物业服务项目定位.docx

1、物业服务项目定位 项目的定位 一、太阳城一期柏林公园项目概况 、项目总概况1 案名 荆州太阳城一期柏林公园 交房期限 xx 年 3 月 18 日 占地面积 16168.66总建筑面积 72703.48 建筑密度 30.1% 容积率 1.46 建筑栋数 17 栋 绿化率 35% 、建筑物清单：2 序号 产品名称 层数 单元 户数 总建筑面积 基地面积 户数比 楼号 A 联排别墅2.5F 2 18 3596.161449.17 3.80% 12B12C B 叠拼别墅4F 6 24 3950.88 1194 5.06% 8 C 情景洋房6F 21 252 29541.124923.52 53.16%

2、 123A3B56 D 花园洋房4.5F 13 116 16039.92 3806.14 24.47% 7910111520 E 电梯高层11.5F 2 64 9606.4 1703.2 13.50% 1819 F 商业2F 6775 3519 G 会所3F 3194 1022.23 总计 44 47472703.48 17617.26 100% 3、住宅楼栋统计表 序号 楼号 类型单元数 户数 总建筑面积 /户型平均面积 1 1# 情景洋房 4 486115.84 B10/127.41 2 2# 情景洋房 4 485774.32 B4/120.30 3 3A# 情景洋房 3 363460.5

3、 A3/96.13 4 3B# 情景洋房 224 3248 B16/135 55# 情景洋房 336 3714 B1/103 6 6# 情景洋房 5 60 7323 B7 /122 7 7# 花园洋房 218 837 8 /C-15C-150 8 8# 叠拼别墅 6 24 3950.88 G/164.62 99# 花园洋房 2 16837 C-150 /C-158 10 10# 花园洋房 3 283692.36 8/C-15 C-15011 11#花园洋房 2 18 2433.8 /C-158C-150 12 12B# 联排别墅1 9 D9/D10/D12 1312C# 联排别墅1 9 D10

4、/D12/D13 14 15# 花园洋房2 182433.80 8 C-150 /C-15 1518# 电梯高层 1 32 4803.2 E3/150.1 16 19# 电梯高层 1 32 4803.2 E3/150.117 20# 花园洋房2 182433.8 C-150 /C-158 总计 44474 72703.48 二、柏林公园项目特点 1.项目特点 1)柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相 对较高； 2)柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有； 3)周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂； 4)二期和三期紧随其后开发，对

5、小区管理中的安全和环境造成一定影响； 5)小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大； 6)小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高 2.业主需求分析 调查和分析样本数 100/集中于情景与花园，根据对柏林公园已购房业主的书面 主存在以下需求： 业1)普遍关注居住安全，调查中关注率为 100%。 2)普遍对环境卫生重视，调查中关注率为 100%。 3)对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的 作用。 4)对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主 积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。 5)绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有 6

6、0 岁以上老年人家庭仅 。30% 为 6)68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。 7)大多数业主计划投入5-10 万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。 8)样本调查显示超过 30%的业主拥有家庭轿车，46.2 的业主拥有摩托车， 21%的业主有自行车。 9)80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受 0.51.00 元之间 的物业管理费标准。 10) 对公交问题的关注率为 70%。 11) 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。 12) 大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。 3.业主需求分析图表 业主构成情况图表（截止 10 月 25 日已售统

7、计） 4. 户） 9 商业/户 3 联排/户 3 叠拼/户 81 花园/户 162 （情景258 样本数 附：问卷结果统计表 问卷结果统计表 共 4 100 份页 问卷数量： 题号内 容 选项及结果 备注 1 您对“接受物业管理服务也是 一种消费”所持态度： A 理解并赞同97% B 不太理解 1% C 其他看法0% 2 您是否了解物业管理条例 以及其中关于业主的权利义务 和业主委员会的作用： A 很了解 40% B 有一点了解但不全面70% C 不了解 28% 3 您是否有意愿成为一位业主委 员会成员： A 比较想 21% B 不想 7% C 我没有时间但有意愿32% D 我还不了解18%

8、E 想 15% 4 您理解物业管理对您居住生活 质量和房屋保值增值所起的作 用吗？ A 基本理解 51% B 理解35% C 非常理解 15% D 其他看法 0% 5 您重视的物业管理服务项目有： A 安全保卫 97% B 绿化与卫生93% C 社区活动 37% D 维修效率 61% E 投诉回访效率及质量 58% F 管家的作用23% G 公共服务以外的收费服务项目的 补充 21% H 力所能及的细节服务 41% I 会所服务与配套商业28% J 交通与秩序 59% 6 您希望物业公司提供的个性化 服务项目有： A 代请保姆 20% B 家政服务51% C 上门维修63% D代交水电气费用

