业主大会议事规则.docx

1、业主大会议事规则业主大会议事规则（业主大会筹备组、业主委员会参考文本）钦州市 区（县） 街道（镇） 小区20 年 月 日使 用 说 明1.本规则为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。2.本参考文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。4.根据物业管

2、理条例广西壮族自治区物业管理条例钦州市物业管理办法等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主大会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。5.本参考文本条款由钦州市 小区业主委员会负责解释。第一章 总则第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权

3、益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广西壮族自治区物业和管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则以及钦州市物业管理办法等相关规定，制定本业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。第二条本业主大会名称： （项目名称）业主大会。项目地址：钦州市 县（区） 街道（镇） 号。物业管理区域四至东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积： 人防工程面积： 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会依法通过的决议、决定对本

4、物业管理区域内的全体业主具有约束力。第四条本业主大会以及设立的业主委员会都应自觉接受 住建局、 街道办事处（镇人民政府）、 社区居委会（村民委员会）的指导和监督。（注：空白处应填写项目所在地县区、街道（镇）、社区（村）名称）第二章业主第五条本议事规则所称业主，是指在本物业管理区域内，合法拥有一套或多套住宅、商铺、 的自然人或法人单位（其他组织）。第六条本物业管理区域内的业主身份按下列方式认定：（一）产权登记薄上记载的自然人或法人单位（其他组织）应当认定为业主；（二）依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的自然人或法人单位（其他组织）应当认定为业主；（三）

5、基于与建设单位或者原房屋产权人之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的自然人或法人单位（其他组织）可以认定为业主；（四）专有部分权属存在争议的，待生效法律文书作出后，再进行认定。（五） 。第七条本物业管理区域的业主享有以下权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业

6、共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十） ；（十一）法律、法规以及本议事规则规定的其他权利。业主无故拖欠物业服务费、不按规定缴存专项维修资金、停放车辆不按规定交纳车辆停放费、 、实施其他损害业主共同利益的行为的，业主大会、业主委员会可对其共同管理权的行使予以限制，包括选举权、被选举权、 。第八条本物业管理区域的业主应当履行下列义务：（一）遵守管理规约以及本议事规则；（二）遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主

7、委员会作出的决定；（四）按照国家、自治区及本市有关规定交纳专项维修资金；（五）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；（六） ；（七）法律、法规规定的其他义务。第三章业主大会第九条下列事项由业主大会决定：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；（三）选聘和解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（七）改变共有部分的用途；（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；（九）批准业主委员会工作规则；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理

8、和使用；（十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（十二） ；（十三）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十条业主大会确定业主投票权数，应当按照下列第 种方法认定专有部分面积和建筑物总面积：1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照上述专有部分面积的统计总和计算

9、。2. 。人防工程面积不计入建筑物总面积及专有部分面积。第十一条业主大会确定业主投票权数，应当按照下列第 种方法认定业主人数和总人数：1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照上述业主人数的统计总和计算。2. 。第十二条业主委员会应当将本物业管理区域内每一位业主的姓名、房号、通讯地址、联系电话、 以及拥有的投票权数等进行登记，并修订业主清册。同时，将所登记的信息 （以书面、短信、 的形式告知每一位业主/在小区中进行公示）。业主应当积极配合业主委员会登记、修订业主清册的

10、工作。对业主委员会登记的信息存在异议的，应在 （收到告知后 日以内/公示期满前）向业主委员会申请复议，逾期申请或未申请复议，均视为其同意业主委员会所登记的信息。业主委员会在收到复议申请后，应当及时核实并予以更正，并告知复议申请人。 （发出告知 日/公示期满）后，业主对登记信息无异议，或经更正后无再复议的，业主委员会应当将业主清册备案存档。业主变更信息的，应当自变更之日起 日内告知业主委员会修改其备案信息。若因业主逾期未告知，或不告知业主委员会，所产生的后果有该业主自行承担。第十三条业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式根据会议议题和实际情况，由业主委员会拟定，并报经 街道办事处最终确定

