成本管理制度项目可行性研究报告.docx

1、成本管理制度项目可行性研究报告成本管理制度项目第一节工作流程一、成本控制管理流程1、流程图成本控制管理流程（1）开始|同拓展评审会项目拓展初步定位卜规划设计草案段阶位定展拓段阶计设产品定位概念性方 案设计成本估算_卜经济效益估算成本测算经济效益估算审核-f、审批同概念设计评审会审核、* 审批建筑方案 设计/优化设计指标审 查，成本匡算同建筑方案设计评审会方案设计成本 控制建议/限额协助：财务管理中心参与：市场开发中心、营销管理中 规划设计部、工程管理中心心、组织目标责任成本编制经济效益匡算审核 审批审核审批鬲核：总公司各主管 副总审批：总公司总经理备案：总公司董事长5同扩初设计评审会施工图设计

2、成本控制建议/限额扩初设计成本 控制建议/限额设计指标审 查，成本概算I同施工图设计评审会-经济效益概算-审核设计指标审 查、优化扩初设计/优化施工图设 计/优化审核审批成本控制成本管理控制流程（2）城市公司或独立项目公司成本部城市公司或项 目公司工程管 理部城市公司或项 目公司核算部城市公司或项目公司财务部总公司成本核算中心审核审批部门（岗位）成本控制（1）段阶工施段阶算结7技术支持协助Y竣工验收竣工结算建安成本分析fY成本数据库1组织结果应用I变更造价测 算、复核确认编制商务条款 参与商务谈判汇总统计项目 动态成本月报编制项目动态 工程成本/动态成本控制 （其他类）N审核审批审核：总公司成

3、本核 算中心、财务管理中 心审批：财务总监诵核：总公司成本核 算中心、财务管理中 心、主管副总、总经 理审批：总公司董事长N审核 审批工程款支 付审核编制施工图预 算目标成本下达 执行工程供方采购合同管理质量进度 安全管理变更、签证管理目标成本动态 监控、调整成本管理评估 考核成本管理评估 考核其他费用分析11组织编制竣工结算报告结束2、流程说明2.1说明：已有独立项目公司或城市公司的区域，各阶段成本测算由城市公 司（独立项目公司）成本部负责完成，完成后上报总公司成本核算中心审核；新 进入市场有总公司成本核算中心负责设计各阶段的成本测算工作。2.2职责说明地产集团成本核算中心（1）负责组织编制

4、项目目标成本（前七类成本科目）（2 ）负责项目开发全过程动态成本的监控（3）组织项目成本后评估地产集团财务管理中心（1 ）负责各阶段项目经济效益测算（2 ）参与制定项目目标成本（后二类科目）及控制责任书（3）参与项目成本后评估城市公司或独立项目公司成本部（1） 负责项目开发过程中动态成本管控（2） 负责编制项目动态成本相关报表（3） 参与项目成本后评估城市公司或独立项目公司核算部（1）负责建安类工程预结算编制、审核（2 ）负责建安类工程动态成本管理城市公司或独立项目公司财务部（1 ）负责各阶段项目经济效益测算（2）参与项目成本后评估2.3节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1拓展

5、阶段：1、项目拓展阶段，市场开发中心组织对意向土地组织可 行性研究工作，成本相关数据收集及主要分工如下：（1） 市场开发中心负责红线内外地块信息考察、收集，负责政府规划要点信息、报批报建等规费信息收集；（2） 营销管理中心进行项目初步定位，明确项目装修标 准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；（3 ）规划设计部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、 楼宇高度、主要户型、分户建筑面积、小区总体规划布局、政府规费 表、初步 产品建议 书、可行 性论证规划 草案指标说 明可研阶段 成本估算 表项目可 研工作 依据计 戈U 开 展，规 划设计 草案完

