济南恒隆广场物业管理守则.docx

1、济南恒隆广场物业管理守则第一部分 简介前言为了维护业主和各租户的利益，保证恒隆广场装修期间及开业后的正常运作和为租户提供高水准的管理服务，我们制定了租户装修守则。本守则说明规划设计构思和装修规要求，同时鼓励和满足租户具有个性化的设计风格；共同创造一个充满活力和迷人的购物环境，充分展现恒隆广场的经营特色。本守则的容将被视为租赁合同的附加条款容，如有任规则或规定与租赁合同中的容相抵触，以租赁合同容为准。守则中的相关规则和规定如因时宜做出变动或变更，容亦将会及时修订，业主会及时通知租户所作变动或变更。守则容以最新版本为准。恒隆广场以“泉城”之美誉闻名于世。恒隆广场位于市的主要商业地区，是一座7层高的

2、地标性建筑物，总楼面面积171，000平米，是最大的现代购物中心。负责本项目设计的巴马丹拿集团（p-t-group）前身为巴马丹拿香港，是东南亚区历史最悠久、规模最庞大的建筑及工程市务所。其负责设计的恒隆广场建筑外观采用灵动的泉水为主体设计理念。现代设计与环保概念相结合，建造玻璃幕墙，以天然光线营造本建筑的部空间。项目于2009年获美国绿色建筑协会颁发能源及环境设计先锋奖 核心及外壳组别 金奖的预认证。项目荣获国际房地产论坛及全球性交易会颁发 2009未来项目大奖 零售及消闲组别。项目荣获国际物业大奖颁发国际商业物业大奖组别的2009亚太区商业物业大奖 建筑大奖 (五星)。恒隆广场采用一种综合

3、购物商场的商业模式，这种“SHOPPING MALL”模式将百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、餐饮等融为一体，引领时尚消费潮流，成为新的聚集地。守则目的本守则特为恒隆广场之租户、承包商及经营者而编制，容包括有关商场基本设计标准、管理策略、制度和准则。本守则的目的，是希望租户熟悉恒隆广场的形象概念和特点，确保设计的完美与和谐。守则中包括为租户建筑/设计师提供的实际纲领，阐明了发展商的义务、租户的施工责任和对装修承包人的要求及管理。本守则仅作施工指导之用，请保留此租户装修守则作为参考，并直至全部过程的完成。本公司希望租户与设计装修承包单位紧密合作；与业主管理人员密切配合，并随时欢迎任形式的咨询

4、。咨询式如下：物业管理部地址：传真：定义和解释“恒隆广场” 位于中国“Parc-66”“公共区域” 业主指定的恒隆广场的公共区域，供租户、占用人或可证持有人公用。“业主” 恒隆地产有限公司“竣工现状” 恒隆广场交接给租户时处于当时状况的有关结构、附件和设施。“物业管理部” 业主属下的物业管理代理单位“租赁区域” 根据业主和租户的租赁关系转让给租户的经营场地。第二部分 设计指引商店招牌租户的商店招牌可置于店铺或招牌指定围之的任地。租户必须聘用符合资格的单位从事设计。我们鼓励租户在此面多动心思，创造特具新意的店面形象。每一独立店面只安装一面招牌。如店铺处于转角位置，则转角的两个面均必须安装一面招牌

5、。招牌上的字体不能高于六十公分。超出此限者必须另外得到出租人的特殊书面认可可施工使用。以下是可允的招牌做法：A. 磨砂玻璃式B. 金属凹陷式C. 金属或天然洼陷式D. 金属字体固定于玻璃面上（或背上）E. 木字体包金或包银F. 连串字体之立体式G. 独立字体式H. 独立背灯字体式（不能超于六十公分高，二十公分厚）I. 氖光灯式（适用于餐饮娱乐业，其他区域必须得到出租人书面认可）所有用于安装招牌的配件、电线、转压器等均不外露。除此以外，以下设计、制作案均不可采用：A. 布料、纸料或贴纸等材料B. 机动式或转动式C. 发出声音或有味道的D. 闪光灯E. 露出灯泡的或置灯泡的金属槽类招牌的照度不得大

