防城港某房地产项目策划提案.docx

1、防城港某房地产项目策划提案防城港某房地产项目策划（提案）第一局部 防城港房地产市场剖析前 言第一章 防城港城市概略第二章 防城港房地产开展状况第三章 2020年在售楼盘状况及剖析第四章 目的客户群体定位及简析第五章 综 述第二局部 西湾上城推行筹划简案第一章 西湾上城项目剖析第二章 目的客户群定位第三章 项目营销战略第四章 项目推行战略第三局部 广告设计样稿效果图第一局部 防城港房地产市场剖析前 言一、调查目的1、经过客观深化的市场调查和迷信严谨的剖析，我司已充沛掌握防城港市房地产市场供需空间和价钱趋向，确定本项目目的客户群体对产品和价钱的取向，明白项目营销推行定位，为完成项目投资效益报答最大

2、化奠定好筹划基础技术任务。2、依据对项目的定位、规划、市场前景的调查研讨剖析，对后续营销推行战略提供有力支持。二、调查内容1、对防城港市微观环境的调查1微观经济及市政规划2防城港房地产现状2、项目自身状况调查3、需求市场调查4、竞争市场调查 第一章 防城港城市概略一、防城港城市概略防城港是全国20个枢纽港之一，中国西部第一大港。2020年2月，国度同意了广西北部湾经济区开展规划，正式将防城港归入泛北部湾经济协作区。随着国度西部大开发战略深化推进和广西北部湾经济区开放开发速度加快，地处广西开放前沿的防城港也迎来了国际航运和工业的外向型经济开展的机遇，成为一座新兴的港口工业城市。防城港北连南宁市，

3、南临北部湾，东接钦州市，西邻越南，辖两区一县一市：港口区、防城区、上思县、东兴市县级。防城港市行政区域总面积6300平方公里，大陆海岸线总长为584公里，海岸线222公里，水域面积74万亩，边境线长230公里，有7个乡镇与越南山水相连。2005年底全市总人口79.84万人，其中港口区面积370平方公里，人口11.11万人，按外地人习气，通常把港口区称为防城港。防城港是多民族聚居的地，包括汉族在内有壮、瑶、京、侗、苗、仫佬、毛南、回、彝、水、仡佬、满、朝鲜、藏、黎、傣、维吾尔等21个民族。少数民族人口38.99万人，占总人口48.84%；壮族是防城港人口最多的少数民族，人口32.70万人，占全市

4、人口40.96%。防城港是广西的第二大侨乡。据不完全统计，全市有旅居海外华裔、华人、港澳同胞33.5万多人，主要散布在西北亚各国、美国、英国、加拿大、新加坡等世界30多个国度和地域。其中：华裔18.8万人，华人13.6万人，港澳同胞1.1万人。市内有归侨、侨眷24.2万人，占全市总人口33%。其中：归侨4.6万人，侨眷、港澳眷属19.6万人。全市有7个印支难民安排点，安排印支难民17500多人。防城港城市树立围绕现代化海滨港口城市的树立目的，应用共同的区位优势，依照以城市中心区为中心，西接东兴，北连防城，南靠港口，东临企沙的组团式规划树立，将构成南北照应、东西贯串的现代化滨海港口城市，把两区三

5、岛城市中心区、东兴郊区、江山半岛、渔澫半岛、企沙半岛作为城市树立和对外开放的重点区域来规划、树立和管理，加快推进城市化进程，配套和完善城市的基础设备，不时增强城市的聚集效应和辐射才干。防城港市城市树立一日千里，截止2006年底，全市城镇化水平到达32.65%，城市建成区面积34.52平方公里，城市路途总长184公里，路灯1.3万盏，排污、排水管道总长234公里，供水管道总长379公里，城镇用水普及率达99.37%；燃气普及率96.43%，绿化掩盖面积723公顷，公园绿空中积83公顷，全市现有公交车128辆，一批重要基础设备如西湾跨海大桥、西湾广场、西湾海堤、仙人山脚景观绿地、郊区十万吨水厂、渣

