xx市房地产项目可行性研究报告.docx

1、xx市房地产项目可行性研究报告XX市房地产项目可行性报告目 录第一部分 XX市简介. 3一 XX市介绍. 41. 总体概况. 42. XX市中心城区. 73. 地理位置、气候. 74. 城市定位. 75. 城市发展规划. 86. 小结. 10第二部 经济环境及生活结构研究. 11一 XX市宏观经济研究：. 121. XX市宏观经济背景. 122. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析. 133XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况. 144. XX市产业经济. 155. 固定资产投资与房地产投资. 166. XX市经济在XX省的地位. 177. 小结. 17二 XX市居民生活结构研

2、究. 181. XX市人口结构与消费结构比例. 182. 城镇居民生活结构研究. 193城市居民就业与在职职工收入情况. 204. XX市消费结构变化及特点. 255. 小结. 27第三部分 片区及项目介绍. 28一 龙洞堡”片区简介. 291. 片区概况. 292. 片区定位. 303. 片区发展规划. 304. 片区发展前景. 30二 项目简介. 311. 项目位置. 312. 地形地势. 323. 项目SWOT分析. 334. 项目综合评价及发展战略. 37第四部分 方案优化及经济评价. 38一 项目分析说明及用地、技术、经济指标. 391. 项目说明：. 392. 项目用地指标. 39

3、3. 项目技术指标. 394. 经济指标. 405成本测算结果：. 426. 价格预期. 43二 优化计算. 441. 项目定量计算模型. 442. 计算结果. 453. 结果分析. 46三 方案建议. 46四 项目经济评价. 471. 投资估算及收入预测. 472. 动态分析. 513. 财务分析. 524. 项目风险及防范建议. 54附表. 551. 资金运用计划表：. 552. 销售收入预测表. 553. 资金来源与运用表. 564. 项目现金流量表. 56第一部分 XX市简介一 XX市介绍1. 总体概况1.1 XX市简介XX省位于中国西南云贵高原东部，XX是XX省省会，位于XX省中部，

4、是XX省政治、经济、科技、教育、文化中心。中国古代以山北为阴，山南为阳。“XX”因城区位于XX境内的贵山之南而得名。古代XX盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故XX简称“筑”。东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数

5、民族人口总数的71.3%。1.2 XX市辖区组与城市格局XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。1.3 交通 航空1992年9月，XX航空口岸正式开通，XX市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线

6、辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。铁路XX是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。XX火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。XX火车站是XX省铁路客运中心。公路与公共交通外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（XX）遵（遵义）、贵新、贵毕（XX至新寨和XX至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过XX。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进

7、西南地区经济的发展。城区公路交通XX城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。XX中心环线建设，它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。2. XX市中心城区XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。3. 地理位置、气候XX市位于XX省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经10607至10717，北纬2611至2722之间。属东部平

8、原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。XX市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。4. 城市定位4.1 城市定位XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。4.2 定位意义XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现XX市作为

9、XX省政治、经济、文化中心与XX“生态立省”的战略思想的一致性，是结合XX市区域经济特色的城市定位。5. 城市发展规划根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，XX市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。未来XX城区由中心区及周围八个片

10、区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。各组团发展形势如下：中心区是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。金阳片区位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。小河片区片区位于城区南

11、部，总用地 81.3平方千米。规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。白云片区位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。新添片区位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。花溪片区位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名胜区和省高等教育基地，严格控制有

12、污染的项目发展。三桥马王庙片区位于城区西部，总用地约 60平方千米，规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。二戈寨片区依托小河区逐步发展，建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。龙洞堡片区建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区。6. 小结XX是中国西南地区重要城市，由于地形的限制，中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心，但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力，中心城区的用地越来越难以满足发展的需求，尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模，但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。中心优势依旧明显。XX为以中心城区为核心、

13、外围片区分布四周的组团式城市结构，城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长，目前XX市交通设施略显超重。 目前XX正处在城市结构调整的关键时期，城市总体规划，交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。 XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。第二部 经济环境及生活结构研究一 XX市宏观经济研究：1. XX市宏观经济背景60年代中期开始XX进行“三线建设”，以三线军工企业和大、中型企业为依托，XX的工业基础逐步加强，交通通讯条件