6、于100勒克司（Lux）。若属于挂墙式的则不能挂离墙体超出于八公分。制作工厂单位、安装单位、任可贴纸等告示均不外露。店门及橱窗设计应吸引顾客往来为主旨，橱窗和部设计的选材、颜色、灯光等必须配合业务小区与广场整体的设计主题，务求为购物者营造更具乐趣的气氛。店门及橱窗的玻璃与橱窗上不贴置任未经业主认可的垂饰、纸条、促销牌或广告牌。以下指引必须遵守：A. 倘若业主认为其设计与邻店的设计造成不协调，过于相似或产生冲突，租户必须配合并按业主要求进而修改设计。B. 设计上若有伸出物或悬出物者必须是以着重创意为题，务求将设计加以动力，为铺面制造更显著的吸引，设计与案必须获取业主的审核和认可。C. 橱窗设计必

7、须牢固于地台结构或上层楼板或结构梁之上，不能对业主的玻璃或窗框造成任损坏。D. 店门在打开时不能超越租户的租用围。E. 电子观察及报警系统必须藏，不得外露。F. 店的完成地面必须与公众走廊地面同一标高，平整无高差。店展示区域店展示区域是指租户租用围，从橱窗玻璃往店伸延两米的立体空间。处于此区的设计与装饰必须获取业主的审核批准，并须遵守以下指引：A. 天花必须为膏板、粉刷、料、饰面砖、金属。不可影响已存在业主所需的检修门的正常使用。B. 墙体必须为高质量的膏板、粉刷、料、饰面砖、金属或其它经过业主批准的高质量材料。网状挂钩式系统一律不能使用。C. 地面装饰面必须采取耐用、高质量材料。我们鼓励具有

8、创意的展示系统或台阶式的展示案。高出15公分的台阶必须距离玻璃面不少于15公分。店铺进出口与公众地必须可供残疾购物人士使用。D. 消防局认可之灭火喷淋头必须与天花完全齐平，任其它案均需获得业主的批准。装修物料选用物料必须为符合有关政府部门认可之不燃、阻燃的高质量产品。物料实品样板必须呈交业主审批，获取批准后可安装。金属特别具有创意的金属材料用法必须得到业主的批准。预制的含色铝、钢、黄铜、青铜、合金等小五金，饰条与板材在有效及悉心研制之下均可考虑应用。以下指引必须遵守：A. 接点必须加以隐蔽。所有交接地平整竖直，外角必须为角形整体，不两板相接。B. 所有板材必须为厚板或者具有背板加固，避免引用于

9、大面积时产生折影，有瑕疵或明显的焊缝一律不能接受。C. 含暗纹或有触感的金属柜可以考虑采用。D. 仿古如起锈或蚀刻的专题效果做法必须获得业主的认可。E. 镜面的使用应限于条状装饰及收边之用，并且必须为实体而非镀面式的。租户必须负责一切金属面的维修及保养。天然材不同完成表面的花岗、沙岩、板岩及其它高质天然材均可使用。跟其它物料将连接的地必须有详细的大样详图与设计配合精致的施工工艺。以下指引必须遵守：A. 材的外露表面必须经过加工完成，与其他相邻的表面一致。B. 所有与其它不同物料的交接缝必须采用金属条或以封存形式分隔。C. 用于地面的材之竣工面必须与相邻的物料平整、同标高并没有高差。饰面砖不同的

10、饰面砖及玻璃的使用会带来不同的触感与丰富的色彩、图案，值得鼓励采用。以下指引仅供参考：A. 毛面或光面的饰面砖宜用作点缀，尽可能减少大面积的使用。B. 外转角接头应尽可能使用转角砖。木材木材的使用必须配合悉心研制的大样详图及精致的施工工艺。木条与木板的做法必须以具有创新的设计为依据，并需预先获得业主的批准能使用。以下的指引必须遵守：A. 用于橱窗的装饰的木材必须是高质量硬木。B. 板材和龙骨等背面支撑必须是涂上不小于一小时的防火涂料。禁止使用的物料不允使用于橱窗的物料包括：A. 各种塑料B. 多板C. 镜子与反光玻璃D. 仿红砖、仿天然或仿木E. 各类壁纸F. 三合板、三夹板G. 红砖、水泥砖

