外伶仃岛酒店可行性分析报告.docx

1、外伶仃岛酒店可行性分析报告附件10：*集团房地产项目可行性报告（内容指引）前 言随着*集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升*集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。2、1）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，2008年：国务院颁布实施珠江三角洲

2、地区改革发展规划纲要(2008-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海于1980年成为经济特区。为确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。2）珠海的经济地位，及珠海的发展对周边经济的影响3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司未来几

3、年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分：项目概况一、 宗地位置1、珠海市概况地理位置珠海市地处珠江三角洲南翼，位于广东省东南部，珠江出海口西侧，是中国五大经济特区之一，同时也是广东的侨乡之一。人口特征截止2008 年，珠海市常住人口148.11 万人，比上年末增加2.67 万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48 万人，增长4.0%。自然条件珠海属亚热带海洋性气候，年平均气温

4、22.3，最低气温2.5。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨，年降雨量为17702300 毫米，4 月至9 月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10 月至次年3 月盛行东北季风，为旱季。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，台风出现的时间多在6 月至10 月，年平均4 次左右，其中严重影响珠海市的台风平均每年1 次暴雨有5 次左右。交通体系公路：已经建成的高速公路包括：京珠高速、京珠西线高速、广珠西线高速、西部沿海高速和江珠高速公路、即将动工或规划的高速公路包括：机场高速公路、高栏港高速公路、港珠澳连接线和金海高速。铁路：广珠铁路于1997 年开工、1999 年停工，2007 年复工，预计2

5、011 年通车。港口：珠海港是珠江西岸唯一的深水大港，目前珠海港已形成西区以高栏港区为主、东区以桂山港区为主、市区以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗门等港区为主的三个港口群体。2008 年港口货物吞吐量4086.2 万吨，增长10.1%，其中港口集装箱吞吐量65.5 万标准箱增长3.8%。根据相关规划，珠海提出“以港立市”战略，“未来5 年珠海港将进入高速发展期”积极发展港口经济。航空：根据初步统计数据，三灶机场已和全国二十多个主要城市通航，2008 年珠海三灶机场完成115 万人次的旅客吞吐量以及12,000 吨货邮吞吐量，在全球航空业不景、自然灾害、油价高企等影响的大环境下，实现稳步增长。

6、轻轨：广珠城际轻轨（在建），预计2010 年10 月广州亚运会前投入营运，届时将改变珠海作为陆路交通区域末端的局面。桥梁：港珠澳大桥，以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3 个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥的兴建将使珠海成为珠江口西岸承接香港辐射的“桥头堡”，有利于承接香港产业发展、城市功能的拓展和延伸。交通便捷程度1） 珠海市对外交通体系建设相对完整，基本形成了以公路、航空和轻轨为主的陆空交通格局，与周边城市实现交通接驳，据此，珠海与珠三角主要城市将在1 小时生活圈内。2、外伶仃岛外伶仃岛位于珠海市东区，地处珠江入海口，西距市中心海里，北距香港

7、长洲海里，面积4.23平方公里，是珠三角地区进出南太平洋国际航线的必经之地，具有重要的战略地位。是唯一可看见香港市中心的海岛。外伶仃岛自然条件气温。外伶仃岛属亚热带季风气候，1 月平均气温14.8，7 月平均气温27.9，34 月为雾季，3 月雾最多， 89 月有台风，最大风速12 级以上，5、7、1012 月份天气平和。降雨。外伶仃岛降雨量一年中有丰枯季之分，4 月至9 月丰水期量占年降雨量的80%以上。风。岛上风速较大，年平均风速在6.5 米/秒左右，冬半年的平均风速大于夏半年。夏半年的49 月平均风速在6 米/秒左右，7 月是全年风速最小的年份，平均6 米/秒；冬半年的103 月的平均风

8、速在6.57 米/秒，年内最大风速半数以上出现在热带气旋活跃期（710 月）。外伶仃岛海洋水文 水深。东澳岛除岛南部分水深在10 米以下外，其余海湾的水深均在10 米以上。水温。海水温度年变化与太阳辐射量有关， 78 月水温最高，9 月开始降温，12 月水温最低，海水温度年平均为22.7。波浪。冬季的波浪高于夏季的波浪，一般波浪不高，平均为0.91.9 米，受台风直接影响时，平均波高56 米，最大波高8 米；受强台风直接影响时，平均波高8 米，最大波高大于10 米。外伶仃岛旅游资源自然景观：岛上冬无寒，夏无酷暑，四季如春，山水兼得，旅游资源丰富多彩， 具有典型的亚热带雨林风景和海岛伊甸园风光，

