房地产经纪人考试《房地产经纪专业基础》考试大纲.docx

1、房地产经纪人考试房地产经纪专业基础考试大纲2021年房地产经纪人考试房地产经纪专业基础考试大纲第一章 房地产和住宅本部分的考试目的是测试应考人员对作为房地产经纪对象的房地产特别是住宅的认知程度，包括对房地产的概念、重要性和主要特性，住房的概念、类型和性能评定，房地产面积以及房地产形象展示等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产概述一、房地产的概念(一)房地产的含义(二)土地、建筑物和其他相关定着物的含义1.土地的含义2.建筑物的含义3.其他相关定着物的含义(三)房地产实物、权益和区位的含义1.房地产实物的含义2.房地产权益的含义3.房地产区位的含义二、房地产的重要性三、房地产的主要特性

2、(一)不可移动(二)各不相同(三)寿命长久(四)供给有限(五)价值较大(六)用途多样(七)相互影响(八)易受限制(九)难以变现(十)保值增值第二节 住宅及其类型一、住宅的概念二、住宅的类型(一)存量住宅和增量住宅(二)现房和期房(三)毛坯房、筒装房和精装房(四)平房和楼房(五)低层住宅、多层住宅和高层住宅(六)独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅(七)低密度住宅和高密度住宅(八)板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅(九)单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅(十)平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅(十一)成套住宅和非成套住宅(十二)纯住宅、酒店式公寓、商住房和类住宅(十三)

3、普通住房和非普通住房(十四)商品住房和其他住房(十五)完全产权住房和非完全产权住房(十六)完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房(十七)住宅的其他类型三、住宅性能评定(一)住宅适用性能及其评定内容(二)住宅环境性能及其评定内容(三)住宅经济性能及其评定内容(四)住宅安全性能及其评定内容(五)住宅耐久性能及其评定内容第三节 房地产面积一、房地产面积的作用二、房屋面积的种类(一)建筑面积及其组成(二)不同阶段的房屋面积三、得房率和实用率四、土地面积的种类第四节 房地产形象展示一、地图和地形图二、房地产图(一)户型图(二)房产分户图(三)宗地图三、房地产照片和VR看房四、房地产沙盘、模型

4、和样板房五、建筑总平面图和建筑平面图(一)建筑总平面图(二)建筑平面图1.熟悉房地产的概念、重要性和主要特性;2.熟悉住宅的概念;3.掌握住宅的类型;4.了解住宅性能评定;5.熟悉房地产面积的作用;6.掌握房屋面积的种类;7.熟悉得房率和实用率;8.了解土地面积的种类;9.熟悉地图和地形图;10.掌握户型图;11.了解房产分户图和宗地图;12.熟悉房地产照片、VR看房、沙盘、模型和样板房;13.了解建筑总平面图和建筑平面图。第二章 建筑和装饰装修本部分的考试目的是测试应考人员对建筑和装饰装修的认知程度，包括对建筑物的主要种类、主要要求，建筑构造、房屋设施设备、建筑材料以及建筑装饰装修等的了解、

5、熟悉和掌握程度。考试内容第一节建筑概述一、建筑物的主要分类(一)根据建筑物使用性质的分类1.民用建筑2.工业建筑3.农业建筑(二)根据建筑结构的分类1.砖木结构建筑2.砖混结构建筑3.钢筋混凝土结构建筑4.钢结构建筑5.其他结构建筑(三)根据建筑施工方法的分类1.现浇现砌式建筑2.装配式建筑3.部分现浇现砌、部分装配式建筑(四)根据建筑设计使用年限的分类二、对建筑物的主要要求(一)对建筑物安全的要求(二)对建筑物适用的要求(三)对建筑物经济的要求(四)对建筑物美观的要求第二节 建筑构造一、建筑构造组成二、地基和基础(一)地基(二)基础三、墙体和柱(一)墙体1.墙体的作用2.对墙体的要求3.墙体

6、的类型(二)柱四、门和窗五、地面、楼板和梁(一)地面(二)楼板(三)粱六、楼梯七、屋顶第三节 房屋设施设备一、给水排水系统及设备(一)给水系统及设备1.给水的种类2.给水的方式3.热水供应系统4.分质给水系统(二)排水系统及设备二、供电系统及设备(一)供电的种类(二)电压和用电负荷(三)供电系统及设备的内容三、燃气系统及设备四、供暖系统及设备五、通风和空调系统及设备(一)通风系统及其分类(二)空调系统及其分类六、电梯七、综合布线系统和楼宇智能化(一)综合布线系统(二)楼宇智能化(三)智能化住宅与智能化居住区1.智能化住宅的基本要求2.智能化居住区的基本要求八、设备层和管道井第四节 建筑材料一、

