁下能够随时翻查所需的资料。希望本手册所包含之信息和建议将会对您有所裨益。如阁下对本手册的内容有任何疑问，或有任何增减的建议，请随时与物业管理处联络。管理处客户服务中心地点：接待时间：上午7：30晚上19：30（每天）接待电话： （7：3019：30时）传真号码： （24小时）监控中心电话： （19:307：30时）再次恭祝您事业顺利，合家欢乐！宁波市常青藤物业管理有限公司二零零七年五月物业管理公司简介宁波市常青藤物业管理有限

3、公司是宁波市交通房地产有限公司投资的具有独立法人资格的有限公司。负责管理的物业总量超过100万平方米。其中包括多层、小高层、高层、别墅、综合楼、商铺、机关大楼的各物业类型。常青藤物业管理有限公司管理的中兴小区曾获得“城市形象工程建设先进单位”、“优秀住宅小区”、“涉外住宅小区”、“花园式住宅小区”等荣誉称号，中兴小区和常青藤小城先后被国家建设部评为“全国物业管理示范小区”。2002年公司通过ISO9001标准质量体系认证。2004年公司被国家建设部认定为全国物业管理二级资质企业。宁波市常青藤物业管理有限公司坚持“真心至诚、服务业主、开拓发展、奉献社会”的质量方针，不断提高服务质量和延伸服务内容

4、，成为业主信得过的物业管理企业。公司下属的BOBO城管理处特聘请具有国际知名外资物业公司工作背景的资深物业管理经理人担任BOBO城管理处经理。物业管理处下设客户服务中心，受理业主有关物业服务方面的一切事务。配备干练的安保管理员、工程技术员，聘请称职的专业清洁服务公司，全面提供小区日常生活的各方面服务，并随时响应业主的服务需求。以期用“诚信、规范、及时、温情、周到”的服务模式，为您的生活带来舒适方便，为您的物业保值、增值而努力！第一章 物业管理1.物业管理公司1.1 宁波市常青藤物业管理有限公司BOBO城管理处为本物业之管理服务机构，按BOBO城前期物业管理协议、BOBO城业主临时公约(以下简称

5、公约)之规定，执行对BOBO城之管理职责，并享有或承担合同和公约中规定的各种权利、义务及责任。 1.2 物业管理处地址：电 话：办公时间：周一至周五上午8：30时至下午17：00时，周六、日及国定假期休息(管理处安排有主管值班，负责客户投诉及紧急报修)，办公时间如有变动会提前公告；如在办公时间外有紧急事件，可通过对讲系统速与小区保安监控中心联络，或用电话拨打： 进行联系。2.物业服务费用2.1 物业管理费为保障各业主在BOBO城的物业之长远利益，以达到投资保值的效果，各业主（使用人）需按照公约规定承担本物业之日常运作、保养、维修及管理开支。综合服务费及公共部位、公共设施日常维修费（以下简称管理

6、费）的收取标准根据前期物业管理服务协议的约定，并经政府物价部门核准，按各类房屋建筑面积、配套公共设施之不同，以及享受服务之差异而定。2.1.1 小高层住宅的综合服务费每月1.20元/平方米。公共部位、公共设施日常维修费每年2.00元/平方米。2.1.2 高层住宅的综合服务费每月1.60元/平方米。公共部位、公共设施日常维修费每年2.00元/平方米。2.1.3 商业用房的综合服务费每月1.60元/平方米。公共部位、公共设施日常维修费，每年2.00元/平方米。2.1.4 沿街商业用房综合服务费每月0.80元/平方米。公共部位、公共设施日常维修费，每年2.00元/平方米。2.2 车位管理费 2.2.