11、等H. 吊顶天花板及灯箱组合系统灯饰及灯光设计橱窗店展示区域的灯光设计必须与店铺及广场的照明效果同时考虑：A. 一般的白炽灯泡、日光灯管、氖光灯都可以使用。B. 所有装饰用的灯与轨道灯必须获得业主的同意才可以使用。C. 灯饰不能眩目的照射公共区域。D. 橱窗的展示箱必须具备足够的照明与透风考虑。E. 任特殊的灯饰及有关设备必须获得业主的认可。F. 所有设备必须具备政府有关单位的认可。禁止使用的灯饰、灯盘A. 闪烁的灯光B. 裸露的灯泡C. 塑料面盖与各饰面盖的组合灯箱第三部分 设备介绍结构本建筑物采用钢筋混凝土结构。租户如因装修需要增加或更改结构，则需要由发展商指定专业的结构工程师进行设计。任

12、更改都必须得到业主的认可，并且所发生的费用由租户承担。在临时或永久性的基础上，租户面任施加在结构上的负荷，不应超过如下允的动负荷（活荷载）：L1-L6/F：5 KPA卸货区 ：5 KPA机电设备电气系统 在租户租赁区的用电设计负荷，不能超过业主与租户商定的电力负荷，更不能超过断路器的容量和规定的馈电线/电缆的额定值。 按设计标准，业主将提供单相3线220V或三相5线380V的电源。一般情况下，商铺面积少于45易采用单相供电，大于45易采用三相供电。如租户在设计施工中，有特殊要求或其它相关电力服务，应提交用电设计计算，并附上要求。业主有认可决定权，所产生之费用由租户承担。 业主将提供独立单元单独

13、计量表，供电负荷一般商铺按照每平米出租面积120VA计算，餐饮、娱乐按照每平米出租面积250VA计算。L1L2高档名牌商铺及L3的商铺以外区性质区分，分别为170VA及200VA。租赁区相应的配电设备，如租户的配电箱，电源插座、电源开关，灯具等自理。 业主只提供公共部位紧急照明的电源，租户应负责自己铺位的紧急照明装置的安装，并符合有关消防规。 租户在电气系统的设计施工中必须按照相关规进行操作，并使其达到业主的安装要求和市现行规要求。弱电系统 关于安装线路和服务，租户应向物业管理部及当地局，办理相应手续，并承担相关费用。每个单元均预留足够的线以备租户使用。 PA系统：一般情况下，业主只提供公共部

14、位、停车场以及外围广场的紧急广播系统和背景音乐。 CCTV系统：业主将提供24小时值班巡逻系统，在主要的出入口处，紧急通道、停车场以及卸货区等公共区域，并配有监控闭路系统。如有需要，建议租户在租赁围自行安装保安系统。 CATV系统：对于安装电视/有线电视信号输出装置和服务，租户须向物业管理部提出申请，业主将提供终端接口，其他一切接驳工程和相关费用，均由租户自行承担。空调系统 业主为租赁区域提供空调末端设备所需的空调水供给管路和新风管接口 （根据商铺所处位置配置中央空调冷水或热水管及新风接驳口） 。 任特殊要求，均必须事先向物业管理部提出申请，业主将根据供给的可能性来判断决定，所产生的任费用由租

