新建商品住宅小区交付使用管理办法.docx

1、新建商品住宅小区交付使用管理办法物业公司新建商品住宅小区交付标准及使用管理办法编制日期：年月日施行日期：年月日第一章编制依据.3第二章交付标准.4第三章单项工程验收标准6第一部分主体结构工程验收6第二部分住宅分户质量和功能检查标准7第三部分单元（单体）公共部分13第四部分单体公共部分.15第五部分公建配套工程155-1室外排水工程155-2行车道路和停车位.155-3小区景观.165-4绿化.165-5水泵房175-6电梯.185-7消防设备.195-8弱电系统（有限电线、电话、网络）.205-9分质供水.205-10游泳设备.215-11弱电智能化.215-12小区交通标识、标牌、指示系统2

2、35-13路灯23第四章检查表.23第五章使用管理办法.38第一章编制依据1、城市房地产开发经营管理条例（1998年7月2日国务院令第248号发布）2、建筑工程质量管理条例（2000年9月25日国务院令第293号发布）3、商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部第89号发布）4、城市房地产权属档案管理办法（2001年8月29日建设部第101号发布）5、物业管理条例（2003年11月24日国务院令393号发布）6、苏州市商品住宅交付使用管理办法7、住宅工程质量分户验收管理规定第二章交付标准（一）、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成，合格并通过验收。（二）、各单项（体）工程竣工验收合格且已

3、备案。卫生条件达到窗明几净场地清。（三）、小区的公共服务设施、基础设施和配套工程均已完成，竣工验收合格并已取得配套证明投入使用意见，同时具备下列条件：1、生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水。2、用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。3、雨水、污水纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性过渡措施。4、燃气管道纳入城市燃气管网。确无条件的，应当完成室内燃气管道并落实燃气供应渠道。5、电话通信、有线电视等端口敷设到户。6、灯具安装完毕，照明条件符合标准。面板安装完毕。7、邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件。8、绿化工程建设完毕，绿地指标符合规划要求

4、。9、规划配建的人防工程需一并投入使用的，应当通过人防主管部门的验收。10、小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场地清洁，地面平整，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路。11、规划要求完成的管理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建，宜完成。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要。12、物业管理单位落实，物业管理配套设施符合规定，权属明晰。13、生活垃圾已委托清运；小区内每单元生活垃圾桶安装到位，环境中果壳箱安装到位。14、小区内的房屋幢号标识已上墙，指示、标识系统安装到位且齐全；小高层有层数标记，多

5、层与小高层进户门都有户号标记。15、小区已形成封闭，技防设施安装到位，验收合格并已具备投入使用条件。（四）、分公司内部验收程序及验收资料完成。验收表式详见第四章。（五）、小区已完成综合备案手续并取得商品住宅使用通知书或取得备案表及两书：住宅使用说明书、住宅质量保证书。（六）、工程项目所在地政府规定的其他要求。（七）、应向物管企业移交的下列资料已完成：1、竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、维护、保养等技术资料。3、物管质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业管理所必须的其他资料。（八）、上述工作完成时间应距离合同交房日期不少于

6、45天。第三章单项工程验收标准第一部分主体结构检验标准1-1地基基础的沉降变形不得超过建筑地基基础设计规范GB50007-2002的允许变形值，见下表；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；建筑物的地基变形允许值变形特征平均值最大值沉降量（）150砖砌承重结构基础的局部倾斜中、低压缩性土0.002高压缩性土0.0030.0030.004框架结构相邻柱基沉降差（）中、低压缩性土0.002L高压缩性土0.003L0.003L0.004L整体倾斜Hg240.0040.00524Hg600.0030.00460Hg1000.0020.0025Hg1000.00150.002沉降速率（/）验收标准（变

7、形曲线逐步收敛且）高层0.06多层及以下0.100.080.12稳定标准高层0.01；多层0.04注：L为相邻柱基的中心距离（）；Hg为从室外地面算起的建筑物高度（m）。1-2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010的规定值；1-3砖石结构必须有足够的强度和刚度；不允许有明显裂缝；1-4凡应抗震设防的房屋，必须符合的有关规定；第二部分住宅分户质量和功能检查标准（土建和水电）土建部分2-1房间几何尺寸和层高2-1-1室内方正与垂直线偏差小于0.3，且小于10mm；2-1-2净高度为：15mm；2-1-3楼板水平度：5mm/2m；（指天棚）；2-2内墙面（天棚）2-2-1表面平整清洁，