7、1 本物业设有地下停车场，供业主（使用人）购买或租用。使用此停车场之车位，都必须支付相应车位的管理费或租费（含管理费），用以停车场的日常运作管理、保洁、设施设备运行及养护、水电能耗及停车秩序方面之管理。2.2.2 本物业的车辆全部安排停放（含临时停车）于地下车库，业主（使用人）的临停车辆、访客车辆进入小区须领取临时车辆通行证，在车库指定停车位置有序停放。停放收费按本市物价部门规定的标准执行。2.3 建筑装潢垃圾清运费装潢垃圾清运费住宅每平方米1.50元，非住宅每平方米2.00元在交房时一次性交纳；以后再次进行房屋装潢的，需按本标准另行再次交纳。3.管理费缴交 3.1 根据浙江省物业管理条例的有

8、关规定和购房合同约定的房屋交付日期，从次月起，业主将全额承担所购房屋的物业管理服务费（综合服务费及公共部位、公共设施日常维修费，以下简称管理费）。3.2 业主在收楼时，需按购房合同约定的房屋交付日期,预缴从次月起的一年物业管理服务费。以后每年均一次性预缴，业主（使用人）自应当缴付的当月份及之前一次性全额缴付。3.2 业主（使用人）如逾期缴交管理费，自欠费的次月起，每逾期一天，按应缴费用额的千份之三，加收滞纳金。经催缴仍未按时交纳的，将按相关法律规定依法申请仲裁或者提起诉讼。此条款同时适用其它应缴费用的缴交。3.4 各费用除特别说明外均以人民币计价，支付方式可为现金或支票。4.安全管理4.1 本

9、物业24小时全天候配备安保人员值班和巡逻，维护公共秩序，配合公安机关做好治安防范工作，协助业主（使用人）所提出之合理要求。4.2 为小区安全起见，安保人员将对进入小区内的陌生或可疑人员进行查询，必要时，将要求其出示身份证件或填写访客登记。此举亦可能给您或您的亲友带来不便，敬请谅解并望事先告知您的亲友们。4.3 为减少小区的失窃风险，所有携出小区的大宗物品必须由您的陪同或您签字同意后，安保人员才会放行。4.4 所有管理处的工作人员均佩证上岗。凡遇陌生的自称政府工作人员、管理处人员要求上门，请谨慎对待，须与管理处联系核实无误后，方决定是否同意其进入室内。5.公共设施物业内配套的公共设施及住户室内安

10、装的各类设施系统（部分房屋可能并不相同，以实际购房合同内容为准），各住户应正确使用，具体内容详见BOBO城住宅使用说明书。业主（使用人）若增加或更改房屋内装置，必须先向物业公司申报并办理相关手续。任何未经许可的工程造成公共区域和公共设施的损坏，均由有关业主自费恢复原状。6.业主联系方式改变业主联系地址或联系电话发生更改时，应及时以书面方式通知管理处。业主如需委托他人代收管理处的通知及收据等，请将该人姓名、联系电话及委托书以书面方式提前递交管理处以作备案。7.房屋出租或业权转移7.1 如有房屋业权转移或出租，业主应在一周内以书面形式通知管理处，并提供新业主/租户姓名、地址等详细资料，附上有关证明

11、文件的影印件，同时原业主有责任知会新业主/租户必须遵守业主临时公约及本手册，并将此条款明列于买卖合同或租赁合同之中。7.2 原业主与新业主/租户应就房屋业权转移或出租前的各项公用事业费用、物业管理费用等，凡与该房屋相关的各项费用的缴付、结算达成一致，并形成书面约定抄送管理处。否则原业主仍将对上述费用承担责任。第二章 物业使用1.业主（使用人）须知1.1 业主（使用人）不可作出任何结构及外观(如：窗户、天台、外墙、安装天篷、防盗窗、外伸推拉凉衣架及未按规定位置安装空调室外机等)之更改以维护房屋外观整齐、美观，不可侵占公共空间，擅作他用(如安装防盗门、安放神位及堆物等)。1.2 业主（使用人）进行