11、。（空白处填写项目所在地街道名称）1.全体业主集体讨论的形式；2.向全体业主书面征求意见的形式（含实名制投票表决）；3. 。业主大会会议可以同时采用上述多种形式召开。第十四条会议召集人应做好召开业主大会会议前的准备工作。拟定会议形式、时间、地点、议程、 ，在物业管理区域内公告征集修改建议，公告期不少于 日。对征集到的书面建议，应及时书面反馈采纳或不采纳的理由，经公告无异议或已按征集意见修改完善后，确定最终的会议时间、地点、议程、 ，会议形式由 街道办事处最终确定。同时，确定业主投票权数，制作征询意见表或表决票（选票），确定唱票人、计票人和监票人等。第十五条会议召集人应在业主大会召开会议前15日

12、将最终确定的会议形式、时间、地点、议程、 等以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间最短不少于 日。会议召集人应当于业主大会召开十五日前将会议内容函告 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会），并邀请其列席指导。第十六条业主大会应当有本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方可视为有效会议。以全体业主集体讨论的形式召开业主大会的，由召集人组织业主代表或其他人员核实业主身份后，现场发放、填写、回收表决票（选票），并做好相应的发放记录。以向全体业主书面征求意见的形式（含实名制投票表决）召开业主大会的，由召集人组织业主代表或其他人员向业主

13、送达纸质版表决票（选票）和有关业主大会会议资料，并做好相应的送达记录。使用短信、 方式征求意见的形式召开业主大会的，由召集人组织业主代表或其他人员送达手机信息、 表决票（选票）和有关业主大会会议资料，并做好相应的送达记录。以 形式召开业主大会的， 。送达记录应当包含送至业主姓名、房号、联系方式、送达方式、送至人（经办人）姓名、送至时间、截止投票日期、 。第十七条业主大会应当采用记名投票方式进行表决（选举）。表决票（选票）可以同时采取以下形式：1.纸质版表决票（选票）；2.手机信息版表决票（选票）；3. 。表决票（选票）中应当注明投票（回收）方式、地点、联系人、联系方式、截止日期、 。（五）送达

14、表决票（选票）第十八条召集人组织业主代表或其他人员向业主送达表决票（选票）和有关业主大会会议资料的，以下方式均视为完成送达义务：（1）送达至业主在本小区住所，并由业主本人或住所内的其他人员签收回执单；（2）按照本规则第十二条规定业主清册登记的业主信息，发送邮局挂号信；（3）按照本规则第十二条规定业主清册登记的业主信息，发送手机信息、 信息；（4） 。纸质版表决票（选票）应当经业主本人或其授权代表（非业主家庭成员的须提交授权委托书）签字，其他表决方式按照本规则第十二条规定业主清册中的业主信息进行认证。召集人已按上述规定完成送达义务，但因业主违反本规则第十二条第二款及第四款规定，导致在投票截止日召

15、集人未收到该业主表决票（选票）的，则依据本规则第二十二条的规定视为弃权。第十九条业主大会采取下列方式回收表决票（选票）：1.现场回收；2.由召集人组织业主代表或其他人员上门回收；3.业主送至或邮寄至表决票（选票）中注明的地址；4.召集人通过业主发送的手机信息、 回收；5. 。回收纸质版表决票（选票）时，应当将表决票（选票）放入专门的且密封的投票箱中，并由召集人组织业主代表或其他人员做好回收记录。回收手机信息版、 版表决票（选票）时，召集人应当组织两名（含）以上业主代表或其他人员查阅并登记表决票（选票）内容，同时做好回收记录。回收记录应当包含投票业主姓名、房号、联系方式、投票方式、回收人（经办人

16、）姓名、投票时间、 。第二十条召集人在 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会）监督下，开启投票箱，由唱票人、计票人和监票人共同对表决票（选票）进行统计，并拟定表决清单。召集人应当在统计工作完成后 日内公示表决统计结果和表决清单。表决清单内容包括参加表决的业主房号、表决票权数、具体表决意见、 。公示期不少于七日。公示期内，业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的，可以要求召集人修正表决清单。表决清单以各 （单元/楼栋/ ）为编制单位，在各 （单元/楼栋/ ）宣传栏或显著位置公示本 （单元/楼栋/ ）表决清单，投票结果亦视为送达。公示期满后，召集人完成表决清单修正和表

