浅议高速公路不动产及其权益评估.docx

1、浅议高速公路不动产及其权益评估浅议高速公路不动产及其权益评估-两种方法的测算 摘要：本文按照国家资产评估的有关规定,对高速公路不动产及其权益的价值采用成本法及收益法进行了测算；成本法主要采用概算调整的方法进行测算，根据实际情况对现实情况与概算编制时影响造价因素中变化较大的情况进行了调整，同时评估中也考虑到了高速公路不动产的特许经营权益的价值因素；收益法中的折现率采用资本资产定价模型进行取定。1.项目的背景 年初我们接受一家高速公路经营公司的委托，对其初投入运营的高速公路不动产及其权益进行了价值咨询，现就此次咨询过程中的一些具体操作过程及方法中一些主要的参数的取定总结一下，与大家共同学习探讨。评

2、估目的为评估其高速公路不动产及其权益的价值，为转让时提供相关的参考。评估基准日为*年*月*日。评估对象范围为高速公路不动产及其权益。评估假设为持续经营及国家的政策、法规、经济未发生大的变化。评估价值类型选择为市场价值。根据公路经营权有偿转让管理办法（交通部令1996年第9号）第十六条“确定公路经营权资产的重置全价，应参照国际通用的评估方法，即：采用收益现值法与重置成本法相结合的方法进行”。本次咨询方法选用成本法及收益现值法。2.方法的具体应用 2.1重置成本法重置成本的确定因为此高速公路不动产为刚投入运营,也刚作过造价审计及财务决算, 审计后造价与概算比减少7%。所以本次重置成本的技术思路为:

3、根据评估基准日的市场条件相对于编制概算时的市场条件的变化情况，对变化较大的因素进行调整以反映其因市场条件的变化导致资产价值的变化情况。经对其分析，具体应有如下因素：征地成本，资金成本，材料价格，人工成本等。2.1.1征地成本：征用土地的成本构成一般包括，土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附属物补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、管理费等。其情况分别如下：2.1.1.1原执行土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费为每亩12000元，菜地为14000元；参照*市政2007*号*市人民政府关于*至*高速公路建设用地及附着物拆迁补偿有关问题有通知中的补偿标准，其耕地征地、安置费用为每亩20000元，菜地为每

4、亩24000元；2.1.1.2原执行的附属物补偿标准为每亩2000元；参照上述文件，现在的标准为每亩3500元（包含三线一缆的费用）；2.1.1.3原执行的耕地开垦费为每亩4000元；根据2007年4月豫政办（2007）33号文件河南省政府办公厅关于加强土地调控严格土地管理的通知中规定，现在的标准为非农业建设项目占用耕地的，耕地开垦费按1014元平方米收取。其中，占用望天田的按10元平方米收取，占用旱地的按12元平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按14元平方米收取。非农业建设项目占用基本农田的，耕地开垦费按2024元平方米收取。其中，占用望天田的按20元平方米收取，占用旱地的按22元平方

5、米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按24元平方米收取；2.1.1.4原执行的耕地占用税为每平方米1.6元；根据中华人民共和国国务院令第511号中华人民共和国耕地占用税暂行条例第九条“铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税”，现在的标准为每平方米2元，经营性用地为每平方米3.4元；2.1.1.5其原执行的管理费、不可预见费、工作经费分别为征地拆迁成本总费用的2.8%、3%、5%，现在执行标准同上。2.1.2材料价格高速公路是使用周期长、技术标准高的基础性设施，为保证行车速度和行车安全，高速公路的路线线形和建筑材料都有严格的标准和要求，在

6、高速公路的造价中，仅材料费用就占到40%-50%。从2007年12月至2008年3月底，建筑材料价格一直处于上涨的趋势特别是钢材，石油沥青等，具体材料价格参考当地建设工程造价信息2008年第一期。上述材料价格的价差可以按其耗用量，以其基准日的材料价格和概算执行价格或建设期间的材料平均价格的差来计算价差。在结算过程中甲方和施工方就材料的变动进行过价差的调整，所以本次材料差价的计算以基准日的价格和建设期间的平均价格相比来计算。2.1.3人工成本原公路定额人工成本为：16.84元/工日，其人工工日至2008年2月才调整为43.89元,中间没有调整，新定额人工成本人工单价采用43.89元/工日，其人工