12、装修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及影响他人为准则。进行该等工程前需事先向管理处申报及办理装修手续。1.3 物业内严禁存放任何易燃、易爆、有毒及其他违禁物品。2.卫生间、淋浴间业主（使用人）装修不得擅自改变卫生间、淋浴间的原设计位置及附加建造卫生间、淋浴间之类的设施，以免损坏防水层造成漏水。3.物业结构部分之保护物业内承重部分不可改动。业主（使用人）不准损害任何内部之结构，如发现受破坏，修补费用将会由该房屋业主负责。4.日常保养4.1 请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。请勿把废弃物丢入各渠道(如厕所、下水道等)，否则需对损坏/堵塞修理负责。4.2 请正确地使用室内电器，失修/损坏/

13、劣质电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。5.清洁卫生5.1 管理处清洁员工负责小区的公共部位清洁卫生和消杀灭虫工作，请全体业主（使用人）通力合作，以维护小区内的环境卫生。5.2 公用楼梯、楼梯间、走道、通道等公共区域不允许堆放任何杂物。5.3 请业主（使用人）用垃圾袋自行将生活垃圾带到各垃圾指定收集点，管理处将会安排统一清运。5.4 切勿随意抛掷杂物、弃置垃圾或将物品由高处抛下。6.公共绿化小区内绿化、花草、雕像，皆为公共布景，所有人均有责任维护其完好。不得私自占用公共区域、绿地种植农作物或擅自改变原有的绿化布置。7.材料/货品运送7.1 业主（使用人）需为他们所聘请的运送工人的操守

14、及行为而负责。所有因运输而对物业造成的损坏，其修补费用由有关业主（使用人）负责。7.2 业主（使用人）在运出保险柜、大宗及批量性货品等时，请亲自押运出门或亲笔签署出门证明。8.保险事宜8.1 物业公司会为本物业之公共区域设施、设备等购买适当的保险，但此保险受保范围并不包括各业主房屋。因此，管理处建议各业主（使用人）为其房屋内的装修、家具和家电等购买适当之保险。8.2 业主（使用人）不得作出或容许发生任何导致物业公司为公共区域购买的保险全部或部分失效或令保险费用增加之任何行为。9.招牌与指示牌业主（使用人）不得在未经管理处同意的情况下,在物业公共部位或物业外围竖立或放置任何标志、招牌、通告、旗帜

15、、广告及天线等物品。否则一经发现，管理处即可将上述物品即时搬离现场而无须另行通知，且所有相关费用将由有关业主（使用人）承担。10.房屋用途10.1 业主（使用人）应按产权证载明之用途使用物业，若需改变用途必须按政府有关规定办理相关手续。10.2 业主（使用人）不得在房屋内存放易燃、易爆、污染性或恶臭、异味等物品。10.3 不得利用房屋或在小区内饲养家禽家畜。11.业主联络资料业主在收楼时请准确填妥业主资料表内的联系方式、地址及紧急情况联系人，以便任何给业主的通知、信函、资料、物品等的送达无误以及需要时的查询联系等。业主联系方式、地址的改变请及时通知管理处备用，以免误事。12.其它事宜业主（使用

16、人）将对其聘用之任何服务人员（不论长期或临时）在小区内的行动、行为承担连带责任，故请提前告知并要求遵守小区的有关管理规定、制度，且有责任给予必要的管束及制约。禁止任何滋扰他人的行为，如制造噪音、兜售商品、派发传单等。第三章 装修守则所有本物业之业主（使用人）在装修前均须向管理处进行申报，办理装修手续。1.二次装修申报办理流程指南注释：1.业主（使用人）向管理处申报室内装修，填写装修施工申报表。2.业主（使用人）同时向管理处提交如下资料：装修施工单位营业执照副本；装修施工单位资质等级证书；装修图纸（详见相关规定2）。3.管理处审核装修内容：a物业工程部审核装修图纸；b管理处协助向消防部门报批（如