8、阴阳角方正垂直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂；批嵌平整光洁，强度符合规范要求，无脱皮掉灰现象；2-2-2预留孔、洞、槽、管道等位置准确，尺寸正确、方正、整齐、光滑；2-2-3立面垂直，允许偏差小于5mm，表面平整度允许偏差小于4mm；2-2-4阴阳角垂直、方正、允许偏差小于4mm，检查每个面不少于3个点；2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹；2-3、地坪2-3-1细石混凝土、水泥砂浆地面2-3-1-1地坪表面平整，光洁，水泥颜色色泽均匀；无开裂空鼓，不起砂；2-3-1-2地坪表面平整度，2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；2-3-1-3踢

9、脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；2-3-2陶瓷锦砖、花岗岩、大理石地面2-3-1-1面层与基层的粘结必须牢固，无松动、空鼓、脱落和裂缝、缺棱、掉角；2-3-1-2地坪表面平整，块料表面色泽均匀、洁净无污染、线路顺直，平整度4mm；2-3-1-3踢脚线上口平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点；2-4进户门2-4-1安装位置、开启方向正确；2-4-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头、门框内侧安装孔盖板等配件安装齐全；2-4-3门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2

10、-4-4表面平整，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；2-4-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm；2-4-5框、扇有保护膜等防损伤措施；2-5阳台2-5-1室内外高差符合设计和规范要求，扣除面层外的构造层上表面高差50mm；2-5-2地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求（不包括可踏面），多层及以下的临空栏杆高度1.05cm；中高层及以上的临空栏杆高度1.10cm；2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检

11、测合格，玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求；2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸，划痕；栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；2-5-6阳台墙面涂料无色差，阳台立管清洁无污染；2-6卫生间、厨房间2-6-1地面标高比其他房间地面低30mm以上；主管道穿过楼面处，应设置金属套管；2-6-2防水层材料符合设计和规范要求；防水层材料与基层粘结牢固，无开裂破损、空鼓、起泡；泛水方向批向地漏，无积水防水层在立面上翻高度300mm；2-6-3卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；2-6-4各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道排水通畅无堵塞

12、，管道无破损、渗漏水现象；管道口有盖帽；2-6-5墙面刮糙平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝、空鼓；2-7铝合金门窗2-7-1门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；1）、无框玻璃门，且厚度10mm；2）、有框玻璃门面积0.5；3）、单块玻璃面积1.5；4）、沿街玻璃面积1.0；5）、7层及7层以上建筑物外开窗；6）、玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；2-7-3门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件安装齐全，位置正确；2-7-4门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；2-7-5滑槽内无垃圾，排水孔通畅；2-7-6玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气；2-7

13、-7硅胶槽口顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀边缘整齐，圆弧光滑；2-7-8无渗水现象；2-8外墙2-8-1面砖饰面层2-8-1-1面砖饰粘贴牢固；无空鼓、裂缝；2-8-1-2表面应平整、洁净、色泽一致；接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；滴水线（槽）顺直，流水坡向正确；2-8-1-3外墙不应渗水；2-8-2涂料饰面层2-8-2-1墙面平整无空鼓开裂；2-8-2-2涂饰均匀，粘结牢固；不得漏涂、透底、起皮和反锈；无明显色差，无接痕，表面洁净；2-8-2-3外墙不应渗水；2-9露台/屋面2-9-1通用部分及细部构造2-9-1-2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设

14、置屋面检修孔；2-9-1-4阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水；2-9-1-5天沟、檐沟与屋面交接处增设空铺的附加层，空铺宽度不应200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定；2-9-1-6立面防水卷材上翻高度不应小于250mm；2-9-1-7突出屋面的结构为混凝土梁或墙时，卷材收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距900mm，并用密封材料封闭严密；卷材表面有保护层；2-9-1-8水落口杯埋设标高正确；周围500mm范围内的坡度不应小于5%；水落口杯与基层接触处应留20mm*20mm的凹槽，并用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-9变形缝的防水构造：变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫，上部

15、填放衬垫材料，并用防水卷材封盖至两侧砌体的上部；变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，盖板接缝应用密封材料填嵌密实，不得渗漏；2-9-1-10伸出屋面的管道根部500mm范围内，应用砂浆找平层抹出高30mm坡向四周的圆锥台；管道与基层交接处留设20mm*20mm的凹槽，槽内用密封材料填嵌密实；管道根部应做附加层，高度和宽度不小于300mm；附加层贴在管道上的高度不应小于300mm，附加层卷材应剪出切口，上下层切缝粘贴时错开，严密压盖；附加层及附加层收头处用金属箍箍紧在管道上，并密封材料封严；2-9-2卷材防水2-9-2-1防水卷材的搭接方向、方式、长度符合规范要求；2-9-2-2卷材防水层与基层有

