万科合同管理办法Word下载.doc

1、6支持性文件7表格6.附件 附件一 考察结果审批表附件二 合同（协议）审批表万科集团附件三 工程廉政协议 万科集团附件四 工程保修协议附件五 合同摘要说明书附件六 工程付款审批表附件七 合同执行情况评估书4.1 一般规定4.1.1第一条 为加强房地产项目工程合同的管理，规范工作流程，维护公司权益，根据万科企业股份有限公司合同管理规范制定本办法办法。 第二条 作为房地产项目开发中的买方，结合成本管理的需要，房地产买方合同可分为土地、前期、施工、材料设备采购、室外环境、营销包装类合同。本管理办法办法适用于直接构成发包单位人项目开发成本且、需要承包单位人通过工程施工（如土建、安装、装饰、园林环境等）

2、形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关专项管理办法办法执行。本办法办法适用于万科企业股份有限公司下属所有集团内所有全资、控股房地产一线公司。其中的前期合同（包括勘察、监理、造价咨询，不包括规划、设计合同，不包括规划、设计）、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）、室外环境合同（包括室外环境的设计、施工）、营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安，不包括媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。本办法适用于集团内所有全资、控股房地产公司。4.1.2第三条 集团万科房地产项目的工程合同管

3、理必须遵循以下原则：4.1.2.1 合法性原则：工程项目合同管理的全过程必须全面符合有关法律法规及、行业规定，使得，公司的权益在被侵犯的情况下，能够依法受到保护。4.1.2.2 书面合同书原则：所有工程施工都必须以正式签署定合同书书面合同的以方式明确双方的权利、义务和经济责任，但金额在10000一万元以下且能及时结清结的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理除外。4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生开始前签署定，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。4.1.2.4 4、招标原则：本原则包括含以下两方面含义：（1）采用 招投标方式确定合作方。原则上所有合同

4、的合作方均应通过招投标方式确定除；下列情况除外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、或产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于如确有正当理由，在不违反万科集团企业股份有限公司工程招标管理办法办法规定的的适用情形的前提下，经经详细填写万科企业股份有限公司考察结果审批表（详见附件），并按经规定经公司单位有关第一负责人集体会签字批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。（2） 合同随附招标文件。拟签合同正文文本及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并起发给投标单位，投标单位需对其进行确

5、认，否则可视为废标。4.1.2.5 5、利益明内容清晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝尽最大程度减少模糊、歧义、推诿、扯皮现象现象；各项合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、付款方式及结算办法及付款方式；，如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性、有效性作出明确规定。4.2 合同订立的管理4.第四条 2.1 标准示范合同：公司应在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同管理中应尽量应用标准示范合同合同标准文本。4.2.1.1 集团总部有关部门将就房地产业务之主要合同，逐步建立统一的标准

6、示范合同合同标准文本，各公司应予采用。4.2.1.2 标准示范合同合同标准文本文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜。；4.2.1.3原则上不论金额大小，公司所有的合同都应使用公司标准示范合同； 如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充表达与公司标准示范合同合同标准文本之间存在的差异，特别注意规避各种风险，确保实际合同（承包商资金垫付、让利优惠等）的内容。4.2.

7、1.4 如公司果尚未制定标准示范合同合同标准文本者，可以延用以往的合同，但经办部门应联系成本管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标准合同。4.2.1.5 当在客观条件发生重大变化、原有标准示范合同合同标准文本不再适用时，由业务部门应及时提出与、相关部门共同参与共同修改调整。4.2.2第五条 合同的经济条款：应包括但不限于以下内容：4.2.2.1 合同的价款或委托酬金：采用招投标方式选择合作方的，应以双方确认定的最终报价作为合同金额；集团不提倡在有标底的情况下进行招标并以费率招标方式确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应表明明确费用计取的费依据，尽可、

8、能明确主材价格的计算计取办方法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算以尽快确定合同价款，以及并就确定后的合同价款签署补充协议。4.2.2.2 为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5）的造价咨询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万科工程的投标资格（且应在工程结算通知单强调此内容）。4.2.2.3

9、计价依据：工程类合同应将施工图纸、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题： 包干形式、定额标准、取费方法； 发包单位甲方分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）甲方限价的范围和种类；人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法； 总分包的关系、配合的范围以及，总包管理费和总包配合费的计取方法等；开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的明确取舍、的计取办法及其包括的具体范围。4.2.2.4 设计变变更及现场和签证：合同中应规定设计变更及现场和签证的认定依据、结算核价办法，对于承包单位商，可依

10、据万科集团企业股份有限公司设计变更和现场签证管理办法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证事项的协议。4.2.2.5 总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确定结算总价。4.2.2.6 结算和付款和结算办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定死付款金数额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计总和不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度付款，以严防超付。4