15、户承担。 租赁区，供风机盘管/空调机组检修口预留应符合业主规定，检修口尺寸不小于600*600,天花吊顶主龙骨要符合上人的要求。 所有安装的保温材料应符合环保和消防部门的要求。 一般商铺的冷负荷设计标准是180W/ （显热标准），餐饮/娱乐区域的冷符合设计标准是270W/（显热标准）。 风机盘管或空调机组应安装回风装置（静压风箱），回风口面积必须符合设计规，出风及回风口安装要求硬连接，采用软连接安装的风机盘管需考虑对风速的影响，并在图纸上示明，费用由租户承担。 另外，商场提供中央空调服务，空调系统是为保证商场运作所需适宜温度的系统设备，过量的射灯及传热设备会影响空调效果，用户需顾及该类因素对整

16、体空调系统的影响。商场室设计温度：夏季 230C20C / 冬季 180C20C。给排水系统 非餐饮类租户如有给排水要求，需事先向物业管理部提出申请，经可行性调查，得到业主的批准后，由业主负责提供接驳点，所需相关费用由租户承担。 对于餐饮、娱乐租户，业主负责将供水管（加装总阀门及排水地漏）接至租赁区。租赁区以至厨房的一切给排水安装工程，包括供水管、排水管、阀门以及其他一切给排水装置均由租户自行负责施工。供排水管径由租户按照厨房规模大小向物业管理部提出申请，由业主确定。 餐饮、娱乐、大型超市、美容美发等特殊行业的租户施工前，须向物业管理部申请用水量，经确认后，可施工。单元水表将由业主提供，并负责

17、安装。 租户必须在所有产生油污的地和厨房设备上，安装足够大小的、单独的一级隔油池。所有厨房的排放物必须预先经一级隔油池处理后，能排放至地下室隔油池进行集中处理。商铺的隔油池的日常维护及清理工作由租户负责。 所有厨房、食品装运 / 处理区域和租户自行加装得独立卫生间，必须进行防水处理。给水管路到所有的固定装置必须有截止阀。 在所有洗涤槽、盆和特殊卫生装置中应安装单独的毛发过滤网，从事美容美发经营的租户必须安装毛发过滤网。 租户的卫生设备、通气管、水管附件应符合业主安装要求和市现行规的要求。煤气系统 煤气管道仅提供给餐饮、娱乐类及美容业租户，业主将提供煤气管道接驳口至租户区，租户应自行向煤气公司申

18、请安装店铺的煤气表和煤气管道等设备。具体尺寸将由租户安照规模的大小向物业管理部提出申请，由业主确定。 由于租户的特殊用途或设计要求所产生的任附加服务或设施，包括大口径煤气管路，将由业主提供，费用由租户承担。消防 所有的消防报警探头、喷淋头、消火栓、排烟系统、防火分区的卷帘门等均已按照市消防局的防火规进行安装。租户的装修不得随意改动这些设施或影响其正常使用。 租赁区域，所有消防系统的改变、对消防报警探头、喷淋头的增加或减少，必须报请业主和有关部门批准，并事先得到当地消防部门的书面批准，要向物业管理部提出申请并获得批准后，由业主指定的专业承包商完成，费用由租户承担。第四部分 交房标准解释租户的工作

19、租赁围所有装潢以及对业主提供的交房标准的状态作审核修改、增容及拆除，包括商铺橱窗和门面的修改等均必须事先提请业主批准，并由租户承担费用。租户应就工作细节随时与租户协调人员保持联系。业主指定承包商的工作租户如需对原结构、消防系统以及机电设施主系统，例如空调主送风管道、主冷冻水管道及供电总电缆等固定装置进行更改，在施工前必须得到业主的允及书面批核。这些主系统的修改必须由业主指定或认可的承包商负责施工，费用由租户承担。交房标准如下所列的交房标准及规定条款共分两部分，（一）一般租户及开放区；（二）餐饮及娱乐，交房标准应根据竣工现状和实际情况作最终标准处理，如发生任争议，应按业主做出的规定为准。租户和其