6、滓有害化处置厂相继建成并投入运用，市行政中心已正式启用，沙企一级公路、企沙工业区路网等基础设备曾经完成。市污水处置厂等城市基础设备项目树立前期任务取得新停顿。城市市容市貌焕然一新，人居环境质量有清楚改善。 防城港市港口、区位优势清楚，自然资源丰厚，水电条件充足，交通便捷，构成了港口、铁路、公路、水路为主的交通网络，南昆铁路、黎铁路、南北和钦防高速公路相继建成投入运用，沟通港口与经济腹地间平安、快捷、大运能的出海主通道曾经构成。防城港遵照产业强市、工业先行的原那么，完善八大工业体系和培育粮油加工、钢铁、电力、化工等四大支柱产业，先后引进了由中粮集团、美国ADM公司和香港中华电力等世界500强及国

7、际外知名企业投资兴修的大海粮油、防城港电厂等一批关联度大、牵引力强的大型临海工业项目；树立中的防城港电厂、惠禹公司和行将开工的白龙核电站、企沙千万吨级钢铁基地等严重项目，估量将在-年内全部建成投产后，财政支出将超越亿元。防城港是全国沿海24个主要港口之一，西南沿海地域的3个全国主要港口之一，全国19个集装箱支线港之一。防城港有大小商港、渔港20多个，防城港水深、避风、不淤积、航道短、可用岸线长。经过30多年的开展，防城港现有泊位29个，其中万吨以上泊位15个，公用集装箱泊位年经过才干为25万标箱，年实践经过才干超越2500万吨，是全国沿海20个主枢纽港之一，也是重要的铁矿石、煤炭中转基地和四大

8、水泥出口基地、十大接粮港口之一，承当着我国西南、中南地域大宗货物进出的主要转运义务，与全国及世界70多个国度、地域的220个港口通商通航，守旧至深圳、香港、海防、新加坡、釜山等多条集装箱航线。特别是防城港20万吨级码头的建成投入运用，标志着港口中心竞争力失掉了大幅度提升。深水大港是衔接世界上80多个国度和地域，与200多个港口通商通航的优势保证。发扬防城港深水大港的港口优势，树立保税物流园区B型以及其他海关特殊关税区，鼎力开展临海重化工业和港口物流，成为应用两个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地，加快推进广西北部湾经济区的开放开发和带动防城港相关产业开展。 粮油、钢铁、电力、化工工程落户防

9、城港，带来庞大的消费市场，构成新的消费驱动力。防城港在政策的引导下，逐渐往港口航运业开展，本地的经济结构也在调整，而加快城市化树立的目的也同时减速停止的老城区改造，未来两年，防城港的树立总数及树立规模将到达一个新的高度。由此，将对如建材等相关产业发生少量需求。随着老城区的改造，房地产也的开展也日益减速。第二章 防城港房地产开展状况在北部湾经济区开放开发的强力推进下，防城港进入中心城区空间快速拓展时期，新的土地开发和房地产开发阅历了数年寂静后重新恢复生机与生机，2007年1-3季度，房地产业对防城港GDP增长的贡献率为8.3%，成为拉动中央经济快速增长的一个重要行业。一、防城港房地产微观现状剖析

10、1、房地产开发企业简析2020年，防城港持有房地产开发企业资质的房地产开发公司约添加到共有128家，其中新添加企业29家；同意预售的楼盘47个，同意预售面积36.21万，与去年同比下跌42.9%。其中，新同意预售的楼盘23个，同意预售面积11.17万。2、市场投资供应防城港房地产开发投资继续坚持快速增长的态势，投资规模扩展投资力度添加。2006年上半年，防城港房地产开发投资额0.95亿元。2007年1-3季度，防城港房地产开发投资额已达9.55亿元，同比增长1.69倍，房地产添加值同比增长74.6%。防城港房地产开发投资总量呈阶梯式增长：2005年全年完成投资2.6亿元，增长65.9%；200

11、6年全年完成投资5.42亿元，同比增长1.08倍；2007年全年完成投资14.06亿元，增长1.8倍。仅1至8月防城港房地产开发完成投资就达6.91亿元，同比增长1.48倍，城镇固定资产投资比去年的7.74%添加5.1个百分点，上升到12.86%，拉动防城港固定资产投资增长11.4个百分点，增长速度延续两年居广西首位。2007年1至8月防城港房屋累计施工面积到达53.43万，同比增长38.75%；完工面积到达3.71万，比去年同期增长2.20%。土地价钱涨幅较快。如港口区西湾广场近期拍卖的一块地，成交价钱为82万元/亩，相比2000年10万元/亩的拍卖地价增幅达七倍，增长了72万元/亩。3、购

