超市选址分析报告.docx

1、超市选址分析报告超市选址分析报告XX超市是一家即将开张的大型超市，集购物、娱乐、交友以及休闲等多项活动为一体的大型超市。目前在下罗，还并没有出现如此规模的超市。所以在超市的 选址方面下了大功夫。二 新店址周围商业环境和竞争店情况商业环境1、 优势分析 :财大商场地处庐山南大道与双港路的交汇处， 210、240、223 路公交车都由此 经过，它背依江西财经大学，辐射航天技术学院、交通大学、周边居民及江西农 大，人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型商场，这为我们财大商 场提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另 外，在此地段开商场可以避开激烈的市场竞争，如沃

2、尔玛、洪客隆、百货大楼等 且此地段地价便宜，接近昌北开发区，地价升值空间很大 ; 距离目标顾客近，能够 为他们提供一个便利的购物场所。2、劣势分析 :就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一 个习惯高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来 改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群 体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季 还有就是目前的周边购物的环境不是很好，周围在搞工程设施，到处是漫天灰尘， 且地面肮脏 .竞争者分析在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购

3、 物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。财 大商场作为一个即将开业的商场，它面临着严重的竞争形式。在南昌的城市中心有大量的购物场所，如本地的新洪客隆、百货大楼、丽华购 物中心、大众购物中心等，此外，还有外地的北京华联、沃尔玛等，他们是南昌市 民主要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者， 同样，鞋、服也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响财大商场的消费者，形 成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，可以维持他们 的一段时间的使用，他们就必然会减少到该商场的购物频率。但这种竞争是因为南 昌只有一个商业中心所够成的，随

4、着中心城市的不断向外扩展，必然打破这重格 局，居民会选择就近购物，并养成就近购物的习惯。1、 近的比较大的商场的竞争 : 如全家百货、万事达超市，和即将在枫庐商业 街建立的商场，这些商场就在身边，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他们 是财大商场最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，如全家百货，它在此已 经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方 米，商品也比较齐全，在万事达没有进入之前，它独享客源，商场很跑火，当万事 达一进入就分了它的一杯羹，造成客源的急剧减少。财大商场必须凭借它的规模优 势、更丰富的商品品种、更多的选择余地、更舒适的购物环境和更优质的服

5、务来击 败竞争对手。这是财大商场能够做到的，也是它必须做到的。2、 就近的小店的竞争 : 小店在财大商场附近大量的存在，他们遍布各个角 落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品 种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外 基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是财大商场只要 以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。三 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次双港路是南昌市大专院校最为集中的干道，江西财经大学、华东交通

6、大学、江 西农业大学都在双港路附近，学生流量特别大，而且是学生乘车去市区的必经之 路，此外，在今年双港路已经拓宽修缮了，现在的路面干净整洁平坦，一改以往道 路窄小不畅、坑凹不平的旧貌，还在中间建了一条绿色的植物带，双港路江财段两 侧的旧房正在或将要拆除，准备建设宾馆和商业区。还有，双港路江财段两侧聚集 了 210、 223、 240 三条公交车路线的公交站点。这些市区的“主动脉”无形中构架 起了这么多所学校的交通网络大枢纽，把各个大专院校的人汇集到这，也能让这里院转大的人们顺利地返回各自的出发地。这里是交通最便利的地方，也是很多学生从市区 的一地去向一地的中转站。同时，伴随商圈内大中专学校的“

7、校转院”、 学”、各大中专院校都在扩招，以江西财经大学为中心的院校区的学生人数越来越 多，购物娱乐的地点大多首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽 本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南昌市的 重要产业之一，学校周边的商场也是有很大商机的。另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便 的特点，建立在这个学生流大的双港路江财段，提供给学生及周边居民以娱乐、餐 饮、休闲、购物为一体的综合性购物服务，在以江西财经大学为圆心的学生市场 内，有着特殊的优势，会使他逐步占领这一固定的消费市场。根据上面的情况，新商场的主要商圈是 : 以江西财经

8、大学为圆心向四周辐射， 包括以江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学，江西科技师范在内的十多所 大中专院校师生及其他工作人员、次要商圈是环绕在这些院校周围的本地居民，随 着商场名气的扩大商圈能吸引整个蛟桥甚至更多的消费者。（ 一 ） 、新商场的消费市场构成1、 周围居民主要从事的工作是 : 餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般较高。他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活 的质量，购买的消费品种类在不断的攀升。2、 其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的 车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购 买。3、 另

9、外，随着昌北高新开发区的建立，越来越多的吸引了不同消费层的外地 人到这里来谋生，当然也免不了要花费了。4、 商场周围集中了十来座规模不等的大中专院校，他们是新商场的主要消费 者，规模比较大的有财大，交大，农大学生人数都在 1.5 万及以上。学生生活费平 均每月在 500-700 元左右，除去伙食费外，每人每月有 300 以上用于日用品、学习 用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。这些消费大都能在一 家综合商场里得到供应。（ 二 ） 、新商场顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分1、有关资料显示，南昌市人民生活水平处于准工业化阶段。 2002年，南昌市城市居民恩格尔系数为 45.4%