20、聘用的顾问、设计师或承包商等应根据现场状况进行实地测量，计划和设计装修工作。（一） 一般租户及开放区（表1）建筑结构及装饰（表2）橱窗和标牌（表3）空调系统（表4）电器和弱电系统（表5）消防系统（表6）保安监控系统（二） 餐饮及娱乐（表7）建筑结构及装饰（表8）橱窗和标牌（表9）空调系统（表10）厨房、煤气和排水 （表11）电器和弱电系统（表12）消防系统（表13）保安监控系统交房标准 一 一般租户/开放区表1建筑结构及装饰编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1外墙和窗根据竣工现状不允变动或修改今后维修保养由业主指定的承包商处理。2商铺的地面混凝土楼板低于公

21、共走廊完成面50mm 80mm。3墙或间隔店中店：店与店之间提供轻质砖墙。开放区不提供隔间因不同业种需要，例如：KTV、唱片商店、宠物店、音响、乐器店等租户，在租赁区应进行消声处理，规定噪音不超过60分贝声级标准测定2M外。轻质隔墙间隔墙只限于店中店。4部吊顶系统店中店：不提供吊顶开放区：公共区域装饰为便于今后设备维修保养，租户自行安装的吊顶系统应预留适当尺寸的维修口。尺寸按实质机组所需。建议开口的尺寸不小于600mm*600mm。吊顶主龙骨必须符合上人的要求。公共区域装饰不得更改。5结构柱和梁根据竣工现状，无装修装饰饰面和附件，不可对结构作任改动或损坏。6楼板承载力商业区活动荷载 5KPA商

22、业恒荷载 7KPA如有超过楼板承载力的重型设备并计划安装在租赁区，该租户必须委托有相关资质的结构工程师设计加固案。所有设计图、施工图和负载计算书必须由设计结构工程师签署、加盖公章，并提交给业主审核、备案可进行施工。所产生的一切费用由租户承担。表2建筑结构及装饰编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1橱窗/店面店中店：1800*2400*10-12mm双扇无框强化玻璃门开放区：不提供门不建议对业主提供的玻璃门或卷帘门做移位或任修改。如需配合店装璜设计，租户需提供拟修改的详细设计案供业主审批，一切所产生的费用，租户需自行承担。为避免商场对外形象受损坏及影响其它租户

23、，在施工期间，租户需搭建临时围板，板面基本修饰规定为铺贴背胶式写真喷绘，具体要求见附件（商铺装修围板喷绘施工要求）。2商铺标牌店中店：店铺门顶预留招牌灯箱为统一商场美观及形象，租户自行设计的标牌效果图，必须抄送之业主备查同意，具体要求见(装修守则之设计指引)。不得影响公共区域装修及超出位置。开放区：不提供自行负责设计及制作。表3空调及供暖系统编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1冷负荷设计标准总体上本商场按下列平均标准设计：店中店 一般商铺-180W/ 主力及餐饮商铺-270 W/ （显热标准）热负荷只提供热空调水租户应咨询各自的机电顾问公司就有关各自经营需

24、要的冷负荷要求及根据热负荷和部布局所需要的通风管道的布置。在施工前需提交详细的冷负荷计算说明，提出数据和空调布置案供业主审批。2空调设备：店中店租赁区域将根据所处位置，配置中央空调冷或热水管接驳口、阀门及新风接驳口，并根据商铺面积配置风机盘管。空调设计温度夏季 230C20C冬季 180C20C租户自行负责风机盘管的出、回风管等设备的安装。施工必须由业主认可之承包商进行。租户禁止随意接驳新风口。设计案及图纸则必须预先得到业主批准。如需增加或对预留设施作更改，租户需自行雇用具备资质的空调承包商安装冷冻水水管和阀门、水过滤器及风机盘管，完成正确水管保温，电力供应和控制线路、控制面板。选择合适的材料

25、正确保温。根据现行规及业主要求做压力测试、试压记录需业主授权部门见证并提交物业管理部门保管。装修工程竣工后，需成交竣工图纸予业主存档。除非业主批准，分体式空调器和窗式空调器禁使用。完工的空调水管道应正确冲洗，由业主认可的承包商执行并由装修顾问见证。所有费用由租户承担。3新风供给：预制冷的中央新风根据现行规供送到租户区。 5.6 L/S.M表4电气和弱电系统编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1在各层的强电间，设置配电箱。每个商铺独立电表安装在各层分区强电间，经电表后的开关安装至商铺。在各商铺设总开关制供各租户将来自行接驳其后的配电系统。 店中店：150VA/

