房屋租赁合同管辖权.docx

1、房屋租赁合同管辖权房屋租赁合同,管辖权篇一：房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖内容摘要 因不动产牵连发生的诉讼，不应一概划为专属管辖，应有所区分。如房屋租赁合同纠纷，原则上应按一般地域管辖对待，应允许当事人按民事诉讼法第25条规定，对诉讼管辖自主作出安排。 A公司在B地设有工程项目部，项目部租用B地某单位的房屋若干间作为办公之用。后履约当中因房屋瑕疵与租金给付发生纠纷，某单位诉至B地出租房屋所在地人民法院寻求解决。A公司提出管辖异议，理由是根据双方签订的房屋租赁合同，所有因房屋租赁产生的纠纷应由A公司企业法人住所地有管辖权的人民法院管辖。但B地一审法院裁定双方约定管辖无效，此案属专属管辖；A公司

2、不服裁定，上诉至B地上一级人民法院，B地上一级法院裁定维持原判。这样B地初审法院就获得了该案的管辖权，A公司希望通过约定管辖方法避开地方保护的目的落空。 问题：B地两级人民法院的裁定是否妥当？中华人民共和国民事诉讼法第34条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这就是不动产专属管辖的由来。关于不动产专属管辖的司法实践，存在两种观点，一种观点是所有不动产涉及到的纠纷，全部归不动产所在地人民法院管辖，理由就是民事诉讼法第34条的规定；另一种观点是并非所全不动产纠纷皆属专属管辖，其中仅就不动产物权之诉专属于不动产所在地人民法院管辖

3、，而其他因不动产牵连发生的纠纷，应赋予当事人选择的权利，即按民事诉讼法第25条的规定（合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定），由当事人自主作出安排。笔者同意第二种观点，理由如下：首先，不动产纠纷是个大的概念，不动产作为中华人民共和国物权法第2条规定的三种物（动产、不动产、特定权利）的形态之一，在现实生活中因其归属利用产生的纠纷形形色色，大量存在，其中既有可能涉及物权之诉，也有可能涉及债权之诉，而债权诉讼并不直接以不动产上的物权归属为诉讼标的，因此不能因纠纷涉及到不动产，就不问理

4、由地全部划归不动产所在地人民法院管辖。如果这样处理，那么许多案件就会成为专属管辖，这与中华人民共和国民事诉讼法第22条规定的优先实施一般地域管辖会形成冲突，不符合立法的本意；其次，涉外不动产纠纷因不动产涉及到国家主权和领土问题，因此一般都行使专属管辖权，但在国内不动产纠纷中，并不涉及这个因素；第三，国内不动产专属管辖设置的主要目的是为了体现“两便原则”，即便于当事人经济、快速地进行诉讼，便于法院更好地审判、合理配置资源。但有些时候因不动产纠纷产生的诉讼，原告或被告并不一定与不动产所在地同属一地，由法院行使专属管辖权不一定符合该目的；第四，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解

5、释第24条规定：建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。这说明最高人民法院并未将建设工程施工合同涉及到的不动产作为专属管辖对待；第五，最高人民法院在年作出的关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（法（研）复号）指出：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖”。可见该批复并未明确表示房屋租赁纠纷必须由不动产所在地管辖，其他有管辖的法院不能涉足，况且该批复至今有效。具体到房屋租赁合同纠纷，我们认为其本质是一种债权纠纷，不应按专属管辖处理。最高人民法院民事案件案由规定(法发

6、XX11号)总共规定了361种案由，房屋租赁合同纠纷作为其中的一种，明确地将其放在债权纠纷一节当中，这表明最高人民法院并未将房屋租赁合同纠纷作为物权之诉处理。况且房屋租赁合同纠纷涉及到的物权之争，无非是承租人享有优先购买权。针对该项权利，最高人民法院在关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释XX11号）当中，运用三个条款（第21条、23条、24条）专门作了限制性处理，核心内容有三：一是出租人在出卖租赁房屋时未在合理期限内通知承租人，承租人以侵犯其优先购买权，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；二是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日