17、需要）。4.业主（使用人）/施工单位办理手续：签署装修管理承诺书签署施工单位防火安全责任书领取装修许可证办理施工人员出入证5.施工期间：安保部/工程部进行装饰装修安全事项的巡查。业主（使用人）/装修单位可按需要向管理处递交：货物出入放行申请表易燃易爆物品进场申请表动用明火申请表6.施工完毕，装修单位申报完工：物业部/工程部进行验看住户申报室内装修（1） （2）（3a）（3b）（4） （5）（6）2.装修申报及手续办理2.1 业主（使用人）须于装修前仔细阅读装修指南的相关内容。业主（使用人）应按所装修内容详细填写装修施工申报表并附相关装修图纸、资料。装修手续办理周期原则为两天，如装修项目简单或无

18、需报政府部门审批的，可于当天办理完毕，请各位业主给予配合。2.2 业主（使用人）递交的装修图纸、资料包括：2.1.1 室内平面图清楚显示：*室内平面之布置；*任何改动/附加之卫生间及其地面所采用防水物料之说明；*任何提升地面之工程及地面装修用料、标高；*摆放重型装置或设备(如保险箱等)的位置、底部面积及重量；*所有安放隔墙的位置、厚度、高度和材料及需改变原有分隔墙的说明；*厨房、卫生间燃气热水器、浴霸等排气管道在外墙开孔位置之说明。2.1.2 电力分布图清楚显示：*室内配电线路图及电线规格，包括空调、插座及照明用电线路；*最高用电量(电流/功率)及各分项用电量之计算。2.1.3 空调分布图清楚

19、显示： *室外机之位置；*各管道/风管之走向、尺寸。2.1.4 给排水图清楚显示： *给排水管之接驳位置；*给排水管道之走向及水管尺寸与材料。2.1.5 电话、电视布线平面图清楚显示：*各终端、插座之位置及数量增减之说明。2.3 办理装修申报时，请业主（使用人）携带相关身份证件（租户需带业主授权书）同装修公司负责人至管理处客户服务中心进行办理。2.4 业主（使用人）装修施工项目，如涉及到行政部门审批的，请自行办理相关审批手续并委托具有相关资质的单位进行装修设计及施工。2.5 请业主（使用人）向其所聘用的装修公司及施工人员详细介绍本小区之相关管理规定。如装修人员因违章造成事故由业主负连带责任。业

20、主（使用人）同时需递交装修工程的有关负责人、工程师等人员之姓名、联络方式等资料，以备紧急联络使用。2.6 业主（使用人）的装修申请获得通过后，物业公司客服部发放装修许可证，凭装修许可证安保部给予办理施工人员出入证。业主（使用人）及装修公司办理施工人员出入证时，需提交装修人员资料（身份证或暂住证复印件、一寸照片2张），工本费5元/每证。2.7 施工人员出入证应由业主（使用人）或施工负责人统一一次性办理，并按约定期限、规定工作区域范围使用，如需同时在两处以上工作，应在证上注明。一人一证凭证出入，不得冒用，凡发现冒用的一律没收。2.8 所有装修工程必须在获得装修许可证的情况下方可开展。业主（使用人）

21、在进行装修设计前，请仔细了解本房屋的相关技术资料，以避免装修过程中对房屋设施造成损坏。3.二次装修禁止行为和注意事项 3.1 禁止对房屋结构和外观进行任何改建及加建，不得拆改房屋的承重墙、横梁、支柱及地坪楼板等，或扩建及拆除任何建筑物或构筑物。3.2 不得改变房屋内外任何部分原有的外貌、色彩和装修，包括安装防盗栏、更换/改变窗框及玻璃颜色、更换/改变分户门及门框、在户门及走廊加设任何灯饰、灯箱或招牌等。3.3 不得在楼宇外墙安装任何晒衣架、雨蓬、花架、灯箱、招牌、广告牌、天线、旗杆、悬挂旗帜或其它任何探出物。3.4 禁止改动室内的共用设施如：厨房烟道、卫生间排气道、卫生间及厨房的主下水管等。3