26、开放区：不提供租户应提交电气负荷计算及说明，照明和电气布置的线路原理图。安装符合当地供电规和规定的配电箱（MCB、MCCB等）、保护装置。并获得物业管理部的审核及确认。装修工程竣工后，需成交竣工图纸予业主存档。业主提供和安装标准电表，以便统一美观和确保读数准确。开放区供电设计在公共区。2应急电源在租赁区，不提供应急电源和应急照明。按现行规，租户应安装足够数量的电池充电式应急照明，并获得物业管理部的确认。3广播系统整个商场公共区设有广播系统。店中店：业主按标准预留广播线路及扬声器预留1个技防干接点。如租户需要接驳至商场的紧急广播系统，必须向业主申请，相关费用由租户承担。4线路店中店：按租用面积作

27、分配。并预留至租户吊顶。租户应就线启用与物业管理部门联络，并向电信运营商申请及缴交一切有关之费用。5互联网连接商铺配备有网线可供与互联网连接。租户若有需要应与物业管理部门联络，并向电信运营商申请及缴交一切有关之费用。6收银系统POS收银系统电缆预留至租户区，以便连接。租户如需使用银联POS系统，应向银行提出申请，并须保证收银网络系统正常运作，且能够按照业主要求的数据格式定时导出每天的营业数据。租户如需租用业主的中央收银系统，应向业主财务部提出申请，在缴纳相关费用后，由业主IT部门现场测试，加装连接收银机。7有线电视接入已预留有线电视信号线至商铺天花端子箱供用户自行接驳。租户若有需要应与物业管理

28、部门联络，并向相关单位缴交一切有关之费用。表5消防系统编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1喷淋系统根据竣工现状提供。如有变动，必须提交设计、施工图纸/有关资料予业主审核，经业主书面批准，可施工。装修工程竣工后，需提交竣工图纸予业主存档。所有消防系统的改变和安装，必须由业主指定消防承包商设计、施工及验收。最终竣工需得到当地消防机关和其它有关政府部门的认可。对于增加或取消烟雾探测器，对于更新大楼的消防报警点表、软件和监视系统，租户应承担费用，工作必须由业主指定的承包商进行。2消防报警系统根据竣工现状提供。如有变动，必须提交设计、施工图纸/有关资料予业主审核，经

29、业主和有关部门书面批准，可施工。装修工程竣工后，需提交竣工图纸予业主存档。3便携式灭火器在装修期间，特别是当大楼消防系统暂时不能使用期间，租户应根据有关消防法规，在整个租户区配备足够及适当类别的灭火器。一般情况下消防设备必须维护其正常功能。4消火栓箱根据商店经营性质（如餐馆/俱乐部）及满足部布置符合消防规，可能要求增加消火栓箱。租户负责安装和确保消火栓箱任时候都能通达。规定距消火栓箱最小净距为1200mm，以确保消火栓箱的使用不受阻碍。备注：1租户负责送审消防平面图和其他图纸，并取得当地消防局和其他主管部门的批准，所有费用由租户承担。2当完成大楼任基本系统的变动时，租户应提供当地相关部门的批文原件交业主复印备案。表6保安监控系统编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1安装24小时运行CCTV系统并在整个购物中心的主要通道、出入口和重要部位等商场公共区域设置监视摄像机。预留技防输入干接点。鼓励租户在租赁区自行安装本店铺的CCTV系统及自行提供报警设施。交房标准 一 餐饮 / 娱乐表7建筑结构及装饰编号业主交房标准租户工作容业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款1外墙和窗根据竣工现状不允变动或修改今后维修保养由业主指定的承包商处理。2商铺的地面混凝土楼板低于公