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1、商业地产透析总结推荐阅读商业地产透析总结（推荐阅读）2014-01-07 中国房地产策划师联谊会 商业地产的定义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MAIL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的

2、方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产总体开发现状和模式商业地产对于地产行业来说是相对较新的一个范畴。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场的步伐，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡攀高，主要的类型有大卖场、购物中心、以及各地都开始争建的“步行街”等。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正从长达10年的沉寂中走

3、出，并快速升温。从这两年深圳的商业地产的发展现状来看，有点过热。很多开发商盲目的建商场，造成供需失衡，空置率不断上升的局面。目前热点由关内转向关外，尤其是龙岗商铺的价格上涨较快，整体平均上涨了约20%-30%，弥补了福田、南山的相对高位空缺。从开发销售角度看，商业地产大致有三种开发模式：一是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，商业地产项目封顶后，这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法，套现是第一位的，他们把变现的利润，除了落袋为安外，其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。在此条件下，销售前期的做法是一卖

4、了之，后遗症较大;现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，即销售卖点。如果地产开发商对自己的项目把握较大，各界人士又都看好这个项目，地产开发商就采取出售经营权，这部分所占比例不大。出售商铺经营权和产权的主要区别是资产是自己的，有利于到银行贷款再投资，营销比较成功,比较典型的是东莞富民商城和富民商业步行街2万多平方米沿街商铺。二是出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态和业种，形成自己的经营特色

5、。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。北京服装类市场主要以出租为主，如万通、天意、西单明珠等；上海、广州的地铁和长春春华地下批发商城等，这一类因为有其特殊性，所以基本上采取出租形式。而且这一类形式非常有利于经营者的统一经营和管理。相反，如果业权分散的话，如果其中一部分出现问题，对整个商场的影响会很大。三是商家与地产商战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与这些国际商业大鳄，

6、故被称为“订单地产”。如，欧倍德在充分发挥自己品牌经营管理优势的基础上，为商业地产上的拓展合作伙伴万达集团得到的利益是:通过租金的方式获得稳定的现金流。同时也为自己节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。深圳世方物业咨询有限公司总经理张平认为:从这三种开发经营模式来分析,其着眼点还在一个“卖”字, “产权分割”也好, “战略捆绑”也罢，观念还是住宅开发销售观念“卖”，目的就是尽快回笼资金,实现销售清仓。因此，开发企业应尽快在观念上实现三大转变:一是要从“卖”的观念向“管” 经营管理的观念实现转变，从怎么卖的思维定势转向怎么经营管理实践中来，实现对商业地产规律性认识的突破;很多

7、开发商常常局限在这个范畴内，仅仅把销售量放在首位，眼光不长远；二是不能急功近利，长期以来买地、卖房的住宅开发模式所形成的急功近利的盈利观念随着目标客户的变化受到挑战，客户由最终消费者向商业经营者和商业投资者的变化意味着围绕项目所产生的商业利润有了更多分享者，急功近利和一网打尽的结果只能是饮鸩止渴；三是要从单一、线性发展观念向综合的、科学的发展观念转变。戴德梁行黄伟伦董事分析道：商业地产开发涉及零售、餐饮、娱乐休闲等多个行业，涉及开发商、投资人、经营者、消费者和社会公众多类群体，与社会、城市和区域的整体功能、发展休戚相关，因此单一的发展观念在开发实践中很难有突破。他举了一个较为成功的例子：东门太

8、阳广场。它是出租和销售两种模式兼有。临街的其中一边商铺是全部买断产权的，因为当时还牵涉到回迁户的问题。但其他是招租的形式，从目前的运作情况来说丝毫没有影响整体商业运作。因为这一部分商铺是独立隔断的，与太阳广场不同一个门口出入，所以从模式、管理经营方面来说是相当成功和值得借鉴的。影响商业地产价值的因素从总的方面来说来自两大方面的影响:一、外部的:如地段、人流、市政规划等。二、内在的:如规模、物业本身、 内部规划布置是否合理等。”戴德梁行黄董事概括道。那么从外部条件来说是非人为可以改变的，它跟一个城市的整体市政规划、政策等多方面都有关系。但内在的因素却是可以改变的。可以通过专业的公司从前期的市场调