22、.5 厨房脱排油烟机排烟管道必须接入预留的厨房烟道。3.6 装修时不得用实芯粘土砖墙分割房屋空间，单位面积荷重不得超过每平方米150公斤。3.7 禁止改变原卫生间的设计位置，不得损坏防水工程。3.8 不得在地面随意挖槽沟、凿薄楼板，钉钉子必须注意水、电管线的标识，至少离开15公分以上。钻孔直径不得大于1公分，深度不得超过6公分。3.9 在室内装设吊顶时，应在每个水管、闸阀、电源箱及其它重要设备下加装检查口。3.10 在空调安装时，空调外机应安装在预留的空调外机位置上，如遇安装家用中央空调等特殊原因而造成无法安放在预留位置时，请与管理处客户服务中心联系。严禁将空调外机随意悬挂，一经发现，管理处有

23、权要求停止对外立面破坏的行为，造成损失的由业主、安装公司承担。3.11 严禁在装修中擅自超出经审核同意的装饰装修范围及装修项目进行施工。一经发现，管理处有权要求停止施工并恢复原状，造成损失的由业主、装修公司自行承担。3.12 改变、破坏房屋的主体、承重结构及防水层将严重影响房屋的安全正常使用，确需改变的，须由房屋原设计单位或其他具有相应资质的设计单位出具装修设计方案。但您将可能失去相应部位的保修权利并对可能给他人造成影响的后果承担责任。3.13 管理处有权随时停止一切产生过份噪音、震荡、浓烈气味或其它对业主（使用人）强烈滋扰的工程。3.14 建议业主在装修期间购买相关保险（工程一切险、第三者责

24、任险、雇佣责任险等）。第四章 装 修 管 理根据建设部住宅室内装饰装修管理办法、宁波市城市房屋使用安全管理条例及政府有关法律法规，为保证房屋的完好性、安全性和装修施工期间的秩序，维护全体业主（使用人）的合法权益和公众利益，凡进入本小区范围装修施工的单位和个人均应遵守以下施工管理规定：1.装修施工作业管理规定1.1 凡装修业主（使用人）应将装修许可证及动火证张贴于房屋分户门上。1.2 装饰装修工程之时间为上午7:00时至下午19:00时，双休日及国定假日限制施工。如需超时加班工作，必须提前向管理处提出申请，但不得从事使用电动工具和影响他人的施工。装饰装修人员不得在小区内留宿。1.3 小区禁止夜间

25、施工，业主（使用人）须要求装修公司、装修人员合理安排施工流程。特殊情况需由业主（使用人）提前一天向管理处提出申请，征得相关邻居理解首肯后，方可延长作业时间。1.4 所有的装修施工都应在业主（使用人）房屋室内进行，所有工具、垃圾及杂物都应存放在业主（使用人）房屋室内，禁止堆放在室外的公共部位及消防通道上。如确需临时占用室内外公共部位，必须经管理处批准并保证按期搬离。施工人员须自行将装修垃圾袋装后运至管理处指定的临时建筑垃圾堆放点，由管理处负责集中清运处置。1.5 装修期内所有建筑材料运输必须提前向管理处提出申请，并按指定时间、指定路线进行。所有建筑材料运输只可使用指定电梯，水泥、沙子等必须二次包

26、装运输。建筑材料搬运时应对公共部位采取必要的保护措施，以免给公共部位及公共设施造成损坏。如有损坏，由业主负责修复或赔偿。1.6 搬运货物、家具须事先向管理处进行申请，并按指定路线及时间进行。搬运时应采取必要的保护措施，以免对公共部位及公共设施造成损坏。如有损坏，由业主负责修复或赔偿。1.7 携出大件、整批或贵重物品，须由业主（使用人）、装修单位负责人填写物品出门放行申请单，经安保部主管签批后方可被放行。1.8 施工现场严禁存放易燃、易爆、易腐蚀物品，如需大量使用香蕉水、油漆及其它化学物品等，需提前向管理处如实登记，并应采取必要保护及防范措施。1.9 装修期间内要做好防火工作，施工现场必须配备灭