14、大为改善。从总体上看，XX市经济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。XX的工业生产长期呈现“高开采低利用高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增长9倍多，但同时，主要资源投入量也增长了3倍多，按照过去的经济发展模式，如果2020年的经济要实现翻三番，所需资源投入量与污染排放量也将翻三番，能源供给与环境将不堪重负。XX市产业结构单一，市场经济欠发达，市场机制不成熟。这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的，在市场力量还比较薄弱的情况下，靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的，必须发挥政府作用。因此，2001年初提出“环境立市”的发展战略，随后又提出建设循环经济生

15、态城市的决定。2002年5月，XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。在2003年11月开始施行的XX市建设循环经济生态城市条例，则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。2. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析2.1 经济总量、增量分析资料来源XX市统计公报统计显示：XX市国民生产总值，稳定增长，连续七年都高于全国平均水平。2.2 2004年省会或副省级城市对比资料来源国家统计公报统计显示：2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平，XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。3XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况3.1 产业结构 资料来

16、源XX市统计公报统计显示：XX市产业结构第一产业发展缓慢，在国民经济的比例越来越低，第二产业稳步增长，第三产业对推动国民经济的发展方面，越来越显得重要。3.2 投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献资料来源XX市统计公报，外汇美元:人民币=1:8.26统计显示：消费对XX市经济拉动力的逐步下降，投资对拉动作用越来越大。3.3 利用外资资料来源XX市统计公报统计显示：XX市进口业务稳定增长的同时，出口业务相对增长缓慢。利用外资方面相对稳定。4. XX市产业经济4.1 XX市支柱产业体系以能源、优势原材料为主的新兴支柱产业、以烟酒为主的传统支柱产业、以生态畜牧业和旅游业为重点的后续支柱产业、以民族

17、制药、特色食品为代表的特色优势产业和以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业构成XX市五大产业支柱。此外，其他如机械工业等产业。4.2 发展规划依托资源优势和借助“西电东送”发展能源工业产业群。目前以包括火电、水电在内的电力、煤炭工业为主，今后将逐步通过发展煤化工、开发煤层气，形成新能源。依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群。包括铝工业、磷化工业、新材料等。以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群。以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群。以装备制造为主的机械工业产业群。 4.3 经济结构调整产业结构：2005年一、二、三次产业的比重，由2000年的9.1

18、：50.9：40调整为6.2：52.3：41.5；所有制结构：2005年国有、集体、非公有制经济比重，由2000年的45：25：30调整为40：25：35。5. 固定资产投资与房地产投资5.1 XX市固定投资与房地产投资资料来源XX市统计公报统计显示：XX市固定资产与房地产投资增长趋于平稳。5.2 XX市房地产投资占固定资产投资比例资料来源国家统计公报统计显示：XX市固定资产投资规模相对落后于其它城市，房地产投资所占固定资产投资在各城市处于较高比例。6. XX市经济在XX省的地位XX市作为省会城市，对促进全省经济发展具有重要作用。据统计，2003年XX市GDP为380.92亿元，占全省GDP的

19、28.34%，社会消费品零售总额为153.67亿元，占全省社会消费品零售总额的33.5%，全省建筑面积5000平方米以上的大型商业网点有80个（不完全统计），XX市有71个，占88.75%，10000平方米以上的大型商业网点绝大部分集中在XX市。XX市是XX省的经济、商业、物资流动中心，在区域经济地位是重中之重。7. 小结长期的计划经济体制下，XX定位为原材料生产基地。以原材料、初级产品生产为主的产业结构模式对XX资源、环境造成很大程度的破坏。“环境立市”、“循环经济生态城市”的发展战略得到了广泛的认同。 产业方面表现在产业结构单一、产业链短、产业分散，集中度不高，缺乏产业配套体系、骨干企业、