12、房消费需求购房消费需求旺盛，商品住宅需求量的不时添加，成交量总体上升，因此商品住宅投资仍是房地产开发的中坚。2007年1至8月，防城港商品住宅完成投资3.68亿元，同比增长2.92倍，占房地产投资比重50.3%。近年来，防城港楼盘预售成交量较高，2007年上半年持有预售证的楼盘销售率均在70%以上，少数楼盘在收盘前后几天内的成交率到达90%以上，销售处于逐渐上升态势。4、商品房销售价钱商品房价钱颠簸下跌。由于遭到人民币升值、经济增长、土地价钱下跌、修建资料价钱下跌等要素影响，2007年防城港商品房价钱同比去年增长7.98%，但在防城港良好的经济开展优势带动下，商品房价钱水平仍坚持在合理范围内。

13、2007年，防城港商品房平均价钱为1850元/，同比2006年平均下跌150多元/，涨幅约为7.98%。目前，防城港商品房平均价钱已超越3000元/，比去年平均下跌约1000元/，涨幅约为62.1%。其中，港口区仰仗优势港口区位和工业园区经济拉动，商品房最高售价已达3900元/。地价和房价也曾经下跌到了较高水平，产品质量也相对提升，但由于各项配套设备树立相对滞后，房地产开发速度能够会在短期内放缓，销售价钱也将短期内停涨。当一系列严重项目如期实施后，处在等候张望中的房地产商必将大展拳脚，力掀防城港市房地产业开展的狂澜，商品房销售价钱也将乘势而上。二、防城港房地产开展存在的主要效果1、住房供应结构

14、不合理，市场仍需调控。住房供应结构倾向于商品房，07年全市开工树立的廉租住房仅为3000，经济适用房没有开发的方案，从2004年后，防城港市再也没有同意经济适用住房的树立。市场上消费者能买到的新房全部是商品房。2、房地产开发企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低，尚未构成集约化、规模化运营。全市开发企业129家，平均注册资本仅有200多万元，三级企业仅有6家，没有二级以上资质的企业。企业在开发运营进程中往往不留意自身笼统品牌的树立，产品质量、运营信誉不高，企业开展缺乏生机和竞争力。3、套型结构比例制约防城港市房地产业的开展。国六条、国八条规则新建的商品房套型修建面积90以下的要

15、占70%以上，90以上的要占30%以下，目前我市套型修建面积90以上的商品房的市场需求占80%左右，套型结构比例没有政策规则要求。4、物业管理有待增强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不高，大局部单位的住宅区还是实行传统的管理方式，虽然新建的住宅小区实行了新的物业管理，但物业管理企业与业主时常发作各种各样的矛盾和纠纷。三、防城港房地产开展趋向依据预测，未来一段时间，防城港的房地产市场主要有以下特点：1、政策利好方面1相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的继续开展。经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的政策、金融、住房二级市场开放等要素的作用下，住房潜在需求正在加快转化为有效需求，住房已

16、成为居民消费热点，房地产市场存在继续安康开展的客观条件。以后，规范房屋拆迁行为、清算拖欠工程款、清算整理土地市场等严重举措的推进，区树立厅、疆土资源厅出台了关于增强独立式城镇居民公家树立管理的通知，特别是2020年2月，国务院同意实施的广西北部湾经济区开展规划，总体上更有利了防城港的房地产市场的开展。2国务院近日赞同片面启动防城港钢铁基地前期任务，一期工程总投资625亿，建成后年产钢材3千万吨销售支出340多亿，作为配套，武钢柳钢集团结合将于往年6月开建防城港企沙2万吨级钢铁码头及配套航道工程，方案开建3个2万吨级泊位，设计年吞吐才干220万吨，支柱产业的构成将对本区域微观经济发生质的推进飞跃