27、火器。每套房屋灭火器不得少于两具，如不配备灭火器管理处将责令停止施工。装修过程中如需使用明火，需提前办理动火证，操作者需持有效的操作证，并做好相关防范措施。动火证当天有效。1.10 施工期间严禁乱拉、乱接电线以及超出设计负荷用电或直接将电线输入插座的违章危险用电行为。1.11 装修工程完毕后，业主（使用人）及装修公司应及时通知管理处进行核检。1.12 管理处对违规装修单位或施工者，可根据情节处理：责令停工、恢复原状，扣留违章工具、要求赔偿损失，注销施工人员出入证、清场、拒绝再次进入，上报政府主管部门进行处理等。2.施工人员文明施工行为管理规定1.1 装修单位须在施工前为所有施工人员分别办妥施工

28、人员出入证（办证材料：身份证或暂住证复印件、一寸近照2张），每证工本费人民币5元。1.2 施工人员进出小区，必须主动出示施工人员出入证，凡超期使用或转借冒用的，一经发现将没收该证。1.3 装修人员在装修期间，应将施工人员出入证佩带在上身明显部位，以便管理处工作人员识别。不按规定佩证，将给予警告、记录在案，再被发现将收回、注销其施工人员出入证，即刻带离本物业管理区域。1.4 装修人员仅限在其装修范围内工作，不得占用或在公共区域进行施工。未经许可不得进入其它区域，违者将受到严格盘查，必要时报公安部门处理，收回、注销其施工人员出入证并没收押金。1.5 装修人员在小区内必须按规定通道通行，乘坐指定电梯

29、，未经许可不得在小区内随意闲逛、逗留。1.6 装修人员需文明施工，不得有大声喧哗、污言秽语、赤身裸露等不文明举动。经劝阻无效者，将收回、注销其施工人员出入证并没收押金，即刻带离本物业管理区域。1.7 装修人员严禁在本小区内随地大小便，一经发现将收回、注销其施工人员出入证并没收押金，即刻带离本物业管理区域。1.8 小区禁止装修人员私自留宿，做饭开伙。若确有特殊原因，必须由业主提出书面申请。1.9 施工单位和施工人员需积极配合保安和工程人员对装修现场的安全和装修监督工作。3.易燃易爆物品管理规定易燃易爆物品系指以下物品：汽油、煤油、柴油、油漆、稀料、酒精、醇、酸、酮等液体；液化石油气、烷、炔、烯、

30、氧化剂等气体；弹药、雷管、鞭炮、黄磷、成包火柴等固体。上述危险品均应按本规定严格控制和管理。3.1 要使用加盖密封的金属容器存放，气态物品要防止漏气。3.2 存放和使用易燃易爆物品的场所要严禁烟火，注意通风。3.3 特许部位存放和使用的易燃易爆物品，要按物品的不同性质和化学反应分别存放使用。对遇水自燃，高温爆炸的化学物品要采取严格的措施，防止发生事故。3.4 二次装修施工单位带入小区的危险品，在进入小区之前必须出示由物业工程部开具的易燃易爆物品进场申请表，由安保人员核实登记后方可进入。3.5 二次装修施工单位携带的危险品，如稀料、汽油、酒精等，每日仅限带入一桶（15公斤以内），供当日施工使用。未用完应带走，不准过夜存放。施工现场不准作为库房使用。3.6 凡发现违反规定的单位和个人，物业公司将立即责令停工，对不听劝告拒不改正的，报告公安消防管理部门予以处罚。第五章 车 辆 管 理为维护小区良好整洁的环境和秩序，保持小区安静、交通顺畅、行人安全，保护园林绿地和公共设施。小区地面临时停车位仅供访客临时