旅游地产规划创新30专题研究.docx

1、旅游地产规划创新30专题研究旅游地产规划创新3.0实战专题研究1、旅游地产的界定与类型1.1 旅游地产的界定旅游地产=旅游产业+房地产业，以游客作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。1.2 旅游地产的类型及集团进入选择旅游地产是围绕旅游资源而建造的各种物业，根据房地产在旅游景区的功能不同，旅游地产可以分为七类：旅游景点性房地产、旅游度假型房地产、旅游商业型房地产、与旅游相关的写字楼、旅游住宅地产、旅游城镇、商务度假型旅游地产。3、中国旅游地产的现状及未来发展前景3.1 中国旅游地产发展现状随着旅游从传统的观光旅游向休

2、闲、度假旅游发展，旅游地产也向多元化方向发展。 观光旅游：对经济能力要求较低，主要面对中低档消费者；主要需求旅游景点型地产，对旅游景点的重复性消费较低。 休闲旅游：对经济能力要求较高，主要面对中档消费者；不仅需要景点型地产，还需要休闲娱乐、商业酒店等地产。 度假旅游：对经济能力要求高，主要面对高档客户；需要旅游景点型地产、旅游度假型地产、旅游商业型地产及各种商业商务等旅游地产。中国旅游地产发展现状3.2 旅游地产典型项目和开发商2011年5月4日，世贸地产宣布将分成集团旅游地产并单独在香港上市，住宅、商业和旅游地产则将成为世贸的“三驾马车”。在住宅市场因调控陷入销售低估的情况下，旅游地产、商业

3、地产开始成为了大部分房企的一个新增长点。雅居乐、富力、万科、鲁能、中信、保利地产等知名房地产企业纷纷进军这一领域。旅游地产发展模式3.3 旅游地产发展的五大趋势投资者对品质越来越挑剔，主题特色和质量提高显得更加重要；资源整合模式多样，强调在多元化联合中实现旅游资源的再造；空间规模，由“小而精”到“大而全”的复合型趋于开发；自然资源越稀缺竞争越大，呈现“两极”开发战略布局；功能演变，从概念需求到产品支撑。 小结A. 旅游地产在世界范围内呈现快速发展的态势，中国旅游地产目前在以海南为代表的沿海地区及部分经济较发达的城市发展迅猛，随着人民生活水平的提高，旅游方式的转变，中国将成为世界主要的旅游目的地

4、和客源地，市场前景广阔。B. 随着经济发的发展，越来越多的家庭进入富裕家庭的行列，旅游消费在其消费中的比重不断提高。C. 在当前的政治体制下，政府官员喜欢通过打造特色项目提升政治资本。在政绩和发展经济动力的驱使下，对发展旅游地产比较热衷。D. 目前中国资源禀赋较好的城市基本是以资源为驱动发展旅游业，随着休闲度假时期的到来，其提升空间非常广阔。因而，目前是抢占优势资源，切入旅游地产的黄金时期。E. 中国经济发展水平不断提高，高收入人群不断增加，其消费也趋于多元化和复合化。4、旅游地产的经营模式分析及驱动因素 根据旅游度假区的资源禀赋情况，旅游度假区的核心驱动力可以归纳为以下五种：五种核心驱动力适

5、应性条件对比分析 滨湖类度假项目开发的5大特征：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大；项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系；在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大；项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高；滨湖资源的“可再生性”使得项目易被嫁接和复制。5、世界旅游地产成功开发案例经验借鉴分析 世界一流滨海度假目的地的成功开发案例5.1 坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地位置/规模：加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主。功能组合：包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区“白沙滩”、圣

6、米盖里托古迹废墟 、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等。5.2 坎昆的各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系5.3 会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的回忆促使旅游淡季变成旺季。坎昆国际会展中心位于坎昆的旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程。建成于1994年，共4层，总建设面积15.3万平方尺，能同时容纳7000人。优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议。5.4 文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间。玛雅文化解析5.5 坎昆非常注

7、重地方资源的保护性开发，因此降低了人工开发对环境的不利影响。5.6 政府集中举措提升基础设施的现代化程度，产生了较高的经济效益。5.7 高规划的招商保证了坎昆世界一流旅游地产的开发能力。商业：全球第五大免税集团Weitnauer控股公司于1994年在坎昆开设零售店；Kukulkan Plaza是Cancun最高档的shopping mall，销售时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等。度假物业：1972-1975年吸引国内外商人来此投资，招商要求建设4星级以上宾馆业，于是在半岛上建起了22 座豪华旅馆。5.8 灵活的开发模式是坎昆进行区域开发的显著特点 这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可

8、持续发展空间，必须重点打造六大要素：不同类型的旅游地产对各种条件的适应能力分为四个等级：高、较高、一般、低。 海洋、湖泊、温泉类项目依靠资源的共生型旅游地产是当前发展的热点。当前复合化和多元化的旅游地产的开发主要以相关主题为驱动因子，以综合性的服务配套为辅助支撑因素，为游客提供多维度的休息度假服务，并随着相关业务的不断成熟，形成一个以旅游为主驱动因素的新城区。纵观当前成功的旅游地产案例，海洋、湖泊、温泉类及各种主题文化类、体育运动类等是主要的驱动因素。中国目前超过30%的旅游地产在海南，各种海景类地产受到人们的热捧，如清水湾、半山半岛、亚龙湾等。各种优质湖泊、温泉类主题地产销售和经营良好。各种