20、配套企业之间难以形成合理的分工协作关系。 相对于政府主导增长的自主增长能力不强，民营经济、非公经济发展滞后，影响了自我发展能力的提高。 XX市经济相对国内其它省级和副省级城市来说，经济水平相对较低。过去几年国民经济都保持比较高的增长率，表现出了强劲的发展潜力。目前，XX进入了一个加快发展的新阶段，正处在一个关键时期。XX市产业结构优化力度进一步加大，对提高XX市经济发展有着较大推动作用。同时，招商引资的力度进一步加强，对外经济依赖性将有所加重。依托资源优势和借助西电东送的机遇发展起来的能源工业产业群、依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群、以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群

21、、以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群、以装备制造为主的机械工业产业群。形成特色五大产业群。目前，XX市经济形势有利于加快地区经济的快速增长，良好的经济形势对作为区域中心XX市的房地产提供良好的前景。二 XX市居民生活结构研究1. XX市人口结构与消费结构比例2003年，XX市总人口3448581人，其中非农业人口1652673人，占总人口的47.9%，农业人口1795908人，占总人口的52.1% 。2003年XX市消费总支出153.67亿元，城镇居民消费140.7亿元，占总量的91.5%。城镇居民消费支出与总消费支出的对比资料来源XX市统计公报城镇居民消费支出比例与人口比例

22、对比图资料来源XX市统计公报统计显示：XX市不到50%的城镇居民消费占到了90%左右。2. 城镇居民生活结构研究2.1 居民可支配收入、恩格尔系数 资料来源XX市统计公报统计显示：城镇居民可支配收入稳步上升，恩格系数从2001年都保持在0.4左右。2.2 家庭户数构成据市公安局年报统计，2000年，XX市总户数848166户。六大区域总户数485638户，占全市人口的57%。其中南明区127299户，占全市总户数的15.01%；云岩区136280户，占16.07%；白云区43492户，占5.13%；花溪区66291户，占7.82%；乌当区77241户，占9.11%；小河区35035户，4.13

23、%。六大区域户数比例按2000年总人口333.69万计算，家庭平均人口为3.9人/户。中心城区家庭平均人口约为3.39人/户。3城市居民就业与在职职工收入情况2003年，XX市在岗职工年平均人数为54.53万人，在岗职工年平均工资为12182元。但行业间、各经济类型间、单位间的工资差距仍然较大。从全市19个行业门类看，在岗职工年平均工资高于全市平均水平的有10个行业，其中在岗职工年平均工资最高的是电力、燃气及水的生产和供应业，达到23716元，最低的是居民服务和其他服务业，仅为8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍扩大了0.8倍，行业间的差距在继续扩大。年平均工资较高的主要集中在垄断

24、性行业、高新技术行业及金融行业。3.1 XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业2003年，XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业是：电力、燃气及水的生产和供应业为23716元；信息传输、计算机服务和软件业为19640元；金融业为18318元；科学研究、技术服务业和地质勘探业为15780元；卫生、社会保障和社会服务业为15305元；公共管理和社会组织为14563元；文化、体育和娱乐业为14276元；交通运输、仓储及邮政业为13906元；教育为13142元；租赁和商务服务业为12931元。2003年，XX市国有单位在岗职工年平均工资为12930元，其中：企业单位在岗职工年平均工

25、资为11575元。事业单位在岗职工年平均工资为13818元；机关单位在岗职工年平均工资为14360元。由此可见，年平均劳动报酬最高的是电力、煤气及水的生产和供应业为23716元，最低的是制造业为9257元，各行业劳动报酬拉开了档次。3.2 企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资按企业、事业、机关分组，年平均劳动报酬12152元；事业单位从业人员年平均劳动报酬13812元，扣除物价因素实际增长6.89%；机关单位从业人员年平均劳动报酬14220元，扣除物价因素实际增长2.84%。从工资的绝对数看：机关单位最高、事业单位次之、企业单位最低。从工资的增幅和增长速度看：企业单位最高、事业单位次之、机关

26、单位最低。企业单位在岗职工年平均工资增幅比事业、机关单位增幅高出5.66个百分点和9.6个百分点。虽然年平均工资差距较大，但按照2003年各自的工资增长速度，呈现了企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资趋同的趋势。3.3 按行业分组看不同行业年平均工资及增长水平收入较高的电力、燃气及水的生产和供应业、金融业及邮政业等行业，在国家现行政策情况下，垄断性行业经营优势明显，收入、福利待遇较好。收入较低的批发零售业、住宿和餐饮业等属于传统行业，其职工收入长期处于较低水平，该类行业相对国家垄断行业来说财富分布也比较集中。按国民经济行业分组看不同行业年工资扣除物价因素实际增长水平统计表明：在岗职工年平均工