16、一定的粘结力，表面平整，无明显积水（积水深度5mm）；搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱褶、翘边、和鼓泡得缺陷；防水层的收头应与基层粘结牢固并固定牢固，缝口封严，不得翘边；2-9-3刚性防水/卷材防水的细石混凝土保护层2-9-3-1刚性防水层与山墙、女儿墙、楼梯间墙及突出屋面结构的交接处应留设1520mm的分隔缝，并填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm，收头固定牢固，缝口封严；2-9-3-2刚性防水层的分格缝间距不大于3m，缝宽1230mm，分格缝内填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm；2-9-3-3表面平整光洁，泛水坡度、方向正确，无明显积水，积

17、水深度5mm；水电部分2-10室内给水工程2-10-1水表安装水平、位置正确，水表两端接口牢固、无渗漏；2-10-2给水阀门的位置准确，开关严密、灵活、无渗漏；2-10-3管路试压15分钟内无压降，管道无渗漏；2-10-4墙、地面暗埋水管处弹线标识位置准确，明显清晰；2-11室内排水工程2-11-1每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪防水层面1.01.5cm；阳台地漏低于地表面（装饰完成面）0.5cm；水封高度50mm；2-11-2检查口位置正确，清扫方便；2-11-3灌水通球试验无堵塞、渗漏，排水通畅；2-12空调冷凝水、雨落水管2-12-1雨落水管按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度

18、应统一；2-12-2管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大于2m；2-12-3立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm；2-12-4雨落水管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；2-12-5所有管道不堵不漏，排水通畅；2-13煤气管2-13-1立管的垂直度，每5m以下不大于2mm；2-13-2煤气管明敷，离墙面3.54cm；煤气管每层加管卡，安装位置准确牢固；2-13-3管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理；2-13-4密闭试验符合规范标准；2-13-5管道涂刷黄颜色油漆，标识清晰；油漆涂刷均匀、光洁；2-13-6煤气管的要求，还应结合工程所在地的

19、具体标准；2-14配电箱、开关、插座（含电视机、电话）2-14-1用户箱内回路功能标识齐全、清晰、准确；（用纸打印后粘贴）；2-14-2线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地联接紧密；2-14-3开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内开关、插座的面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；2-14-4绝缘测试符合要求，导线和导线及地间的绝缘电阻测定值必须大于0.5兆欧；2-14-5通电测试，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠；2-15楼宇对讲、家庭安防、紧急报警2-15-1门口呼叫住户（室内机）和门口机（主机）的通信联网功能

20、必须运行正常；可视访客图像应清晰，无波动；2-15-2门口呼叫住户（室内机）和管理员机功能运行正常；2-15-3管理机与门口机的通信联网功能必须运行正常；2-15-4电控锁密码开锁功能正常；2-15-5在火警等紧急情况下电控锁的自动释放功能必须符合要求；2-15-6市掉电后，备用电源应保证系统正常工作8小时以上；2-15-7烟感、温感、燃气探测器、紧急求助报警装置等各控制器功能运行正常；2-16独立汽车库独立汽车库的各分项检查标准参照分户验收标准。第三部分单元（单体）公共部分3-1单元进户门3-1-1安装位置、开启方向正确；3-1-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头等配件安装齐全；3-1-3门

21、扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；3-1-4表面平整，（光洁）无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；3-1-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm；3-1-6门口机（主机）和门口呼叫住户（室内机）的通信联网功能必须运行正常；3-1-7电控锁密码开锁功能正常；3-1-8一卡通开启门锁功能正常；3-2集中电表箱3-2-1电度表的回路功能标识齐全、清晰、准确；3-2-2表箱门扇方正、平整，无变形；表面油漆均匀，光洁，无损伤，锈；3-3楼梯间栏杆3-3-1栏杆安装应牢固，无松

22、动现象；杆件焊接处（拼接处）及表面应打磨平整、光滑，无毛刺；表面洁净，无油污等；3-3-2楼梯梯段的栏杆高度（踏步阳角边沿处至扶手顶面的垂直距离）符合设计要求并应不低于0.9m，楼梯水平段栏杆的高度应不低于1.05m；垂直杆件的净距不大于0.11m；3-3-3楼梯水平梯段或平台处的栏杆底部，应采取防止物体坠落伤人的安全措施；3-4管道井门3-4-1安装位置正确，牢固；开启方向正确；关闭时，框扇外表面与墙面基本平；3-4-2门扇方正、平整，无变形；开启灵活，不碰擦；表面油漆均匀，光洁，无损伤，锈；3-4-2框四周宜设盖缝条；盖缝条应与墙面平伏、顺直；3-5地面检查要求参照2-3；3-6墙面、天棚