7、工日价差为27.05元/工日。根据投资估算中的所需人工工日，并按实际投资情况进行人工工日的调整,按调整后的人工工日及上述差额计算。2.1.4取费内容的变化根据“关于执行公路工程基本建设项目概算预算编制办法、公路工程概算定额、公路工程预算定额、公路工程机械台班费用定额的通知”（豫交计200838号），定额修定说明间接费中的规费费率取定为35（取费基数为人工工资）。该项费用在原来的取费标准中是没有的。根据上述调整后总的人工成本，按上述35%的比例计算其规费取费总额。2.1.5资金成本2.1.5.1借款利率的变化其原来长期借款5年以上的利率为7%-7.44%，2007年12月21日中国人民银行发布的

8、中长期贷款利率为5年以上为7.83%，应按其实际占用的借款资金额计算其利息成本。2.1.5.2自有资金的资金成本其自有资金同样用于固定资产建设，虽然财务上不计算其资金成本，但评估时为了完整的计算其实际成本，也应计算其资金成本。执行的利率也应为同期贷款利率5年以上7.83%。应按其实收资本的投入及实际占用时间计算其资金成本。（从资金来源角度考虑和从资金占有角度考虑都是同样的道理）。2.1.6工程建造利润房地产估价规范第5.4.2“重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容： 1.土地取得费用；2.开

9、发成本；3.管理费用；4.投资利息；5.销售税费；6.开发利润。需要说明的是，开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取”。根据资产评估操作规范意见（试行）第七十三条“,重置全价一般包括前期费用、综合造价、其他费用、资金成本等”。“资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本。筹资成本为应计利息，。资金机会成本可根据前期费用、综合造价、及其他费用三者之和乘以行业平均资金利润率计算得出。可根据造筑物和行业具体情况，也可采用利息加合理利润的方法确定资金成本”。第七十四条“当建设时间不超过一年，竣工时间离评估基准日不超过一个季

10、度时，可根据审核无误后的决算价格再加资金成本和合理利润及其他必要合理的费用，确定重置价值”根据公路建设行业利润率水平本次按8%计算。其建设工期为3年，按均匀投入计算其建设利润。2.1.7特许经营权高速公路不动产只是资产的实物状态，其实质是特许经营权的实体体现，其本质应体现在该特许经营权益上。高速公路的特许经营权是指经省以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权。其测算方法一为以净自由现金流扣除资产的利润后的净现金流以适当的折现率折现；二为以收益现值法计算得出的结果扣除成本法的结果。2.1.8 成本法评估结论 按照上述各项调增金额汇总数加上其审计后的工程决算金额作为本次评估

11、结果，和其工程决算金额相比增长较多。主要原因是近期的材料、人工成本等增加较大，且公路概算定额的取费内容增加了规费等因素。2.2收益法现就收益法的一些主要关键参数的计算确定说明如下：2.2.1收益的预测期根据中华人民共和国国务院令第417号收费公路管理条例 第十四条的规定“经营性公路的收费期限，按照收回投资并有合理回报的原则确定，最长不得超过25年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路收费期限，最长不得超过30年”。收益的经营期为30年，其开始日期为*年*月，至评估基准日，已过三个月，还剩*年*个月。2.2.2收益预测的范围本次收益预测的范围不包括加油、服务、广告等项目的收入，仅包括其

12、车辆通行的收入，与上述加油、服务、广告等相关的资产以其重置成本加回。2.2.3车流量的数据（1）根据公路工程标准该公路可以达到的流量根据公路工程技术标准（JTG B01-2003）的规定，“六车道高速公路能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量4500080000辆”。根据上述规定，该公路原设计为双向四车道，后改为双向六车道，其最大通行能力应在45000-80000辆。（2）与待估资产并行的*高速，*高速的交通流量的相关资料项目2004200520062007*高速30,979.00 34,484.00 35,963.00 38,254.00 *高速21,797.00 25,521.00

