我国城镇住房现状及主要问题.docx

1、我国城镇住房现状及主要问题我国城镇住房现状及主要问题我国城镇住房现状及主要问题一、我国住房制度的历史进程和基本经验中国近现代住房制度的历史演变，主要是随着市场经济、住房的商品形态在中国城镇范围内发生的。解放以前，一些中国沿海城市和内地中心城市，开始孕育出新兴的房地产业和房地产市场。除少数地区外，中国的房地产市场还未发育或正在发育，并不成熟，商品形态的房地产在全国范围内并不占据主导地位。新中国成立初期，伴随着对帝国主义在华资产的革命性剥夺和对资本主义工商业的社会主义改造，我国关闭了房地产市场，对房屋资产拥有者和出租者课以重税，封杀私房租赁经营，土地实行无偿划拨和居住房屋的政府供应。此后，逐步形成

2、了由国家通过地方政府的财政支出对城镇居民住房实行建设和分配的统建统包的单一体制格局。由于国家财力有限，建设规模远远满足不了城镇居民的住房需求，政府实行房屋高度匮乏下的有限无偿分配，同时所有公房只收取福利性的低租金。房屋的投入和产出的良性循环从未形成，整个国家的城镇居民居住质量水平非常低下。这一体制大约实行了三十年的时光。进入到改革开放时期，住房问题成为中国城镇“天字”第一号的大问题，直接影响到社会稳定和经济发展。推行土地体制和住房体制的改革，是伴随着社会主义市场经济体制在中国大地上的逐步确立，而由国家、党、政府和人民做出的历史性主动选择。打破政府、地方、行业、所有制的垄断，实行多渠道、开放式、

3、市场化的房地产开发建设模式。中国土地资产从毫无市场价值的行政划拨和住房资产从不能进行市场交换的行政分配，转为不断升值的国家和公民所有的社会财富资产，这是中国经济史上最成功的改革。中国全体国民包括城镇居民住房质量改善的速度和水平，不仅是中国历史上从未有过的，也是世界城市发展史上的奇迹。带动了城镇产业结构的调整和形态的变化。在今天我们大力发展保障住房的时候，我们切忌不能再犯历史性的类似错误。即在过去我们大力发展商品住房的同时，丢弃保障住房的建设、分配和管理职责；在大规模推进保障住房的时候，又去严重冲击好不容易建立起来的中国商品房。将房地产业的长远规划设计和今日的短期政策重点相结合，协调发展我国的商

4、品房体系和保障房体系，是今天房地产业和房地产市场发展的重要课题。二、我国城镇住房现状1、住房投资越来越大19982010年，中国城镇住宅投资总额由2082亿元增长至34038亿元，年均复合增长20.3%。表格1： 1998-2010年全国房地产开发投资实证年份固定资产投资情况住宅建设投资情况投资额(亿元)增长率（%）投资额（亿元）增长率（%）占固定资产比重（%）19982840613.9208235.3 7.3 1999298555.1263826.7 8.8 20003291810.3331225.5 10.1 20013721313.1421727.3 11.3 20024350016.1

5、522824.0 12.0 20035556727.7677729.6 12.2 20047047726.8883730.4 12.5 20058877426.01086122.9 12.2 200610999823.91363825.6 12.4 200713732424.81800532.0 13.1 200817229125.52244124.6 13.0 200922484630.52561914.2 11.4 201027814034038资料来源：住房和城乡建设部政策研究中心中国房地产业发展目标与规划实施研究2009年3月；国家统计局2009年全国房地产市场运行情况2、建设和销售规

6、模逐年扩大19982010年，中国城镇住宅新开工面积由1.67亿平方米扩大至12.9亿平方米；年住宅竣工量由1.4亿平方米扩大至6.0亿平方米；住宅销售面积由1998年的1.1亿平方米扩大到2010年的9.3亿平方米。 表格2： 1998-2010年我国房地产开发建设实证 单位：万平方米年份住宅新开工面积住宅竣工面积住宅销售面积199816638141261082719991879817641129982000244012060316570200130533246251993920023471928525237022003438543377529779200447949346773382020

7、05551854368349588200664404454725542320077879649831701362008836424775059280200992463576948529420101294686011593015资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告3、人均住房面积快速增长表3：19982010年我国城镇居民人均住宅面积与城镇人口数量年份人均住宅建筑面积（平方米）城镇人口数量（万人）199818.741608199919.443746200020.345906200120.848084200222.850212200323.752376200425542

8、93200527.856212200628.558288200730.160633200830.662403200931.364512201031.666978资料来源：中国统计年鉴2011、中国统计年鉴20101980年，中国城镇人均住宅建筑面积仅为7.18平方米，结婚无房户大量存在。到80年代末住房住房制度改革推开时，城镇人均住宅建筑面积仅为13.45平方米。1994年全国正式启动的住房商品化改革，使得住房交易和住房消费成为可能，大量中低收入家庭通过“卖旧买新、以小换大”的方式，逐步改善了住房条件。1998年我国城镇人均住宅面积达到18.7平米，2010年我国城镇人均住宅建筑面积增加到31

9、.6平米（见表3）。4、保障住房取得一定成效1998年以来，符合城市规划要求的、土地利用集约化的、公共设施配套成系统的、成街坊成片区的住宅开发，成为了新建住房的主流模式，大批规划设计好、施工质量高、绿化环境美的住宅小区涌现。具有房地产开发资质的企业成为了房屋建设和销售的主力军。建设部统计19982010年，我国保障住房累计实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物保障住房受益户占城镇家庭总户数的9.4%。其中“十一五”期间（20062010），我国开建各类保障性住房和棚户区改造住房共计1630万套，基本建成1600万套。需要指出的是，相当一批保障住房并未进入真