6、成后2 个工作 日内完景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供初步设计费用预算；（4） 成本核算中心收集上述资料，根据政府规划要点和 相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据、含量及材料市场价格等信息在 2个工作日内完成可研阶段成本估算；（5） 财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资 本化利息、营销费进行拓展阶段项目经济效益测算，2、 可行性研究阶段成本估算的具体操作参照可研阶段 成本估算作业指引的要求执行3、 可行性研究报告组织评审会，完成审核审批调整 修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目 标成本4、 可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照项目 拓

7、展及论证管理流程的要求执行成成本估算2定位策划阶段：1、 获取土地后，成本核算中心参与项目定位策划、前期 设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、 项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本 测算，财务管理中心综合建安成本，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析2、 营销管理流程项目定位管理流程，成本核算中心 参与其流程，并提出定位的成本控制建议，按照概念性 规划方案设计招标和设计管理流程的要求参与定位评 审。3、 集团成本核算中心全过程参与市场开发中心各项项目 拓展流程。定位策划 报告、概 念设计成 果概念设 计成果 提交后 2个工 作日内 完成成 本测算3设计类承

8、包商招标阶段：1、地产集团成本核算中心参与设计类承包商考察；参与 招标过程评审建筑方案设计阶段：1、根据审批通过的建安成本测算，成本核算中心 1个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，建筑方案设计限额建筑方案设计成本匡算表建筑方 案设计 成果提 交后3 个工作 日内完 成成本作为设计任务书的一部分提交设计单位， 以此指导实施方案的造价控制2、 规划设计部依据规划方案设计管理流程的要求组织方案设计工作3、 方案设计成果提交后 3日内，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）组织建安成本匡算及设计 指标优化工作，具体操作参照 设计阶段成本优化作业指引要求执行4、 财务管理中心

9、结合成本匡算，1个工作日内完成经济测 算修订5、 审核责任及审批权限冋方案设计评审会匡算4目标责任成本制定：1、 方案设计完成、成本匡算审批通过后，地产集团成本核算中心收集相关资料， 制定目标责任成本，财务管理中心提供支持：（1） 市场开发中心提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）、配套费用信息；（2） 营销管理中心提供市场定位报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）（3） 规划设计部提供方案设计图纸；（4 ）财务管理中心提供管理、财务、营销费用指标；2、 成本核算中心负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的 项目目标成本控制责 任书（初稿）3、 初

10、稿完成后发送到各中心和城市公司或独立项目公司进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本核算中心 3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制项目目标成本控制责任书，提交集团各主管副总审核（ 3日），地产集团总经理审批签发（1日），地产集团董事长备案，发送 相关责任部门，并由集团各中心 /部门经理、城市公司或独立项目公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销 等业务活动中的成本费用使用与管理4、 项目目标成本编制及考核等具体操作参照目标成本管理作业指引的要求执行项目目标成本控制责任书方案设 计 完 成、成 本匡算 审批通过后20个工作 日内完 成目标 成本定 案5扩充设计阶段：1、 方案设计审批通过后，

11、成本核算中心（或城市公司（独 立项目公司）成本部）以审批通过的方案成本匡算指标为 限额，2个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制2、 规划设计部依据扩初设计管理流程的要求组织扩 初设计工作3、 扩初设计成果提交后， 成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部） 5个工组日内组织完成建安成本概算，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行4、 财务管理中心1个工作日内完成经济测算修订5、 审核责任及审批权限同扩初设计评审会扩初设计限额扩初设计 成本概算 表6施工图设计阶段：1、 扩初设计审批通过后， 成本核

12、算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）以审批通过的成本概算指标为限额， 结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标 （如钢筋、砼含量等），3个工作日内完成施工图设计限额， 作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计 阶段造价控制的依据2、 规划设计部依据施工图设计管理流程的要求组织施工图设计工作3、 施工图设计成果提交后 7个工作日内，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）组织对施工图限 额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照设计阶段 成本优化作业指引要求执行4、 审核责任及审批权限同施工图设计评审会施工图设计限额施工图设计成本预算表7控制目标成本制定：1、施工图完成