7、建筑材料的种类二、建筑装饰材料的种类三、建筑材料的基本性质(一)建筑材料的物理性质1.与质量有关的性质2.与水有关的性质3.与温度有关的性质(二)建筑材料的力学性质(三)建筑材料的耐久性第五节 建筑装饰装修一、建筑装饰装修概述(一)建筑装饰装修的概念(二)建筑装饰装修的作用(三)建筑装饰装修的基本要求1.室外装饰装修的基本要求2.室内装饰装修的基本要求3.建筑装饰装修选材的基本要求二、建筑装饰装修风格(一)室外装饰装修风格1.古典主义风格2.新古典主义风格3.现代主义风格4.后现代主义风格(二)室内装饰装修风格1.传统风格2.现代风格3.自然风格4.混合风格三、室外装饰装修(一)建筑物的外观视

8、觉1.统一与变化2.尺度与比例3.均衡与稳定4.韵律与对比(二)建筑物的外观色彩1.色彩的基本知识2.建筑物外观色彩的影响因素(三)外墙面的装饰装修1.清水墙饰面2.抹灰类饰面3.涂料类饰面4.贴面类饰面5.铺钉类饰面6.幕墙饰面四、室内装饰装修(一)室内装饰装修色彩和质感1.室内装饰装修的色彩要点2.室内装饰材料的质感与选择(二)室内墙面的装饰装修1.室内墙面的种类2.室内墙面的基本构造(三)室内地面的装饰装修1.室内地面的性能2.室内地面的种类3.室内地面的基本构造(四)顶棚的装饰装修1.直接式顶棚2.悬吊式顶棚考试要求1.熟悉建筑物的主要种类;2.掌握对建筑物的主要要求;3.熟悉建筑构造

9、;4.熟悉房屋设施设备;5.了解建筑材料的种类和基本性质;6.熟悉建筑装饰材料的种类;7.熟悉建筑装饰装修的概念、作用和基本要求;8.了解建筑装饰装修风格;9.了解室外装饰装修;10.熟悉室内装饰装修。第三章 城市和环境景观考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城市和环境景观的认知程度，包括对城市、城市化、城市规划、城市居住区，环境和景观的概念和分类，住宅的环境好坏，景观要素和评价，以及环境污染等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 城市和城市化一、城市的概念和类型(一)城市的概念(二)城市的类型1.根据城市规模的分类2.根据城市职能的分类3.根据城市行政等级的分类4.城市的其他分类二、城

10、市的区域范围三、城市的功能分区四、城市化(一)城市化的概念和衡量指标(二)城市化发展阶段(三)城市化的类型1.向心型城市化与离心型城市化2.外延型城市化与飞地型城市化第二节 城市规划和居住区一、城市规划相关术语和指标二、城市居住区的规模和分级三、城市居住区的区位选择四、城市居住区的配套设施五、城市居住区的绿地和道路第三节 环境和景观一、环境的概念二、环境的分类三、住宅的环境好坏四、景观及其相关概念(一)景观的含义(二)景观与环境的关系(三)景观与园林的异同五、景观的分类(一)自然景观和人文景观(二)软景观和硬景观六、景观要素七、景观评价第四节 环境污染一、环境污染概述(一)环境污染的概念(二)

11、环境污染的类型(三)环境污染源1.环境污染源的概念2.环境污染源的类型二、噪声污染(一)噪声污染的概念(二)噪声污染的特征(三)噪声的危害(四)噪声污染源1.交通噪声2.生活噪声3.工业噪声4.建筑施工噪声三、空气污染(一)空气污染的概念(二)空气污染物的类型和危害1.颗粒污染物及其危害2.气态污染物及其危害(三)空气污染源1.主要空气污染源2.空气污染源的源强和源高及其影响四、水污染(一)水污染的概念(二)水污染物及其危害五、固体废物污染(一)固体废物的概念和种类(二)固体废物的危害1.城市垃圾及其危害2.工业固体废物及其危害六、辐射污染(一)辐射污染的种类(二)电磁辐射污染1.电磁辐射污染

