盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则试行.docx

1、盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则试行盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则(试行)第一章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例、江苏省城市规划管理技术规定（以下简称省技术规定）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。1.2本细则是与省技术规定相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省技术规定和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应

2、符合本规定。1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。第二章城市土地使用管理2.1 城市用地分类2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）执行。2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。2.2 建设用地的适建性规

3、定2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。2.2.2 尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。 2.3 建筑基地控制指标2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：2.3.3 城市规划区内的成片开发地区，

4、必须编制详细规划，经批准后实施。表2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；3、国家和省的有关政策发生变化的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。2.3.5 建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。建设基地类型建筑密度()容积率新区旧区新区旧区

5、住宅用地低? 层35400.81.0多? 层24251.41.5中? 高? 层20221.82.0高? 层18202.53.0公共设施用地办公建筑多层35402.02.5高层30354.04.5商业建筑多层45502.73.0高层40455.05.5工业建筑低层45500.6-1.00.6-1.2多层40450.8-2.00.8-2.5注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地

6、下层建筑面积应计入建筑总面积。4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；表2.3.7 开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）21.52 -42.04 -62.563.0注：开放空间的条件和计算方法见附录四。2.3.9 建筑层数的计算建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者(含符合植被要求的覆土厚度)，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的

7、局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。第三章建筑管理?3.1建筑间距L=L1L2L=建筑间距L1=日照间距L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离L1=iHL1=日照间距i=日照间距系数H=建筑的计算高度方位0o15o15o60o60o折减值1.0L10.9L10.95L1注：1、表中方位为正南向（0o;）偏东、偏西的方位角。2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住

8、宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。建筑类别高层(遮挡)多层、中高层(遮挡)低层(遮挡)高层(被遮挡)平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无302513181513181513多层、中高层(被遮挡)30201312108126低层(被遮挡)302013121086注：1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“

9、垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。4、“”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。控制间距建筑类别高层住宅建筑多层、中高层住宅建筑低层住宅建筑平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层非住宅建筑24201315139121313多层、中高层非住宅建筑181391296106低层非住宅建筑9999669注：独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防

10、和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。控制间距建筑类别高层多层低层平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层18151313139999多层131391296666低层999666666注：1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。?老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.1

11、5计算。学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。3.2建筑物退让；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。? 其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。新区40米以上景观道路两侧应分

12、别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。城市新区退让主干道不小于25米(不小于15米绿化带)，退让次干道不小于15米(不小于10米绿化带)，作为临路绿带。主干道交叉口让出不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口让出不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口让出不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。铁路等级建筑物后退距离（米）铁路干线20铁路支线15建筑类别后退城市公共绿地边界的最小距离 （m）绿地在建筑的东、西和南侧绿地在建筑的正北侧围墙0.50.5低层23多层35高层3建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的 0.12 倍，且大于 6米类别建筑物离现状

13、高架和匝道的距离（m）居住、学校和医院类建筑其它建筑低、多层高层低、多层高层高架30401520匝道20201015城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。3.3 建筑物的高度控制3.3.1 建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。3.3.2 商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。3.3.6 沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。3.4 建筑基地的绿地3.4.1 各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积

14、的比例（绿地率）：3.4.2 居住区内的公共绿地面积指标：?3.5建筑基地出入口基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。3.6各类建筑配建停车位指标类别小汽车自行车一类居住区2.5辆/户1辆/户二类居住区普通商品房住区1.5辆/户（户型建筑面积在70平方米以下的按1辆/户）、经济适用房、廉租房等政策性保障住房为1辆/户(户型建筑面积在70平方米以下的经济适用房可不配车位。)2辆/户注：规划区内高速圈外乡镇停车标准可酌情降低，但不得低于0.5辆/户，高速圈内乡镇及高速圈外市级以上产业园区停车指标按0.8辆/户执行。类别计算单位小汽车自行车旧区新区A、办公类建设工程配建指标A办

