通州商业市场调研报告.docx

1、通州商业市场调研报告通州商业市场调研报告一、分析城市现状一）地理环境通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬3152的川姜镇竖积洪村，北至北纬3215的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经12041的五接开沙岛，东至东经12125的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。东临黄海，海岸长公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在米，近海最低处为米。境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通

2、启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。二）行政区划通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。（金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。三）

3、人口状况2011年末全区户籍人口万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口万人。图1：通州区乡镇及人口分布图四）宏观环境1、国内生产总值2011年，全区实现地区生产总值亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长%。按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元，按当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。分三次产业看，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的：调整为：，第三产业增加值占GDP比重比上年提高个百分点。2、固定资产投资投资结

4、构不断趋优。全年累计完成固定资产投资亿元，增长%。房地产投资增势不减。全年完成房地产开发投资亿元，增长%。其中，住宅投资亿元，增长%。商品房新开工面积万平方米，为上年的倍。商品房销售额亿元，增长%。其中，住宅销售额亿元，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，其中，住宅销售面积万平方米，增长%。3、人民生活表2：通州居民收支一览表项目数值（单位：元）人均GDP53074元城镇居民人均可支配收入26354元农村居民人均纯收入12491元城镇居民人均生活消费支出16558元农村居民人均生活消费支出8928元二、剖析商业现状一）通州区商业现状分析通州市商业面积统计表路段物业状况长度(米)进深（米）数

5、量建筑面积（ ）交通路皇朝服饰210140129400永泰商品贸易市场210140129400沿街店面550121660056012213440大庆路沿街店面13508110800新金路沿街店面160012238400沿街店面3001213600君逸酒店402097200格林豪泰201551500公园路交通路以西5081400建设路交通路270824320松江路沿街店面5082800新通掘公路沿街店面260848320朝阳路沿街店面530828480沿街店面550828800人民东路沿街店面10008216000帝豪广场4000万豪公寓10000人民西路沿街店面84010216800富尔豪酒店

6、5000太平洋购物广场5000农工商超市4500苏宁电器4000市民广场步行街道7000沿街店面3401013400建设南路沿街店面3001013000兴贸电器3600金游城、大润发100000龙宫3000新榕权酒店2000凤凰图书城3000建设北路沿街店面3701027400沿街店面4601014600文峰大世界30000银河路沿街店面75010215000世纪联华18000亚细亚酒点15000沿街店面3801013800通海路沿街店面3501013500通掘路沿街店面5001015000世纪大道中谨世纪城2000丽辉粤海酒30000国盛义乌90000江海皇都20000江海阳光城112000

7、世纪财富广场4000新源和谐大厦4000714060二）通州区在售商业个案新瑞广场项目简介位于建设北路与新金东路交汇处，总建筑面积万平米。新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目，包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业，涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。业态分布招商进展影院：幸福蓝海餐饮：必胜客服饰：海澜之家销售情况目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。正在热销的是地下迷你商铺，单价20000-25000元/平米，总价在20-40万元之间，面积均在十多个平米，现正推出“日进百金”的购卡活动，封顶6000元。三）通州区现有商业布局1、现有商业布局

8、分析：通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“点线”的布局。2点主要是建设路人民路、建设路新金西路转盘，4线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。这样便构成了通州市城区商业核心区。在业种业态的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：大润发、建设路人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。通州的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。下面我们将对通州的主要商业街区进行

9、详细分析。2、商业街区分析1）人民西路（建设路口团结（通掘）路口）：1000米 路段概况该路段连接建设路与团结（通掘）路口，是最繁忙的东西向道路之一，约1000米。 人流量本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。 业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。 沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。业态餐饮电动车五金服饰鞋帽美容美发手机通讯其它（生活配套）合计数量25139312376单间面积（）203030502040405030403050总建面积（）约700约520约270约120约50约8002460比例（间数）28%21%10%2%

10、32%100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。商铺租金行情不等,在元/天之间。 集中商业状况a)富尔豪商务酒店建筑形态6层套房数128间星级2级标准房价格130入住率60%b)农工商超市建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约4500平方米；经营状况1层对外招商，23层为超市自营；经营水平一般；物业租金1层专柜出租：元/天；物业形态1层为服饰、通信、首饰、珠宝，23层为生活超市；经营状况差c)太平洋购物广场建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约5000平方米；经营状况13层为