10、，农村居民恩格尔系数为 49.2%，均超过了工业化阶段要求的 30%以下水平。下罗属于城外，本地一般的居民总体消费水平不高，应该属于较低层的消费者。2、现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者 （亦称为“e人类” ） ，他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们 所“创建”的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们 的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的 生活品味，独特个性的生活方式。新商场的建立将更加激发他们的消费。同时这些 学生群又要受到每月有限生活费的制约。但不管怎么说这是一群很可观的顾客，只 要商品

11、迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。他们应该算中层消费者了3、周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里高档商品的主要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些 高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。这些同胞是商场的高 消费者。 新店开业后预计能辐射到的范围、辐射力度最强的范围根据财大的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者 （ 周边在校大学生 ） 的购 买习惯和购买力进行分析。财大是下罗的商业中心，是人口流动最大的地区，从而 也增加了辐射范围。由于财大是 210 路、 223路和 240路公交的交汇点，以及小型昌河面包车的方便，公路改造的完

12、工，从而他的主要辐射范围包括财大、交通学 校、华东交大、机电学院、省科技师范学院、财大枫林区、航天学院、江西农大东 区、南昌技校以及财大周边的居民。虽然在以西方向新店的旁边有昌九高速公路的 阻挠，但有小型面包车的方便， （主要路线 :财大以东的交通学校和交大，以西的省科技师范学院和财大枫林区及航天学院 ） 从而对新店的人口流量影响不大。、辐射力度较弱的范围由于财大是人口流动最大的地方，以及财大菜场旧书店的影响，新店开业可能 将吸引到江西农大本部，南方冶院南昌分校，下罗乡其他地区，但辐射强度较弱。三、辐射力度最弱的范围由于下罗的高校的集汇点，比如财大、交大等高校。因为各高校间的同学交 流，而财大

13、周围是下罗的商业中心，因此同学逛超市是必然的，从而也可以辐射到 市内各高校，但辐射力度极弱。 新店的营业面积和商品结构 五集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的综合性购物百货商场，位于双巷路江财 段，邻近江西财经大学。商场为五层楼体建筑，每层使用面积 2500M ，是昌北难 得一见的上规模的购物商场，直接面对各大中专院校学生、教职工、及周围居民， 商场设置齐全，与南昌闹市区有名学生消费点的代理商联合，使其入驻加盟，基本 囊括了与师生日常学习生活所必要一切消费需求，快速启动昌北这以教育产业为主 的市场。1肯德基西式快餐店 （ 复式底楼 ）;2席殊好书俱乐部特约会员店 （ 复式底楼 ）;3招商银行分行

14、;4邮政分局 （ 内有较大的报刊厅 ）;5联通缴费点 （可含 IP 电话）;6移动缴费点 （ 可含 IP 电话 ）;7手机展销店及维修行 ;8电脑卖场及维修 ;9小型家电 ;10音像品店行 ;11眼镜行。1肯德基西式快餐店 （复式顶楼，含儿童小乐园式的托管处 ）;2席殊好书俱乐部特约会员店 （ 复式顶楼 ）;3开心人药房分店 ;4超市出口处及收银台 ;5烟酒糖茶 ;6保健礼品 ;7（ 美食区 ） 熟食制品 ;8食品 ;9生菜区 ;10水果;11西式糕点面包 ;12库房;13存包处1超市入口处 ;2推车提篮摆放处 ;3洗涤用品 ;4化妆品;5日用品 ;6笔、学生用品 ;7办公用品 ;8炉具 ;9

15、日用家电，热水器 ;10床上用品 ;11 休闲男女装 ;12童装 ;13毛、袜、鞋、围巾 ;14男女内衣 ;15 库房 。1 音乐茶座 ;2精品女装;3 精品男装 （ 西装）;4品牌休闲女装 ;5品牌休闲男装 ;6领带、衬衣 ;7名品化妆品;8 其他服饰 ;9 名品箱包 ;10名品鞋类。1美容院;2 美发厅 ;3影楼;4 名品玩具精品礼品 ;5运动器具;6 乐器 ;7游戏区（类似太平洋 ）;8 音乐茶座 ;9 商场办公区。六 新店的市场定位和经营特色、市场介绍目前中国百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新 业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状同业过度扩

16、张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的百货零售企业建设速度 远远超过了居民实际购买力增长水平。在大中城市，年销售额在 1.2 亿元以上的大 型商场由 1992年的 98家扩大到 2000年的 1000家以上，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预 期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。不同商业业态竞相挤占市场份额。各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消 费者，挤占市场份额。 1999年中国零售业 50 强中增长最慢的 10 家企业，其中 9家都是大型百货店，均为负增长 ;50 强前 10 位中超市占了 5 席，一改过去由百货 店居于主

17、导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额 也呈现下滑趋势。市场缺乏热点，消费需求明显断层。 城乡居民收入水平有了一定提高，普及 型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的 享受型、发展型需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量 分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商 品。南昌的百货以八一大道为核心商圈内，其以西一侧，有本土的丽华购物、百货 大楼，新洪客隆百货 ; 以东一侧有外来的大元国际、沃尔玛、北京华特购物，稍微后来一点找不到位置的就在八一大道两端延伸的地方安营扎寨的 : 国贸广场 （坛