15、公行政办公车位/100m2建筑面积1.01.53.0其它办公楼0.40.63.0说明：其它办公楼类包括商务、金融等各类办公；B、商业类建设工程配建指标B商业大型商业普通商业综合楼车位/100m2建筑面积0.50.67.5超市0.60.810农贸市场0.50.515专业市场0.60.87.5C、宾馆、餐饮、娱乐设施的建设工程配建指标C宾馆、饭店、娱乐设施宾馆车位/客房0.750.82.0饭店、宾馆配套餐饮、娱乐餐饮、娱乐设施车位/100m2建筑面积1.51.52.0D、医疗设施的建设工程配建指标D医院市、区级综合医院、专科医院车位/100m2建筑面积0.60.85.0社区医院、诊所0.20.33

16、.0疗养院0.30.33.0E、教育设施的建设工程配建指标E教育设施高等院校车位/百师生2.04.060中学0.50.880小学0.50.820幼儿园0.50.85F、文化、娱乐、体育、展览、公园的建设工程配建指标F文化娱乐等设施影剧院车位/每100座位1.53.020博物馆、图书馆车位/每100m2建筑面积0.40.65.0展览馆、会议中心0.50.88.0体育场馆车位/每100座位2.03.0-4.020.0浏览场所、公园车位/每公顷1.02.0-4.020.0G、工业设施的建设工程配建指标G工业厂房车位/100m2建筑面积0.05*25.0仓库0.052.0办公、职工宿舍、工业邻里中心0

17、.53.0注:1、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。2、表格中F类设施停车标准为参考值，具体车位应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。小区出入口按人车分流分别设置，独立式车库楼出入口要结合周边地下车库一并设置，出入口宜设置在地下车库内，设置地下车库不宜超过地下2层。3.7公寓类建筑按非住宅类划分，建筑形态及外立面装饰材料按公共建筑标准控制。同一单元同一楼层不同性质的用房不能混合设置。3.8场地设计标高3.8.1? 在建筑总平设计中，场地设计标高与建筑0.00

18、标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。3.8.2? 场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：3.8.3 建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。第四章? 市政公用设施与工程管线综合4.1给水建设规模（万m3/d）地表水水厂（m2d/m3）地下水水厂（m2d/m3）加压泵站（m2d/m3）5-100.70-0.500.40-0.300.25-0.2010-300.50-0.300.30-0.200.20-0.1030-500.30-0.100.20-

19、0.080.10-0.03注：1、建设规模大的取下限，建设规模小的取上限。2、地表水水厂建设用地指标适用常规处理工艺，厂内设置预处理或深度处理构筑物以及污染处理设施时，可相应增加用地。3、地下水水厂建设用地指标适用消毒工艺，厂内设置特殊水质处理工艺时，可相应调整用地指标。4、加压泵站设有大容量的调节水池时，可相应增加用地。5.本表指标未包括厂区周围绿化地带用地。4.1.8 城市管网最小管径不小于DN150mm。4.2排水原规定为：新建城镇和城市新建区应采用分流制；旧城区结合旧城改造逐步实现分流制。2d/m3）建设规模（万m3/d）用地指标一级处理二级处理不含污泥消化含污泥消化20以上0.3-0

20、.50.5-0.80.6-1.010-200.4-0.60.6-0.90.8-1.25-100.5-0.80.8-1.21.0-2.52-50.6-1.01.0-1.52.5-4.01-20.6-1.41.0-2.04.0-6.0雨水泵站污水泵站建设规模（l/s）用地指标（m2;s/l）建设规模（l/s）用地指标（m2;s/l）20000以上0.4-0.62000以上1.5-3.010000-200000.5-0.71000-20002.0-4.05000-100000.6-0.8600-10002.5-5.01000-50000.8-1.1300-6003.0-6.0100-3004.0-7

21、.01.用地指标是按生产必须的土地面积。2.泵站规模按最大秒流量计。3.本指标未包括站区周围绿化带用地。4.合流泵站可参考雨水泵站指标。4.2.4? 城市污水的处理程度和尾水出路充分考虑水质保护和水环境容量的合理利用，污水尾水实行达标排河和资源化利用相结合。4.2.5 在工业集中的园区可视需要集中建工业污水处理厂，处理厂的功能和尾水的出路分两种情况：尾水进城市污水系统，实行再处理后达标排河，或达标后直接进入尾水排河系统；在尾水排河区可作为终极处理，尾水达标排河或深度处理后回用。4.3城市燃气建筑形式调压装置入口燃气压力级制建、构筑物外墙重要公共建筑外墙铁路中心线城镇道路红线电力变配电柜地上单独