11、超市自营；物业租金物业形态国内三、四线品牌的服装鞋、帽城；（旁边为苏宁电器）经营状况较好d)佰富华购物中心建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约5000平方米；经营状况13层为超市自营；物业租金物业形态国内二、三线品牌的服装鞋、帽城；（含五星电器）经营状况一般e)市民广场步行街建筑形态底层商场建筑面积约7000平方米；经营状况全部对外出租，人流量较大；物业租金沿街店面租金元/天，中间小摊位元/天；物业形态日常生活的服装鞋帽和家电小商品；经营状况差差2）人民路东段（建设路口盐仓桥）：700米 路段概况该路段连接建设路与盐仓桥，是最繁忙的东西向道路之一。 人流量本路段连接建设路与通掘公路，人流

12、量较大，但大多为周边的居民。 业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。业态服饰、鞋帽、精品美发、摄影、诊所（生活服务）电信、通讯电动车五金（其它）餐饮、食杂花店、体育用品合计数量442312658124单间面（）2040总建面积）43004350比例（间数）35%100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，但是消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低；由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由西往东租金逐渐递减，租金水平相差较多；商铺租金行情：元/天左右。 集中商业状况f)帝奥生活广场建筑形态集中式商场室内商业步行街

13、；地下1层；地面1层6m高；40/间建筑面积3500平米；物业租金 外街（沿主干道）：45元/平方米天； 内街：元/平方米天； 地下商场：元/平方米天；物业形态90%服装鞋帽；10%生活配套；经营状况外街64间，空置30%；内街51间，空置10%；g)文峰大世界建筑形态15集中式商场建筑面积约32000平方米；其中商业超市80000平方米商业形态商场一层美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生二层天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND三层皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄鱼、老人头、猫

14、人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙四层乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家；五层美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱超市生活超市，生鲜超市；物业租金 百货的租金以专柜的形式出租，商场抽取营业额的2530%点； 超市开发商自营；经营状况超市的经营状况一般，由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货，经营状况中等！h)万豪公寓建筑形态集中式商场室内商业步行街；上下共两层建筑面积10000平方米；物业租金 外街（沿主干道）：元/平方米天 内

15、街：元/平方米天； 二楼：元/平方米天物业形态多为服装鞋帽和生活配套，其余空置；经营状况外街92间，除西向沿街店面正常经营外，其余大多空置；内街115间，大多空置；3）建设路（人民路_建设路交叉口大庆路）：1000米 路段概况该路段连接人民路、新金西路与大庆路，是最繁忙的东西向道路。 人流量本路段是通州市的核心商业区，是传统的商业中心，区域人流量较大，也是通州城区最繁华的商业街； 业种业态本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主，沿街零售商铺为辅，其中“金游城”是通州市最大的商业步行街； 沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务；业态服饰鞋帽手机通讯电动车五金餐饮金

16、融保险书店眼镜美容美发零售合计数量2110995511575单间面积（）30-50总建面积(）94545045040522522545675约3375比例（间数）28%13%12%12%7%7%1%20%100% 租金行情本路段是通州最重要的商业集中区，商业形态多样，消费水平较高，租金因位置的不同变化较大，沿街商铺的租金行情元/天左右。金游城外街租金行情在天左右，内街租金行情在元/天左右，内街二楼行情在元/天左右。 集中商业状况i)金游城建筑形态室内外休闲商业步行街；建筑面积10万平方米商业业态服饰婚纱鞋帽精品美体美发美食电影娱乐酒吧通信、电脑、眼镜电动车广告设计黄金首饰便利服务空置合计521

17、91811665338152282比例18%6%1%1%53%100%单间面积3030303020003005003050500303030物业租金 外街（沿主干道）：（元/天）；内街：（元/天） 二层：（元/天）；经营状况从经营状况，空置率达到53%，空置率较高；j)大润发建筑形态15集中式商场建筑面积约13000平方米；其中商业超市9000平方米商业形态一层国美电器、专柜出租（餐饮2、珠宝钟表4、服饰6、鞋帽4、包6、化妆品1、小孩用品）2层3层大润发大型超市4层顶层停车场物业租金 专柜：元/平方米天 卖场：元/平方米天经营状况由于位于建设路，且超市规模大，也是通州唯一的大型超市，商业气氛

18、浓厚，经营较好；4）新金路（通州汽车站_金苑公寓）：1950米 路段概况该路段连接通掘公里、金通大道与团结路，是最重要的东西向道路之一。 人流量本路段是通州市的重要交通要道，主要是较为低级的传统商业形态，来往人流量较大，来往的人群以中老年人为主，消费氛围和消费意识较低。 业种业态本路段商业形态较为杂乱，主要是各种形态的沿街零售商铺，其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。沿街主要以生活类的商铺为主。业态服饰鞋帽餐饮家电医药医疗美容美发酒店娱乐金融保险电动车自行车劳务手机通讯中介广告装饰其它生活配套合计数量191110108766655340119单间面积（）30-70总建面