9、研、定位、招商到经营来最大化的提升商业地产的价值。“大型综合商业大楼，往往一应俱全，他们互相配合提升价值，而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般至少用10年时间便可进入最佳经营期，并可持续10年左右，此时价值最大。”世方地产的张总补充道。影响商业项目可持续发展的因素商业地产的定位“商业地产的定位并不难，难就难在能够同时满足销售与经营；有的项目从经营的角度似乎出色，但从销售的角度却十分可笑。”世方物业的张总微笑的说道。从我们运作了众多的商业项目可以中看得到。以经营为导向，商铺定位似乎是一件很容易的事情：超

10、市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了。但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，发展商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做餐饮、休闲、娱乐，每间铺位经营面积都很大，单间铺位总值很高，而有经验的投资者除真正的街铺外，往往不愿意在商场内铺投入较多资金以销售为导向，商铺定位似乎也是一件也很容易的事情：只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，迟早会面

11、临诸多后遗症，于是就有了商场卖完了却无法开业的事情以销售为目的，以经营为根本，这样的商铺定位却很难，不少发展商在开发商铺时，先找一家销售代理商，再找一家招商代理商，结果招商的与销售的，由于定位的出发点不一样，简直是水火不相融，发展商也给搞懵了，最终，项目要么卖出去了却没经营好，要么经营好了却没卖出去其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！商业地产的地段地段在房地产开发上有极其重要的地位，特别是商业

12、地产。不少人认为，地段就是商业地产开发成功的唯一法宝。于是很多开发商不惜重金以求在市中心买得地块，但也有市中心“旺铺”门可罗雀的。在重视地段等硬件配套的同时，更应该注重在软件配套上下足工夫，例如配以完善的视觉识别系统等商业地产的业态什么样的业态是适合进商场的？商场一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。百货业的商业布局都惊人地相似，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，为什么会雷同？再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态。因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和

13、名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。地产和商业的对接研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、商业管理公司面前最棘手的问题。未来商业管理公司是既懂商业动作又懂房地产动作的专业公司，为开发商提供包括商业前期顾问、营销策划、出售出租等完善的服务流程，在项目立项之初就介入，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态如何搭配，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接。商业地产在实际运作中产生的问题目前深圳或者说是中国商业地产在实际运作过程中产生的问题归纳起来有几大点：1、商业与地产相对独立之间的矛盾商业地产开发的急功近利的目的

14、、对商业领域完全陌生的意识导致大多商业的项目建设存在太大的风险，大多发展商只看中整个商业地产四大环节（规划定位、销售、招商、经营管理）中的第二、第三（特别是销售目的）而忽视最重要的后期经营管理内容。“这种情况不少”，和合地产席总接着说到:“我们在成都有一个大的商业项目，当时的销售、招商情况很不错，可三年之后却因为经营不善而导致大量铺位空置以及返利不能兑现的诸多问题。”同时也正是因为商业与地产的相对独立，所以大多商业地产开发商以销售可以回笼资金为由在金融市场大量筹资，万一后期销售不理想；将面临现金流严重不足而出现资金问题。当然眼下因为商业地产商不懂商业，所以很多商业项目在设计之初并没有根据商家的

15、实际需求进行设计，商业设计存在严重的不合理现象。“有些人认为商业项目的设计并不能直接影响到商业运作的好坏，其实随着商业地产发展的日益成熟，这个问题会越来越引起重视，目前国内的商场设计中已经渐渐暴露出这方面的不足：人流如何有序流动？怎样才能有最佳的舒适购物环境？标示是否清晰？这些都关系到全局。国内的开发设计水平还有待于提高。”戴德梁行的黄董感慨地说。2、第三方资源专业程度较低与快速发展的商业地产之间的矛盾商业地产的快速发展，特别是作为传统商业的升级版大型购物中心及SHOPPING MALL等商业项目的大量开发；对商业地产的上下游行业的要求特别高。规划设计阶段:目前国内的大多建筑设计院并没有购物中