22、建筑高压（A）18.030.025.05.06.0高压（B）13.025.020.04.06.0次高压（A）9.0（7.0）15.0（12.0）3.0（2.0）4.0次高压（B）6.0（4.0）12.0（8.0）10.0（8.0）3.0（2.0）4.0中压（A、B）6.0（4.0）12.0（8.0）10.0（8.0）2.0（1.0）4.0地下单独建筑中压（A、B）3.06.06.03.0注：1、当调压装置露天设置时，则指距离装置的边缘。燃气设计压力（表压）分级（Mpa）：高压（A）2.52、当达不到上表净距要求时，采取有效措施，可适当缩小净距。3、括号中数据为调压柜与其他建（构）筑物水平净距。

23、4.4公共交通序号总容积（m3）5051-200201-500501-10001001-25002501-50005000单罐容积（m3）20501002004001000防火间距（m）名称1居住区、村镇、学校、影剧院、体育馆等人员集中的地区6070901201501802002工业区（最外侧建筑物外墙）506070901201501803铁路（中心线）国家线607080100企业专用线253035404公路（路肩）高速、级202530、级1520255架空电力线（中心线）1.5倍杆高1.5倍杆高，但35KV以上架空电力线应大于40m6、级通信线（中心线）3040注：1、防火间距应按本表总容积

24、和单罐容积较大者确定。2、地下贮罐的防火间距可按本表减少50%。3、设有防液堤的全冷冻式贮罐的防火间距可按本表规定执行。4、与本表以外的其他建、构筑物的防火间距应按现行的国家标准建筑设计防火规范GBJ16执行。总存瓶容积（m3）1010民用建筑1015重要公共建筑2025主要道路（路肩）1010次要道路（路肩）55注：1、总存瓶容积按实瓶个数与单瓶容积的乘积计算。2、瓶库与高层民用建筑的防火间距按高层民用建筑设计防火规范GB50045执行。2计算。枢纽站的规划用地面积一般为500010000 m2。快速路、主干路及郊区的双车道公路应采用港湾式中途站，其他道路的路旁绿带较宽地段宜采用港湾式中途站

25、。在旧城区、城市主要交通枢纽附近，新建居住区或卫星城，应预留包括停车在内的公交用地。保养场规模（辆）每辆车用地面积（m2）单节公共汽车和电车铰链式公共汽车和电车出租小汽车5022028044100210270422002002604030019025038400180230364.5电力、电信、邮政4.5.2 城市变电所规划选址，应符合下列要求：(1)符合城市总体规划用地布局要求；(2)靠近负荷中心；(3)便于进出线；(4)交通运输方便；(5)应考虑对周围环境和邻近工程设施的影响和协调，如：军事设施、通讯电台、电信局、飞机场、领(导)航台、国家重点风景旅游区等，必要时，应取得有关协议或书面文件

26、；(6)宜避开易燃、易爆区和大气严重污秽区及严重盐雾区；(7)应满足防洪标准要求：220-500kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为1%的高水位；35-110kV变电所的所址标高，宜高于洪水频率为2%的高水位；(8)应满足抗震要求：35-500kV变电所抗震要求，应符合国家现行标准220-500kV变电所设计规程和35-110kV变电所设计规范中的有关规定；(9)应有良好的地质条件。原规定为：变电所的所址选择应接近负荷中心，进出线方便，无腐蚀变电设备的环境污染，与有关设施（如军事、通讯、机场等）应根据规定保持一定的距离。4.5.3 35-110KV变电所，在城市规划建设用地范围内应按户内式设计。城市中心区域110KV变电所在技术经济方案合理的条件下，应尽量做成地下式。市区35-500kV高压架空电力线路规划走廊宽度 (单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列) 表7.5.5线路电压等级(kV)高压线走廊宽度(m)线路电压等级(kV)高压线走廊宽度(m)50060-7566、110