17、。3国度发改委2008年3月17日赞同广西与武钢、广东与宝钢展开广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期任务。依据国度发改委要求，广西和武钢要提升炼铁才干541万吨、炼钢910万吨，并于广西防城港企沙半岛兴修特大型钢铁基地，占空中积与武钢总部规模相当。一期工程方案投资625亿元，树立1000万吨钢厂，估量2020年投产。经过防城港相关政府部门了解，估量项目在施工高锋期，将可到达10万人同时施工，经过进一步大幅度引进外来人口，拉动沉冗已久的消费经济，加快地域货币活动速率，区域升值刻不容缓。2、市场条件方面1住宅需求者不时添加，对住宅的需求量较大，商品房价钱会继续下跌。国民经济增长客观上要求住

18、宅与房地产业坚持继续开展，防城港正处于经济快速开展期，各项经济目的高速增长，成为防城港推进房地产开展的重要要素。目前，防城港人均GDP曾经超越1000美元，人民生活水平不时提高，居民消费末尾快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费开展的潜力大。同时，由于土地、建材价钱下跌，住宅质量的提升使房地产开发本钱加大，需求和本钱将促使房价继续下跌。2集资建房被叫停，原本可以经过集资方式来享用低房价的干部职工，也要到房地产买卖市场接受市场价钱，使购房片面推向市场化。同时，由于中国大少数居民是中低支出者，假设住房都经过住房保证体系来处置，那么就回到1998年以前住房革新的原点。在美国这么兴旺的国度，享用

19、住房保证体系的住房占人数比重的3-4%，相关于中国庞大的人口而言显得无济于事。经济适用房、廉租房占社会用房比重是十分低的。3金融机构全力支持房贷随着金融机构的革新和开展，风险评价和风险防范有规范、迷信的管理机制，积极支持房贷，使很多金融机构取得成功，尝到了甜头。按揭存款处置了中低支出群体购房的燃眉之急，使居者有其屋，真真正正的有安居乐业，使洗脚上田的农民工，在城镇化的进程中成为真真正正的得益者，与构建谐和社会的宗旨是分歧的。着这使购房群体不时扩展，购房量不时上升。金融机构积极支持房贷，是增强自身的竞争力的重要措施，有效地扩展业务，有效地抵御外资银行的入侵。二十年、三十年、五十年都支持房贷，这是

20、本国银行的成功阅历。4随同人民币升值，国际超级活动资金不时流入中国据报道全球金融游资达140亿美元，中国资产泡沫将减速收缩，直至到达风险的高度，这样招致中国股市走势上扬，使一局部游资进入股市，一局部游资进入房地产市场。集团式的资金在不同水平挤压国际资金，特别是官方、民营资金进入中小城市投资高报答范围。近两年来，到防城港购地和投资的资金清楚增多，投资拉动了防城港的经济开展，促进防城港的城市化进程。3、市场需求方面借西部开发的西风，广西加快北部湾沿海经济区的树立，临海工业近一步构成局格，投资、物流、人气都会带动城市的开展，特别是防城港，迎来车载斗量的开展机遇，促进了防城港房地产的开展，房产市场需求

21、量增大。1防城港一批基础设备项目开工树立，临海工业一大批项目开工树立、投产，特别是防城港东湾工业区、渔洲坪工业园、公车工业园、企沙工业区的一批项目进驻，投资拉动了投资开展，施工人员、项目管理人员、企业运营管理人员大批进驻防城港，家眷和家庭都有要落户防城港，使防城港的房地产市场潜力庞大。如有一家进驻防城港的企业，投资两亿多元，其中中层管理人员就达八十多人，需求住房就八十多套；一家仓储物流公司，单单司机就达四十五人；防城港务集团尚需拆迁几百户住户，也需求几百户住房；白龙核电站投资两百六十亿，树立者上万人，都需求在防城港消费住房。2在前后的几年里，福利性实物分房政策的取消、政府控制宅基地出让相关政策