16、心与SHOPPING MALL等大型商业的设计经验，虽然国外一些较具经验的设计公司开始进入国内市场，但大多大型商业项目的设计公司还是国内公司，所以商业项目的规划设计水平有点脱节，导致很多商业项目设计存在太多不合理的地方，如没有充分考虑到人流走向、承重、停车及特殊商家的需求等等招商阶段:大型购物中心及SHOPPING MALL的建设，在招商中对具有连锁经营能力的商家需求量较大，但目前国内商业的成熟度较差，大多商家还停留在单店经营的阶段上，并不具备快速扩张的能力。3、地产开发过分依赖银行贷款由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，在国外多是靠基金支撑运作。而在国内，无论是国有还是民营，其

17、大型商业设施项目多数却是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。投入正常的投资回报期约8年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。从去年年底开始，一些地方的金融部门开始控制这方面的风险，有的银行已将开发商的自有资本金比例提高到30%以上。不久前，有商业地产专家在央视论坛上谈到购物中心时认为，像购物中心这类大型商业设施，自有资本金比例达到80%是比较理想的，至少不要低于这个比例。4、开发中存在形象工程问题 现在全国很多地方都在建大型的购物中心和步行街。不少地方政府对这类项目是很热

18、衷的。由于购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府不顾当地经济发展状况，一味地积极推动。而且由于这样的工程过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。前不久，在一条著名商业街的改造规划论证会上，是由国内某重点高校的专家教授负责设计的规划方案，建筑风格别具一格，受到与会者的交口称赞，政府部门对此也大加赞赏。但大家忽略了一个最重要的问题，在这些漂亮的建筑里面，谁会去经营、要经营什么商品，规划竟然是在没有商业定位的情况下先行的，这在国外都是很不可思议的事情。或许这其中也有政府对发展现代流通片面理解方面的因素，认为一说流通现代化，就是要追求大、追求高

19、档，就是要完全照搬和仿照国外商业模式。5、经营管理阶段“经营决定价值”是商业地产的永恒定律。经营是决定一个商业项目最终能否成功的关键，但目前国内还没有出现真正专业的商业经营管理公司，商业的经营管理还停留在简单的物业管理范畴内。戴德梁行商铺部董事黄伟伦指出：“国内的商业地产运作还停留在初始阶段。商铺销售完了，并不代表成功，其实商铺价值的最大化在于后期的经营管理。”如何看待商业地产的权宜之计：售后返租“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，它是对“管理型商铺”运作方式的概括。“管理型商铺”即零售产权、整体租赁的商业物业，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化

20、、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。国内很多开发商热衷于用返租方式运作其商业地产项目，事实上返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物。它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件也要上”的灵活变通能力，但它固有的先天劣势，决定其生命力是短暂的，随着房地产融资手段的逐渐丰富，返租模式必将退出商业地产舞台。案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边

21、，于1997年底破土动工，2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯1台，消防梯1台，客用电梯2台。该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理

22、。该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困

23、扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5%，每三年递增0.5%，租赁回报期长达20年。 三方利弊分析（一）开发商对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升的。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运这或许是不得已而为之的解决之道。封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流

24、，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念，将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于

25、一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。（二）投资者近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广大的购房投资者有利有弊：1.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进

26、行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。3.确保了市场运作初期的业主利益。一般管理型商铺委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。4.统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。投资者的风险主要在于：1.大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达1020年运营期内，一旦商场经营失败

27、，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。2.在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果。或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。（三）经营者商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独

28、立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：1.在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。2. 商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要的影响。3.商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。4. 由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。 风险规避从前面的分析可以看出，返租模式

29、固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心承担每年高达总销售额7%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发

30、商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：1、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。2、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。3、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物

31、中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。4、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。5、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商

32、应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。6、重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。7、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，