23、检查要求参照2-2；3-7楼层标识3-7-1小高层及高层宜设置楼层标识，标识安装位置合适、统一、醒目、牢固；3-8照明、疏散标志3-8-1照明灯具、疏散标志安装位置正确、牢固；开关、照明运行正常；3-8-2市掉电后，小高层、高层的应急电源（蓄电池）功能正常；3-9信包箱3-9-1信箱号与室号一一对应；3-9-2信包箱开关灵活、方便，无明显损伤、变形；表面洁净，无污染；第四部分单体公共部分4-1墙、地面检查标准参考2-2、2-3、2-8等；4-2室外斜坡4-2-1坡度符合设计和规范要求；4-2-2坡度应有防滑、防坠等的安全措施；4-3室外散水坡4-3-1表面平整、清洁，泛水披向外；分格缝、分隔缝

24、处油膏填嵌饱满、密实；4-3-2散水坡无下沉、开裂；第五部分公建配套工程5-1室外排水工程5-1-1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径必须符合规范及设计要求；窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；5-1-2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；5-1-3管道应顺直且排水通畅；5-1-4管路及窨井中无建筑垃圾；5-2行车道路（混凝土、沥青面层）和停车位5-2-1混凝土路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂、等缺陷，接缝高差不得大于2mm；5-2-2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；分隔缝宜用防水油膏填嵌饱满、密实；5-2-3表面洁净，无混

25、凝土（砂浆）残浆、泥浆等污染现象；5-2-3路基无下沉；路面无凹陷；路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm；5-2-4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象；路边出水口排水通畅，无堵塞，并与排水管道相通；5-2-5植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象；车位划分清晰，档车石和车位分布合理；5-2-6房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通；路面不应有积水、空鼓和断裂现象；5-3小区景观5-3-1小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处，层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；5-3-2休闲娱乐设施完好，安装牢固，有相应安全措施/设施，并有告示牌；5-

26、3-4室外照明系统布局合理，便于控制管理；系统运行正常；绝缘测试符合规范标准；5-4绿化5-4-1绿化用水试压符合要求，给水口布局合理，无积水；水表及保护设施安装符合要求；5-4-2栽植布置：符合设计要求，放样偏差不得超过5%；5-4-3土地平整及施肥：表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥；5-4-4草坪：满铺留缝间隙11.5CM，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整；5-4-5切草边：线条清晰，平顺自然；5-4-6花坛、草坪地高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部实；5-4-6定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；5

27、-4-7孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求；5-4-8垂直度、支撑、绕杆：符合规程规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一；5-5水泵房5-5-1建安部分：5-5-1-1顶棚、墙面、地坪、门窗、门锁（参照单体检查标准）；5-5-1-2水泵四周排水沟及总排水沟合理通畅；5-5-1-3噪音控制符合国家环保标准要求；5-5-1-4日常照明安装符合要求；应急照明功能良好，位置合理；5-5-2水箱5-5-2-1内外爬梯、透气孔（帽）等附属设施齐全；5-5-2-2水箱体及管道穿墙处无渗漏；5-5-2-3水箱内外垃圾清理干净；5-5-3电气控制柜5-5-3-1安装牢固，便于操作和维修；5-5-3-2电

28、气控制柜内器件及配线符合规范，线路标识清楚，标牌规范；5-5-3-3电气控制柜的各种控制功能正常；5-5-3-4控制柜同室外的控制线接口有防短路保护装置，并且接线端子按一对一方式接线；5-5-3-5控制柜前绝缘地毯完好；5-5-3-6联合动负荷试车合格；5-5-4水泵及电动机5-5-4-1水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响；5-5-4-2电动机和水泵运转时，各部件发热正常；5-5-4-3电动机接线符合规范，且端口有保护措施；5-5-4-4须进行经以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求；5-5-5阀门及管道安装5-5-5-1阀门开关完好、灵活；5-5-5-2标识清晰，正

29、确；5-5-5-3支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；5-5-5-4水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；5-5-6电气仪表5-5-6-1安装符合规范，便于观察和维修；5-5-6-2仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象；5-5-6-3电线敷设布局合理；5-5-6-4须进行经以上试运转各种仪器、仪表应齐全精确；5-5-7报警装置5-5-7-1报警功能准确：底水位、高水位、超水位均能报警5-5-7-2缺水有自动保护，切断电机运转，并报警5-5-7-3报警信号能传到就近的岗亭、并能显示调试、故障、分类报警点信号。5-5-8档案资料/其他5-5-8-1完整竣工图纸同现场安装一致；5-5-8-2隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；