13、后15个工作日内，城市公司或独立项目公 司核算部收集相关资料组织对进行施工图预算编制 （清单标底编制由城市公司核算部编制， 总公司成本核算中心审核）：(1)施工图设计图纸；(2 )典型单体测算；(3)材料选型定板资料；(4 )各类收费标准；2、城市公司或独立项目公司成本部依据核算部的施工图预算，结合其它部门的成本收集成果，3个工作日内对项 目目标责任成本进行全面细划，形成控制目标成本， 提交城市公司总经理审核(1个工作日)，集团成本核算 中心审核(2个工作日)，以此作为以后开发过程中目标 控制标准，地产集团成本核算中心在编制过程中提供技术 支持8采购、施工阶段：1、 采购管理：按各招标/战略采

14、购管理流程的规定，参照招标阶段成本评审作业指引的要求，参加招标过 程经济标编制及评审，城市公司或独立项目公司成本部、 工程管理部负责组织工程采购合同提案、 流转审核及签署工作，城市公司或独立项目公司核算部审核进度款及结 算款支付；成本核算中心参与战略供应商选择评审流程。2、 城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“9.独立项目公司或城市公司供应商星级评审流程” ，参与评定星级供应商，成本部负责从价格、数量等方面对 供应商进行审核。3、 城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理 流程“ 12.认质认价审核流程”，负责根据概预算造价审 核材料单价。4、 城市公司或独立项目公司成本

15、部需参与物资采购管理流程“14.紧急采购流程”，参与10万元以上及50万元以 上物资紧急采购时召开的电话会议，紧急审核其材料单 价。5、 城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“ 3.独立项目公司或项目公司报价会签审批流程” 负责将材料总价与概算总价进行对比审核。6、 设计变更：按设计变更管理流程的规定，城市公 司或独立项目公司成本部负责设计变更的成本估算及变相关表 格表 单、审 核审批 依据各 业务流 程中的 要求执 行更实施的跟踪。费用数额在5万兀以上的变更需报总部成 本核算中心审批。7、 现场签证：按现场签证管理流程 的规定进行审核， 城市公司或独立项目公司成本部负责审核签证

16、是否符合合冋约定，对是否签证做出判断；城市公司或独立项目 公司核算部审核签证工程造价，签证完成后进行复核、 确认，负责登记核算部签证台帐，负责签证月度统计、 报总公司备案。8、 设计款支付：城市公司成本部确认设计单位的设计工 作完成情况，并审核付款申请。流转至总部后，成本核算 中心也要对设计款支付情况进行审核。9、 城市公司或独立项目公司成本部参与工程管理流程 “ 5.施工组织设计或施工方案评审流程”， 审核施工方案中的施工工艺是否会影响成本限额，同时提出优化建议。10、 各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控 制，城市公司或独立项目公司成本部负责除管理、财务、营销、费用以外的其他开发

17、成本控制及动态管理， 财务部负责管理、财务、营销费用成本控制及动态管理9常态工作：1、 城市公司或独立项目公司核算部按月定期 （每月27 日） 提交项目经营台帐，提出成本控制的建议，提交地产 集团成本核算中心2、 城市公司或独立项目公司成本部参与并协助工程部进 行各类招标、议标工作，城市公司或独立项目公司核算部 部负责编制标底，具体操作参照成本管理流程“第四节操 作手册 四、招标阶段成本评审作业指引”3、 城市公司或独立项目公司成本部收集动态成本信息，按月定期（每月 27日）提交项目动态成本表，负责 进行目标成本动态调整，提交地产集团成本核算中心、 财务管理中心、各主管副总、总经理审核，地产集