9、是镶嵌在珠江口与南太平洋交汇处的一颗璀璨的明珠。人文景观：北帝晨钟、伶峰揽胜民族英雄文天祥过伶仃洋的名句“人生自古谁无死，留取丹心照汗青”，即诞生于此。3、市场需求临近度1） 休闲度假客源：富庶珠三角地区的主要城市人均GDP 均已经超过3000 美元，这标志着珠三角地区已经进入休闲度假经济时代，加之周末、迷你假期及黄金周等不间断长、短假期使得居民具备了休闲度假经济条件和时间条件，所以外伶仃岛凭借原生态的海岛风光营造的慵懒、慢调的度假生活氛围将与城市生活形成强烈的反差，对这类客源有较大的吸引力。2） 会议旅游客源市场：由于未来一段时间内，外伶仃岛与陆地的交通便捷性均不够理想，所以对于大型会议组织

10、者的吸引力有限；但度假酒店特有的休闲度假特性、及良好的景观资源，加之高端会议接待设施及服务对高品质商务会议和公司奖励旅游具有较强吸引力，因此有望获得部分会议客源。3） 旅游团队客源市场：目前外伶仃岛接待的客源以旅游团队客源为主，而本岛的旅游业由观光旅游向休闲度假旅游转变尚需时日，因此旅游团队仍将是拟建项目客源组成部份。4） 政府客源市场：作为珠海的示范岛屿，外伶仃岛的发展将引致政务考察的需求，此类客源表现为注重尊贵性和安全性等特征。5） 商务客源市场：如上述分析，由于交通存在一定的限制、加之周边服务配套将在较长一段时间内都比较落后，这些都与商务客源的快捷、方便等要求相悖，所以本项目酒店对于此类

11、客源的吸引力相对要弱一些。4、外伶仃岛资源环境优劣势分析根据资源的类型和特质，东澳岛旅游资源可分为海岛风光观赏性资源和海岛风光体验性资源两种类型。其中观赏性资源包括自然及人文景观，如东湾沙滩游乐场、石头公园风景区、摩岩石刻、香江海市、北帝晨钟、伶峰揽胜等；体验性资源包括4S，即阳光、沙滩、海水、海鲜。1） 外伶仃岛资源环境优势分析，通过与珠海已开发旅游的其他海岛资源条件对比分析，东澳岛自然资源存在区域普遍性优势，但无相对优势。区域普遍性优势：完整地保留着原始自然的生态环境，表现在植被茂盛、沙滩沙质柔软细润、海水蔚蓝明净、阳光和煦明媚，空气清新舒适，作为原生态的海岛，对休闲度假客人有一定的吸引力

12、。珠海周边已开发旅游的海岛及基本概况表2）外伶仃岛资源环境劣势分析外伶仃岛观赏性资源对于中高端休闲度假客源的吸引力有限，区域形象品牌不够鲜明；外伶仃岛沙滩面积小，其他区域的滩涂多以石头为主，对于海上运动的规模性发展有一定限制；外伶仃岛最冷的1、2 月平均气温为14C、最热的68 月平均气温为28C，导致淡旺季明显；外伶仃岛的台风集中在89 月，最大风速12 级以上，台风对于旅游度假的安全性有较大的负面作用。3）外伶仃岛资源环境评价海岛旅游开发尚处于初级发展阶段，海岛风光依然是东澳岛旅游的核心内容；海岛旅游资源的开发方向比较单一，表现在观赏性项目吸引力不足，体验性项目缺失，资源体验价值的挖掘有待

13、进一步提升，表现在文化体验、休闲娱乐体验等方面；其中，文化体验包括如何将海岛旅游与本地的或者外来的文化深度结合，譬如阳朔的印象刘三姐和西街是文化体验营造较为成功的案例之一；休闲娱乐体验则表现在如何打造具有参与性、体验性和娱乐性的休闲度假产品等，譬如开辟丰富多彩的陆上和海上运动等，同时根据珠海海岛旅游问卷调查（2009）显示，游客对于各项休闲娱乐活动的选择较为平均，反映出希望活动丰富性和动感性。二、宗地现状1、四至范围；外伶仃岛位于珠海市东区，地处珠江入海口，西距市中心海里，北距香港长洲海里，面积4.23平方公里，是珠三角地区进出南太平洋国际航线的必经之地，具有重要的战略地位。是唯一可看见香港市

14、中心的海岛。2、地形地貌状况，与周边地势的关系；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记

15、四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况；外伶仃岛的对外交通主要为海上交通线，在旅游淡季时，一天1 班船往返于香洲码头和外伶仃岛码头，在旅游旺季时，具体往返船只可根据客运需求量进行调节，一天可达4-5班往返。另外，可经九洲港包艇直达。东澳岛与香港、澳门及其他岛屿均未通航，联系不便，香港快艇曾被允许靠泊，因历史原因终止。在与深圳通航的发展进程之中，珠海市万山区相关负责人表示，经与深圳旅游等部门商洽，深圳直达珠海海岛旅游航线有望近期内重新开通，

16、即在今年下半年内开通。1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。2、教育：大中小学配置及教育质量情况。3、医院配置及等级4、大型购物中心、主要商业和市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4

17、、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有线路、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有线路、