9、42% E代租房屋 15% F 介绍装修队 17% 7 您希望您所聘请的物业管理单 位除了专业以外还应具备的素 质有： A 服务意识 69% B 沟通能力 42% C 公平、公正、透明的服务 66% D 友善和亲和力52% 题号内 容 选项及结果 备注 E 遵纪守法44% F 微笑服务 35% G 礼貌42% H 恭谦 20% I 文明 49% 8 您赞同的物业公司与业主的沟 通方式有： A 沟通会 51% B 电话沟通42% C 家访式沟通18% D 问卷调查24% E 信件 10% F 意见箱 25% G 网络论坛27% 9 您是否喜欢群体活动： A 不喜欢4% B 比较喜欢 42% C

10、还可以 30% D 只参加喜欢的活动24& 10 您偏向喜欢的社区活动： A 健康方向 58% B 有关老人和儿童的27% C 知识讲座 23% D 全体业主参与的竞技项目 21% E 露天电影 11% F 露天演出13% G 沟通联谊 30% H 适当的旅游组织55% 11 闲暇时是否愿意到会所消遣： A 通常会 42% B 不一定 3% C 看具体情况 52% 12 以下您希望参与的活动有： A 聚餐 25% B 联谊酒会 35% C 参观 21% D 旅游65% E 冒险和探险 30% F 挑战性的活动17% G 竞技比赛 28% 13 您需要什么样的会所设施和服 务： A 室内恒温游泳

11、馆 70% B 室内网球31% C 乒乓球45% D 台球24% E 棋牌室 30% F 咖啡茶艺31% G 健身房 52% H 跳操房 21% I 图书室 46% 题号内 容 选项及结果 备注 J 其他：篮球场7% 14 您希望小区具有什么样的配套 设施： A 菜场 55% B 超市90% C 餐厅51% D 幼儿园 45% E 邮政点35% F 银行72% G 美容院 32% H 书市2% 15 您在太阳城的购房目的： A 居住 92% B 投资 6% C 其他 4% 16 您入住时有小孩同住吗： A 岁幼儿 有 0-423% B 岁儿童 4-10有8% C 岁孩子 10-15有24% D

12、 岁以上孩子 15有 17% 17 您希望我们为孩子成长提供的 服务： A 英语班 45% B 书画班28% C 钢琴小提琴班24% D 舞蹈班21% E 考前辅导班 15% 18 您入住以后是否有老人同住： A 没有老人同住54% B 有老人同住，老人年龄 30% 5072岁 19 您希望为老人提供的服务有： A 上门体检及家庭医生服务 34% B 健康相关讲座24% C 老年团体活动42% 20 您考虑对所购房屋装修的投入： A 万元以下3 10% B 万元之间 3-5 28% C 万元之间5-10 42% D 万元以上 10 10% E 万元以上20 1% 21 您考虑选择装修单位的性质

13、： A 自己找的装修人员 25% B 装修公司 38% C 知名装修公司 30% 22 您在处理您顾请的装修公司与 物业公司在装修管理中矛盾的 立场 A 倾向装修公司 3% B 倾向物业公司7% C 就事论事 70% D 中立10% 23 您希望物业公司的各种个性化 服务收费采用什么结算方式 A 现金直接支付 39% B 签单记账后月结51% C 其他 0% 24 您是否同意小区内白天持续播 放背景音乐： A 同意23% B 不同意 11% 题号内 容 选项及结果 备注 C 无所谓13% D 按时间段播放较好62% 25 您拥有的交通工具情况 A 家用轿车30% B 摩托车40% C 助力车9

14、% D 自行车20% 26 您所能接受的物业管理费标准 ：（每平米/月） A 元6 05-072% B 元0.6-0.8 10. % C 元 0.8-1.008% D 元 1.00-1.23% 27 您所愿意采纳的物业管理费用 的交纳形式是： A 按季交纳61% B 物业公司上门收取11% C 按年交纳30% D 其他2% 银行卡 28 您对未来太阳城物业管理服务 方面最关注的事情是什么？A 合理收费12% B 安全卫生98% C 绿化96% E 人文服务15% F 交通秩序22% G 安静宁静的环境18% H 家政服务10% I 服务质量和态度9% 29 目前您对太阳城最关心的问题： A 建

