惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心.docx

1、惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心2017年49、15号小区公租房物业管理招标采购项目需求书惠州市公共资源交易中心仲恺分中心：我单位就服务类采购项目惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心2017年49、15号小区公租房物业管理招标采购项目（采购批复编号：财采字20170378号）确定采购方式是 公开招标 ，以下是我单位提供的该项目的详细采购需求：一、供应商资格（一）符合政府采购法第二十二条的规定；（二）在中国境内注册，在法律上、财务上独立，合法运作并独立于采购人和集中采购机构的法人；（三）本项目不接受关联企业投标；（四）本项目不接受联合体投标，不允许投

2、标人对本招标相关服务进行分包和转包； 二、投标总体要求 投标人响应采购需求（“采购项目技术规格、参数及要求”和“采购项目商务要求”）时应具体、明确，含糊不清、不确切或伪造、变造证明材料的，按照不完全响应或者完全不响应处理。 三、采购项目技术规格、参数及要求（一）采购项目清单情况：序号服务内容服务期限采购预算物业管理服务范围及其要求1惠州仲恺高新技术产业开发区49、15号小区公租房物业管理招标采购项目三年3767860.40元详见采购项目内容特别说明：本项目为资格招标，政府定价，单价固定（已入住单元收费标准：租户交0.6元/平方米，财政补贴0.96元/平方米；空置房收费标准：财政补贴1.00元/

3、平方米），投标人无需报价，本项目根据政府定价和租户入住实际情况按季度结算。（二）项目概述1.项目名称：惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心2017年49、15号小区公租房物业管理招标采购项目2.用户名称：惠州仲恺高新技术产业开发区房产管理中心3.物业类型：公共物业管理类4.物业管理范围简述：本次招标的物业管理服务的范围主要是惠州仲恺高新区公租房位于不同位置的两处公租房项目的建筑设备设施运行维护、卫生清洁保洁、安全防范和秩序维护、消防管理、前台服务、代收租金等。5.服务区域详细情况：（1）49号小区公租房物业管理区域概况：项目位于惠州仲恺高新区惠风西二路33号，该项目由住宅（公租房）及商业组成

4、，商业部分由另一业主持有不在本次招标范围内。公租房建筑面积103293.19平方米，绿化面积 13576平方米，共5栋楼。项目配备有地下停车场一个、高低压配电房4个、水泵房2个、发电机房2个，电梯20台等配套设施设备，均与商业部分公用。设计有2个人行主出入口、1个消防通道，停车场出入口各一个。（2）15号小区公租房物业管理区域概况：项目位于惠州仲恺高新区惠风七路7号，该项目由住宅（公租房）及商业组成，商业部分由另一业主持有不在本次招标范围内。公租房建筑面积19953.58平方米，绿化面积 260平方米，共2栋楼。项目配备有地下停车场一个、高低压配电房2个、水泵房1个、发电机房1个，电梯4台等配

5、套设施设备，均与商业部分公用。设计有2个人行主出入口、1个消防通道，停车场出入口各一个。（3）建筑设施设备包括：高压变配电系统、低压供配电系统、自备电源发电设备系统、中央空调系统及分体空调设备、通风系统、消防系统（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统、通风及防排烟系统、防火卷帘系统、气体自动灭火系统、应急照明和疏散指示系统、泵房设备、灭火器具、联动控制系统等）、安防监控系统、电梯设备，以及给排水系统、智能系统等公共配套设施。(三）招标项目服务总体要求1.中标人应当为公租房物业管理类型的物业提供优质的管理服务。2.中标人应对本项目建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度

6、并接受采购人的审查。3.中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，专业操作人员按照国家有关规定取得技术职称资格证或物业管理职业资格证书或上岗证书，并严格执行惠州市政府规定给所有录用人员依法购买社会养老保险、工伤险、失业险、基本医疗及补充医疗保险等。本次招标确定中标人后，采购人将对中标人的管理现状进行调查审核，发现存在虚报材料的将取消中标资格，并录入黑名单处理。4.中标人各类管理人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。5.中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。6、中标人根据有关法律法规及约定，制定物业管理方案

7、，自主开展物业经营管理服务活动，不得将本物业的管理责任全部或部分转让给第三方。7.中标人负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由中标人组织实施。8.中标人向采购人和物业使用人告知物业使用的有关规定，当采购人和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋、设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。9.中标人负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每一年度的十月份，以书面方式向采购人提出这些计划和报告。对本物业的设施不得擅自占用和改变使用功能，不得擅自改变房