19、积(）8554954504503603152702702702252251352000约6120比例（间数）15%8%7%7%6%5%4%4%4%4%4%2%30%100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，且消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低。在道路西段和中间，由于受通州客运站和人流交汇的影响，这两个地方的租金相对较高，其它地方租金差不多。商铺租金行情：元/天左右。5）交通南路（大庆中路-新金西路） 630米 路段概况交通路商业街是通州市老城商业街，是老城商圈，居民生活的一条重要的主干道， 该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接；整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受；局

20、部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化，给消费者以亲切感和识别感，购物环境相对良好； 人流量该路段人流较多，主要为周边社区较多，很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。 业主业态主要业态为建材、餐饮，其中第一集贸市场为该路段老商业中心的代表，该路段还包含有二手房中介店等其他业态。 交通南路沿街：业态建材装修五金生活服务摄影、干洗店休闲娱乐服饰鞋帽电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量3115855447115单间面积（）40-20020-20040-670158040-20080-15015-23015-670总建面积（）427213402700235500400207511023比例（

21、间数）%100% 租金行情交通南路北段租金水平约为30-33元/，中间路段偏低主要在15-20元/月，交通南路南段主要临近第一集贸市场，租金水平约为50-80元/月。 集中商业状况项目名称通州第一集贸市场总规模237间，约14930总层数（层）3层商业业态分布1F男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、小商品、菜市场2F女装、男装、童装3F女装、男装、家具出租率1F99%2F90%3F60%租金1F元/天2F元/天3F元/天优劣势交通便利，市场内商品较齐全，购物环境较岔经营状况商场经营状况较一般6） 交通北路：（新金西路通掘公路）690米 路段概况该路段与市区最繁华之一的的人民路相交，人民路的人气

22、带动交通北路。该路段与早期市民广场商业步行街相连，对该路段的商业氛围有一定的促进。 人流量越靠近通掘路，人流越少，人流量较一般 业种业态交通北路业态比较少分布比较杂乱，没有统一的业态规划，分别有服装鞋帽、干洗店、文化用品、五金及宾馆等业态建材装修五金服饰鞋帽生活服务摄影干洗休闲娱乐电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量1913118653193单间面积（）约40-200约15-40约20-120约20-300约40-200约80-150约15-15015-300总建面积（）2380325640160060050019707426比例（间数）%22%99% 租金情况北路段平均租价为元/天

23、，西面店面价格略低，约1-2元/天，靠近人民路，中段繁华位置就高达元/天。7）世纪大道（大庆路中段-杏园路中段）3430米 路段概况处于通州市的开发新区,世纪大道北段较为成熟，南段主要以政府部门、事业单位、市政府为核心点向四周扩散，随市通州政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，在建商业项目逐渐增多，新区逐渐成一个重要的发展新区域。 人流量作为新城区的商业街道，由于人气不足进行商业购买行为的消费者较少或几乎没有。本区域作为居住新区、行政新区及工业区，目前人流主要为政府机关人员、新区居民及周边工厂职工。 业态规划该路段北段较为成熟，主要业态为电器、建材，其次为餐饮、娱乐休闲等配套，南段主要

24、以如市政配套政府、检查院、公安局、银行、邮电局及大面积的工厂、企业。由于该地段的升值潜力大，多个在售商业项目，多以大型购物中心、商业街、酒店及写字楼为业态。如：江海皇都、江海阳光城、国盛义务城、中瑾世纪城等。业态服饰、鞋帽、精品建材装修五金餐饮生活服务诊所电动车银行其他（食杂）合计数量2416107421386单间面积（）约4-40约40-220约20-60约40-270约40-220约150约30-2004-200总建面积（）73028306404704002704005340比例（间数）%5%100% 租金行情由于世纪大道南段几乎无沿街店面，产生的租金水平作为参考价值较弱，但目前在售项目可作为重要的参考依据，详见在售项目调查表部分。世纪大道北段商业氛围稍成熟，但消费水平较低，目前租金水平在元/左右天。三、通州区居民消费结构分析序号项目数值一食品37%二教育文化娱乐19%三交通通讯11%四衣着11%五居住8%六医疗保健6%七家庭设备用品及服务5%八其它商品与服务3%