南京国际商城项目投资价值分析报告.docx

1、南京国际商城项目投资价值分析报告南京国际商城项目投资价值分析报告目录一、南京国际商城项目概况21发展商简介22项目参与方33项目概况3（1） 选址分析4（2） 南京国际商城总体规划介绍5（3） 南京国际商城首期工程介绍6二、项目投资收益分析71项目建设进度情况分析72项目资金投入情况分析73项目首期工程市值及收益预测9 三、项目敏感性分析12四、项目投资价值分析1411南京国际商城项目投资收益指标分析142项目投资价值判断15备注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计 方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。一、 南京国际商城项目概况1发展商简介南京国际集团股份有

2、限公司（以下简称公司）于 1993 年 6 月发起设立。目 前公司总股本 27123 万股，每股净资产 2.48 元，资产负责率 25.6%。在 NET 系统上定向募集法人股为 4027.5 万股，后 10 送 5，最新定向募集 法人股 6086.25 万股，由华夏证券包销。公司发展目标公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和 资产增值。近期发展计划 （从 2001 年

3、 11 月始 36 个月的时间）：2建成首期工程（21 万）并开业；与工程建设同步实 现公司发行社会公众股并申请上市的目标。中期发展计划 （从 2005 年 2 月始 30 个月的时间）：建成二期工程（约 16 万）并开业。长期发展计划：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长 期稳定的收益回报和资产增值。2项目参与方建 筑 师：美国洛翰建筑师事务所 （美国，芝加哥）上海华东建筑设计研究院 （中国，上物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限公司 （中国，香酒店管理：雅高国际酒店管理集团 （法国，巴物业代理：美联物业（香港联交所上市公司） （中国，上法律顾问：方和吴正和律师行 （中国，香

4、发 展 商：南京国际集团股份有限公司南京国际商城建设有限公司（中外合资）3项目概况海）港）黎）海）港）南京国际商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市 城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为 37 万平米。（1）选址分析南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武 十五年（1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学 堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹 52 处，其中市级以上文物保护单位 9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构 成了南京市的“城西旅

5、游风光带”，其中最著名的是石头城，公元 212 年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级3文物保护单位。辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示 范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长 1100 米， 沿街共有大小商店 174 家，总营业面积 56360 平米，其中商场 5 家、名牌专卖 店 25 家、特色商店 40 家、金融网点 9 家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江苏

6、省书城。湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功能于一体， 以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校 28 所，有五台山体育中心和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。文化气息浓、体育锻炼热情高，每两年举办一次鼓楼金秋艺术节，文体活动丰富多彩。八十年代以来，改革开 放使鼓楼区充满了生机和活力。南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区经贸活动中心江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一的国家级商业示范街湖南路毗邻。近邻南京国际商城项目的还有南京最大的城 市公园玄武湖，直线距离仅 300 余米。南京

7、国际商城项目、南京市政府、江苏省政府所在地构成南京城金三角区域，是南京商贸、政治、文化、通讯、交通 及旅游中心区。基地现状南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地 32477 平方米，基地北侧为马家街，东侧为中央路，南侧是童家巷。东望玄武湖及紫金山，向北可达宁沪高速巴士总站、南京火车站和长江二桥；往南直抵南京传统商贸中心新街口。北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道，可直达新庄南京国际会展中心；在建的南 京地铁一期工程（2005 年竣工通车）玄武门站与项目紧邻。项目具有南京新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地铁构筑成的立体交通优势。地铁概念、景观物业、综合功能、超大规4模、CB

8、D 位置使项目其独占鳌头的市场优势显而易见。（2）南京国际商城总体规划介绍南京国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积 37 万平米。总体布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主塔南京国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。平面布置的重点是在中央路开辟中心广场，以与城市主干道形成良好的 空间尺度关系。此面积达 8000 平米的弧形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大 型“Shopping Mall”的主入口。南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和

9、公众停车场融汇于统一规划的建筑群体。南京国际商城的建成大大提升南京城市商业基础设施的档次、水准，因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标 志性建筑，南京市 2002 年固定资产投资城建重大项目。（3）南京国际商城首期工程介绍南京国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计 21.3 万平米；第二期为主楼，约 16 万平米。首期工程融汇以下四个建筑功能：裙楼位于八层裙楼（约 8.4 万平米）的“名店世界”，是按北美标准设计的大型复合商业设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一 站式”的完善服务。名

10、店世界采光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达 9 米，休闲空间设施充裕。在这里，购物不再是唯一目的，“逛 Mall“将成为都市人热衷的生活方式。裙楼第八层世界贸易展览中心，展览大厅面积逾万平米，5透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普通展馆封闭、压抑的传统印象。在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更具魅力。南 塔 楼南塔楼 35 层，高度 146 米。南塔楼上部（23 层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级），约 300 个房 间（含北塔楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团 管理。南塔楼下部（11-22 层）为面积约 2.6 万平米高科技商