8、屋的用途；合同终止时，中标人需向采购人移交由采购人提供的全部房屋及物业管理全部档案资料。10.中标人建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；11.接受采购人、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向采购人报告本合同履行情况；12.中标方对所掌握的本物业内业主、使用人的个人信息，行政机关事务信息资料不得向任何第三人泄露，严格执行保密制度。(四）本项目招标管理服务具体内容、要求、标准1.项目建筑设备设施运行维护管理工作1.1.设备设施运行维修维护管理工作范围：项目建筑配套设备及设施的日常运行管理、维护保养、大中检修以及相关年检协调代缴工作。根据本项目特点，要求

9、各工种运行、维修维护人员持有相关技术职称资格及相对应的上岗持证上岗，确保设备运行安全及保障。设备设施范围包括：（1.1.1）低压配电系统：包括但不限于低压配电柜、箱及柜内控制、转换设备，相关管线、开关、插座、启停装置、接地装置、防雷接地等，根据特种作业人员安全技术培训考核管理规定30号令，低压配电运行维修维护人员需电工作业特种作业人员操作证上岗作业。(1.1.2)消防系统（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、泵房、灭火器等）包括但不限于消防水泵、消防栓、水带、消防枪头、喷头、管道阀门、自动报警主机、区域报警器、烟感、温感、防火卷帘、防火门、闭门器

10、、指示灯、广播、灭火器、消防风机等。根据机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部令第61号），消防安全运行管理人员需消防安全运行管理人员需持有建（构）筑物消防员职业资格证或人力资源和社会保障部门授权的消防培训学院颁发的建（构）筑物消防员职业结业证，并保持24小时运行监督管理维护。（1.1.3）给排水系统：包括但不限于地下蓄水池、生活给水泵、给水配电控制柜、恒压变频设备、阀门、给水管道、末端给水器具，排污泵、井、自动控制器、排水管道及相关配件等，根据给水排水管道工程施工及验收规范安装维修人员应具备建筑给水排水施工职称资格人员担任。（1.1.4）电梯运行：包括但不限于曳引机、安全控制系统

11、、轿厢、电梯门厅门、各操控系统、以及机房控制设备等，根据特种设备安全法、电梯使用管理与维护保养规则，电梯运行管理单位要建立完善的电梯管理制度、配备持证（特种设备作业人员证）电梯安全管理人员。（1.1.5）室内外照明系统：包括但不限于照明开关、各类灯具、各类光源及相关管道、线路等（主材及设备维修更换费用另计）。（1.1.6）常电备电转换控制柜、安防监控系统及门禁系统设备、智能道闸、红外警报设备，其他公共设施设备等运行维修维护。（1.1.7）房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、维护、管理工作：包括但不限于楼盖、屋顶、光棚、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、室外道路、广场、大门、围墙、化粪池、沟渠

12、、地下储水池、地下车库等。以上维修、维护更换所有材料及设备年检、专项维保费用属单宗小型维修维护的由中标人负责；属中大型维修、维护及保养（包括更换），由采购人负责。1.2.设备设施运行维修维护管理要求 （1.2.1）由于本物业是电力用户保安负荷二级重点单位。电力保障、设备维护管理技术人员素质要求高。要求中标单位设备设施的运行、维护操作人员需值班，需持相关上岗证书，如：助理工程师或以上职称证书、高压电工进网作业许可证、高或低压电工作业特种作业操作证书、电梯特种作业操作证书。1.3.设备设施管理要求（1.3.1）各类人员能按操作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”。（

13、1.3.2）确保设备的科学、安全、可靠运行，各项设备设施完好率为：供电、供水、100，消防系统、电梯、空调、排水、排污系统98。（1.3.3）建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100；物料管理帐、物、卡相符。（1.3.4）杜绝大楼内外设备设施被盗、被毁坏，如有发现，视情节由中标方按工程原状恢复或者按价赔偿处理。2.清洁保洁工作2.1.工作范围：（2.1.1）项目建筑物室内公共区域及室内外区清洁保洁服务范围工作：楼外公用区域（首层广场、路道、绿化带、停车场、围墙大门口）清洁保洁、垃圾收集工作；楼内公共区域（包括室内停车场、设备间、设备房、楼梯、公共走廊、公共电梯厅大厅、大