10、正收入水平低住房条件也差的“双困户”家庭，而是进入了依靠政府财政列支获得工资收入的人群。1985年我国城镇住房成套率为24%，到2010年我国城镇住房成套率为82%；2010年我国城镇居民产权住宅拥有率到89%。5、我国城镇住房的主要问题（1）保障住房的发展滞后于商品住房的发展我国保障住房发展滞后，主要体现在规划滞后、政策滞后、投入建设滞后、规模滞后、管理滞后等五个方面。这种滞后是反向于商品住房发展的。商品住房越发展，保障住房的滞后性表现越强。其根源不在商品住房发展过快，而在于保障住房事实上在一段时期之内，在大部分城镇表现的是重视研究不足、基础工作不足、资源投入不足造成的。其本质是政府保障房职

11、能缺位缺失。规划滞后：主要表现在保障房的覆盖城镇人群总量和比重上不清晰；保障房的空间布局和与商品房的关系处理上不确定；保障房的诸如教育、医疗、体育、商业、绿化、公交等基础公共配套设施的规划指标水平低等。政策滞后：主要表现在政策依据不充分，基本上难以掌握城镇居民真实的居住人口、收入水平、财产状况和居住状况；政策重点含混多变，诸如到底是以经济适用房为主还是以公租房为主发展保障住房，到底是以遏制过快上涨的房价还是以价格下降为政策目标；政策实施执行力差，中央和地方政府施政目标不一致，剧本和顶层设计还没有写好，演出已经开始，政策内容不衔接甚至相互矛盾。 投入滞后：保障住房资金来源有财政支出、银行贷款、土

12、地出让金、保险基金、社保基金、房地产基金、地方债券、企业债券、开发企业垫资等九条渠道。看似很多，但互相倚重依赖，投入产出时空不匹配，保障房的投入资金总是不足；保障房建设指标很重，但符合要求的土地指标很少。规模滞后：需要保障房的城镇居民确实很多，但由于规划布局、公建配套、出售价格、楼层朝向、消费倾向等原因，形成了一方面保障房总体规模不足，另一方面建成后又不能投入有效使用的奇怪现象。管理滞后：现在的保障房规划建设和政策重点都在开工建设上，如何将有限的保障房真正分配到特别需要的家庭户身上，并甄别出大量的骗保户？如何确保保障房管理上实现简单再生产？如何建立保障房的退出管理机制？现在考虑的少，政策也少。

13、（2）商品住房市场价格上涨过快过去十年我国商品住宅的市场价格快速上升，到2010年全国商品房均价5029元/平方米，其中商品住宅销售均价4724元/平方米，办公楼销售均价11418元/平方米，商业用房销售均价7735元/平方米。把我国房价上涨过快，归结到开发企业暴利和市场炒作的因素，其实是表面的，也是片面的。现在地方政府维持城市发展的基本手段不是财政收入而是土地出让金和招商引资；商品住宅市场价格构成中，政府收取的土地出让价格和各种费税所形成的价格成本，已占到60%以上的水平；在我国货币发行和商业贷款规模超发的情况下，通货膨胀直接导致实物资产价格的暴涨，这是简单的基本经济规律；我国城镇商品住房价

14、格上涨过快，也与我国正在进入城镇化高潮期密切相关。（3）商品住房存在土地、资金供应和指导政策不稳定的影响中国房地产业至今没有进行过城镇房屋的普查，没有中长期的产业发展规划，有的仅是保障房的建设计划。房地产调控政策的主要依据来自于社会民怨、舆论媒体和房价涨幅。政策短期、政策多变、政策效用递减、政策间不衔接、行政措施强于经济手段，是我国房地产调控政策存在的主要问题。没有稳定的、可以预期的、能够保证产业发展总体要求的土地、资金供应计划和产业政策，导致了企业和市场行为的短期化。（4）住宅建设产业化、装修化不足、绿色建筑比重低我国住房建设产业化水平低，主要是现场构建，形成标准化程度低、质量控制难度大和建

15、设成本高的弊端；毛胚住宅市场供应的普遍化，直接导致大量建筑资源的浪费空耗和居住环境的长时期恶化，而实行标准装修和精装修的政府产业政策要求，又直接导致房价和费税的上升；绿色建筑能够节地、节水、节能、节材，但大量新材料新技术的运用也会直接导致房价的上升。政府缺少有效的鼓励性优惠政策，予以扶持。（5）土地、增量房和存量房的三个市场联动不足土地招拍挂竞价，增量房政府限价，如同市场煤计划电一样，形成了扭曲的市场价格。土地市场价格是完全由政府垄断决定的，增量房价格是由开发企业竞争性有限垄断决定的，真正良性平等、自由竞争、反应真实供求关系的是存量房市场价格，是由无数个供求双方通过市场交易决定的。我国现实的情况是，土地市场价格决定了增量房市场价格，而增量房市场价格又决定了存量房市场价格。中国大陆大部分地区，增量房交易还处在大于存量房交易规模的时期，其市场价格并不表现为成熟性稳定市场的价格，而是一个过渡性波动市场的价格。因此，当源头价格上涨时，无论是保障住房还是商品住房，其价格都会上涨。这种局面只有通过存量房市场的发展，实现存量房、增量房、土地三个市场的反次序联动后，市场价格的波动局面才能稳定下来。