7、前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权；三是出租人将租凭房屋出卖给房屋共有人、本人近亲属、善意第三人，以及出租人出卖租赁房屋履行了通知义务，承租人在十五日内未明确表示购买时，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这表明司法实践已经开始弱化该项权利，承租人的优先购买权不再作为一项主要权利对待。因此我们认(转 载于: 校园 生活:房屋租赁合同,管辖权)为，因房屋租赁合同纠纷发生的诉讼，除涉及到优先购买权而产生物权之争，应按专属管辖处理外，其他的纠纷应按一般地域管辖对待，特别是应允许当事人按民事诉讼法第25条规定，对诉讼管辖自主作出符合法律规定的安排。由于最高人

8、民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（法（研）复号）是在中华人民共和国民事诉讼法颁布之前作出的，且至今有效，而民诉法第34条又规定因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖，这样在适法性上就存在一定的问题，因此建议最高人民法院结合司法实践情况，以司法解释的方式重新细化和明确关于不动产租赁纠纷管辖的问题，以维护司法的统一。篇二：租房合同,管辖法院篇一：确定合同纠纷案件管辖法院的技巧确定合同纠纷案件管辖法院的技巧孟银芳一、当事人在准备约定管辖法院时，在不违反法院级别管辖和专属管辖的情况下可以从以下范围中选择即被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院。二、当事人已经约定管

9、辖的，以约定的为准。三、凡当事人没有约定管辖的，通常由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。以下是由法律明确规定的几种合同履行地：1、买卖合同履行地在合同中仅约定了交货地点的，交货地点为合同履行地。如果实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖，也就是说只能由被告住所地法院管辖。2、承揽合同履行地为承揽方所在地；3、租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地；4、补偿贸易合同，以接受投资一方主要

10、义务履行地为合同履行地；5、证券回购纠纷合同履行地（1）凡在交易场所内进行的证券回购业务，交易场所所在地应为合同履行地；（2）在交易场所之外进行的证券回购业务，最初付款一方（返售方）所在地应为合同履行地；四、其他由法律规定的管辖法院1、因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。2、因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。票据支付地，是指票据上载明的付款地。票据未载明付款地的，票据付款人（包括代理付款人）的住所地或主营业所所在

11、地为票据付款地。3、因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。4、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。五、因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。篇二：最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复北京市高级人民法院：你院（1985）京高法字第82号关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示收悉。经研究，我院同意你院的意见，即：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所

12、在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。此复附：北京市高级人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示1985京高法字第82号出现以上管辖上的推诿，除系个别干部的工作作风上的问题以外，主要是对类似以上房屋租赁纠纷，应适用民事诉讼法（试行）（以下简称“民诉法”）所规定的一般地域管辖还是特殊地域管辖，认识不尽一致。大体有两种意见：一种意见认为，按照“民诉法”第二十九条的规定，只有执行特殊地域管辖有困难的，才适用一般地域管辖。涉及房屋租赁关系的诉讼，从两便原则

13、考虑，应当适用特殊地域管辖。否则，如适用一般地域管辖，对于房屋座落地与被告所在地不一致的纠纷，不便于受诉法院查明案情和判决后的执行。但持这种意见的同志，对适用具体条款又有两种不同的看法，有的认为应适用民诉法第二十三条的规定，由房屋所在地即履行地法院管辖。理由是，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，均属于合同纠纷，因为这类纠纷产生的根据是双方实际存在的租赁合同；民诉法第二十三条所称“合同纠纷”并未指明只限于经济合同，自然，这类民事合同也应适用第二十三条的规定。有的则认为应适用民诉法第三十条第（一）项的规定，由房屋所在地法院管辖。理由是这类纠纷虽不涉及不动产产权的确认或变更，但它

14、涉及到了产权人对不动产使用方式的变更和承租人有无使用权的问题，也属于“因不动产提起的诉讼”；审判实践中，不少是由房屋所在地法院管辖的。第二种意见认为，根据审判实践中的一贯做法，应适用一般地域管辖。理由是，民诉法第二十三条所称“因合同纠纷提起的诉讼”，指的是经济合同，不包括民事合同，因为民事合同范围较广，显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖；民诉法第三十条第（一）项所称“因不动产提起的诉讼”，指的是不动产产权，房屋租赁纠纷，实质上是合同履行中的争议，不涉及不动产的产权问题，所以，也不能适用对不动产的专属管辖规定。 我们的意见，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般可由房屋所