14、堂、公共卫生间、公共天面）的清洁保洁、垃圾收集工作。重点位置或特殊情况按采购方的工作要求随时安排大清洁。 2.2.清洁保洁工作要求：（2.2.1）根据项目的实际情况，要求中标单位配置保洁人员，要求卫生保洁员要求五官端正，身体健康，持有县以上一级医院体检合格证明，年龄3050岁。（2.2.2）清洁保洁标准：楼外公用区域（首层广场、路道、绿化带、停车场、围墙大门口）、果皮箱、护栏、门、栏杆、园林径路、井盖、牌饰、雕塑小品、垃圾桶、标识等干净整洁清，无垃圾、沙土、油污、积水；中转站垃圾每天对外清运一次，垃圾桶及周边清洁。楼内公共区域（包括设备间、设备房、办公室内、公共电梯厅大厅、大堂、走廊、楼梯、公

15、共卫生间、公共天面）保洁：大厅、大堂、走廊保洁：地面：表面洁净、无尘土、污迹、烟头、纸屑、油迹及垃圾。墙面：无尘土、污迹。 电梯门：无尘土、光亮洁净，无印迹。按键面板：无尘土、无印迹。照明灯具：无积灰。各房间门、通道门：无尘土、污迹。客梯厅顶部：无积灰。不锈钢面：无脏、污点。公共卫生间保洁：卫生间:无异味。地面：无尘土、碎纸、垃圾、烟头、无积水，无尿迹、污迹。洗手池：池壁无污垢，无痰迹及头发等不洁物。水龙头：无印迹、污垢，光亮、洁净。洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。镜面：无水点、水迹、尘土、污迹。小便器：无尿硷水锈印迹(黄迹)、无污，喷水嘴应洁净。大便器：内外洁净、无大便痕迹、无污垢黄迹。

16、手纸架：无手印、光亮、洁净。纸篓：污物量不超过桶体2/3，内外表干净。墙面：无尘土、污迹。顶板：无尘土、污迹。隔板：无尘土、污迹、无手印。楼梯保洁：地面：无尘土、痰迹、碎纸、烟头及垃圾杂物。墙面：无污迹。电梯门：无尘土、污迹。消防设备：表面无尘土。楼梯：地面无尘土、烟头、痰迹及垃圾杂物，扶手无尘土。公共天面保洁:地面无沙粒、杂物、无堆放杂乱的现象。排水沟、下水管等设施畅顺、无堵塞现象。3.安保秩序维护及消防交通管理工作。3.1.工作范围内容：包括：项目区域内安防值守、监控设备运行（可疑人员跟踪监控）、日常车辆停放、指挥、疏导工作（地上停车场、广场），消防运行管理、安全防范应急处理工作。3.2.

17、安保秩序维护及消防交通管理工作要求（3.2.1）根据本项目秩序维护有如下特点：片区治安联防单位；片区消防安全重点单位。政府民心工程。（3.2.2）根据以上特点要求物业安保秩序维护人员消防监控室、安防监控室24小时值班。并要求消防员、保安员持证上岗。（3.2.3）要求项目物业安保秩序维护配置人员，其中大门出入口及停车场出入口安秩序维护人员，监控室安排每班2人值班。安保秩序维护人员要求五官端正，身体健康，持有县以上一级医院体检合格证明，年龄在2040岁内。无违法、犯罪记录。3.3.秩序维护及消防交通管理工作要求标准：（3.3.1）安保秩序维护防范规范（1）项目内各楼层签到巡查，对重点区域、重点部位

18、每2小时至少巡查1次。（2）在项目范围内24小时巡逻。检查公共设施是否完好；检查公共物品是否保管完好；检查公共区域门窗、灯光、空调等是否关闭；及时清理推销、派发广告资料等，预防和制止小偷作案，发现作案要将小偷扭送公安机关。（3）制定安全管理工作目标、方案和措施。做好区域内的治安防范、安全监督工作，预防及物业设备及人员安全的行为，发现安全隐患报告业主，并整改完善。（4）做好人员进出的控制、盘查工作，做好物品放行管理。（5）给办事人员提供帮助及咨询服务，做好办事人员出入管理工作。（6）保障项目正常的治安秩序，发现治安不安全因素，及时有效地处理。（7）积极完成其他与后勤服务有关的突击性工作。（8）制

19、定隐患应急处理方案，现场应急管理，为突发事件采取相应的应变措施。（3.3.2）消防管理（1）消防运行熟悉消防中心设备操作规程和有关规定操作，做到安全操作，严防操作失误造成事故发生。认真监控消防设备，发现异常或报警，及时通知管理员到报警点核实。如属火警迅速组织扑救和疏散；如属消防系统故障引发的误报要及时纠正处理。做好消防中心设备的清洁卫生，保持整洁、干净。认真监控安防摄像系统及时发现防盗、治安及消防迹象，指挥巡逻管理员及时到达现场处理事件。（2）负责组织每年的消防演习。（3）定期对工作人员进行消防知识培训。（4）制订可行的消防安全应急处理预案，发现火警，要第一时间打119火警电话报警和通知采购人