22、的出台、干部职工和城镇居民住房消费观念的迅速转变、各商业银行对住宅树立和团体购房信贷力度的加大、居民对寓居环境和质量要求的不时提高、外来人口和新家庭对住房需求的大幅添加，均为防城港市的楼市提供了极为可观的开展空间，加上现房存量少、市场购置力旺盛，因此各城区开发的楼盘一经推出，基本被市场消化一空。4、价钱上升空间1土地供应量有限防城港城区城市配套较好的土地存量很少，特别是新老城区结合部的土地。待开发的城市中心区、企沙、公车的城市配套尚完善，地价很高，对房产开发机遇还不成熟。虽然一向倡议还岛于港，但这久远战略，从资金和人气、开展速度仍需一段时间。开发一片，带动一片，滚动式开展，历来是商家和老百姓看

23、好和接受的，立足新旧城区的开发，商机和市场前景都十分宽广。2房地产投资本钱提高一是土地本钱提高。由于土地供应量少，土地价钱走高。新征土地报批手续严厉，征地数量遭到严厉控制，土地补充供不应求。在港口区，工业用地按新规则每亩13万元，住宅用地价钱更高，在中心区临南北小道、东西小道的地价每亩已达25-30万元，在城市结合部的地价每亩已超越50万元。大型钢铁项目一旦落户防城港，在未来的10年内，防城港市的城区人口将净增20万人，其中所包括的房地产开展商机情势看好，几年前以10万/亩的价钱可以买到桃花湾广场周围的土地，如今最高曾经卖到80万元/亩。在市行政中心区，2007年终20多万/亩的二线地，如今曾

24、经卖到50-60万/亩。防城、东兴的土地价钱也不时下跌，普遍在50万元左右亩。在近邻的钦州、北海，土地价钱曾经打破100万/亩，有着异样区域优势的防城港房地产市场还存在着较大的价钱下跌空间。二是修建本钱提高。由于国际动力市场价钱降低，原资料价钱随同提高，钢材、水泥、红砖、沙石、铝合金窗、供排水管等修建资料价钱提高10%20%不等。人工费用也上浮10%左右。三是各种税费、规费规范足额精收，有形中房屋价钱随之提高。四是各种中介效劳费提高，房价也随之提高。3近几年经济的快速增长使外来企业和外来人口少量涌入防城港这座海滨小城，住房需求急剧上升，带旺了房屋租赁市场、带旺了楼市。因此，在港口、防城和东兴，

25、出租一个套房，可以拿到500元到1500元不等的月租，且供不应求。虽然房地产价钱在随着土地、钢材、水泥、休息力等价钱的上升而迅速下跌，商品房的平均价钱曾经到达近3000元/，新开发的楼盘起步价大都定位在3200-3400元/之间，但防城港的楼盘销售率一直坚持在80%以上，很多楼盘是建多少就卖出去多少。业内人士剖析，由于这里房价相对较低，距离中心城市又近，临海临港环境又好，升值空间大，房地产不只成为外地老百姓投资的首选，很多外地人也纷繁来这里购房，或投资，或养老。4高质量的商品房会有合理的价钱防城港房产开发企业所开发的小区和商品房，从环境的设计和规划、到户型的设计，都是延聘由资深阅历的设计企业和

26、设计师，他们从各大中城市领悟了现代的设计理念，结合防城港滨海城市的特点，所推出的楼盘，时兴、迷信、合理、适用。很多大城市的人观摩了楼盘，挑剔不了任何缺陷，乐于接受。这些年来，防城港修建队伍培育了很多能工巧匠，施工迷信、细致，产质量量契合相关规范，都是修建的极品。如今防城港的房产价钱，是合理的，价钱上扬是正确的，升幅较小。房地产开发企业靠实力取得市场，靠质量取得市场。5不同消费群体对不同层次的住宅发生不同的需求量。依据调查剖析，高支出者对高档住宅的需求，中低支出者对中档住宅的需求，低收者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体为20%、60%、20%。经过对防城港房地产市场现状和前景剖析，

27、可以得出以下结论： 1.依照房地产业开展阅历，当人均GDP接近1000美元时，房地产业进入迅速开展的黄金时期，此时防城港的房地产业正处于生临时；2.严重项目树立的推进与严重企业的建成投产，以及市行政中心区的加快树立等推进全市的经济快速开展；3.单位福利分房、集资建房中止，宅基地供应叫停团体建房遭到制约，消费者只能向开发商购置商品住房。因此，防城港的房地产业开展潜力较大，市场前景宽广。防城港市委市政府依照大港口、大工业、大通道、大开放、大开展的思绪加快经济开展步伐，目前，还岛于港战略正在实施，城市中心正在向北迁移，随着城市框架的拉开，桃花湾片区大片的土地有待开发，市行政中心区的房地产开发才刚刚起