11、.2.2.7 廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位商另外签署订立“万科集团工程廉洁合作廉政协议作合同的补充协议”。4.2.2.8 保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位商另外订立签署“万科集团工程质量保修协议作合同的补充协议”。4.2.3 第六条 合同的起草、及谈判与签署的主要职能部门：工程管理部负责工期、质量等技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程合同的起草和谈判。，工程管理部参与工期、质量等技术部分的起草和谈判。4.2.4 第七条 合同审批流程：通过招标确

12、定合作方后，由主办工程师填写合同审批表，在征得有关职能部门同意（会签）后上报分管副总、总经理审批；合同审批应按照合同的类别分别确定审批流程，。工程合同审批申报流程一般如下如“图一”所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程；初次使用、内容不够详细等把握不够充分的合同需经法律组审核）。（未采用标准合同或重要合同需征求法律组的意见）：工程合同审批流程：工程管理部经理/（项目部经理）复核签字驻项目部造价成本管理人员工程师工程师复核签字（指项目部经办的合同）主办工程师填写“合同审批表”招标确定合作单位等方主办工程师/、造价成本工程师共同确定合同格式法律组室审核非标准合同成本管理部 复核签字财

13、务管理部复核签字分管副总分管副总复核签字总经理签字总经理批示签字办公室、财务部、成本管理部存档办公室等存档下发执行下发执行部门执行（图一）4.2.5 为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要，在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人仍为责任人。4.3 第八条 为提高效率，对于某些类别、一定金额以下的合同，公司领导、职能部门经理可对项目部作一定的授权，但经授权签署的协议的经济条款等须经成本管理部审核。第一章 合同履行的管理4.3.1 第九条 合同的交底：成本管理部在合同签订之后，一般要求至少就

14、主体合同填写出万科企业股份有限公司万科工程合同摘要说明表，发至各部门，并要向工程、成本管理、采购等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位甲方职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合相应工作；金额较小的合同交底，可只填写“万科企业股份有限公司工程合同摘要表说明书”发送到相关部门的有关人员，以方便执行。4.第十条 3.2 合同款支付4.3.2.1 项目部的工程管理人员负责合同款支付的经办管理，填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付；合同款支付审批按其应按照合同的支付金额规模类别分别确

15、定审批流程。工程进度款的支付流程一般如下如“图二”所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程）。 3.2.2 保修金等余款的支付办法应明确规定。工程付款审批流程：现场工程师项目成本管理人员复审填写“工程付款审批表”现场工程师复核、驻项目部造价工程师成本管理人员复审并填写“工程付款审批表”承包施工单位报付款申请报告（并附所需各类付款依据）监理审核形象进度（、附质量等说明）：工程管理部成本管理部 复核签字分管副总（或总监）签字项目经理复核签字项目部（合同管理员）登记台账成本管理部登记实际完成和付款台账财务开支票并登记 （图二）4.3.2.2 对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保

16、修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。4.3.3 合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。4.3.4 合同结算4.3.4.1 当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写工程结算申请表。4.3.4.2 如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算

17、申请表中作出详细说明及处理意见。4.3.4.3 由成本管理部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。4.3.4.4 工程结算的具体方法按万科集团万科企业股份有限公司工程预算、结算管理办法办法执行。4.3.4.5 工程结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档、保存。4.3.5 合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、

18、承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结，并填写万科企业股份有限公司合同执行情况评估书表。4 保修金等余款的支付办法应明确规定。第十一条 合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者对方提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。第十二条 合同结算当合同中约定的乙方的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写“结算申请表”。标的物如有瑕疵或遗留问题，履约过程若有违约等情况，主办工程师应在结算申请表中作

19、出说明及处理意见。（二） 按合同确定的结算方式进行结算，由成本管理部门负责办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各项费用的计算和扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包方多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。（三） 工程结算的具体方法按“万科集团工程造价预算、结算管理办法”执行。（四） 工程结算要注意结算资料的及时整理、妥善归档，以便复查。第十三条 合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完成之后，应由合同主办部门对我方的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、施工方的工期、质量、成本、配合等进行总结，并

20、填写“合同执行情况评估书”。第二章 合同档案的管理4.第十四条 4.1 合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档、保存，以便复查归档、完整保存、便于查找原则。4.4.2 第十五条 合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应由办公室专人妥善保管，工程合同保管的范围是：合同文本、附件（包括招标文件、所有投标单位的投标文件、答疑文件、开标评标记录）、合同审批表；工程管理部、成本管理部、财务管理部、项目部应备有合同文本等资料的复印件。4.4.3 、合同订立与履行过程中的所有书面材料等。第十六条 公司有关职能部门应完善地全面运用成本管理合同管理软件，或设立合同管理台帐，系统地填报反映合同的