11、务办公楼，按照国 际公认的智能化建筑标准 BACnet（建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位； 建筑并采用大跨度的框架结构，可任意改变间隔。北 塔 楼北塔楼 38 层，高度 149 米。北塔楼自 11 层-38 层为面积约 4.2 万平米的高档公寓，共有 130 套建筑面 积在 240 平米-370 平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别墅。裙部会所。楼的天台花园和双塔的 9-10 层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐首期工程含 4 万多平米的两层地库，容纳 625 个汽车车位。二、项目投资收益分析1项目建设进度情况分析南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为 5.5 年，合

12、计 66 个月，工期从 2001 年 11 月开始，至 2007 年 5 月底结束。其中一期工程为 南北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为 213，617 平方米，工期预计为 36 个月， 2001 年 11 月动工至 2004 年 10 月结束；二期工程为 60 层主塔以及裙楼建设， 总建筑面积 158，025 平方米，工期预计为 30 个月。62项目资金投入情况分析依据南京国际商城项目可行性研究报告，项目静态总投资为 242882 万 元，其中一期工程静态投资为 119046 万元，二期工程静态投资为 123836 万元。 一期工程投资情况如下：A土地费用：B工程费用：C其他费用：D不可预见费

13、（5%）：16800 万元79569 万元17008 万元5669 万元总投资：119046 万元（折合单位成本 5573 元/）需要说明的是，在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考 虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。南京国际集团的资金投入计划：一期工程：二期工程： 公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层 顶，约 1.5 亿元；以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约 2 亿元； 工程进度至0 时开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联 物业销售计划及综合市场各种潜在因素）约为 6 亿元；资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其 他

14、投资者筹措资金。以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二 期工程的建设；资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。73项目首期工程市值及收益预测（1） 一期工程市值预测预测依据南京市目前同类相似物业的售价水准表 1建筑功能各建筑功能销售单位和总价 可售面积销售价格销售总价北塔楼公寓南塔楼办公南塔楼酒店裙楼商场北塔楼会所（） （元/） （万元） 42044 8000 3363526598 10000 2659822140 13000 2878284229 20000 1684545722 9800 5608地库车位总计625（个）25（万元/个） 278702156625项目首期

15、工程市值总价及净现金收入首期工程物业总资产市值 278702 万元（2）一期工程建成后收益预测南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售， 这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施销售依据：南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前 同类物业出售、出租水准而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以 70-80%的比例，正常 经营年按 90%的比例取定；出售率的取定：商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售 50%、第 三年预售 30%、经营期第一年销售 20%的比例，而住宅分别按照 30%、50%、20%的比例出售；各种税费按国家标准计取；8折旧年限取土地费用

16、为 50 年，前期及配套费用、业主开办费、室 内装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为 5 年，房屋建筑折旧 年限为 30 年，设备、安装为 10 年，均采用分大类直线折旧； 出租物业经营成本按租金收入的 10%计取；一期工程物业租售模式：商场：15%销售，85%出租；办公楼：100%出 租；公寓式酒店、北塔住宅均 100%销售。销售收入：一期工程可提供出售的物业包括住宅、公寓式酒店、裙楼商场的 15%的物 业。总计销售收入为：99208 万元（见表 2）。表 2一期工程物业销售收入汇总（详见附表二）建筑功能出售面积销售基价销售收入裙楼商场南塔公寓式酒店北塔楼住宅总（） （元/） （万元） 1

17、2634 20000 2726822140 13000 3167942044 8000 40261计99208备注：表中销售收入中已含各功能所配车库的销售收入出租收入：总计年均出租收入为：78838 万元表 3一期工程物业出租收入汇总（以 20 年经营期计）建筑功能出租面积出租基价租金总收入年均租金收入裙楼商场南塔办公楼（） （元/日） （万元） （万元） 71595 20 1342953 6714826598 8 183507 9175会所5722 10 50299 2515总计1576759 78838备注：表中租金收入中已含各功能所配车库的出租收入9各经营年度租金收入详见附表二要说明的是

18、：物业租金收入成为公司今后主要利润来源一期工程牧业租售税利预测（详见附表二）根据附表二可知：首期工程以 20 年经营期计可实现税后利润 716445 万元 人民币，年均税后利润为 32566 万元人民币。根据一期工程全投资现金流量分析：（详见附表三）投资回收期：6.66 年（含建设期）内部收益率：23.19%净现值：178818 万元表 4本报告中租售模式与可研报告中的租售模式对比汇总租售模式投资回收期内部收益率净现值可研报告测算本报告测算（年） （万元）出租：商场 70%出售：商场 30% 3.49 29.66% 81991 出售：办公、酒店、住宅办公楼出租：商场 85%办公 100% 6.