17、决结果统计后，应当公布业主大会会议决议，并书面告知 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会）。第二十一条召集人应做好业主大会书面记录。业主大会会议的议事文件、书面记录、表决清单、表决结果、决议、表决票（选票）、送达记录、回收记录、 由业主委员会加业主大会、业主委员会盖印章后存档。业主认为业主大会表决票（选票）涉嫌伪造、篡改，或者不是业主真实意思表示的，应提供有效证明材料。本物业管理区域验证业主大会表决票（选票）等采取 （第三方笔迹鉴定/业主本人确认/ ）方式，验证所产生的费用由责任方承担。在验证期间不影响统计结果。第二十二条业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，选择两项

18、以上（包含两项）的，作无效票处理。表决票（选票）无法送达的，不作统计，并做好记录；表决票（选票）送达后，业主在投票截止日不反馈同意、反对或弃权意见的，视为弃权。无效票、弃权票计入 （多数/同意/反对）票中。第二十三条业主可以委托代理人参加业主大会（全体）会议，但应符合下列规定：（一）业主为法人单位（其他组织）的，由法定代表人（负责人）出席业主大会会议，该法人（其他组织）应当出具加盖单位公章的法定代表人（负责人）证明及本人身份证；法定代表人（负责人）不出席的，应书面委托代理人出席，并出具加盖单位公章和法定代表人（负责人）签章的书面委托书，委托书应当载明委托期间、委托事项和委托权限。（二）业主是自

19、然人的，可以委托本物业管理区域的其他业主或者物业使用人出席，并出具含有业主本人签章（手指印）的书面委托书。书面委托书应当载明委托期间、委托事项和委托权限。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定监护人出席业主大会会议，并代为行使表决权。（三） 。代理人必须根据委托内容进行投票表决。第二十四条业主大会定期会议按照下列要求召开：每年 月份召开一次定期会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当讨论并决议以下内容：（一）听取和审议业主委员会工作报告；（二）听取和审议物业服务企业工作报告；（三）审议批准业主大会、业主委员会年度财务预算报告和决算报告；（四）依需要提议讨论、决定属于本规则第九条规定的

20、事项；（五） 。业主委员会工作报告和物业服务企业工作报告内容应当包括上一年度工作情况和本年度工作计划；财务预算报告和决算报告应当包括上一年度业主大会收支情况和本年度的财务预算。第二十五条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；（二）半数（含）以上业主委员会委员提议召开的；（三）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主书面提议的；（四）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；（五） 。（六）符合法律、法规要求召开临时业主大会会议情形的。业主书面提议召开业主大会临时会议的，应将议题、业主签名、 书面送达业主委员会。业

21、主委员会应当在接到议题、业主签名、 后 日内核查，作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，并在物业管理区域内的显著位置公告，公告期不少于 日。并在物业管理区域内显著位置公告，书面决定同时告知 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会）。业主对业主委员会决定不召集业主大会临时会议的书面决定有异议的，可以于书面决定公告后 日内向 街道办事处提出申请，由街道办事处依法协调处理。业主委员会应当在作出召开临时业主大会的决定之日起， 日内确定议题并组织召开业主大会会议。临时会议的议题，必须符合本规则约定的议事范围。第二十六条业主委员会不履行或者无力履行召开业主大会定期或临时会议职责时， （三

22、分之一/半数/三分之二/ ）以上业主委员会委员或者占总人数20%以上的业主可以联名书面申请 社区居委会（村民委员会）组织召开业主大会。社区居委会组织召开临时业主大会应当遵守本规则，但召开临时会议时不受本规则第二十五条的时间限制。第二十七条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向 （钦南区/钦北区/钦州港区/灵山县/浦北县）住建局或 街道办事处书面提出撤销申请；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法向 （人民法院提出诉讼/钦州仲裁委员会提出仲裁）。第四章业主委员会第二十八条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项

23、，接受业主、 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会）的监督，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间及业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）拟订业主大会议事规则和管理规约的修改方案，提交业主大会表决；（十）组织业主委员会委员和候补

24、委员的增选、补选工作；在街道办事处指导、协助成立换届改选小组，选举产生新一届业主委员会；（十一）做好物业服务企业的考察、考核及招投标工作，拟订选聘和解聘物业服务企业的方案，提交业主大会表决；（十二）拟订物业管理方式、服务事项、服务标准、收费方案、 ，提交业主大会表决；（十三）拟订全体业主共有的建筑物及其附属设施的改建、重建方案，提交业主大会表决。（十四）拟订业主大会、业主委员会工作经费的设立、筹集、使用，提交业主大会表决；（十五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营方式及收益分配方案，提交业主大会表决。同时，根据业主大会决定管理和使用并公布物业共用部分和共用设施设备的经营收益；（