12、的概念2.光污染及其危害3.其他电磁辐射污染及其危害(三)放射性辐射污染1.放射性辐射污染的概念2.放射性辐射污染的来源3.放射性辐射污染的危害七、室内环境污染(一)室内环境污染概述(二)室内环境污染的来源(三)建筑材料和装修材料的室内环境污染考试要求1.熟悉城市的概念、类型和区域范围;2.掌握城市功能分区;3.熟悉城市化;4.掌握城市规划相关术语和指标;5.熟悉城市居住区的规模、分级、区位选择、配套设施;6.了解城市居住区的绿地和道路;7.熟悉环境的概念和分类;8.掌握住宅的环境好坏;9.熟悉景观及其相关概念和分类;10.了解景观要素;11.熟悉景观评价;12.掌握环境污染的概念、类型和环境

13、污染源;13.熟悉噪声污染和空气污染;14.了解水污染和固体废物污染;15.熟悉辐射污染;16.掌握室内环境污染。(三)建筑材料和装修材料的室内环境污染考试要求1.熟悉城市的概念、类型和区域范围;2.掌握城市功能分区;3.熟悉城市化;4.掌握城市规划相关术语和指标;5.熟悉城市居住区的规模、分级、区位选择、配套设施;6.了解城市居住区的绿地和道路;7.熟悉环境的概念和分类;8.掌握住宅的环境好坏;9.熟悉景观及其相关概念和分类;10.了解景观要素;11.熟悉景观评价;12.掌握环境污染的概念、类型和环境污染源;13.熟悉噪声污染和空气污染;14.了解水污染和固体废物污染;15.熟悉辐射污染;1

14、6.掌握室内环境污染。第四章 房地产市场及其运行考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其运行的认知程度，包括对房地产市场的概念、要素、作用、特点、主要参与者、分类，以及房地产市场供求、市场竞争、市场波动和市场调控等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念和要素(一)市场的概念(二)房地产市场的概念(三)房地产市场的要素二、房地产市场的作用和特点(一)房地产市场的作用(二)房地产市场的特点1.交易标的物不能移动2.交易标的物各不相同3.交易金额较大4.交易频次较低5.交易时间较长6.交易成本较高7.新房和存量房市场并存8.买卖和租赁市场并存9.市场

15、状况各地不同10.交易和市场易受管制11.普遍需要经纪服务三、房地产市场的主要参与者(一)房地产供给者1.房地产供给者的类型2.房地产供给者的主要诉求(二)房地产需求者1.房地产需求者的类型2.房地产需求者的主要诉求(三)房地产市场服务者1.房地产经纪机构2.其他专业服务机构(四)房地产市场管理者第二节 房地产市场的分类一、按房地产流转次数的分类二、按房地产交易方式的分类三、按房地产用途的分类四、按区域范围的分类五、房地产市场的其他分类第三节 房地产市场供给与需求一、房地产市场需求(一)房地产市场需求的含义(二)决定房地产需求量的因素1.该种房地产的价格水平2.消费者的收入水平3.人口数量或家

16、庭数量4.消费者的偏好5.相关物品的价格水平6.消费者对未来的预期二、房地产市场供给(一)房地产市场供给的含义(二)决定房地产供给量的因素1.该种房地产的价格水平2.该种房地产的开发成本3.该种房地产的开发技术水平4.房地产供给者对未来的预期三、房地产供求关系第四节 房地产市场竞争与结构一、房地产市场竞争二、房地产市场结构(一)完全竞争市场(二)垄断竞争市场(三)寡头垄断市场(四)完全垄断市场第五节 房地产市场波动与调控一、房地产市场波动二、房地产市场周期(一)房地产市场周期的含义(二)房地产市场周期不同阶段的特征1.繁荣阶段的主要特征2.衰退阶段的主要特征3.萧条阶段的主要特征4.复苏阶段的

17、主要特征三、房地产市场走势判断四、房地产市场调控(一)房地产金融政策措施及其影响(二)土地政策措施及其影响(三)房地产税收政策措施及其影响(四)住房保障政策措施及其影响(五)其他方面的政策措施及其影响考试要求1.熟悉房地产市场的概念和要素;2.掌握房地产市场的作用和特点;3.掌握房地产市场的主要参与者;4.熟悉房地产市场的分类;5.熟悉房地产市场需求与供给;6.了解房地产市场竞争与结构;7.熟悉房地产市场波动和周期;8.掌握房地产市场走势判断和市场调控。第五章 房地产价格及其评估考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格及其评估的认知程度，包括对房地产价格的含义、特点、种类、影响因素和