19、64 23.19% 178818 出售：商场 15%出售：酒店、住宅四、项目敏感性分析10为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本分析报告以物业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子，对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。上述有关敏感性因子，价格因子的变化相对是敏感的，尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发生较大幅度的变动，从而影响南京国际商场的总体销售收入、内部收益率以及投资回收期。从南京国际商城项目有关收益指标的敏感性测算结果看，该项目抗风险能力相对较强，各影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投

20、资回收期的影响并不是很明显。即使在投资增加 10%的不利情形下，一期工程竣工后连续经营 20 年的税后利润总值有 709846 万元，内部收益率高达 21%，净现值为 165437 万元。表 5 给出了 南京国际商城项目一期工程收益敏感性分析。表 5一期工程敏感性分析测算指标变化比率净现值（万元） 内部收益率投资回收期 利润总和 （年） （万元）一、售价商场售价基准值80.00%90.00%110.00%120.00%178818 23.19% 6.64 716445176168 22.73% 6.77 713196177493 22.96% 6.71 714820180144 23.43%

21、6.58 718069181469 23.67% 6.51 719694公寓式酒店售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445177309 22.93% 6.72 714595178064 23.06% 6.68 715520179573 23.33% 6.60 717370180328 23.46% 6.57 718295住宅(单层)售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445178751 23.18% 6.65 716362178785 23.19% 6.

22、64 716403178852 23.20% 6.64 716487178886 23.21% 6.64 71652811住宅(跃层)售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445176998 22.88% 6.73 714188177903 23.04% 6.69 715316179728 23.35% 6.60 717574180638 23.51% 6.55 718702二、出 租 价商场出租价格基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445154180 21.

23、33% 7.11 654213166499 22.26% 6.68 685329191138 24.11% 6.44 747561203457 25.02% 6.26 778677办公楼台出租价 格基准值 90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445175607 22.97% 6.69 708030177213 23.08% 6.67 712238180424 23.30% 6.62 720652182030 23.41% 6.60 724859会所出租价格基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.1

24、9% 6.64 716445177922 22.13% 6.66 714102178370 23.16% 6.65 715273179267 23.22% 6.64 717617179715 23.26% 6.63 718788三、总 投 资基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445192140 25.79% 6.06 722957185487 24.44% 6.35 719712172135 22.05% 6.94 713156165437 21.00% 7.26 709846四、出 租 率商场出租率基准值90.00%95.0

25、0%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445154180 21.33% 7.11 654213166499 22.26% 6.86 685329191138 24.11% 6.44 747561203457 25.02% 6.26 778677办公楼出租率基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445175607 22.97% 6.69 708030177213 23.08% 6.67 712238180424 23.30% 6.62 720652182030 23.41% 6.60 72485

26、912会所出租率基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818 23.19% 6.64 716445177922 23.13% 6.66 714102178370 23.16% 6.65 715273179267 23.22% 6.64 717617179715 23.26% 6.63 718788五、出租比例裙楼商场出租比例85%0%25%50%75%100%基准值0%29.41%58.82%88.23%117.65%178818 23.19% 6.64 716445-4598 7.13% 3.13 18008149345 14.54% 3.27 3378261032

27、88 18.96% 3.39 495570157230 22.14% 3.49 653315211186 24.61% 4.35 811097备注:净现值以贴现率为 8%计算五、项目投资价值分析1、南京国际商城项目投资收益指标分析根据对一期工程项目开工后 23 年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，南京国际商城项目一期工程未来财务指标的状况良好，具有较好的投资价值。一期工程从第二年开始每年都有正的利润，除第 2 年税后利润不足 5000 万元外，第 3 年至第 23 年各年税后利润均高于 2 亿元，从变化趋势看，一期工程税后利润从第 5 年开始呈现出逐年增长的趋势；项目净现金流量前 3 年由

28、于处于投入建设期出现负净现金流外，其它各年度均有正的净现金流，其中第 4 年始净现金流量从 2.3 亿元逐年递增。这些数据均反映出南京国际商城项目较好的投资 收益。通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下： 投资回收期：3.64 年(不含建设期)内部收益率:23.19%净现值:178818 万元132、项目投资价值判断通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城项目具有很好的投资价值。同时，从该项目的机会效应看，已被南京市政府列为“十五”城建重点建设工程，将作为南京市地标性建筑物，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效 应。14222222南京国际商城项目一期工程可租售面积及可产生效益单位汇总表附 表 一项 目 建 筑功 能项 目 建 筑 面 积（M ）合 计商场办公酒店式公寓住宅地库分摊1、商场建筑面积（m ）79911431884229