18、团董事长 审批4、 地产集团成本核算中心按季度定期对各城市公司或独立项目公司成本管理情况进行核查， 每季度最后一个月的成本管理 信息月报、成本管理 季度评估报 告成本 管理季 度评估 报告 可针对 不同项 目公司 在不同 月份定 期提供25日提交各项目成本管理季度评估报告，具体操作参 照目标成本管理作业指引的要求执行5、 要求将项目成本报送城市公司或独立项目公司财务部、总公司成本核算中心，总公司成本核算中心审核完毕前七 项费用后报送总公司财务管理部， 财务管理部审核并将后两项费用完善后返回总公司成本核算中心及城市公司或 独立向你公司财务部6、 参与设计流程“十二、建筑、装修、景观材料选型定 板

19、流程”，城市公司或独立项目公司成本部提出成本建议， 参与材料、样板收集、选样评审。7、 城市公司或独立项目公司成本部需参与物业管理公司 招标评审，提出成本建议。10竣工结算阶段：1、 城市公司或独立项目公司工程管理部参照竣工验收 流程要求组织竣工验收、备案2、 城市公司或独立项目公司核算部参照 竣工结算流程 要组织竣工结算工作，地产集团成本核算中心审核后提交 控股集团工程审计中心复审竣工验收 报告、竣 工结算报 告11后评估阶段1、 项目竣工结算完成后 7个工作日内，城市公司或独立 项目公司财务部、成本部组织对整个项目发生的成本进行 的全面的、系统的评价和分析总结2、 城市公司或独立项目公司成

20、本部负责七大类成本评估； 财务部负责两大类费用评估并汇总编制项目成本后评估 报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算 审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核 定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主 要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况， 对委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事 项说明等3、 城市公司或独立项目公司财务部组织成本研讨，提升 成本控制的水平4、 地产集团成本核算中心、财务管理部共冋组织对城市成本后评估报告公司所报评估报告进行审核， 并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完

21、善5、项目结算元成后或者年度成本管理工作总结时，应依 据项目目标成本控制责任书 对相关责任部门进行评估， 并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一说明：已有独立项目公司或城市公司的区域，各阶段成本测算由城市公司（独 立项目公司）成本部负责完成，完成后上报总公司成本核算中心审核； 新进入市 场有总公司成本核算中心负责设计各阶段的成本测算工作。2.3支持性文件序号文件名称1项目拓展及论证管理流程2可研阶段成本估算作业指引3项目定位管理流程4概念性规划方案设计招标和设计管理流程5设计阶段成本优化作业指引6目标成本管理作业指引7规划方案设计管理流程8项目方案扩初设计管理流程9项目施工设计管理流程10招标

22、阶段成本评审作业指引11招标/议标/战略采购管理流程12设计变更管理流程13现场签证管理流程14竣工验收流程2.4记录要求序号记录名称附表1可研阶段成本估算表可研阶段成本估算 标准（模板）.xls2方案设计阶段成本测算表簡2、方案设计阶段成 本测算标准（模板）.3目标成本估算表目标成本估算表（参考）.xls4方案设计成本限额方案设计成本限额.doc5扩初设计成本限额扩初设计3十成本限额.doc6施工图设计成本限额画施工图设计成本限额.doc7目标成本控制责任书画目标成本控制责任 书（参考）.doc8成本动态月报表成本动态月报表9成本管理季度评估表（参考）簡6、成本管理季度评 估标准（模板）.x

23、ls10项目成本后评估报告项目成本后评估报告.doc11项目经营台帐项目经营台帐、工程款申请及支付流程1、流程图工程款申请及支付流程施工单位监理单位项目公司工程管理部城市公司或独立项目公司核算部城市公司或独立项目公司财务部审核审批部门(岗位)结算中心现场查勘 复核开始现场查勘 资料审核提交月度工程 量完成报告及电进度款申请校对更正开具发票Y填报工程进度质量、施工部算实际完成产 位确认表 4审核资料，计值及付款额度6审核资料，填 写付款审批表依据合同/进度协调沟通，制制定月度资金LW定资金付款计k 需求知会施工单位备案、更新台账诵核：城市公司或独 立项目公司总经理、 财务管理中心 审批：财务总监