28、步，城市的商业中心还未见端倪，还有防城城南新区、河西新区、港口区公车新城、企沙工业区的房地产开发都在等候雄厚资本的进入，而从东兴到企沙长达50公里的沿边经济带包括着庞大房地产商机。以防城港市所处的特殊区位以及所包括的庞大投资时机，足可以说明如今的房地产市场还只是刚刚起步而已，市场全体还在迈向成熟的市场进程。随着商业地产、高档产品的继续性开发，防城港市全体行业的良性蓬勃开展阶段很快就会来临。第三章 2020年在售楼盘状况及剖析一、目前在售楼盘状况在政府的扶持和开发商的共同努力下，在防城港，不只闲置了10年的16栋烂尾楼基本失掉了处置，90年代中前期开发的康晨小区、紫荆小区等1000多套宅基地销售

29、势头良好，价钱一路攀升。而且从旧城区到桃花湾新区和市行政中心区，涌现了一批新楼盘。1、在售楼盘列表序号项目称号所在区域项目地址销售均价1和德国际旧城区港口区云南路与渔澫路交汇处33002金港国际港口区渔澫路31003怡景花园港口区云南路26004祈福城市花园港口区渔澫路21005同德金港阳光港口区渔澫路22006万代小金岛花园港口区云南路33507海悦华府桃花湾区港口区桃花湾广场东侧起价：28808西湾恒信花园港口区西湾广场北面桃源路东段32509华厦丽景湾桃花湾广场200010越秀祥龙苑340011欧景蓝湾市行政中心区市行政中心区滨海小道南侧海岸33002、各板块房地产状况 桃花湾区依山傍海

30、同时拥有1400多亩内湖、200多亩城市广场的桃花湾新区那么是众多房地产商抢滩的宝地。2000年起，康晨小区、紫荆小区、金利达小区、越秀小区等以出售宅基地为主，处于防城港房地产业的起步阶段；2005年以来，天勤金湾花园、西湾恒信花园、华厦丽景湾小区、夏威夷城市广场等多层、小高层住宅小区围绕桃花湾广场临湖临海而群起，其中，以海悦花府的外立面和户型设计和运用专业推行手法为代表，标志着防城的房地产业曾经进入生长阶段。桃花湾这里的楼价也从最后的1300元/左右涨到如今的3400元/左右，宅基地从末尾的不到10万元/亩涨到如今的82万元/亩以上。 旧城区防城港经济结构的调整也带动了旧城区的拆迁改造，仅是

31、渔蕅路，就有安德公寓、杨超商住楼、晖旺花园、祈福城市花园、和德国际、金港阳光、金港国际等众多楼盘。由于位于旧城区中心，交通便利，生活配套完全，楼盘推出后基本很快售罄，富有路老旧步行街也将拆迁向渔澫路和云南路迁移，从而带旺了整条小道的商业气氛，使这一带的商铺和房产迅速升值，新建的楼盘起步价曾经超越2400元/。 市行政中心区市行政中心区房地产市场刚刚起步。新的市行政中心2006年起逐渐向北迁移，目前行政中心区基本投入运用，市政广场以及位于南部的金融、贸易、商业、文明、体育区等配套设备正在紧锣密鼓的树立当中，掀起了西、北部濒临防城江一带的生态住宅区的开发热潮，沿江生态休闲区、城市滨水公园、别墅区、住宅区和东部的文教基地在路网树立基本投入运用和行政中心的入驻条件下末尾实施树立，虽然周边生活配套还不太完善或正在树立中，但土地存量较大、生活环境好、市政配套规划完善的利好下，未来房地产开展前景不容估量。目前片区在售的独一项目欧景蓝湾看好未来市场前景，二期均价已略高于其他片区，到达3300元/。二、项目主要竞争楼盘剖析一竞争楼盘基本状况1、和德国际 项目概略项目位于云南路与渔澫，路交汇路，毗邻荣恒大酒店，楼宇作风为单体风车型修建，底一层、二层为商业物业，框架