15、成后实际是否与宣传效果一致98% B 按期交房86% C 质量问题98% D 公共交通问题68% E 有无运动场所42% F 水系维护和污染问题25% 30 您对太阳城会所方面的详细建 议和意见？ A 收费合理85% B 保持会所功能不变12% C 收费与免费服务相结合8% 31 您估计您对于物业管理工作中 最不能容忍的事情是什么？ A 乱收费23% B 服务态度不好与业主发生争吵,86% C 不能兑现承诺62% D 保安素质40% E 无法沟通20% 32 您的其他的建议和意见：A 人性化服务58% B 公共设施齐全23% C 提高从业人员素质25% D 致力与社区文化氛围建设68% E 电

16、话沟通和交流25% F 最好同意安装太阳能热水器3% 2004/11/25统计制表：三、本地住宅小区物业管理概况 小区 统计观邸 荆州花园 富怡雅园 丽景佳园 三进花园 荣鑫花园 建筑面积 5.3 万 一期约 7 万 5.3 万 一期 6.5 万 万3.8 万 8 物管单位 戴德梁行顾问 吉舜物业公司管 中航物业顾问/理 馨苑物业公司管理 丽岛物业公司管 理 住建物业公司管 理 荣鑫物业公司管 理 户型分类 5 栋/联排叠拼 商业一栋栋/18 /0/建面 300 个 会所 2 /11 栋多层商业门 面 栋小高层11 21 栋/包括联排、 小高层/17 栋八层建筑，6 单元 15 栋多层 户数栋

17、/ 308 户 栋住宅11 11 栋/312 户 一期 11 栋 栋/200 多户6 户466 栋 15 物管费标准 0.6/ 联排叠拼 0.8/商业 1.2 多层0.5/商业1.00/ 入伙时预收半年费 用 全部为 0.5 小高层联排 1.4/ 1.00 多层 0.4/ 商业门/月（三包面 80 元 保洁费） 多层 0.4 /邻街商 小区业门面 0.8/ 0.6内的商业门面 三车收费 自行车 20 元/ 月，摩托车 30 90，元/月汽车 月元/ 提供看管服务暂不 收费 汽车 80 元/月摩托 车自行车免费/卖断 车位不收费 120 元/月，汽车 元/月，摩托车 20 自行车 8元/月 /汽

18、车地下 200 元 月、室外 180 元/ /月、自行车 8 元 /月元20 、摩托车 停集中月（室外 。）放 汽车 80 元/月，摩 月，自托车 20 元/ 月。汽行车 8 元/ ，摩托占30%车占 ，自行车3040% 90%占 管理方式 全封闭式管理 暂为开放式管理拟 按封闭式管理 全封闭式管理 拟全封闭式管理 全封闭式管理，1 个大门，保安三班 制。 2全封闭式管理， 个个消防通道，1 大门 垃圾清运 小区内设置垃 分上午圾箱， 中午下午三个 时段由物业公 司清运出小区 因市环卫部门未在 该区设置垃圾中转 站，现由物业公司 集中收集回填建筑 工地，楼道损坏由 开发商补贴。 由保洁员入栋每

19、天 下午收集袋装垃圾 到指定的位置，由 环卫部门每天早上 下午各一次清运， 车。/元40 正在开发中 置口设每个门栋 垃圾箱，一天一次 清站向垃圾中转 运，路面垃圾一天 打扫两次。 两栋楼共用一个建 筑垃圾箱，每单元 个垃圾箱，夏季 1 一天两次清运， 其余季节一天一次 清运，生活垃圾早 上清运，建筑垃圾 电话联系环卫 部门来清。 会所 个2 正在修建 1 个，对外承包经营超市、美容、美发、 棋牌室。 1 个 ， 个会所 200 1 物业自行组织由 管理，面向本小区 业主。非赢利性。 1 个会所，产权归 包开发商，对外承 和住宿经营，提供 各种娱乐。 管理处人数 和组织结构 正在筹建 人，一个

20、顾问经9 理，一个主任，一 个经理，二个事务 管理员，二个财务 人员，一个工程主 管，一个保安主 管。 1个经理，人，4 1 个财务人员，公共 设施及房屋部人员 名保洁员， 6 2人。 名保安员。 10 正在筹建 物业管理人员共 人23 装修费用收 取标准与退 还条件 暂无 业主 1000元，装 元，修单位 1000 费运 清圾垃 元，250350 证，元25 出入证 / /5 装修许可证 元 证。 业主1000 元，装修 元，出入 单位1000 证限期二个月使用 证。/ 20元 暂无 /1000装修押金 元 的垃圾 元/2户， 清运费，一天一清 运，楼道损坏由开 发商补贴。 暂无 三个月后无质量 问题无息退还 竣工验收后无息退 还 暂无