24、审核审批Y审核：城市公司核算部、成 目公司总经理 审批：(1)付款金额w 50万城市本部、财务部、项公司总经理N审核备案、更新台账结束审核审批Y(2)付款金额50万地产集团董事长 备案：总公司成本核算中心财务管理中心办理款项支付8存档、更新台账定期备案：2、流程说明2.1职责说明项目工程管理部、 城市公司或独立项目公司工程管理部现场勘察、审核确认工程进度、质量、施工部位城市公司或独立项目公司核编制月度工程款需求计划算部审核工程款申请资料，确认支付工程款数额城市公司或独立项目公司财审核工程款申请资料务部工程款支付2.2节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1提交月度工程量完成报告及进

25、度款申请：总包方依照合同约定上报月度工程量完成报告 （土建和设备分开编制）及进度款申请。内容一般包括本月完成的工 作量清单、计算书，上月结算余额，上月的现场签证费用， 按合冋约定应在本月抵扣的甲供料款， 备料预付款等涉及本月应该结算支付的款项 ，同时提交合同复印件、工作内 容说明、相关图纸资料、认价资料、预结算书月度工程 量完成报 告2审核月度工程量完成报告:监理单位审核重点：所报工作内容，工程量是否和实际相 符，剔除尚未验收或验收不合格尚在整改中的内容和数 量。有异议的签署意见后退回总包重报并重新流转；无异 议的流转给甲方现场土建和设备工程师监理审 核时限 为2个 工作日3工作量确认：甲方现

26、场工程师经现场查勘， 对工作量提出复核意见， 填写进度、质量、施工部位完成情况确认表 ，提交城市公司或独立项目公司核算部作为进度款支付的依据。 现场工程师对工作量的真实性承担责任， 如与监理单位意见不一致，应立即协调解决进度、质量完成情况确认表现场工 程师审 核时限 为1个 工作日4本月已完工程量、进度款审核 ：1、城市公司或独立项目公司核算部审核重点：按照合冋 约定的计价原则，依据监理单位和现场工程师确认的工作 内容，审核定额编号，单价，费率和总价，并按总包合同核算部审核时 限为2个工作的约定，计算出当月应拨工程款数额， 发现总包单位有计 算错误的，应通知总包人员前来当面校对更正， 工程管理

27、 部主管工程师负责协助2、 城市公司或独立项目公司核算部经理在 1个工作日内 复核，并对其真实性承担责任，如有异议，应在上述时限 内协调解决3、 项目公司工程管理部、城市公司或独立项目公司工程 管理部、核算部依据合同、项目公司总经理确认的工程量 对工程进度款进行审核（1个工作日）日5资金需求计划：1、 城市公司或独立项目公司核算部核算员要充分了解工 程合冋中有关工程款拨付的约定，包括：（1）工程款的支付方式、支付期限；（2 ）工程款按工作量支付的比例；（3） 预付款的支付与抵扣方法；（4） 甲供材料设备扣款方法；2、 城市公司或独立项目公司核算部依据工程合冋、施工进度、工程款支付记录等信息，于

28、每月 25日前预估编制并提交下月月度工程款需求计划3、 城市公司或独立项目公司财务部在 1个工作日内依据 项目资金计划审核确认 月度工程付款计划，如有异议， 应在上述时限内协调解决，无异议提交城市公司或独立项 目公司总经理4、 审核：城市公司或独立项目公司总经理审核工程进度及工程量预估是否正确 （2个工作日内），财务管理中心审 核工程款计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确， 拨款是否在年度和季度投资计划范围内， 并结合集团资金状况判定计划付款数额 （2个工作日内），如于上报计划有 异，应及时与城市公司财务部进行沟通确认5、 审批：财务总监月度工程 款需求计 戈V6工程进度款付款申请、审核：1、项目公司工程管理部及城市公司或独立项目公司工程管理部复核确认进度款支付资料（ 2个工作日内）：（