18、评估方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产价格概述一、房地产价格的含义二、房地产价格的特点(一)与区位密切相关(二)实质上是权益的价格(三)同时有买卖价格和租赁价格(四)易受交易者的个别情况影响(五)形成的时间通常较长(六)包含的内容复杂多样第二节 房地产价格的主要种类一、挂牌价格、成交价格和市场价格(一)挂牌价格(二)成交价格(三)市场价格二、总价格、单位价格和楼面地价(一)总价格(二)单位价格(三)楼面地价三、正常负担价、卖方净得价和买方实付价四、真实成交价、网签备案价、计税指导价和贷款评估价五、名义价格和实际价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、买卖价格

19、和租赁价格(一)买卖价格(二)租赁价格九、补地价十、市场调节价、政府指导价和政府定价第三节 房地产价格的影响因素一、房地产价格的影响因素概述二、交通因素三、人口因素(一)人口数量(二)人口结构(三)人口素质四、居民收入因素五、物价因素六、货币政策因素七、利率因素八、税收因素(一)房地产开发环节的税收(二)房地产交易环节的税收(三)房地产保有环节的税收九、心理因素第四节 房地产价格的评估方法一、比较法(一)比较法概述(二)交易实例搜集(三)可比实例选取(四)比较基础建立1.统一财产范围2.统一付款方式3.统一融资条件4.统一税费负担5.统一计价单位(五)交易情况修正(六)市场状况调整(七)房地产

20、状况调整(八)比较价格计算二、收益法(一)收益法概述(二)报酬资本化法主要公式1.收益期为有限年且净收益每年不变的公式2.收益期为无限年且净收益每年不变的公式3.预知未来若干年后价格的公式(三)净收益求取(四)报酬率求取1.报酬率的含义2.报酬率的求取方法(五)直接资本化法三、成本法(一)成本法概述(二)房地产价格构成1.土地取得成本2.建设成本3.管理费用4.销售费用5.投资利息6.销售税费7.开发利润(三)成本法基本公式(四)房地产重新购建价格(五)建筑物折旧1.建筑物折旧的含义和内容2.测算建筑物折旧的年限法考试要求1.了解房地产价格的含义;2.熟悉房地产价格的特点;3.掌握房地产价格的

21、种类;4.熟悉房地产价格的影响因素;5.掌握房地产价格评估的比较法;6.熟悉房地产价格评估的收益法、成本法。第六章 房地产投资及其评价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资及其评价的认知程度，包括对房地产投资的含义、类型、特点、一般步骤和投资者的风险偏好，资金的时间价值，房地产投资项目经济评价，房地产投资风险及其应对等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产投资概述一、房地产投资的含义二、房地产投资的类型(一)房地产投资类型概述(二)房地产置业投资的类型三、房地产投资的特点(一)兼有投资和消费双重功能(二)投资金额较大(三)可使用资金杠杆(四)可抵御通货膨胀(五)投资时间通常

22、较长(六)投资选择的多样性(七)投资区域的差异性(八)投资价值的附加性四、房地产投资的一般步骤五、房地产投资者的风险偏好(一)按风险偏好划分的投资者类型(二)不同风险偏好投资者的特点1.保守型投资者的特点2.中庸保守型投资者的特点3.中庸型投资者的特点4.中庸进取型投资者的特点5.进取型投资者的特点第二节 资金的时间价值一、资金的时间价值的含义二、单利和复利(一)利息和利率的概念(二)单利的计算(三)复利的计算(四)单利与复利的换算三、名义利率和实际利率(一)名义利率和实际利率问题的产生(二)名义利率下的本利和计算(三)名义利率与实际利率的换算四、资金的时间价值的换算(一)资金的时间价值换算的

23、基本说明1.资金时间价值换算中的符号及其含义2.资金时间价值换算中的假设条件3.资金时间价值换算中的基本关系(二)资金时间价值换算的常用公式1.将现值转换为将来值的公式2.将将来值转换为现值的公式3.将等额年金转换为将来值的公式4.将将来值转换为等额年金的公式5.将等额年金转换为现值的公式6.将现值转换为等额年金的公式第三节 房地产投资项目经济评价一、房地产投资项目经济评价概述二、房地产投资项目现金流量测算(一)现金流量的概念(二)现金流量图(三)现金流量表三、房地产投资项目经济评价指标和方法(一)静态评价主要指标和方法1.租金回报率2.投资收益率3.资本金收益率4.静态投资回收期(二)动态评