21、签定、履行、结算等动态情况。4.4.4 第十七条 公司合同专用章由专人管理，经法人代表或其授权人签署同意后，合同文本才能加盖专用相关印章，并作相应的用章登记；同时要求承包单位方盖有有效印章的同时，其法人代表或法人代表授权人还需签字；每份合同原件由发包单位我方至少盖两个以上骑缝章。4.4.5 第十八条 工程合同编号：4.4.5.1 合同应该由专人连续统一编号；因主合同的变更、解除等而订立的补充协议，按主合同类别编号（因补充合同中可能涉及其他类别的内容）；合同有关部门皆应采用统一编号。4.4.5.2 以公司为买方，的房地产项目合同，房地产项目合同按内容可分为六大类：土地合同；前期合同（包括规划、设

22、计、勘察、监理、造价咨询）；施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）；材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）；园林室外环境合同（包括室外环境的设计、施工）；营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。4.4.5.3 合同编号次序为：“项目名称及期或区、栋” （不能确定具体期别列入“跨期待分摊）”）-分类-流水号（按订立日期编制流水号）。如“四季花城一 -二期-施工-003号”、“四季花城- 跨期待分摊-前期-001号”等。4.4.5.4 成本管理部、财务管理部在合同分类登记时，还应对每份合同按集团总部成本核算科目进行

23、归属，以便动态反映了解工程项目成本发生情况。4.4.6 第十九条 关于合同的保管期限、保密、销毁等具体规定按照万科企业股份有限公司合同管理规范执行。4.5 附 则其他规定4.5.1 本管理办法集团所属第二十条请各房地产公司务必（部门）严格执行本管理办法 本管理办法各分公司务必严格执行，；如在执行过程中，与实际情况确有不适合之处，执行部门可根据实际情况作请示修改之请示，报经集团总部财务管理部成本管理组核实后，并经总部分管领导成本组成本组批准后方可方可实施。总部财务管理部成本组不定期将对建立本管理办法办法执行情况予以检查制度。4.5.2 第二十一条 本管理办法办法自2001年 564月1 20日起

24、执行。由总部财务管理部成本组负责解释和修订。5.表格VKCW03-05-F1万科企业股份有限公司工程合同审批表VKCW03-05-F2万科企业股份有限公司工程付款审批表VKCW03-05-F3万科企业股份有限公司工程合同摘要表VKCW03-05-F4万科企业股份有限公司工程合同执行情况评估表VKCW03-05-F5万科企业股份有限公司考察承包商结果审批表6.万科企业股份有限公司2001年 月 日附件支持文件6.1 VKCW03-05-001廉洁合作协议6.2 VKCW03-05-002工程质量保修协议7.1 VKCW03-05-F1万科企业股份有限公司工程合同审批表7.2 VKCW03-05-

25、F2万科企业股份有限公司工程付款审批表7.3 VKCW03-05-F3万科企业股份有限公司工程合同摘要说明表7.4 VKCW03-05-F4万科企业股份有限公司工程合同执行情况评估表7.5 VKCW03-05-F5万科企业股份有限公司考察承包商结果审批表6.1 6.2 6.3 6.4 万科企业股份有限公司财务管理部 二一年四月十七九日第 24 页 共 24 页 万科企业股份有限公司工程合同审批表编号: VKCW03-05-F1 版本：A/01 表格生效日期：2001年08月 03日 序号:申报部门： 申报时间： 年 月 日工程名称合同编号合同类别前期类 施工类 材料设备类 室外环境类 营销包装

26、类签 约 单 位甲方乙方丙方合 同 内 容 概 要承包范围合同价款及 及单方造价计价方式付款工期质量要求保修约定经 办 部 门 说 明合作单位情况选择理由：考查审批表编号：招标资料编号：目标成本总额：与合同价款差异数额：成本差异说明会 签 栏项目部法律组成本管理部副总经理工程付款审批表 VKCW03-05-F2 版本：A/0 1 表格生效日期：2001年08月03日 序号:项目名称： 填写日期： 年 月 日合同名称收款单位 全称开户银行 帐 号合同签约总价款元调整后的合同总价款截止目前累计已付款目前合同未付金额本次承包施工单位申请支付金额我方“月度资金计划”中所列本次计划付款额本次我方拟付金额 （人民币元）小写： 大写：理由本次付款合同条款摘要合同履行情况（进度、质量、配合等）付款金额简要计算过程会签栏经办人：经理：（工程管理部）