15、在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，可由被告户籍地或居所地法院管辖。当否，请批示。1985年7月24日篇三：民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院北京市一法律师事务所 韩洪律师提记：笔者在XX写了一篇合同纠纷诉讼的管辖法院的博文，时过境迁，原文所依据XX年修改的中华人民共和国民事诉讼法、最高人民法院关于适用若干问题的意见（简称92年意见）、最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复法（研）复19862号、 1996年9月12日发布的最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定 等法律和司法解释均被修改或废止，

16、民事诉讼中有关合同纠纷的法院管辖规定 ，也随着上述法律及司法解释的修改或废止发生了变化。为此，笔者对原博文重整理并修改，标题改为民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院。 民事诉讼中合同纠纷案件管辖法院的确定对合同当事人的诉讼利益的影响不可或缺，合同纠纷诉讼中除了法定的级别管辖和专属管辖外，法律允许合同当事人在订立合同时从被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地中间选择管辖的法院。明确法律对合同纠纷管辖的规定，在合同纠纷诉讼中有着非常重要的现实意义。 关键词：合同管辖法院级别管辖专属管辖被告住所地 合同履行地 合同签订地 原告住所地标的物所在地一、民事诉讼中合同纠纷案件的法定管辖规

17、定1. 一般规定：年月日修改、XX年1月1日实施的中华人民共和国民事诉讼法（以下简称民事讼法）第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释（法释XX5号，以下简称民诉法解释）第十八条第二款规定：“合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。”2. 保险、票据、运输合同纠纷的管辖： 民事诉讼法第二十四条规定： “因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。”民诉法解释第21条规定：“因财产保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者

18、运输中的货物，可以由运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地人民法院管辖。因人身保险合同纠纷提起的诉讼，可以由被保险人住所地人民法院管辖。”民事诉讼法第二十五条规定： “因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。”民事诉讼法第二十七条规定：“ 因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。”铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，都是由铁路运输法院管辖。3. 农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程合同、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖法院：民事诉讼法第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉

19、讼，由不动产所在地人民法院管辖。该条中的“不动产纠纷”是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 民诉法解释第28条第二项规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。4. 请求法院确认解除合同效力案件的管辖法院：最高人民法院司法观点认为，当事人依据中华人民共和国合同法（年月日起施行，以下简称合同法）第96条第1款的规定，请求人民法院确认解除合同效力的案件，属于民事诉讼法规定的“因合同纠纷提起的诉讼”，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。二、合同纠纷的协议管辖1. 法律对协

20、议选择管辖法院的规定：民事诉讼法第三十四条：“ 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”本条是对协议选择管辖法院的规定，其中“书面协议”包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。需要注意的是，合同纠纷的管辖协议，必须是书面形式的协议，口头协议无效。并且，书面合同中的管辖协议，还必须符合合同法规定的书面形式要求。合同法第十一条规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可

21、以有形地表现所载内容的形式。”因此，书面合同中的管辖协议，既可以采取合同书的形式，也可以在合同书中订有协议管辖条款；既可以采取信件、电报、电传、传真等形式，也可以通过电子数据交换和电子邮件等形式。2. 协议管辖无效的情形：第一，协议管辖违返法定管辖。协议管辖不能违反包括级别管辖和专属管辖在内的法定管辖规定。例如，协议管辖不能违反民诉法解释对保险、票据、运输合同纠纷管辖的规定；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，当事人不能协议选择管辖。第二，未采取合理方式提请消费者注意的格式条款管辖协议。民诉法解释第31条规定，“

22、经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款 “引起注意”的要求，在消费者权益保护法、合同法、保险法、中均有规定。中华人民共和国消费者权益保护法(XX修正，以下简称消费者权益保护法)第二十六条第一款规定：“ 经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。”合同法第三十九

23、条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) (法释XX5号,以下简称合同法解释二)第六条规定，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”中华人民共和国保险法(XX修正)第十七条规定，“订

24、立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明；未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。”最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十一条规定，“ 保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款，以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条第二款规定

25、的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险人责任条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式向投保人作出常人能够理解的解释说明的，人民法院应当认定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义务。”第三，经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议的内容违反了法律的强制性规定。消费者权益保护法第二十六条第二、三款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”合同法第四十条规定：“格式