18、子口）的北京华联、在原江印集团 （老福山 ）的台湾大闽发、青山湖口的百货大楼。具体的看:今年元旦之前，集团所属的丽华大厦 （占地面积约 4（5 万平方米 ）开业，它成为了真正的多功能购物中心。洪城大厦集团的百货经营只占集团 1,3 业务量。就其中的零售业来说，他们也不会输 给其他百货店，批发更是不会输给其他店。 2000年以前，洪城大厦曾连续 7 年在 全省范围零售第一。去年“五一”太平洋的开业，确使竞争更加激烈了。对此，他们几年前就进行 了战略调整，不光是使零售业有更大的发展，与此同时，通过自己的优势，形成了 整体的增长体系。集团公司所属的江西洪城网络商务股份有限公司，自从去年 4 月份开业

19、以来， 8个月的时间，业务总额达 2(5 亿元，今年将突破 4亿元。该公司在立足全省，在全省的地市、县设立自己的分销网络，具有巨大的商业潜力，为已开 通正在试运行的电子商务打下了坚实的基础，为抢占经营的制高点奠定了根基。此 外，房地产是集团公司的支柱产业，这一块是其他企业无法相比的。在百货的竞争 上，他们认为，除了经营规模外，管理水平和价格成本也是重要制胜因素。太平洋的开业，使洪城大厦的服装类的销售受到影响。但商场的销售额较之去 年同期仍有所增加，从侧面说明在百货行业，市场消费的潜力在增大。太平洋的日 销售额，据我们所知只有一百多万元，其人流量虽然很大，但真正消费购物的人不 多，这一点只要细心

20、观察一下其收银台就知道。、目标市场目前伴随商圈内大中专学校的“校转院”、“院转大学”，各大中专院校都在 扩招，以江西财经大学为中心的院校区的学生人数越来越多，购物娱乐的地点大多 首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据 统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南昌市的重要产业之一，旗首可以 使该商圈内的居民及学生免于坐车走路一个多小时，只为到某商场购买生活用品，为消费者减去路途的劳累，以及不必要的花费。而我们的商圈的划分是 : 以江西财 经大学为圆心向四周辐射，包括以江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学， 江西科技师范在内的约九所大中专院校、以及这周围的本

21、地居民。三、顾客的购买准则方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路 程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。时尚流行，我们顾客年龄段以 1524 岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的 事物特别敏感，也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的上帝”。四、经营特色商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。调整商品 结构，贵在经常持久。商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调 整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但 由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有

22、定的周转期，不可能有“永久牌”的。商场要根据市场需求，不断引进名、特、 优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命 力。那么它就应该具备以下的经营特色是下罗目前品种最全，经营最具规模的及商场、超市为一体的娱乐、休闲中心 兼品牌、大卖场于一体，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。独创具有国际化的整体休闲设计和装修，集功能、装饰于一体 ; 实行绿色环保 装修。在做好营业大厅建设的同时，重点做好顾客休息室、试衣间、卫生间的建 设，努力营造现代、舒适的良好购物环境。商场内设有现场咨询。商场在经营布局中努力体现人文化，以 方便顾客购物 为基点，重视顾客购物 动线设计

23、。商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项 目，推出 无障碍退换货 ，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。从室内装修 设计到顾客座椅、饮水机等服务性设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在 保证实用性的基础上，均力求使顾客感到方便、舒适。商场员工将以 ; 顾客满意、 供应商满意、领导满意、同事满意 四个满意 的服务理念为指导，为顾客提供优 质的服务。商场将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特色，使置身 于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为下罗甚至昌北地区的新亮 点。七 新店经营效益预估和全家超市、万事达超市一样，我们的目标市场主要是财

24、大的师生以及少量的 航天学院 （下罗一带 ）的学生。要对该店址经营效益做出预估，只能从新店平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均 购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的 观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为 2500 人，更进一步假设其 中有 80%的人进入本店，而 80%的人中有 90%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为 30 元，其中可以获得毛利为交易量的 10%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为 5400 元。这样每月以 30天计算，则该店每月可获得毛利为 162000元。，然后除去经营

25、中的各种费用就是该店该月的净利润。八 新店未来前景分析新店地处财大附近，周边的店铺很多，但很小，管理模式不合理，店面分散。附近最大的竞争对手是全家超市、万事达超市和卫明百货超市。但开的这种店，最 好里利用成本、种类去吸引消费者。新店主要的消费对象是学生，要抓住学生的消 费心理，另外，借鉴其他超市成功经验，才能在竞争中取胜。据估算，财大在校生有 1.5 万左右，再加上附近的居民以及次要商圈所带来的 经济收益，市场潜力很大，如果我们从饮食休闲等方面着手，商品个性时尚，以学 生消费群为中心，引导时尚潮流，不仅占领学生市场，而且要开拓新的消费市场， 此乃商品个性优势。另外低成本，高质量的购进商品，加上人性化合理化的管理， 前景必定乐观。