9、主题旅游地产发展形势火热，如华侨城、芙蓉古城、宋城、文化主题旅游地产等。 国际成功案例显示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征：6、旅游地产五大开发模式 旅游地产第一居所开发模式项目建设要有明确主题（如高尔夫），围绕主题进行开发；项目所在地周边环境优美，具备旅游价值；距办公商业中心不超过45分钟的行程；具有良好的交通条件，多咱交通工具可 选用，临近高级公路、地铁；教育设施（幼儿园、中小学），高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院，购物中心、社区中心商业区、商务服务中心，通讯设施，完备的体育运动，游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等

10、。 旅游地产第二居所开发模式人均GDP超过5000美元后，目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游度假倾斜，城市人均居住面积超过30平方米，汽车拥有量超过每五户一辆；一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内，但是最短距离应该在80km左右。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程；要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1200平方米之间；具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的配置。还需要设置商业区、医疗点、办公室、商力中心、通讯等配套设施。 产权酒店开发模式目标客户：年收入50万美元，拥有高

11、学历，年龄3050岁，有一定假期，主要购买目的为休憩、休闲、投资。项目开发时机：所在旅游区开发中后期。背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上，国家、行业有相关法律支撑体、分时度假交换体系成熟。环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。区位：产权酒店离本地城市生活区小于4小时车程，异地客户乘坐飞机能方便到达。 商务度假开发时机模式城市商务中心区形成集中的高租金写字楼为主；城市以私有化企业为主，企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源；城市GDP达到人均3000美元以上，拥有跨国公司分支机构。 商务度假开发模式开发地区要求良好风景资源，清幽安静，距离主要商业中心区不超过2小时车程；国

12、际商务度假区距离机场不超过60分钟车程，要求具有专业化的管理服务团体，装备完善的视听和设置完备的服务项目，必须设置丰富的游憩休闲设置完备的服务项目，必须设置有丰富的游憩休闲设施，如高尔夫球场、网球场等，要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求。光华卓策智业，中国三大旅游策划规划公司之一。成立于2003年，世界顶级规划设计院和投资运营集团，英国皇家城镇规划协会会员；团队由中国、英国、台湾一流设计师组成的中英合资公司，注册资金1000万元，业务涉及城市规划、建筑设计、景观设计、旅游规划、旅游地产投融资运营等业务；目前在北京、伦敦、台北设有分部，全球设计师团队超过100人。

13、公司为世界和中国500强1/3企业提供规划设计服务。服务客户包括PATA（亚太旅游协会）、国家发改委、文化部、水利部、国家林业局、山东省旅游局、青岛市旅游局、奥帆中心、港中旅、中建集团、万达、万科、佳兆业、绿城、恒大、大唐集团等政府和500强；公司规划项目资产总额超过500亿元，招商金额超过200亿元；公司运用“旅游规划3.0”和“旅游品牌营销3.0”工具为客户提供实战落地规划设计服务。并出版中国旅游规划白皮书、中国旅游品牌营销白皮书和旅游品牌营销3.0等书籍，在业界引起极大影响，新华社、中国旅游报给与专题报道。公司在安徽、新疆投资5000万元运营两家4A景区和一家四星级酒店，实现“规划设计+

14、产业投资运营”的全产业链服务模式。 2013年公司和盛达集团（上市公司、证券代码：000603、中国民营企业500强150位、总资产200多亿元人民币）达成战略合作伙伴，合作成立股份公司。选择光华卓策的5大理由： 理由一：中国规划行业最具实战能力的规划团队；（世界五百强中建集团、PATA、CCTV强强合作）理由二：亚太地区最顶尖的国际化专家顾问团队；（团队由大陆、台湾、香港、日本等各专家组成）理由三：中国首家旅游全产业链一站式服务集团；（旅游业产、学、研、智四位一体全产业链服务）理由四：中国领先的旅游品牌战略传播服务机构；（网络覆盖北京、上海、广州等全国34个重点城市）理由五：中国唯一“咨询+

15、旅游投资银行”服务模式；（跟国家发改委培训中心投融资基地 、国家开发银行、VC/PE机构战略合作） 光华卓策荣誉：中国杰出营销奖首届华人平面设计大赛、 “海豚杯”全国青年广告人创意奖第八届广告节设计作品奖全国第九届广告节作品奖荣获广州日报杯广告铜奖作品入选IMI广告年鉴销售与市场旅游营销顾问中国旅游报旅游营销顾问中国文化报城市营销顾问新浪旅游频道营销顾问“乐岛项目”荣获2006中国旅游营销十大案例“宜宾城市营销”荣获全国竞标第一名和最佳创意奖”青岛城市营销”荣获2010-2011中国最具影响力十大旅游营销事件“好客山东”旅游产业创新奖三等奖“奥帆中心全案”荣获中国十大最具文化创意旅游规划设计案光华卓策第一：业界第一个成立“武义勇卓策”博士奖学金业界第一个发布旅游规划行业白皮书业界第一个发布旅游营销行业白皮书业界注册资金最多的公司 1000万业界第一个推出全产业链服务模式的公司业界第一个推出“规划+投资银行”模式的公司业界第一个推出“规划扶贫”的公司业界第一本旅游品牌营销实战案例书业界第一家“规划设计+产业投资运营”的公司