25、十六）拟订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十七）拟订业主大会、业主委员会、监事会年度财务预算报告和财务决算报告；（十八）代表业主大会起诉、应诉；（十九）配合 街道办事处（镇人民政府）、 社区居民委员会（村民委员会）、公安机关等部门做好本物业管理区域内的社区建设、社会治安等工作；（二十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（二十一）拟订聘请第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动的提议；（二十二）对违反法律、法规和国家、自治区、钦州市相关规定以及管理规约、业

26、主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失；（二十三）建立业主委员会相关制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；（二十四） 。（二十五）法律、法规及业主大会赋予的其他职责。第二十八条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域的业主； （二）遵守国家、自治区及钦州市有关物业管理的法规、规章；（三）不在本物业管理区域聘请的物业服务企业中任职；（四）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用；（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （六）具有一定组织能力；（七）工作地

27、点在本市，长期在本市居住，具备必要的时间开展业主委员会相关工作；（八） ；（九）法律、法规规定的其他条件。业主是法人单位或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。法人或者其他组织只能由一个自然人代表。一套房屋的房屋权属证明上有数人的，由证载业主授权其中一人参加业主委员会选举。第二十九条业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。内设机构及职责分工由业主委员会确定。业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任 期。业主委员会设候补委员 名。未当选业主委员会委员但得到专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主票数的候选人，可以按照得票顺序高低当选业主委员会候补委员，并在业主

28、委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。候补委员递补后，业主委员会委员仍不足总数二分之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。第三十条业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生，任期为 年（与业主委员会任期一致）。业主委员会主任或者副主任任期届满或其委员资格终止的，业主委员会应当及时召开业主委员会会议，重新推选业主委员会主任或者副主任。第三十一条业主委员会应当依法依规建立健全印章管理、档案资料管理、财务管理等制度。业主委员会印章、档案资料、财务账册等由业主委员会

29、会议决定的专门委员保管，并按制度使用。业主大会印章经业主大会会议决议通过后，由业主委员会根据决议使用。未经业主大会授权，任何人不得使用业主大会印章。违规使用业主大会印章、业主委员会印章，违反印章管理制度、档案资料管理制度、财务管理制度，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任，并赔偿造成的损失。第三十二条业主委员会应当建立以下档案：（一）物业管理区域内的物业资料；（二）业主大会临时和定期会议以及业主委员会会议记录、纪要； （三）本物业区域业主大会议事规则、管理规约等相关制度（四）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料； （五）业主大会的设立及业主委员会产生、备案的材料；（六）

30、业主清册及联系方式；（七）签订的物业服务合同；（八）有关法律、法规和业务往来文件；（九）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；（十）维修资金收支情况清册；（十一）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；（十二）业主委员会工作经费的收支情况清册；（十三）与第三方签订的各种合同、协议；（十四）半年度、年度财务报表，财务凭证；（十五） 。（十六）其他有关材料。 业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于 年，一般资料存档期不少于 年。业主可以向业主委员会书面申请查阅业主委员会所存放的档案资料，业主委员会在接到书面申请之日起 日内安排查阅。第三十三条业主委员会会议分为定期会议和临

31、时会议。业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集；（二）召集人应提前 日将会议召开时间、地点、内容、 告知每位委员；（三）委员因故不能参加会议的，应提前 日向业主委员会会议召集人说明原因，业主委员会委员不能委托代理人参加会议；（四）召开业主委员会会议时应当邀请社区居民委员会派员参加；（五）会议应做好书面记录，并由全体出席会议的委员签字并存档；（六）会议有超过 （半数/三分之二/ ）以上委员出席方为有效，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员过 （半数/三分之二/ ）同意方为有效。（七）讨论、决定的事项，应当在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；（八）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，加盖业主委员会印章后存档；（九） 。第三十四条业主委员会定期会议至少每 （周/半个月/月/ ）召开一次。经 （三分之一/半数/ ）以上业主委