27、资情况看，整体工资水平、工资增长水平差别较大。部分传统行业工资水平较低且增长缓慢。行业间、单位间收入差距较大。2003年，在岗职工年平均工资在30000元以上的单位是：XX省卷烟销售公司85411元；XX省烟草物资公司70000元；XX省烟草专卖局47160元；中国农业银行XX省分行46023元；XX省新华书店36165元；XX电力职工医院33424元；中国农业发展银行XX省分行32629元。4XX市居民储蓄情况居民储蓄情况 资料来源XX市统计公报统计显示：XX市居民储蓄总量与增量都逐步上升，但增幅趋势平稳。2003年末，全市居民人均储蓄1万元，从居民消费结构分析，城市居民占有90%左右的储蓄

28、余额，人均储蓄余额约为2万元左右。国有单位在岗职工年平均工资在各种经济类型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：国有单位经济仍然是XX市国民经济持续、快速、健康发展的主体力量，在岗职工工资水平也随着提高；国有垄断行业的在岗职工平均工资一直保持较高水平；机关、事业单位近年来几次较大幅度的政策性调资，为国有单位工资增长提供了强力支撑。XX市在岗职工年平均工资情况看，整体工资水平不高。在此基础上，部分行业工资水平较低且增长缓慢，行业间、单位间收入差距较大。不同经济类型在岗职工年平均工资存在较大差距。集体单位在岗职工年平均工资水平最低，为7980元，只有国有单位在岗职工年平均工资的61.72%，比上年的

29、63.97%下降了2.25个百分点，绝对额与国有单位相差4950元，差距拉大。集体企业基础不如国有单位，机制不如其他经济单位，得到的政策性支持又少，市场竞争能力弱，普遍发展困难，影响职工工资提高。就业者所在单位的所有制形式，高收入家庭就业单位或企业均是收入较稳定、效益较好的国有经济单位，三资企业或其它经济类型的单位，平均每一就业者的年收入为40000元左右；而低收入家庭，一般所在的单位或企业，经济效益和竞争能力都较低，或者是个体被雇劳动者，以及其它低收入行业，平均每一就业者的年收入为11000元左右。4. XX市消费结构变化及特点近年来，XX市经济建设持续快速健康发展，城乡居民收入不断提高，生

30、活质量不断提升，消费结构逐步优化。主要表现在:食品支出比重（恩格尔系数）一直处于健康平稳状态，保持在0.4左右，并趋于平稳态势(见恩格尔系数表)；衣着消费比重下降，城乡居民用于衣着方面的消费逐年增加，但在消费结构中的比重分别下降了0.9个百分点。说明随着城乡居民生活水平的提高，他们的衣着消费质量在不断提高，但相对于其他消费的重要程度却在降低，这是消费结构优化的重要标志。医疗保健支出快速增长。2003年，城市居民人均医疗保健支出为475元，比1999年增长264元、16元，年均增长22.5%，其消费比重分别由4.0%、上升到7.5%。城市居民医疗保健支出上升主要是因为：医药费（即医疗费和药品费）

31、的大幅上升。2003年，城市居民人均医药费支出达到442元，占医疗保健支出比重的93.1%。交通通信消费增长明显。通信工具拥有量的快速增加，带来了通信费用的大幅上升，2003年城市居民人均电信费用支出为334元，比1999年增长182元，年均增长21.8%。随着城乡居民生活水准的提高，通信费用还将持续上升。娱乐教育文化服务消费呈增长态势。调查资料表明：随着收入水平的提高，城市居民愿意花更多的钱投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增长13.1%。据城调队的调查，2004年，XX市人均现有住户总建筑面积20.13平方米，68.3的住宅进行过装修，52的家庭有厕所浴室，9.67的家庭有取暖设备，89.67的家庭使用管道煤气、液化气或电。比较明显现象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的贷款买房政策贷款买房，今天花明天的钱改善家庭居住条件是不少人家的选择。X