13、28,539.00 32,420.00 （3）国家高速公路网规划中的流量预测1、公路运输量预测 2003年，全国公路客、货运量和周转量分别为146亿人、114亿吨、7679亿人公里、7010亿吨公里。根据公路交通发展的特点和趋势，预计到2010年，全国公路客、货运量和周转量将分别达到240亿人、152亿吨、14300亿人公里、9800亿吨公里，分别是2003年的1.6倍、1.9倍、1.3倍和1.4倍；到2020年，全国公路客、货运量和周转量将分别达到365亿人、199亿吨、25000亿人公里、15000亿吨公里，分别是2003年的2.5倍、3.3倍、1.7倍和2.1倍。 2、主要公路通道交通量

14、预测 目前，我国主要公路通道的平均交通量为15000辆/日（小客车，下同）。预计到2010年，我国主要公路通道的平均交通量将达到30000辆/日，2020年将达到56000辆/日,分别是目前的2倍和3.7倍。京沪等主干交通通道预计将达到每天10到13万辆。 根据以上资料，在上述主要流量的框架下，主要参考其可行性研究报告中的资料进行调整确定。2.2.4收费标准根据高速公路经营公司提供的收费许可证确定。2.2.5费用项目支出 费用项目支出参考其可研及收集到的上市公司费用支出水平结合公司实际水平调整后确定。2.2.6收益口径的确定由于利润指标较易受折旧等会计政策的影响，目前国际通用的为企业自由现金流

15、。企业自由现金流量是归属于包括股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，其计算公式为：企业自由现金流量=税后净利润+折旧及摊销+利息费用（扣除所得税影响后）-资本性支出-净营运资金变动2.2.7折现率本次折现率采用加权平均成本。由于高速公路的主要业务为收取车辆通行费，业务单一，我们采用的加权平均成本也能够反映该资产项目的资金成本，所以本次评估采用加权平均成本。其中:Re为股权回报率 Rd为债务资本成本 E为权益的市场价值 D为债权的市场价值 T为所得税率股权收益率采用资本资产定价模型计算:我们利用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 或CAPM）来确

16、定股权回报率。CAPM 是通常估算投资者收益要求并进而求取公司股权收益率的方法。本次评估采用的计算公式如下：Re= Rf + (Rm-Rf)+Rc 其中：Re 股权回报率Rf 无风险回报率 风险系数Rm 市场回报率Rm- Rf 股市风险超额回报率Rc 公司特有风险收益率无风险回报率：采用国债到期收益率，根据wind资讯资料，收益率平均为3.9%。股市风险超额回报率：根据wind资讯资料,收益率为8.77%。风险系数：根据参考公司的平均值计算。根据wind资讯资料选取福建高速、中原高速、皖通高速等6家对比公司计算，其不含资本结构因素的为0.56，转化为被评估企业的资本结构因素的为1.54(公式：

17、BL=BU(1+(1-T)D/E)，其中BU为不含资本结构的，其他同上)。债权资本采用长期借款利率7.47%。根据新的企业所得税法，所得税率为25%。资本结构:根据公司的实际情况，采用30%的股权价值比例,债权价值比例为70%。考虑其他风险因素1.09%。经计算其加权平均成本为9.5%。2.2.8非经营性资产的调整由于在收益预测中没有考虑加油及服务性收入，与加油及服务性收入相关的设施应视同非经营性资产，并以其账面值加回到收益法的评估值中。另根据被评估企业的介绍，其广告经营权可以拍卖转让，所以其广告经营权的价值，也可以加回到评估值中。2.2.9 评估结论 收益法评估结果与成本法相比，评估值稍高。考虑到收益法中的不确定因素较多且无法准确预测，所以本次评估采用成本法评估结果。另外，此次收益法与成本法评估结果相比，差异不是很大。主要原因是，成本法下材料、人工等因素的变动造成工程造价增加较多，导致收益法与成本法结果差异的减少。以上就高速公路不动产及其权益的成本法及收益法评估中的主要问题，与各位评估师交流，难免有不对之处，请各位多批评指正。参考资料：1、房地产估价规范2、城镇土地估价规程3、企业价值评估指导意见（试行）讲解4、资产评估操作规范意见（试行）