20、主管部门负责人，并立即采取有效救火措施灭火。（3.3.3）交通、停车秩序管理为项目停车场（库）科学、合理设置岗位。安排人员指挥车辆行驶。做好车辆检查登记及停车工作。做好车辆的安全防范工作。提醒司机做好贵重物品保管及车辆安全防范工作。确保道路畅通、停车秩序良好，不得以无因管理造成停车混乱，车辆碰撞。定期检查车场管理系统。重大活动的车位预留及车辆引导工作。（3.3.4）防火、防盗、防破坏。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。4.其它服务事项4.1按采购人要求做好项目防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。4.2负责项目防范自然

21、灾害（台风、洪水）等及应急工作。4.3根据采购人的要求和指引完成物品的搬运任务。4.4负责项目节日及协助大型活动布置工作。4.5负责项目物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的项目其它管理工作、任务和要求。5.物业管理人员配备5.1、49号小区保障房配备如下物业管理班组和人员：序号岗位名称数量岗位要求备注1项目经理15年以上物业管理工作经验，本科以上学历。2收费员兼行政人事专员12年以上相关工作经验，大专以上学历。3客服主管12年以上相关工作经验，大专以上学历。4客服助理32年以上相关工作经验，大专以上学历。5工程主管15年以上相关工作经验，大专以上学历，持助理工程师证或以上职称。6工程技工

22、52年以上相关工作经验，要求各工种运行、维修维护人员持有相关技术职称资格及相对应的上岗证上岗。7保安主管15年以上相关工作经验，无犯罪记录。年龄在25-40岁8保安班长23年以上相关工作经验，无犯罪记录。9消防监控员22年以上相关工作经验，持消防证，无犯罪记录。工作排班两班倒，年龄在20-40岁。10门岗22年以上相关工作经验，无犯罪记录。11车场出入口岗42年以上相关工作经验，持消防证，无犯罪记录。12巡逻岗42年以上相关工作经验，持消防证，无犯罪记录。13清洁工101年以上相关工作经验14绿化工21年以上相关工作经验合计395.2、15号小区保障房配备如下物业管理班组和人员：序号岗位名称数

23、量岗位要求备注1主管13年以上物业工作经验，大专以上学历。2工程技工22年以上相关工作经验，要求各工种运行、维修维护人员持有相关技术职称资格及相对应的上岗证上岗。3保安班长13年以上相关工作经验，无犯罪记录。4保安员42年以上相关工作经验，持消防证，无犯罪记录。5清洁工21年以上相关工作经验合计105.3、两处保障房共计配备人员：49个。（五）处罚规定（1）中标人项目主管需主动与采购人主管部门联络，定时征求意见并改进工作。中标人如更换主管应征得采购人主管部门同意方可更换。（2）中标人因工作失误所造成采购人的损失（如：保安部管理不善的财物偷盗，保洁部管理不善的意外事件等），一经发现核实，按财产损

24、失价值5倍处罚中标人，中标人须开除当事员工。如发生火灾、治安、交通、刑事等事故，经核实，是因中标人管理疏忽、玩忽职守、处理不当所造成的，按事故责任进行赔偿。必要时追诉中标人的法律责任。（3）按照物业管理的要求和考核标准，每月由采购人主管部门、中标单位组成联合小组，对物业管理质量定期考核，若连续三个月未达到满意度要求的，采购人有权终止合同。（4）中标人必须保证派驻物业服务地点安保秩序维护员的稳定性，如有调离或离职，调离或离职人员离开物业服务地之前，跟班人员必须有一个星期的跟班熟悉时间（跟班人员在跟班期间采购人不计服务费）等跟班人员熟悉之后得到采购人批准方可上岗。如发现中标人不报采购人同意整调离安

25、保秩序维护员的扣除当月满意度评价10分（1分=200元）。（5）如果发现中标人员工出现脱岗、打瞌睡、赌博或其他等违纪现象，按情节严重程度，每人每次扣210分/次（1分=200元）。按发现的人次累加。（6）如采购人工作人员、财产损失是由于监管不力造成的，其损失由中标单位承担相应责任和负责赔偿。（7）停车场如发生车辆丢失、损坏等情况均由中标单位承担赔偿责任及相关的法律责任。 （8）中标人服务质量满意度评价不符合要求而扣分罚款，属中标单位失职造成的经济赔偿处罚，于当月服务费中扣除。 （六）投标人的责任在服务期限，在采购人用地面积、用房面积未发生大变动时，中标人应按采购人要求保质、保量、安全、为物业服