24、价主要指标和方法1.财务净现值2.财务内部收益率3.动态投资回收期第四节 房地产投资风险及其应对一、房地产投资风险的含义二、房地产投资风险的特征(一)客观性(二)不确定性(三)潜在性(四)损益双重性(五)可测性(六)相关性三、房地产投资的主要风险(一)比较风险(二)政策风险(三)市场供求风险(四)市场周期风险(五)利率风险(六)通货膨胀风险(七)收益现金流风险(八)时间风险(九)持有期风险(十)流动性风险(十一)或然损失风险(十二)政治风险四、房地产投资风险的应对(一)房地产投资风险应对的原则1.针对性原则2.可行性原则3.连续性原则(二)房地产投资风险应对的方法1.风险回避2.风险组合3.风

25、险控制4.风险转移5.风险自留考试要求1.熟悉房地产投资的含义、特点和一般步骤;2.掌握房地产投资的类型;3.了解房地产投资者的风险偏好;4.掌握资金的时间价值的含义;5.熟悉单利和复利;6.了解名义利率和实际利率;7.熟悉资金的时间价值的换算;8.了解房地产投资项目经济评价的含义、意义和一般步骤;9.熟悉房地产投资项目现金流量测算;10.熟悉房地产投资项目经济评价指标和方法;11.了解房地产投资风险的含义和特征;12.熟悉房地产投资的主要风险和风险应对。第七章 金融和房地产贷款考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对金融及房地产贷款的认知程度，包括对金融的概念、职能和机构，货币和汇率，信用和

26、利率，房地产贷款的概念、主要种类和参与者，个人住房贷款的种类、相关术语、有关选择和计算等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 金融概述一、金融的概念和职能二、中国现行金融机构体系三、货币和汇率(一)货币(二)汇率1.汇率的概念2.汇率的主要种类四、信用和利率(一)信用1.信用的概念2.信用的本质3.信用的特征4.信用工具(二)利率1.利率的主要种类2.影响利率高低的主要因素第二节 房地产贷款概述一、房地产贷款的概念二、房地产贷款的主要种类(一)按贷款对象及用途的分类(二)按贷款担保条件或保证方式的分类(三)按贷款利率是否调整的分类(四)按贷款期限长短的分类三、房地产贷款的主要参与者第三节 个

27、人住房贷款概述一、个人住房贷款的种类(一)个人购房贷款、个人自建住房贷款和个人大修住房贷款(二)购买存量住房贷款和购买新建住房贷款(三)公积金贷款、商业性贷款和组合贷款(四)首套住房贷款和非首套住房贷款二、个人住房贷款的相关术语三、个人住房贷款的有关选择(一)贷款金额的选择(二)贷款方式的选择(三)贷款机构的选择(四)还款方式的选择(五)贷款期限的选择第四节 个人住房贷款的有关计算一、首付款的计算(一)最少首付款的计算(二)最多首付款的计算二、贷款金额的计算(一)贷款金额的基本计算公式(二)最少贷款金额的计算(三)最多贷款金额的计算三、月还款额的计算(一)等额本息还款方式的月还款额计算(二)等

28、额本金还款方式的月还款额计算四、贷款余额的计算(一)等额本息还款方式的贷款余额计算(二)等额本金还款方式的贷款余额计算考试要求1.熟悉金融的概念和职能;2.了解中国现行金融机构体系;3.了解货币和汇率;4.熟悉信用和利率;5.掌握房地产贷款的概念和主要种类;6.熟悉房地产贷款的主要参与者;7.熟悉个人住房贷款的种类;8.掌握个人住房贷款的相关术语;9.掌握个人住房贷款的有关选择;10.掌握个人住房贷款的有关计算。第八章 法律和消费者权益保护考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对法律和消费者权益保护的认知程度，包括对中国现行法律体系及法律的适用范围、适用的基本原则，消费者权益保护法的相关规定等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 中国现行法律体系一、宪法二、法律三、行政法规四、地方性法规、自治条例和单行条例五、规章第二节 法律的适用范围一、法律在时间上的适用范围二、法律在空间上的适用范围三、法律对人的适用范围第三节 法律适用的基本原则一、上位法优于下位法原则二、特别法优于一般