18、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、公共建筑的配置要求：如学校、医院、商场等8、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估从地

19、理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、近期开发与作为土地储备后期开发优缺点分析第三部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项目立项1、项目是否已经立项2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的性质4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划1、规划用地所有权归属2

20、、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决方案）（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估1、政府资源利用的评估：1）当地政府

21、对外来投资的态度；2）当地政府职能部门的办事作风；3）当地政府对该项目的关注程度；4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；5）与政府合作关系。2、政策变更对项目开发的影响：1）城市规划限制或更改；2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房

22、、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、主要合作条件4、合作风险评估：1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；2）对合作方已完成的手续进行核实；3）土地使用年限；4）土地权属是否明晰，有无抵押或其他法律纠纷等问题；5）土地方的信用；6）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；7）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第四部

23、分：市场分析4.1 珠海经济发展情况调查及分析1） 珠三角旅游经济发展情况根据国际经验，人均GDP 达到3000 美元后将产生普遍的休闲度假旅游需求，2008 年珠三角地区人均GDP 达到9,020 美元，这意味着珠三角地区已全面进入休闲度假旅游阶段，居民休闲度假旅游需求旺盛。珠三角的居民出游率高。2007 年，全国城镇居民国内旅游的平均出游率为166.28%，而广州、深圳、珠海的出游率就已达198.21%、367.74%、226.65%。2） 珠海宏观经济发展情况经济总体发展稳健，为酒店业的发展提供了稳定良好的经济环境。2008 年珠海市经济总量达992.06 亿元，同时，20062008

24、年GDP 年均增幅15.5%，虽然受到金融危机的影响，2008 年珠海的GDP 仍能保持14%的增长速度，经济呈稳健趋势发展，为酒店业的发展提供了稳定良好的经济环境。产业结构较为合理，为酒店业带来较丰富的商务及旅游休闲度假客源。2008 年珠海市三次产业结构为2.954.742.4，第二、三产业发展各有特色，由此衍生较丰富的对外商务往来客源和旅游休闲度假客源。珠海的社会整体消费和人均消费均表现活跃。2008 年珠海市社会消费品零售总额359.74 亿元，增长19.3%；同时，城镇居民人均可支配收入（20,949 元）和按户籍人口计算的人均GDP（9,733 美元）均为度假经济奠定了良好的消费基

25、础。3） 珠海旅游业发展状况珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，素有“百岛之市”美，已经在全国形成了较好的旅游品牌知名度和美誉度。珠海的主要旅游景点有圆明新园、珠海御温泉度假村、海泉湾度假城、东澳岛、珠海国际赛车场、九洲岛 淇澳岛、珠海渔女、情侣路、竹仙洞、金银沙滩和白藤湖水乡风情游景区等。根据珠海市统计局的数据分析，20062008 年珠海国内旅游旅游发展平稳，各项指标平均增长幅度集中在46%之间，同时由于金融危机的影响，2008 年接待的入境游客数量增幅不明显；同时相比于国内其他城市，20062008 年珠海接待的入境游客占总量的比例保持在25%左右，表现良好。4） 以外伶仃岛、东澳岛、

26、荷包岛、万山岛、庙湾岛、桂山岛、白沥岛和担杆岛为代表的海岛游正成为珠海旅游业、珠三角旅游经济的新热点，同时市场分析显示，海岛旅游存在较大的升级空间。珠海海岛旅游问卷调查问卷显示，每年去海岛旅游次数在13 次的游客占比达78%；并且，以同朋友、家人一起看海景、吃海鲜、纯粹放松等休闲度假为主要目的。珠海海岛游的客源主要以珠海本地、广州、深圳等城市为主，总的来讲，核心客源的来源地仍以珠三角地区为主。中低档次的酒店最受游客偏爱，同时中高端酒店也存在需求的空间。珠海海岛旅游问调查显示，能够承受300 元以下的游客占比达70.8%、300-500 元的游客占比19.5%，500 元以上的游客占比9.8%。

27、目前海岛旅游存在着旅游品种单一、旅游资源有待深度开发，和旅游服务设施档次有待提升等问题。问卷调查显示，目前游客对于海岛旅游不满意的地方主要包括配套住宿较少、配套住宿条件差、能参与的海岛活动较少、上岛船次数太少等。调查数据显示，选择参加旅行团和自由行的游客分别占31.3%和56.6%，如果现有交通和旅游接待设施得到改善，选择自由行的游客比例将会进一步扩大。一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅历史市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1

28、、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征（尤其研究与本案类似档次物业的特征）平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现具有代表性的个案状况（需附图）项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘（楼盘所在位置、产品配置及销售状况、客群分析等）还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究和市场定位1、

29、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、产品定位及建议产品形式、风格、特征和户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第五部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、土地利用分析：既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本

30、估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第六、七部分体现）。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第七部分体现）。3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第七部分体现）。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入

31、口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第六部分：工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、销售计划：各期销售