26、务点服务，服务次数、服务频率、服务标准按采购人要求完成。不得以任何方式、理由推诿采购人管理人员的工作安排和合理的管理要求。（1）按照协议提供支持管理服务所需要的设备、工具、计算机软硬件、办公用品；（2）培训、管理和指导服务员工；另承担以下费用：（1）该项目运行管理维护需投入的相关费用；该项目运行管理维护的安保秩序维护费用（如安保秩序维护用品消耗等）；（2）国家和地方征收的与提供管理服务有关的税收和费用；（3）按合同规定的其他责任和义务。 （七）采购人的支持提供管理服务所需的办公室、设备工具仓库；按合同规定的其他责任和义务。 (八)物业管理服务目标1.机电设备完好率达95%以上；2.清洁合格率达

27、98%以上；3.物业管理服务整体满意率达98%以上;4.房屋及配套设施完好率达98%以上；5.大楼内治安案件安全生产事故零发生率。 (九)物业管理要求1.物业公司须设置项目负责人，负责对本项目的服务范围、服务质量的检查监督,不允许出现因自身管理问题而导致的网络问政情况，已经查实将从严处理。2.物业公司须根据有关法律、法规及本项目合同的约定，制定物业管理制度及物业管理方案。3.物业公司须根据物业管理方案组建管理服务队伍，负责人员的招聘、劳资福利。4.物业公司需提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施。5.物业公司须主动接受应急救援基的指导、检查、监督及协调。四、采购项目商务要求（1）

28、实施地点：惠州仲恺高新区49号小区公租房及15号小区公租房两处。（2）服务期：签定合同之日起三年。（3）政府定价要求：已入住单元收费标准：租户交0.6元/平方米，财政补贴0.96元/平方米；空置房收费标准：财政补贴1.00元/平方米。车辆保管费收入归中标人所有（收费标准要报告采购人同意）。本项目政府所定价格包括项目全部内容的费用（如服务人员的工资费用、社会保险以及按规定提取的福利费，交通、检测、培训、用工风险、不可预见的费用及税金等）。(4)本项目政府所定价格含括日常公共水电费分摊，费用中标人承担，中标人不得向公租房住户收取任何的公共水电分摊费用。 (5)项目及所附属公共设施、设备的维修、维护

29、及保养工作产生的费用按照以下条款执行：（1）单次工程造价1000元（含1000元）以下的项目及所附属公共设施、设备维修及保养为日常小型维修、维护及保养，其费用由中标方承担。（2）单次工程造价1000元以上的基地内公共设施、设备维修及保养为中大型维修、维护及保养（包括更换），由中标方制定工作计划报采购方同意后实施，费用按月累计由采购方负责向区财政局申请。（六）报价方式：本项目资格招标，单价固定，投标人无需报价。 （七）付款方式1、服务费按季度支付（每三个月支付一次），采购方在每季度末收到中标单位交来的财政补贴费用申请明细和完税发票后上报财政部门，经过财政部门审核确认后通过银行转帐或支票支付，如遇

30、节假日顺延。 2、中标单位必须向采购方出具合法有效完整的完税发票及凭证进行支付结算。3、采购人不承担因财政资金不能及时到位给中标人造成的任何损失。（八）其他要求1、为保证项目的应急处理能力，注册地在仲恺高新区以外的中标人，必须承诺在发出中标通知书后的60日内在仲恺高新区向工商部门注册营业执照成立分公司或设立办事处。采购人将定期考察其办公场地，中标人必须向采购人提供中标人营业执照或办公租赁合同、相关办公设备证明。2、中标人在服务地应设置物业服务处管理整个物业服务工作，采购人所属的机关后勤服务中心为对口管理部门，物业服务处应做好与其沟通工作，确保服务质量。3、中标人须对采购人指定的服务场所，购买公众责任险。4、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制，提高管理效能。5、按时按质完成采购人交办的重大会议活动等突击性物业管理任务，所增加的工作量不另外计算费用。 （三）人员配备保障要求1、中标人应按采购需求和合同要求，对员工定岗定责，必须承诺在发出中标通知书后的60日内，向采购人提供履行此项目的所需团队人员的相关资料证明，并将每个员工岗位及其工作职责情况报送采购人审核备案。采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。2、采购人对物业服务岗位设置、人员选用