26、条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条规定：“ 有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议内容属于合同法第四十条规定情形的，该管辖协议条款无效。例如，经营者以格式合同条款规定了与争议没有任何实际联系地点的法院管辖

27、。第四，合同当事人双方约定“一方违约，另一方可到自己居住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”的协议选择管辖条款无效。这是因为：首先，从字面上理解，“一方违约，另一方可到自己住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”，属于附条件的选择，即只有在一方违约的情况下，另一方才能在自己居住地的人民法院起诉。但是，是否违约，并不是当事人所能认定的，只有经过人民法院的实体审理后才能认定一方是否违约。其次，如果经法院实篇三：点房屋租赁合同 点（房屋 租赁合同 编号： 点租赁合同编号： ）甲方（出租人）：通讯地址：证件种类： 证件号码：户籍所在地： 乙方（承租人）： 负责人： 通讯地址： 根据中华人民共和国合同

28、法、中华人民共和国城市房地产管理法 等国家有关法律、法规，甲乙双方本着诚实信用、平等、自愿的原则，经协商一致，就房屋租赁事宜订立本合同。 第一条 出租房屋情况 出租房屋所有权为出租人本人所拥有，房屋不得为转租形式。房屋坐落于 ；建筑面积为 平方米，房屋用途为 ，房屋类型为 ，结构为 。房屋平面图见本合同附件（一）。 房屋现有装修及附属设施状况在本合同附件（二）中列明。除双方另有约定外，附件（二）作为甲方将房屋交付乙方使用时的验收依据。第二条出租 甲方将房屋出租给乙方作为办公（生活）用房。 租赁期： 年/月。 租赁期满后除一方提出不再续租外，租赁期按原期限自动延长。甲方不同意续租的，应于租赁期满

29、前 个月内通知乙方，同等条件下乙方享有优先租赁权。租金：每月租金为（币种） （大写金额）： 。 租金支付方式及时间： 。第三条 房屋的交付 甲方应在本合同生效之日起 日内将符合本合同附件（二）的房屋交付乙方。甲方交付房屋之前，应清空房屋里的物品。乙方确认其符合附件（二）的，双方签署房屋交接单。乙方签署之日为房屋交付日。 甲方交付的房屋不符合约定条件的，乙方有权拒绝签署房屋交接单。第四条 物业管理费及其他费用租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由乙方承担。第五条 房屋出售租赁期内，甲方如需出售房屋，应提前三个月通知乙方。第六条 房屋的修缮房屋及其附属设施处于非正常、非安全

30、的使用状态时，甲方应立即进行维护、修缮；甲方未尽此义务的，乙方有权自行维护、修缮，由此产生的费用由甲方承担，乙方有权从租金中扣减前述费用租金。第七条 房屋的返还租期届满或按本合同规定提前终止时，甲方给予乙方 天进行搬迁，此期间不计租金；。第八条 声明和保证甲乙双方保证各自均有权签订本合同和有充分履行其在本合同项下义务的能力，并且履行本合同义务不会违反其与第三方已经或将要达成的任何合同或共识。甲方保证对房屋享有充分处分权，已取得所有必要的同意和批准。 甲方保证房屋不存在任何权利瑕疵，包括但不限于不存在任何未告知乙方的房屋上的抵押、共有等情形。甲方保证房屋及其附属设施不存在任何质量上的缺陷、瑕疵或

31、安全上的隐患，在租赁期处于正常的、安全的可使用状态。第九条 承诺 甲方承诺按本合同约定将房屋交付乙方，并确保乙方在租赁期内对房屋享有排他的使用权。甲方承诺在租赁期间负责房屋所在公共区域的安全、卫生和消防措施并使其达到法律规定的标准。乙方承诺按本合同约定用途使用房屋，不利用房屋进行任何违法活动。 乙方承诺按本合同约定按时足额支付租金。第十条 合同的终止和解除 有下列情形之一的，本合同终止，出现(1)(2)情形的，甲方应给予乙方补偿：（1）房屋项下的土地使用权依法被收回的；（2）房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用、拆除或改造的；（3）因不可抗力导致房屋、附属设施毁损、灭失致使本合同不能继续履行的。有下列情形之一的，乙方有权